Müteahhit prospektüsü Lehçe geldi ve Lehçe okumuyorsunuz: rezervasyondan önce nasıl anlarsınız

Varşova’da yeni bir daire seçtiniz; müteahhit Lehçe bir bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny) gönderdi ve rezervasyon ücretini bekliyor. Prospektüs; müteahhit, proje ve sizin dairenizle ilgili zorunlu bir belgedir. Müteahhit onu ücretsiz, eklerle birlikte, rezervasyon veya müteahhitlik sözleşmesinden önce teslim etmelidir (21. madde, Ekim 2026 hukuki durumu). Mevzuat müteahhitten çeviri istemez; bu yüzden belgeyi ödemeden önce anlamak sizin göreviniz. Aşağıda PDF içinde en önemli alanları hızla bulmanızı sağlayacak bir Lehçe sözlük ve dil, tercüman ve noter konusunda yol haritası var. Rezervasyon ücreti, prospektüste yazan fiyatın %1’ini aşamaz (32. madde, 2. fıkra).

Maddeleri; 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının korunması ve Müteahhit Garanti Fonu hakkındaki kanuna (müteahhitlik kanunu, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880) göre, Ekim 2026 durumuyla aktarıyoruz. Alıcıyı koruyan hükümler 1 Temmuz 2022’den beri yürürlükte.

Sözlük: prospektüste hangi sözcükleri arayın

PDF’de arama sözcüğün başında çalışır. Belgede terimler farklı hallerde geçtiği için yalnızca başlangıcını yazın, örneğin “waloryzac”, “powierzchni”, “planu”.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Kat planı ve sözleşme taslağının yanındaki üçüncü ek, yatırımın ve çevresinin arazi düzenleme konsept krokisidir. Eklerden biri eksikse müteahhit göndermeden rezervasyon ücreti ödemeyin.

Prospektüs: ne zaman verilir ve neden sözleşmenin parçasıdır

Satışa başlayan müteahhit, her proje için kanun ekindeki örneğe göre prospektüs hazırlar (20. madde, 1. ve 3. fıkralar). Müteahhitlik sözleşmesinden önce, önce rezervasyon varsa rezervasyon sözleşmesinden önce teslim eder (21. madde, 1. fıkra).

• Ücretsiz ve eklerle birlikte, kalıcı bir veri taşıyıcısı üzerinde (21. madde, 2. fıkra). Kanun bununla, bilgiyi saklamaya ve değişmeden yeniden göstermeye yarayan taşıyıcıyı kasteder (5. madde, 11. bent).
• Talep ederseniz kâğıt üzerinde, müteahhidin ofisinde, prospektüsü yalnızca başka biçimde aldıysanız (21. madde, 3. fıkra).
• Prospektüs sözleşmenin parçasıdır. Ekleriyle birlikte rezervasyon ve müteahhitlik sözleşmesinin ayrılmaz parçasıdır (23. madde, 2. fıkra). Reklam broşürü değil, imzaladığınız şeyin bir unsurudur.

Müteahhit, prospektüsün genel bölümünü internet sitesinde de yayımlar: satışın başlangıcından itibaren, rezervasyon sözleşmelerinde ise en geç ilkinden önce (19a madde, 1. fıkra; hüküm 11 Temmuz 2025’ten beri yürürlükte). Orada KDV’li m² fiyatını da verir. Sitedeki fiyat imza sırasında size önerilenden farklıysa, sizin için en elverişli fiyatla sözleşme isteyebilirsiniz (19a madde, 6. fıkra). Varşova’daki müteahhit fiyatlarını açık veri portalı dane.gov.pl’den, güncelleme tarihiyle birlikte dane.gov.pl fiyatlarıyla Varşova’daki yeni daireler sayfasında topladık; prospektüsteki fiyatı doğrulamanıza yardımcı olur.

İstisna: genel satış sözleşmesiyle satılan teslime hazır daire. Bu durumda tam prospektüs yoktur; müteahhit taşınmaz ve konut hakkında, finansman, ödeme güvenceleri, takvim ve cayma bölümleri olmayan kısaltılmış bir bilgi verir (3. ve 27. madde, 1. fıkra).

