Müteahhitten alacağınız dairenin fiyatını Polonya hukukunu bilmeden, reklama güvenmeden kendiniz kontrol edebilirsiniz. İki kaynak yeter: müteahhidin sitesindeki fiyat listesi (cennik) ve müteahhidin günde bir kez devlete ilettiği, bakanlığın dane.gov.pl portalında yayımladığı dosya. Bu yazıda mevzuatı baştan anlatmıyoruz; onun için fiyat şeffaflığı rehberi var. Burada uygulama var: nereye tıklanır, sütunlar nasıl tanınır, neyle neyi kıyaslarsınız, satış ofisine girmeden önce kanıt nasıl toplanır. Ekim 2026 hukuki durumu.
Varşova’dasınız, ilanda “… zł/m²’den başlayan” fiyat görüyorsunuz, satış ofisinde ise Lehçe olarak başka bir rakam duyuyorsunuz? Aşağıdaki adımlar birkaç on dakika sürer ve elinize kâğıt üzerinde rakamlar verir.
Fiyat dosyası nereden geliyor, kimi kapsıyor?
Yükümlülüğü 21 Mayıs 2025 tarihli kanun (Dz.U. 2025 poz. 758) getirdi; müteahhit kanununa (ustawa deweloperska) art. 19a ve 19b eklendi. Hükümler 11 Temmuz 2025’ten beri yürürlükte. Satışı daha önce başlamış projeler için geçiş süresi 11 Eylül 2025’te doldu. Şu an geçerli olan birleştirilmiş metin: Dz.U. 2026 poz. 880.
Yükümlü müteahhittir. Art. 19a ust. 4, hazır daire satan müteahhidi ve böyle bir projeden ilk kez daire satan girişimciyi de kapsar. İkinci el piyasadaki bireysel satıcıları hüküm saymaz, dolayısıyla onların fiyatını bu portalda bulamazsınız.
Baktığımız iki yer:
- müteahhit sitesi (art. 19a): kullanım alanı 1 m² fiyatı ve dairenin toplam fiyatı, bağlı bölümlerin (örneğin depo ya da garaj) fiyatları ve müteahhide ödenecek diğer tutarlar. Tüm tutarlar KDV dahil. Bir de fiyat değişikliklerinin geçmişi;
- dane.gov.pl (art. 19b): bakana günde bir kez iletilen, kanunun “yüksek değerli veri” dediği veriler.
Adım adım: müteahhidin dosyasını dane.gov.pl’de bulmak
- Fiyat listesini hazırlayın. İlandaki adresten müteahhidin sitesine girin (reklamda bu adresin verilmesi zorunludur, art. 19a ust. 3), dairenizi bulun ve daire numarasını not edin. İki kaynaktaki veriyi bu numarayla eşleştireceksiniz.
- Veri setini aratın. Portalın arama kutusuna “Ceny ofertowe mieszkań” ve müteahhidin ya da proje şirketinin adını yazın. 27 Eylül 2026 itibarıyla bu türden 14 binden fazla veri seti var. Bunlar proje değil veri seti sayısıdır; bir projenin birkaç veri seti olabilir.
- En yeni dosyayı açın. Doğru bina ya da etabı gördüğünüzden emin olmak için proje konumu sütununu kontrol edin.
- Daire numarasının satırını bulun. Rakamlar çeviri gerektirmez, dosyanın tamamını okumanız gerekmez.
- Tarihlere bakın. Bakanlığın örneğine uygun dosyada m² fiyatının, daire fiyatının ve depo gibi diğer tutarların yanında, o fiyatın geçerli olduğu tarih bulunur.
Her veri setinin arşivi yoktur. Bazı müteahhitler portalda her güne ait dosyayı tutar. Bazıları ise “güncel gün” tek dosyası yayımlar ve ertesi gün yenisi onun yerine geçer. O durumda fiyat geçmişini yalnızca müteahhit sitesinden okuyabilirsiniz.
