Hält der Bauträger den Termin? Warnzeichen für Bauverzug und Plan B für Ausländer

Sie haben eine Wohnung im Bau gekauft oder suchen noch, und bis zur Übergabe wohnen Sie zur Miete in Warschau. Jeder Monat Verzug bedeutet für Sie eine weitere Monatsmiete, oft auch ein Visum oder einen Mietvertrag mit eigenen Fristen. Niemand kann garantieren, dass ein Bau pünktlich fertig wird. Sie können aber früh bemerken, dass sich der Termin entfernt, und für diesen Fall einen Plan haben. Im Folgenden: welche Warnzeichen sich zu beobachten lohnen, was Sie tun, wenn sie sich bestätigen, und worauf Sie achten sollten, wenn Sie Unterlagen in einer Fremdsprache lesen. Die einzelnen Werkzeuge (Vertrag, Zeitplan, Bautafel, GUNB-Register) beschreiben wir ausführlich in einem eigenen Ratgeber: wie Sie den Baufortschritt nach der Unterzeichnung Schritt für Schritt verfolgen.

Rechtsgrundlage (Stand Oktober 2026): das Gesetz über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (im Folgenden Bauträgergesetz, konsolidierter Text Dz.U. 2026 poz. 880) und das Baugesetz (konsolidierter Text Dz.U. 2026 poz. 524). Die Änderung aus Dz.U. 2025 poz. 1669, seit 2. Oktober 2026 in Kraft, betrifft das vom Versicherungs-Garantiefonds geführte Verzeichnis (Art. 50 und 51). Die Änderung aus Dz.U. 2026 poz. 1077, die am 11. November 2026 in Kraft tritt, betrifft ausschließlich Art. 19b (Preisdaten). Die unten beschriebenen Vorschriften werden von beiden nicht geändert.

Warnzeichen in den Unterlagen, noch vor der Unterschrift

Die ersten Warnungen zeigen sich oft auf dem Papier und nicht auf der Baustelle.

• Ein Datum in der Werbung, mehrere im Vertrag. Eine Angabe wie „IV. Quartal 2027“ aus einer Anzeige ist kein vertraglicher Termin. Der Bauträgervertrag muss getrennt den Beginn und das Ende der Arbeiten (Art. 35 Abs. 1 Nr. 12), den Termin der Benachrichtigung über die Abnahme und die Abnahme selbst (Nr. 17) sowie den Termin der Eigentumsübertragung (Nr. 7) enthalten. Fehlt einer oder passen die Daten nicht zusammen, fragen Sie nach dem Grund.
• Keine Vertragsstrafe. Das Gesetz schreibt sie nicht vor und bestimmt auch ihre Höhe nicht: Art. 35 Abs. 1 Nr. 14 spricht von Vertragsstrafen, „sofern die Parteien sie vorgesehen haben“. Enthält der Vertragsentwurf keine, gibt es für die Verzögerung keine Strafe. Das ist wichtig für jeden, der Miete zahlt.
• Ein Zeitplan ohne Substanz. Der Zeitplan sollte mindestens 4 Etappen enthalten, jede mit einem Wert von 10 bis 25 % der Vorhabenkosten und eigenem Abschlusstermin (Art. 24 Abs. 1-2). Ein allgemein gehaltener Plan erschwert den späteren Vergleich.
• Alte Genehmigung, leeres Grundstück. Die Baugenehmigung erlischt, wenn der Bau nicht innerhalb von 3 Jahren nach Eintritt der Bestandskraft begonnen oder länger als 3 Jahre unterbrochen wurde (Art. 37 Abs. 1 des Baugesetzes). Liegt die Entscheidung lange zurück und tut sich auf dem Grundstück nichts, fragen Sie direkt, wann die vorbereitenden Arbeiten begonnen haben.
• Abweichende Genehmigungsnummer. Prüfen Sie Nummer und Datum der Genehmigung im Vertrag (Art. 35 Abs. 1 Nr. 11), im Prospekt, auf der Bautafel und im GUNB-Register (wyszukiwarka.gunb.gov.pl). Abweichungen müssen geklärt werden.

Vor der Unterzeichnung muss der Bauträger auf Ihr Verlangen in seinen Geschäftsräumen unter anderem die Baugenehmigung oder die Anzeige, die Jahresabschlüsse der letzten zwei Jahre, den Bauentwurf und, falls bereits erteilt, die Nutzungsgenehmigung zur Einsicht bereithalten (Art. 26 Abs. 1 Nr. 3-6). Bitten Sie schon beim ersten Besuch im Verkaufsbüro um diese Unterlagen.

