Müteahhit teslim tarihine uyar mı? Gecikme işaretleri ve yabancılar için B planı

İnşaat halinde bir daire satın aldınız ya da henüz seçiyorsunuz; teslime kadar Varşova’da kirada oturuyorsunuz. Gecikmenin her ayı sizin için bir kira daha demek, çoğu zaman da kendi tarihleri olan bir vize veya kira sözleşmesi demek. İnşaatın zamanında biteceğini kimse garanti edemez. Ama teslim tarihinin uzaklaştığını erken fark etmek ve buna karşı bir plan hazırlamak mümkündür. Aşağıda şunları bulacaksınız: hangi işaretlere bakılmalı, bunlar doğrulanırsa ne yapılmalı ve belgeleri yabancı bir dilde okuyorsanız nelere dikkat etmelisiniz. Araçların (sözleşme, program, bilgi levhası, GUNB sicili) ayrıntılı anlatımı ayrı bir rehberde: sözleşme sonrasında inşaatın ilerleyişini adım adım takip etmek.

Hukuki dayanak (Ekim 2026 hukuki durumu): konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhit Garanti Fonu hakkındaki kanun (bundan sonra: müteahhit kanunu, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) ve Yapı Kanunu (Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Dz.U. 2025 poz. 1669 sayılı değişiklik 2 Ekim 2026’dan itibaren geçerlidir ve Sigorta Garanti Fonu’nun tuttuğu kaydı (art. 50 ve 51) ilgilendirir. 11 Kasım 2026’da yürürlüğe girecek Dz.U. 2026 poz. 1077 sayılı değişiklik yalnızca art. 19b’yi (fiyat verileri) kapsar. Aşağıda anlatılan hükümler bu değişikliklerle değişmemektedir.

Belgelerdeki işaretler: sözleşmeyi imzalamadan önce

İlk uyarılar çoğu zaman şantiyede değil, kâğıtta görülür.

• Reklamda tek tarih, sözleşmede birkaç tarih. İlandaki “2027 IV. çeyrek” gibi bir ifade sözleşme tarihi değildir. Müteahhit sözleşmesinde (umowa deweloperska) ayrı ayrı şunlar bulunmalıdır: işlerin başlangıç ve bitiş tarihi (art. 35 ust. 1 pkt 12), teslim alma bildirimi ve teslim alma tarihi (pkt 17) ve mülkiyet hakkının devri tarihi (pkt 7). Birisi eksikse ya da tarihler birbiriyle bağdaşmıyorsa nedenini sorun.
• Cezai şart yoksa. Kanun bunun yazılmasını zorunlu kılmaz ve miktarını belirlemez: art. 35 ust. 1 pkt 14, cezai şartlardan yalnızca “taraflar öngörmüşse” söz eder. Sözleşme taslağında yoksa gecikme için ceza da yoktur. Kira ödeyen herkes için bu önemlidir.
• Somut olmayan program. Programda en az 4 aşama olmalı, her biri girişim maliyetinin %10 ile %25’i arasında bir değere sahip olmalı ve ayrı bir bitiş tarihi taşımalıdır (art. 24 ust. 1–2). Genel hatlarla yazılmış bir program, sonradan karşılaştırmayı zorlaştırır.
• Eski ruhsat, boş arsa. İnşaat ruhsatı, karar kesinleştiği günden itibaren 3 yıl içinde inşaata başlanmazsa veya inşaat 3 yıldan uzun süre kesilirse geçersiz olur (Yapı Kanunu art. 37 ust. 1). Karar tarihi eskiyse ve arsada hiçbir hareket yoksa hazırlık işlerinin ne zaman başladığını doğrudan sorun.
• Uyuşmayan ruhsat numarası. Ruhsatın numarasını ve tarihini sözleşmede (art. 35 ust. 1 pkt 11), prospektüste, şantiye levhasında ve GUNB sicilinde (wyszukiwarka.gunb.gov.pl) kontrol edin. Farklılıklar açıklama gerektirir.

Sözleşme imzalanmadan önce müteahhit, talebiniz üzerine işyerinde şunları incelemenize sunmak zorundadır: inşaat ruhsatı veya bildirim, son iki yılın mali tabloları, yapı projesi ve verilmişse kullanım ruhsatı (art. 26 ust. 1 pkt 3–6). Bu belgeleri satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinizde isteyin.