Tapu sicilinde, KRS’de ve ruhsatta neye bakmalı

Burada amaç basit bir veri karşılaştırması, müteahhidin tam denetimi değil.

• Tapu sicili (księga wieczysta, KW). Prospektüsteki numarayı Adalet Bakanlığı’nın Elektroniczne Księgi Wieczyste arama motoruna girin. IV. bölümdeki kayıtların, prospektüsün ipotek alanıyla uyuşup uyuşmadığına bakın.
• KRS (ticaret sicili). Genel bölümdeki numarayı KRS arama motorunda kontrol edin: şirket adı ve adresi prospektüs ve sözleşme taslağıyla aynı mı?
• İnşaat ruhsatı. Prospektüste üç “evet/hayır” alanı vardır: ruhsat var mı, kesinleşmiş mi, dava edilmiş mi. Yanında karar numarası ve makamın adı bulunur.

Diğer belgeleri müteahhit kendi ofisinde gösterir. İsteğiniz üzerine, rezervasyondan önce, merkezinde şunları sunmak zorundadır: tapu sicilinin güncel durumu, KRS örneği veya CEIDG belgesi, inşaat ruhsatı, son iki yılın mali tabloları, yapı projesi ve bankanın daireyi yüksüz devretmeye rızası veya bunu verme taahhüdü (26. madde, 1. fıkra, Ekim 2026). Bu belgeler de Lehçe olduğundan, toplantıya onları okuyabilecek biriyle gitmek akıllıcadır.

Emanet hesabı ve DFG: prospektüs paranız hakkında ne söylüyor

Genel bölümde “Środki ochrony nabywców” (alıcıyı koruma araçları) alanını bulun. Orada konut emanet hesabının (mieszkaniowy rachunek powierniczy) türü (otwarty, yani açık, ya da zamknięty, yani kapalı), Müteahhit Garanti Fonu’na (DFG) ödeme oranı ve alıcının parasını güvence altına alan kurumun adı yer alır.

DFG ödemesini siz değil, müteahhit hesaplar ve yatırır (49. madde, 5. fıkra). Oran, satışın başlama tarihine bağlıdır (49. madde, 6. fıkra). Ekim 2026 durumu: 21 Haziran 2022 tarihli yönetmeliğe (Dz.U. 2022 poz. 1341) göre açık hesapta %0,45, kapalı hesapta %0,1’dir. Kanun azami %1 (açık hesap) ve %0,1 (kapalı hesap) sınırını koyar (49. madde, 7. fıkra).

DFG, Sigorta Garanti Fonu (UFG) içinde ayrılmış bir hesaptır (46. madde). Müteahhidin iflası gibi durumlarda açık hesaba yatırılan alıcı ödemeleri buradan iade edilir (48. madde, 1. fıkra). Fon hakkında ayrıntılar: dfg.ufg.pl.

Rezervasyon ücreti fiyata mahsup edilir. Müteahhitlik sözleşmesi imzalandıktan sonra müteahhit onu en geç 7 gün içinde emanet hesabına aktarır (32. madde, 3.–4. fıkralar). Rezervasyon riskleri için: müteahhit rezervasyon sözleşmesinin riskleri.

Takvim ve tarihler: hangisi bağlayıcı

Takvim (harmonogram) inşaatı aşamalara böler. Ekim 2026 durumu: en az 4 aşama içerir; her aşamanın maliyeti dairenizin fiyatının değil, tüm yatırım maliyetinin %10 ila %25’i kadardır (24. madde, 2. fıkra). Her aşama için bitiş tarihi ve maliyet payı verilir. Kanun bu dağılımı kendisi “tahmini” olarak adlandırır (24. madde, 1. fıkra, 2. bent).