Dosyada bulamayacaklarınız ve dosyaların neden farklı göründüğü
Bakanlığın örnek veri kapsamı metrekare, kat ya da oda sayısını içermiyor. 10 Kasım 2026’ya kadar bu örnek zorunlu değil, bu yüzden sütun düzeni müteahhide göre değişiyor. 11 Kasım 2026’dan itibaren veri yapısını art. 19b ust. 2a’ya dayanan bir yönetmelik belirleyecek (17 Temmuz 2026 tarihli kanun, Dz.U. 2026 poz. 1077); bugün için bu bir taslak ve veriler bu yapıdaki elektronik belgeyle iletilecek. 27 Eylül 2026 itibarıyla yönetmelik yayımlanmadı. Bu değişiklik, alıcının art. 19a kapsamındaki haklarını değiştirmiyor.
Bu yüzden metrekareyi, katı ve oda sayısını her zaman müteahhit sitesinden doğrulayın; dosyadan fiyatı, daire numarasını ve tarihi alın.
Sözlük: sütunlar ve Lehçe başlıklar
Lehçe dosyada tarayıcının çeviri özelliği yardımcı olur, ancak tutarları her zaman orijinalle kıyaslayın. En sık karşılaşılan ifadeler:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Lehçe | Anlamı |
|---|---|
| cena za m² / cena za 1 m² | metrekare fiyatı |
| cena lokalu / cena mieszkania | dairenin toplam fiyatı |
| powierzchnia użytkowa | fiyatın hesaplandığı kullanım alanı |
| komórka lokatorska, piwnica | depo, bodrumdaki bölüm |
| miejsce postojowe, garaż | otopark yeri, garaj |
| pomieszczenia przynależne | daireye bağlı bölümler |
| data, od której cena obowiązuje | fiyatın yürürlüğe girdiği tarih |
| rynek pierwotny / wtórny | müteahhitten (birinci el) / önceki maliksen (ikinci el) |
Fiyat geçmişi ve “indirim”: nasıl okunur?
Fiyat geçmişini müteahhit kendi sitesinde tutar. Art. 19a ust. 2, verilerin fiyatın değiştiği gün güncellenmesini, tarihinin belirtilmesini ve satışın başından beri önceki verilerin saklanmasını (eski fiyat, yeni fiyat ve tarih) şart koşar. Müteahhit kampanya duyurduğunda, duyuru tarihini o gün geçerli olan fiyatla karşılaştırın ve fiyatın “indirimden” hemen önce yükselip yükselmediğine bakın. Ayrıntılar için müteahhit indiriminin gerçek olup olmadığı nasıl anlaşılır rehberine göz atın.
İstenen fiyat ve gerçekleşen işlem fiyatı
Fiyat listesi ve dane.gov.pl dosyası, istenen fiyatlardır (cena ofertowa). Dairenin gerçekte kaç paraya satıldığını geoportal.gov.pl’deki Emlak Fiyat Sicili (Rejestr Cen Nieruchomości) gösterir. 13 Şubat 2026’dan beri verileri ücretsizdir (26 Eylül 2025 tarihli kanun, Dz.U. 2025 poz. 1542). Sicil modülünde fiyatı, belge tarihini, taşınmaz türünü, alanı ve piyasayı (birinci ya da ikinci el) görürsünüz. Varşova hizmette var, fakat gecikmeyle: 27 Eylül 2026 itibarıyla Varşova’daki en yeni işlemler Mayıs 2026’ya ait. Daire katmanında garajlar ve iş yerleri de bulunur; bu yüzden taşınmaz türüne göre filtreleyin.
17 Ekim 2025 tarihli kanuna (Dz.U. 2025 poz. 1669) göre, Sigorta Teminat Fonu’nun (UFG) işlettiği Portal DOM’un 2 Nisan 2027’den itibaren birinci ve ikinci el piyasada ortalama ya da medyan işlem fiyatlarını ve işlem sayısını yayımlaması öngörülüyor.
Satış ofisinde farklı bir fiyat çıkarsa: hazırlık
Art. 19a ust. 6: müteahhit sitesindeki fiyat, sözleşme yapılırken önerilen fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyatla sözleşme yapılmasını isteyebilirsiniz. Önceden hazırlanın:
- Ziyaretten önce fiyat listesinin tarihi görünen ekran görüntüsünü alın ve aynı günün dane.gov.pl dosyasını indirin. Bunu toplantıda değil evde yapın: fark sözlü değil kâğıt üzerinde görünür.