İnşaat sürerken işaretler: fark tablosu

En nesnel gösterge, programdaki tarih ile aşamanın bittiğine dair bildirim tarihi arasındaki farktır. Bir sonraki aşama bittikten sonra konut güvence hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ödeme yaparsınız; müteahhit de bunu size yazılı olarak veya başka bir kalıcı veri ortamıyla bildirir (art. 8 ust. 1–3). Banka, hesaptaki tutarı müteahhide sözleşmeden en erken 30 gün sonra ve aşamanın bittiği onaylandıktan sonra, aşamanın payı oranında öder. Son aşamanın kalanını müteahhit, mülkiyeti devreden noter senedinin örneğini bankaya sunduktan sonra alır (art. 16 ust. 1–2).

Basit bir tablo tutun:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Nasıl okunur:

• sabit ve küçük bir fark (birkaç gün) genellikle endişe nedeni değildir;
• aşamadan aşamaya büyüyen fark, sözleşmedeki tarih henüz geçmemiş olsa bile gecikmenin biriktiği anlamına gelir;
• şantiyede belirgin değişiklikler olduğu halde bildirim gelmemesi ya da tersine, görünür iş olmadan bildirim gelmesi, yazılı açıklama istemek için bir işarettir.

Bu, müteahhidin güvenilmez olduğunun kanıtı değil, konuşmak için bir nedendir. Tarih değişikliklerini yalnızca yazılı olarak kabul edin. Prospektüs değişikliklerini müteahhit ek (aneks) veya yeni prospektüsle yapar (art. 22 ust. 1).

Şantiyedeki işaretler

Yerinde yapılacak bir ziyaret bir saat sürer ve belgelerde bulamayacağınız bilgi verir.

• Bilgi levhası. Kullanım ruhsatı alınana kadar şantiyede, harf yüksekliği en az 6 cm olan ve kamu yolundan ya da yola bağlanan geçitten görünen bir levha asılı olmalıdır (Yapı Kanunu art. 45b). Üzerinde ruhsatın tarihi ve numarası ile onu veren makam, yapı denetim makamının adı ve telefonu, ayrıca yatırımcının ve şantiye şefinin bilgileri bulunmalıdır. Levhanın olmaması veya bilgilerin uyuşmaması açıklanması gereken bir işarettir.
• Tarihli fotoğraflar. Şantiyeyi birkaç ayda bir aynı noktadan fotoğraflayın: işlerin temposu satış ekibinin güvencelerinden daha iyi görünür.
• Başlamış gibi görünmek. Hukuken “inşaata başlama” hazırlık işlerini de kapsar: jeodezik aplikasyon, arazinin tesviyesi, şantiye alanının düzenlenmesi, bağlantılar (Yapı Kanunu art. 41 ust. 1–2). Konteynerli, çitle çevrili bir alan, temel henüz yokken de resmen inşaatın başlangıcı olabilir. Yatırımcı, işlerin planlanan başlangıç tarihini yapı denetim makamına bildirir (art. 41 ust. 4).

Yaklaşık olarak: bir apartman ne kadar sürede biter

GUS’a göre 2025’te kullanıma verilen çok konutlu binalar, inşaatın başlamasından kullanıma verilmesine kadar ortalama 24,8 ay sürmüştür. Müstakil evlerde bu süre 51 ay, tüm konut binalarında 42,2 aydır (GUS, “Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, 30.06.2026 tarihli yayın, tüm Polonya verileri). Bu ulusal bir ortalamadır; belirli bir proje için norm değildir ve sözleşmenin imzalanmasından anahtar teslimine kadar geçen süreyi ölçmez. Sözleşmedeki iş tarihlerini şantiyede gördüklerinizle karşılaştırırken bir referans noktası olarak kullanılabilir.

İşlerin bitişinden anahtara: tarih daha nerede kayabilir

İşlerin bitmesi anahtar demek değildir. Ekim 2026 hukuki durumuna göre önünüzde üç adım daha var.