• “Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych” genel bölümde, tüm bina içindir.
• “Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności” bireysel bölümde, sizin dairenizle ilgilidir. Sözleşme taslağındaki tarihle karşılaştırın.
• Fiyat endekslemesi (waloryzacja). Prospektüste “Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji” alanı vardır. Orada “tak” (evet) yazıyorsa rezervasyon ücretini yatırmadan önce kuralları okuyun.

İmzadan sonra inşaatı nasıl izleyeceğinizi inşaatın teslim tarihine yetişip yetişmeyeceği nasıl kontrol edilir yazısında anlattık. Daire fiyatının üzerindeki ek ödemeler için: müteahhitten dairenin toplam maliyeti neleri kapsar.

Yabancı olarak: dil, tercüman, noter, MSWiA izni ve inşaat süresince kira

Müteahhit prospektüsü sizin dilinizde vermek zorunda mı? Hayır. Müteahhitlik kanununda prospektüs ve sözleşmenin diline dair bir norm yoktur. Genel Polonya dili kanunu geçerlidir (birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 81, Ekim 2026):

• Polonya’da ikamet eden tüketiciyle ilişkilerde, Polonya’da ifa edilen sözleşmede Lehçe kullanılır (7. madde, 1. fıkra); diğer kanunların gerektirdiği belgelerde de (7. madde, 3. fıkra).
• Lehçe metnin yanında başka dilde bir sürüm hazırlanabilir. Alıcı Polonya vatandaşıysa yorumun dayanağı Lehçe sürümdür (8. madde, 1a fıkra).
• Yabancı dilde belge şu durumda mümkündür: bunu kendiniz istersiniz, o dili bilirsiniz, Polonya vatandaşı değilsiniz ve Lehçe metin hakkınız konusunda önceden bilgilendirildiniz (8. madde, 1b fıkra).

Bu hükümler prospektüsün çevrilmesi yükümlülüğü getirmez. Müteahhitten İngilizce sürüm isteyebilirsiniz; ancak kuralların prospektüse tam olarak nasıl uygulanacağını bir avukat değerlendirir. Paralel sürüm yoksa Lehçe metni imzalarsınız ve her çeviri öncelikle sizin neyin yazılı olduğunu anlamanıza hizmet eder.

Kendiniz için çeviri ve onaylı çeviri. Onaylı yazılı ve sözlü çevirileri yeminli tercüman yapar (yeminli tercümanlık meslek kanunu, Dz.U. 2019 poz. 1326, 13. madde). Tercümanların listesini Adalet Bakanı tutar ve BIP’te yayımlar (6. madde, 2. fıkra ve 10. madde). Prospektüsün tüm sayfalarının tam çevirisi her zaman gerekmez. Yukarıdaki sözlükteki alanları ve sözleşme taslağını anlamak daha önemlidir.

Prospektüsü neden noterden önce anlamalısınız? Müteahhitlik sözleşmesi noter akdi biçimini gerektirir (40. madde, 1. fıkra). Akitte prospektüsü aldığınızı ve incelediğinizi beyan edersiniz (35. madde, 1. fıkra, 16. bent). Bu yüzden onu noterde akdi dinlerken değil, noter ziyaretinden önce anlayın.

Noterde nasıl olur? Ekim 2026 durumu (Noterlik Kanunu, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 614):

• noter işlemi Lehçe yapılır. Tarafın talebi üzerine noter bunu ayrıca yabancı dilde de düzenleyebilir: dil bilgisi yeminli tercüman gibi belgelenmişse kendisi, değilse yeminli tercümanla (2. madde, § 3);
• katılımcı Lehçe bilmiyorsa ve akda anlayacağı dilde çeviri yoksa noter akdi kendisi veya tercüman aracılığıyla çevirir (87. madde, § 1, 1. bent);
• imzadan önce akit okunur ve noter, katılımcıların içeriğini ve anlamını anladığından emin olmak zorundadır (94. madde, § 1).

Tercümana ihtiyacınız olduğunu notere önceden bildirin; tercümanı kimin çağıracağını ve ücretini kimin ödeyeceğini netleştirin.