Warnzeichen während des Baus: die Abweichungstabelle

Der objektivste Indikator ist der Abstand zwischen dem Termin im Zeitplan und dem Datum der Mitteilung über den Abschluss einer Etappe. Sie zahlen auf das Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) nach Abschluss der jeweiligen Etappe, und der Bauträger informiert Sie schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger (Art. 8 Abs. 1-3). Die Bank zahlt dem Bauträger Mittel vom Konto frühestens 30 Tage nach Vertragsschluss und erst nach Bestätigung des Etappenabschlusses aus, im Verhältnis zu dessen Anteil. Den Rest für die letzte Etappe erhält der Bauträger, nachdem er der Bank eine Ausfertigung der notariellen Urkunde über die Eigentumsübertragung vorgelegt hat (Art. 16 Abs. 1-2).

Führen Sie eine einfache Tabelle:

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So lesen Sie sie:

• ein gleichbleibender, kleiner Abstand (wenige Tage) ist meist kein Grund zur Sorge;
• ein von Etappe zu Etappe wachsender Abstand bedeutet, dass sich der Verzug aufsummiert, auch wenn der Vertragstermin noch nicht verstrichen ist;
• fehlt die Mitteilung trotz sichtbarer Veränderungen auf der Baustelle, oder kommt umgekehrt eine Mitteilung ohne sichtbare Arbeiten, sollten Sie schriftlich um Erklärung bitten.

Das ist kein Beweis für Unzuverlässigkeit des Bauträgers, sondern ein Anlass zum Gespräch. Jede Terminänderung akzeptieren Sie nur schriftlich. Änderungen des Prospekts nimmt der Bauträger durch einen Nachtrag oder einen neuen Prospekt vor (Art. 22 Abs. 1).

Warnzeichen auf der Baustelle

Ein Besuch dauert eine Stunde und liefert Informationen, die in keinem Dokument stehen.

• Die Informationstafel. Bis zur Nutzungsgenehmigung muss auf der Baustelle eine Tafel mit Buchstaben von mindestens 6 cm Höhe hängen, sichtbar von der öffentlichen Straße oder der Zufahrt aus (Art. 45b des Baugesetzes). Sie muss Datum und Nummer der Genehmigung und die ausstellende Behörde, Name und Telefonnummer der Bauaufsichtsbehörde sowie die Angaben zu Bauherr und Bauleiter enthalten. Eine fehlende Tafel oder abweichende Angaben sind ein Grund nachzufragen.
• Datierte Fotos. Fotografieren Sie die Baustelle alle paar Monate von derselben Stelle: Das Tempo der Arbeiten ist so besser zu sehen als in den Beteuerungen des Vertriebs.
• Scheinbarer Baubeginn. Rechtlich umfasst der „Baubeginn“ schon vorbereitende Arbeiten: Vermessung und Absteckung, Einebnung des Geländes, Einrichtung der Baustelle, Anschlüsse (Art. 41 Abs. 1-2 des Baugesetzes). Ein eingezäuntes Grundstück mit Containern kann also formal der Baubeginn sein, obwohl es noch kein Fundament gibt. Den beabsichtigten Beginn der Arbeiten zeigt der Bauherr der Bauaufsicht an (Art. 41 Abs. 4).

Zur Orientierung: wie lange dauert der Bau eines Mehrfamilienhauses?

Laut dem polnischen Statistikamt (GUS) vergingen bei den 2025 fertiggestellten Mehrfamilienhäusern im Durchschnitt 24,8 Monate vom Baubeginn bis zur Inbetriebnahme. Bei Einfamilienhäusern waren es 51 Monate, bei allen Wohngebäuden 42,2 Monate (GUS, „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“, Veröffentlichung vom 30.06.2026, Daten für ganz Polen). Das ist ein Landesdurchschnitt und keine Norm für ein bestimmtes Bauvorhaben; er misst auch nicht die Zeit von der Vertragsunterzeichnung bis zur Schlüsselübergabe. Er kann als Bezugspunkt dienen, wenn Sie die Bauzeiten im Vertrag mit dem vergleichen, was Sie auf der Baustelle sehen.

Vom Ende der Arbeiten bis zu den Schlüsseln: wo sich der Termin noch verschieben kann

Das Ende der Arbeiten bedeutet noch keine Schlüssel. Stand Oktober 2026 liegen noch drei Schritte vor Ihnen.