1. Kullanım ruhsatı (pozwolenie na użytkowanie). Çok konutlu bir konut binası XIII. kategoriye girer ve oturulmadan önce kullanım ruhsatı kararı gerektirir (Yapı Kanunu art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a). Yapı denetim makamının itiraz için 14 gün süresi olduğu, inşaatın bittiğine dair bildirim yoluyla yapılan basit usul (art. 54 ust. 1) böyle bir bina için geçerli değildir. Kararı, zorunlu denetimden sonra yapı denetim makamı verir (art. 59 ust. 1, art. 59a). Usulün tek tarafı yatırımcıdır (art. 59 ust. 7), dolayısıyla kararı resen almazsınız. Müteahhide kararın ne zaman kesinleştiğini sorun: dairenin teslim alınması ancak bundan sonra mümkündür (müteahhit kanunu art. 41 ust. 1).
2. Dairenin teslim alınması. Sizin katılımınızla ve tutanakla yapılır. Müteahhit tutanaktaki kusurlara tutanağın imzalanmasından itibaren 14 gün içinde görüş bildirir, kabul ettiklerini aynı tarihten itibaren 30 gün içinde giderir (müteahhit kanunu art. 41 ust. 1–6).
3. Mülkiyeti devreden noter senedi. Burada art. 35 ust. 1 pkt 7’deki, yani en önemli tarih geçerlidir.

Müteahhit gecikiyor: eylem planı

Müteahhit, sözleşmedeki tarihte mülkiyeti devretmezse, Ekim 2026 hukuki durumuna göre süreç şöyledir:

1. Mülkiyetin devri için 120 günlük ek süre verirsiniz. Ancak bu sürenin sonuçsuz geçmesinden sonra sözleşmeden dönebilirsiniz (art. 43 ust. 1 pkt 6 ve ust. 3).
2. İmzaları noterce onaylı dönme beyanını yazılı olarak verirsiniz; yanında, taleplerinizin arazi ve ipotek sicilinden (księga wieczysta) silinmesine rıza da bulunur (art. 45 ust. 1).
3. Sözleşme yapılmamış sayılır ve dönmeyle ilgili masraf üstlenmezsiniz (art. 44 ust. 2). Müteahhit, bankanın güvence hesabından kendisine ödediği tutarları beyanı aldıktan sonra 30 gün içinde iade eder (art. 44 ust. 3).

Cezai şart talebini dönmeden sonra da korursunuz (art. 43 ust. 3), ancak bunun için ceza sözleşmede yazılı olmalıdır. Dönmekle beklediğiniz daireyi kaybedersiniz; bu yüzden böyle bir kararı sözleşmenizi okuyacak bir avukatla birlikte vermek iyi olur.

Müteahhidin şirketi: girişsiz sicil sorguları

Sicil, müteahhidin yetişip yetişmeyeceğini söylemez, ama kiminle sözleşme imzaladığınızı gösterir (Ekim 2026 hukuki durumu): KRS (prs.ms.gov.pl/krs), Mali Belgeler Deposu (rdf-przegladarka.ms.gov.pl), Mahkeme ve Ticaret Gazetesi (prs.ms.gov.pl/msig) ve Borçlular Ulusal Sicili (krz.ms.gov.pl). Sözleşmenin tarafı çoğu zaman reklamdaki marka değil, proje şirketidir; bu durumda müteahhidin sunmak zorunda olduğu ana şirketin mali tablolarını da isteyin (art. 26 ust. 1 pkt 4).

Yabancıysanız: tarih betondan başka nedenlerle de kayabilir

Kontrol yöntemleri aynıdır, ancak sizin durumunuzda sizi şaşırtabilecek ek noktalar vardır.

Müteahhidin yazıları Lehçe gelecek. Müteahhit kanunu prospektüsün, sözleşmenin veya bildirimlerin dilini düzenlemez ve müteahhidi çeviri yapmaya zorunlu kılmaz. Müteahhit sözleşmesi noter senedi şeklinde yapılır (art. 40 ust. 1) ve noter işlemleri Lehçe yapılır. Talebiniz üzerine noter bunları ayrıca yabancı dilde, kendisi ya da yeminli tercüman katılımıyla yapabilir (art. 2 § 3 ve art. 87 § 1 pkt 1 Noterlik Kanunu, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Tüketici için diğer belgeler, siz isterseniz, o dili biliyorsanız, Polonya vatandaşı değilseniz ve Lehçe metin hakkınız konusunda uyarıldıysanız, sizin dilinizde hazırlanabilir (Polonya Dili Kanunu art. 8 ust. 1b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Bildirimler yine de büyük olasılıkla Lehçe gelecektir; bu yüzden birkaç ifadeyi bilmekte yarar var:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Bu tür her yazının tarihini aşama tablosuna işleyin. Müteahhidin teslim alma bildirimini nasıl yapacağını sözleşme taslağında kontrol edin (art. 35 ust. 1 pkt 17) ve adres veya telefon değişikliklerini ona yazılı olarak bildirin.