Yoldaki pay: yabancı için MSWiA izni ne zaman gerekir? Varşova’daki bağımsız konutu yabancı, uyruğundan bağımsız olarak MSWiA izni olmadan satın alır (Yabancıların Taşınmaz Edinmesi Kanunu, Dz.U. 2017 poz. 2278, 8. madde, 1. fıkra, 1. bent; Ekim 2026). Arsadaki ve binanın ortak kısımlarındaki pay için de izin gerekmez. MSWiA açıklamalarına göre ise daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay için, örneğin erişim yolu veya sitenin bir bölümü için, izin gerekir. Bu yüzden prospektüsün bireysel bölümünde kamu yoluna erişim alanına bakın; sözleşme taslağında satış konusunun ayrı bir parseldeki pay olmadığından emin olun. Gerekli izin olmadan yapılan işlem geçersizdir (6. madde, 1. fıkra). AEA (EOG) ve İsviçre vatandaşları ile Polonya vatandaşları bundan muaftır. Sürekli oturma izni veya AB uzun dönem ikamet statüsü aldıktan sonra Polonya’da en az 5 yıl yaşayan yabancı da izne ihtiyaç duymaz (8. madde, 1. fıkra, 2. bent). MSWiA’ya göre (“Najczęściej zadawane pytania” sekmesi, 27.06.2022 sürümü) iznin alınması uygulamada 2–4 ay, bazen daha uzun sürer. İdari Usul Kanunu (35. madde, § 3) özellikle karmaşık işler için en çok 2 ay öngörür. Bunu rezervasyon süresinde hesaba katın.

İnşaat süresince kira. Müteahhitlik sözleşmesine göre parayı emanet hesabına, takvimdeki aşamalara uygun taksitlerle yatırırsınız (8. madde). GUS’a göre 2025’te teslim edilen çok daireli binalar ortalama 24,8 ayda inşa edildi (30.06.2026 tarihli “Efekty działalności budowlanej w 2025 r.” yayını, tüm Polonya ortalaması). Anahtarları alana kadar kirada oturacaksanız, kira süresini satış departmanının sözlü söylediği tarihe göre değil, prospektüs ve sözleşmedeki mülkiyet devri tarihine göre hesaplayın.

Sözleşme prospektüsten farklıysa ne yapmalı

Rezervasyon sırasında. Müteahhit prospektüs ve eklerindeki değişiklikleri bildirmek ve neyin değiştiğini belirtmek zorundadır (33. madde, 1. fıkra). Sizi bilgilendirmeden prospektüsü değiştirdiyse rezervasyon ücreti gecikmeden iade edilir (34. madde, 1. fıkra, 3. bent).

Müteahhitlik sözleşmesini imzalarken. Prospektüsün teslimi ile imza arasında yapılan değişiklikler sözleşmede açıkça ayrılmış olmalıdır. Yalnızca eklenmesini kabul ettiyseniz sizi bağlarlar (35. madde, 2.–3. fıkralar). Bu yüzden noterden önce prospektüsü sözleşme taslağıyla bir kez daha, mümkünse tercümanla karşılaştırın.

İmzadan sonra. Ekim 2026 durumu: müteahhitlik sözleşmesinin yapılmasından itibaren 30 gün içinde cayabilirsiniz (43. madde, 2. fıkra), örneğin:

• sözleşmedeki bilgiler, 35. maddenin 2. fıkrası uyarınca kabul edilen değişiklikler dışında prospektüsle uyuşmuyorsa;
• müteahhit prospektüsü veya değişiklik bilgisini teslim etmediyse;
• prospektüsteki veriler sözleşme tarihindeki fiili veya hukuki durumla uyuşmuyorsa;
• prospektüste örnekte istenen veriler eksikse.

Beyan yazılı yapılır; imza noterce onaylanır ve tapu sicilinden haklarınıza ilişkin kaydın silinmesine rıza eklenir (45. madde, 1. fıkra). Sözleşme bu durumda yapılmamış sayılır, cayma masrafı ödemezsiniz ve müteahhit hesaptan kendisine ödenen parayı gecikmeden, en geç beyanı aldıktan sonra 30 gün içinde iade eder (44. madde, 2.–3. fıkralar). Bu hak müteahhitlik sözleşmesi içindir. Rezervasyonda yukarıda anlatılan 33–34. madde kuralları geçerlidir.