- Hesabı kontrol edin. 13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan geliştirici sözleşmelerinde, rezervasyon sözleşmesi dahil, dairenin fiyatı, kullanım alanı (m²) ile 1 m² fiyatının çarpımıdır (art. 5a). Alan, inşaat ruhsatı başvurusunun ya da inşaat bildiriminin yapıldığı gün geçerli Polonya Standardı’na göre hesaplanır.
- Farkı imzadan önce yazılı bildirin ve art. 19a ust. 6’ya dayanın.
- Hüküm “sözleşme yapılırken” önerilen fiyattan söz eder. Rezervasyon sözleşmesini de kapsayıp kapsamadığını kanun açıkça belirtmiyor; bu yüzden rezervasyondan önce dairenin fiyatını yazılı isteyin.
Yabancının durumu: Lehçe belgeler, noter, izin
Tüm kaynaklar Lehçe. Fiyat listeleri, dane.gov.pl dosyaları ve Emlak Fiyat Sicili Lehçe başlıklar taşır; müteahhitler sütunlara farklı adlar verir. Rakamlar çeviri olmadan okunur, başlıkları yukarıdaki sözlük çözer.
Sözleşmenin dili. Müteahhit kanunu (Dz.U. 2026 poz. 880) prospektüsün ve sözleşmenin diline ilişkin hüküm içermez. Kural olarak tüketiciyle belgeler Lehçe düzenlenir, paralel olarak başka dillerde sürümler de hazırlanabilir (Lehçe dil kanunu art. 8 ust. 1–1a, Dz.U. 2026 poz. 81). Tüketiciyle sözleşme, kendisi isterse, o dili biliyorsa, Polonya vatandaşı değilse ve Lehçe belge hakkında uyarılmışsa yabancı dilde yapılabilir (art. 8 ust. 1b). Kanun, belgelerin çevrilmesi yükümlülüğü getirmez.
Noterde. Geliştirici sözleşmesi noter senedi biçimindedir (müteahhit kanunu art. 40 ust. 1). Noter işlemleri Lehçe yapılır, fakat tarafın talebi üzerine noter bunları yabancı dilde de yapabilir, doğrudan ya da yeminli tercümanla (Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3). Lehçe bilmiyorsanız ve senede anladığınız dilde çeviri eklenmemişse, noter kendisi ya da tercüman aracılığıyla çevirir (art. 87 § 1 pkt 1). İmzadan önce senet okunur ve noter, içeriğini ve anlamını anladığınızdan emin olmak zorundadır (art. 94 § 1). O sırada kaydettiğiniz fiyat listesiyle üç rakamı kıyaslayın: alan, 1 m² fiyatı ve nihai fiyat.
Satın alma izni. Yabancı, ayrı ve bağımsız bir konutu, sınır bölgesinde değilse, İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni olmadan satın alır (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, Dz.U. 2017 poz. 2278). Varşova sınır bölgesinde değildir. İstisna: daireyle birlikte ayrı bir taşınmazda pay satılıyorsa (örneğin yaklaşım yolu ya da sitenin başka bir kısmı), MSWiA’ya göre bu pay için izin gerekir. Bu, AEA ve İsviçre dışındaki ülkelerin vatandaşlarını ilgilendirir. Teklifte böyle bir pay olup olmadığını müteahhide önceden sorun.
Fiyat şeffaflığını kim denetler, sorunu nereye bildirirsiniz?
Bu hükümlerin uygulanmasını Rekabet ve Tüketiciyi Koruma Kurumu (UOKiK) Başkanı denetler. Art. 19a ust. 1–4 ihlali ile art. 19b kapsamındaki veri iletme yükümlülüğünün ihlali, tüketicilerin toplu çıkarlarını ihlal eden uygulama sayılır. Ceza, bir önceki yıl cirosunun %10’una kadardır (rekabet ve tüketiciyi koruma kanunu art. 106 ust. 1 pkt 4, Dz.U. 2025 poz. 1714). İhlale kasten izin veren yöneticiye 2.000.000 zł’ye kadar ceza öngörülür (art. 106b ust. 1). Tüketici yardımı: uokik.gov.pl/pomoc-dla-konsumentow.
Jawno kataloğunda fiyatları nasıl gösteriyoruz?