Kira süresi için pay. Kirayı, satış ofisinde sözlü verilen tarihe göre değil, sözleşmedeki mülkiyet devri tarihine göre planlayın ve pay bırakın. Teslim alma ve noter senedi tarihleri elinizde yazılı olmadan kira sözleşmenizi feshetmeyin. Ek ayların zlotiye nasıl çevrileceğini, kira öderken beklenen her ayın maliyeti rehberinde gösteriyoruz.

Ayrı taşınmazda pay ve MSWiA izni. Müstakil konut niteliğindeki bağımsız bölümü (samodzielny lokal mieszkalny) Varşova’da yabancı, uyruğuna bakılmaksızın MSWiA izni olmadan satın alır (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu art. 8 ust. 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Ancak kanun sizi kapsıyorsa (örneğin AEA ya da İsviçre vatandaşı değilseniz), MSWiA açıklamalarına göre daireyle birlikte satılan ayrı taşınmazdaki paya (örneğin yaklaşık yoldaki pay) izin gerekir. Gerekli izin olmadan işlem geçersizdir (art. 6 ust. 1); iznin alınması pratikte 2–4 ay, bazı dosyalarda daha uzun sürebilir (MSWiA, sık sorulan sorular). Sözleşmenin konusunda böyle bir pay varsa gecikme sizin tarafınızda doğmasın diye başvuruyu zamanında yapın. Daha fazlası için: hangi yabancılar için MSWiA izni gerekir.

Önemli günde Polonya’da olmayacaksanız. Planlar inşaat boyunca değişir. Bilmeniz gerekenler:

• mülkiyetin devri noter senedi gerektirir (Medeni Kanun art. 158, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), vekâletname de aynı şekle tabidir (art. 99 § 1);
• imzanın atıldığı ülkenin şeklinin yeterli olduğu kuralı taşınmazlar için geçerli değildir (uluslararası özel hukuk kanunu art. 25 ust. 2, t.j. Dz.U. 2023 poz. 503);
• konsolos imza ve örnekleri onaylar, ancak noter senedini yalnızca Adalet Bakanı’nın yazılı yetkisiyle düzenler (Konsolosluk Kanunu art. 28, t.j. Dz.U. 2026 poz. 711). Taşınmaz devri vekâletnamesindeki imzayı konsolos onaylamaz; bunu özellikle Stockholm’deki Polonya temsilciliği açıklar.

Teslim alma, senet veya dönme gününde yurt dışında olabilecekseniz, vekâletnamenin şeklini önceden Polonya’daki noterle netleştirin. Bu bölümdeki tüm hükümler Ekim 2026 hukuki durumuna göre verilmiştir.

Kontrol listesi: gecikme işaretleri

Rezervasyon ve sözleşmeden önce:

• Sözleşme taslağında üç tarih var: işler, teslim alma ve mülkiyet devri.
• Sözleşmede mülkiyet devrindeki gecikme için cezai şart var.
• Ruhsat numarası ve tarihi sözleşmede, prospektüste, levhada ve GUNB sicilinde aynı.
• Programda bitiş tarihli en az 4 aşama var.
• Sözleşmedeki şirket KRS’de kayıtlı, mali tablolar Mali Belgeler Deposu’nda.
• Yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu sizi kapsıyorsa: sözleşmenin konusunda ayrı taşınmazda pay yok ya da MSWiA başvurusu yapılmış.

İnşaat sürerken:

• Aşama bitişi bildirimlerinin her birini tabloya işleyip programla karşılaştırıyorsunuz.
• Birkaç ayda bir şantiyeyi levhayla birlikte fotoğraflıyorsunuz.
• Tarih değişikliklerini yalnızca yazılı kabul ediyorsunuz.
• Müteahhitte güncel bildirim adresiniz var.