FAQ

Müteahhit prospektüsü bana İngilizce veya Türkçe vermek zorunda mı?

Hayır. Ekim 2026 hukuki durumuna göre müteahhitlik kanunu (Dz.U. 2026 poz. 880) prospektüsün diline dair bir hüküm içermez. Polonya dili kanunu (Dz.U. 2026 poz. 81, 8. madde, 1b fıkrası) yabancı dilde belgeye şu koşullarda izin verir: bunu kendiniz istersiniz, o dili bilirsiniz, Polonya vatandaşı değilsiniz ve Lehçe metin hakkınız konusunda önceden bilgilendirildiniz. Prospektüsün çevrilmesi yükümlülüğünü bu hükümler getirmez.

Müteahhit prospektüsü bana ne zaman teslim etmek zorunda?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre ücretsiz, eklerle birlikte, kalıcı bir veri taşıyıcısı üzerinde ve müteahhitlik sözleşmesinden önce; önce rezervasyon imzalıyorsanız rezervasyon sözleşmesinden önce (kanunun 21. maddesi). Prospektüs ve ekleri her iki sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır (23. madde, 2. fıkra).

Müteahhide daire rezervasyonu için en fazla ne kadar ödenir?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre rezervasyon ücreti, prospektüste belirtilen daire fiyatının %1’ini aşamaz (32. madde, 2. fıkra). Rezervasyon sözleşmesi yazılı yapılmazsa geçersizdir (30. madde, 1. fıkra) ve belirli bir süre için yapılır.

Lehçe bilmiyorsam noterde tercüman olur mu?

Evet. Ekim 2026 hukuki durumuna göre noter işlemi Lehçe yapılır; ancak katılımcı Lehçe bilmiyorsa ve akda çeviri yoksa noter akdi kendisi veya yeminli tercüman aracılığıyla çevirir (Noterlik Kanunu, Dz.U. 2026 poz. 614, 87. madde, § 1, 1. bent ve 2. madde, § 3). İmzadan önce akit okunur ve noter içeriği anladığınızdan emin olur (94. madde, § 1). Tercüman için notere önceden haber verin.

Yabancı olarak müteahhitten daire almak için İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni gerekir mi?

Dairenin kendisi için hayır. Varşova’daki bağımsız konutu yabancı, uyruğundan bağımsız olarak MSWiA izni olmadan satın alır (Yabancıların Taşınmaz Edinmesi Kanunu, Dz.U. 2017 poz. 2278, 8. madde, 1. fıkra, 1. bent; Ekim 2026). MSWiA açıklamalarına göre daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin bir erişim yolu payı, için izin gerekir. Prospektüste ve sözleşme taslağında böyle bir pay olup olmadığına bakın.

Sözleşme prospektüsten farklıysa ne yapmalıyım?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre müteahhitlik sözleşmesinin yapılmasından itibaren 30 gün içinde cayabilirsiniz (43. madde, 2. fıkra); örneğin sözleşme prospektüsle uyuşmuyorsa, prospektüs teslim edilmediyse veya içindeki bilgiler gerçek duruma uymuyorsa. Cayma beyanı yazılı yapılır ve imza noterce onaylanır (45. madde, 1. fıkra).

Lehçe prospektüsü aldınız ve müteahhidin satış ofisine gitmeyi mi planlıyorsunuz? İlk ziyaretten önce bize yazın. Sizi müteahhide bildiririz, satış ofisine sizinle birlikte gideriz ve rezervasyondan önce bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte gözden geçirip müteahhide veya avukata neyi sormanız gerektiğini gösteririz. 7 dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Ayrıntılar: 7 dilde daire satın alma desteği. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yapılan sözleşmelerden doğar.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Aracı: Vladyslav Moroz (JDG, OC sigortası). Hukuki durum: Ekim 2026.

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye değildir.