Katalogdaki her fiyatın yanında kaynağı ve tarihi veriyoruz. Verilerin nereden geldiğini ve nasıl hesapladığımızı katalogdaki fiyatların kaynağı ve tarihi sayfası anlatır. Katalog fiyatı müteahhidin fiyat listesinin yerini tutmaz: rezervasyondan önce onu her zaman aynı günün fiyat listesi ve dane.gov.pl dosyasıyla kıyaslayın. Başka nelerin ödeneceğini müteahhitten alınan dairenin gerçek maliyeti rehberinde, fiyat şeffaflığının genel kurallarını ise konut fiyat şeffaflığı: kurallar ve fiyatın nereden kontrol edileceği yazısında anlatıyoruz. Müteahhitten gelen belgelerde nelere bakılacağını bilgi prospektüsünde nelere bakılmalı rehberi açıklıyor.
FAQ
Müteahhidin devlete bildirdiği daire fiyatını nerede bulurum?
dane.gov.pl portalında “Ceny ofertowe mieszkań” ifadesini ve müteahhidin ya da şirketinin adını aratın. Müteahhit verileri günde bir kez iletir (müteahhit kanunu art. 19b), bakanlık da portalda yayımlar. İkinci adres, fiyat listesi ve fiyat geçmişi bulunan müteahhit sitesidir (art. 19a). Ekim 2026 hukuki durumu.
Binlerce veri seti arasından doğru dosyayı nasıl bulurum?
27 Eylül 2026 itibarıyla “Ceny ofertowe mieszkań” veri seti 14 binden fazla; ancak bunlar projeyi değil veri setini sayıyor. Müteahhit şirketinin adını yazın, en yeni dosyayı açın, proje konumu sütununu kontrol edin, sonra fiyat listesindeki daire numarasının satırını bulun.
dane.gov.pl dosyasında metrekareyi ve katı görebilir miyim?
Genellikle hayır. Bakanlığın örnek veri kapsamı metrekare, kat ya da oda sayısı içermiyor ve 10 Kasım 2026’ya kadar zorunlu değil; bu yüzden dosyaların düzeni müteahhitten müteahhide değişiyor. 11 Kasım 2026’dan itibaren veri yapısını art. 19b ust. 2a’ya dayanan bir yönetmelik belirleyecek (Dz.U. 2026 poz. 1077 sayılı kanun); bugün için bu bir taslak. Metrekareyi ve katı müteahhit sitesinden doğrulayın.
Satış ofisinde dosyadakinden yüksek bir fiyat söylenirse ne yapmalıyım?
Müteahhit sitesindeki fiyat sözleşme yapılırken önerilen fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyatla sözleşme yapılmasını isteyebilirsiniz (müteahhit kanunu art. 19a ust. 6, Ekim 2026 hukuki durumu). Ziyaretten önce fiyat sayfasını tarihi görünecek şekilde kaydedin, farkı imzadan önce yazılı bildirin.
Geliştirici sözleşmesinin noter senedini başka bir dilde alabilir miyim?
Noter işlemleri Lehçe yapılır; ancak tarafın talebi üzerine noter, bunları yabancı dilde de yapabilir, ya doğrudan ya da yeminli tercümanla (Prawo o notariacie, art. 2 § 3 ve art. 87 § 1 pkt 1, Ekim 2026 hukuki durumu).
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliğinde değildir. Ekim 2026 hukuki durumu.
Müteahhidin satış ofisine mi gidiyorsunuz? Ziyaretten önce bize yazın
Müteahhide bizimle geleceğinizi önceden bildirmek gerekir; bu yüzden ilk bireysel ziyaretinizden önce yazın. Seçtiğiniz dairenin fiyat listesini ve fiyat geçmişini müteahhit sitesi ile dane.gov.pl dosyasıyla birlikte karşılaştırır, bilgi prospektüsünü (prospekt informacyjny) ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide ya da avukata neyi sormanız gerektiğini gösteririz; isterseniz toplantıya birlikte gideriz. 7 dilde hizmet veriyoruz. Müteahhitten daire alırken yardımımız için bize ücret ödemezsiniz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birinci el piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Aracı: Vladyslav Moroz (JDG, OC sigortası).
Jawno · Telefon: +48 692 649 839 · E-posta: infojawno@gmail.com