Anahtardan önce:

• Kullanım ruhsatı var mı ve ne zaman kesinleşti, diye soruyorsunuz.
• Teslim alma randevusunu ancak bundan sonra veriyorsunuz.
• Yurt dışına çıkabilecekseniz vekâletnamenin şekli noterle netleşmiş.
• Kira sözleşmesini ancak senet tarihi elinizde yazılı olunca feshediyorsunuz.

Müteahhitlerin açıkladığı teslim tarihlerini katalogda karşılaştırabilirsiniz: Varşova’da teslim tarihi açıklanmış yeni konutlar. Bu bir başlangıç noktasıdır; belirleyici olan müteahhitle yaptığınız sözleşmedeki tarihtir.

FAQ

Müteahhidin daireyi zamanında teslim edemeyeceğini nasıl anlarım?

En güvenilir işaret, programdaki aşama tarihleri ile müteahhidin aşamanın bittiğini size bildirdiği tarihler arasındaki farkın büyümesidir. Kanun, her biri bitiş tarihli en az 4 aşama ister (art. 24); aşamanın bitişini müteahhit size yazılı olarak veya başka bir kalıcı veri ortamıyla bildirir (art. 8). Tek bir geç bildirim kanıt sayılmaz, ancak üst üste gelenler müteahhitle konuşmak için yeterli nedendir. Ekim 2026 hukuki durumu.

Gecikmede müteahhit sözleşmesindeki hangi tarih en önemlidir?

Mülkiyet hakkının devri tarihi (art. 35 ust. 1 pkt 7). Müteahhit kanunu (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) sözleşmeden dönme hakkını bu tarihe bağlar (art. 43 ust. 1 pkt 6). İşlerin bitiş tarihi (pkt 12) ve teslim alma tarihi (pkt 17) ayrı tarihlerdir ve onun yerine geçmez. Ekim 2026 hukuki durumu.

Projenin inşaat ruhsatı olup olmadığını internetten nerede kontrol ederim?

Yapı Denetimi Başmüdürlüğü (GUNB) sicilinde: wyszukiwarka.gunb.gov.pl. Ücretsizdir, kayıt gerektirmez ve 1 Ocak 2016’dan sonra yapılan başvuruları ve kararları kapsar. Dosyanın durumunu gösterir, karar metnini göstermez. Ruhsat numarasını müteahhit sözleşmesinde (art. 35 ust. 1 pkt 11) ve şantiyedeki bilgi levhasında bulursunuz. Ekim 2026 hukuki durumu.

Müteahhit mülkiyeti devretmekte gecikiyor. Param geri gelir mi?

Evet, ancak müteahhide 120 günlük ek süre verdikten sonra. Bu sürede de mülkiyeti devretmezse sözleşmeden dönebilirsiniz (art. 43 ust. 1 pkt 6 ve ust. 3). Müteahhit, güvence hesabından (rachunek powierniczy) kendisine ödenen tutarları beyanı aldıktan sonra 30 gün içinde iade eder (art. 44 ust. 3). Gecikme için cezai şart ancak sözleşmede yazılıysa istenebilir. Ekim 2026 hukuki durumu.

Mülkiyet devri senedini yurt dışından vekil aracılığıyla imzalayabilir miyim?

Mülkiyetin devri noter senedi gerektirir (Medeni Kanun art. 158), vekâletname de aynı şekle tabidir (art. 99 § 1). İmzanın atıldığı ülkenin şeklinin yeterli olduğu kuralı taşınmazlar için geçerli değildir (uluslararası özel hukuk kanunu art. 25 ust. 2). Vekâletnamenin şeklini Polonya’daki noterle önceden netleştirin. Ekim 2026 hukuki durumu.

İnşaat halinde bir daire seçiyor ve sözleşmeyi imzalamadan önce tarihleri kontrol etmek mi istiyorsunuz? Müteahhidin satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Oraya birlikte gideriz, bilgi prospektüsünü, programı ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide veya avukata ne soracağınızı gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasada bizim ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. 7 dilde hizmet veriyoruz.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hükümler Ekim 2026 hukuki durumuna göre verilmiştir.