1. Die Nutzungsgenehmigung. Ein Mehrfamilienwohnhaus gehört zur Kategorie XIII und braucht vor dem Einzug eine Entscheidung über die Nutzungsgenehmigung (Art. 55 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a des Baugesetzes). Der vereinfachte Weg über die Anzeige der Bauvollendung, bei dem die Behörde 14 Tage Zeit für einen Einspruch hat (Art. 54 Abs. 1), gilt für ein solches Gebäude nicht. Die Entscheidung erlässt die Bauaufsichtsbehörde nach einer obligatorischen Kontrolle (Art. 59 Abs. 1, Art. 59a). Partei des Verfahrens ist ausschließlich der Bauherr (Art. 59 Abs. 7), die Entscheidung erhalten Sie also nicht von Amts wegen. Fragen Sie den Bauträger, wann die Entscheidung bestandskräftig wurde: Die Abnahme der Wohnung ist erst danach möglich (Art. 41 Abs. 1 des Bauträgergesetzes).
2. Die Abnahme der Wohnung. Sie findet in Ihrer Anwesenheit und mit Protokoll statt. Der Bauträger nimmt zu den im Protokoll festgehaltenen Mängeln binnen 14 Tagen nach dessen Unterzeichnung Stellung und beseitigt die anerkannten binnen 30 Tagen ab demselben Datum (Art. 41 Abs. 1-6 des Bauträgergesetzes).
3. Die notarielle Urkunde über die Eigentumsübertragung. Hier gilt der Termin aus Art. 35 Abs. 1 Nr. 7, also der wichtigste.

Der Bauträger ist im Verzug: ein Aktionsplan

Überträgt der Bauträger das Eigentum nicht zum vertraglichen Termin, sieht es Stand Oktober 2026 so aus:

1. Sie setzen eine zusätzliche Frist von 120 Tagen für die Eigentumsübertragung. Erst nach deren fruchtlosem Ablauf können Sie vom Vertrag zurücktreten (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3).
2. Sie reichen die Rücktrittserklärung schriftlich mit notariell beglaubigten Unterschriften ein, zusammen mit der Zustimmung zur Löschung Ihrer Ansprüche aus dem Grundbuch (księga wieczysta) (Art. 45 Abs. 1).
3. Der Vertrag gilt als nicht geschlossen, und Sie tragen keine mit dem Rücktritt verbundenen Kosten (Art. 44 Abs. 2). Der Bauträger erstattet das ihm von der Bank vom Treuhandkonto ausgezahlte Geld binnen 30 Tagen nach Eingang der Erklärung (Art. 44 Abs. 3).

Den Anspruch auf Vertragsstrafe behalten Sie auch nach dem Rücktritt (Art. 43 Abs. 3), aber nur, wenn die Strafe im Vertrag steht. Mit dem Rücktritt verlieren Sie die Wohnung, auf die Sie warten; eine solche Entscheidung sollten Sie gemeinsam mit einem Anwalt treffen, der Ihren Vertrag gelesen hat.

Die Gesellschaft des Bauträgers: Register ohne Anmeldung

Die Register sagen nicht, ob der Bauträger rechtzeitig fertig wird, zeigen aber, mit wem Sie den Vertrag schließen (Stand Oktober 2026): das Handelsregister KRS (prs.ms.gov.pl/krs), das Repositorium der Finanzdokumente (rdf-przegladarka.ms.gov.pl), das Gerichts- und Wirtschaftsblatt (prs.ms.gov.pl/msig) und das Landesregister der Schuldner (krz.ms.gov.pl). Vertragspartei ist oft eine Projektgesellschaft und nicht die Marke aus der Werbung; bitten Sie dann auch um den Abschluss der Muttergesellschaft, den der Bauträger zugänglich machen muss (Art. 26 Abs. 1 Nr. 4).

Wenn Sie Ausländer sind: wo sich der Termin aus anderen Gründen als dem Beton verschieben kann

Die Prüfmethoden sind dieselben, in Ihrer Lage kommen aber weitere Stellen hinzu, an denen Sie überrascht werden können.

Schreiben des Bauträgers kommen auf Polnisch. Das Bauträgergesetz regelt die Sprache des Prospekts, des Vertrags und der Mitteilungen nicht und verpflichtet den Bauträger nicht zur Übersetzung. Der Bauträgervertrag selbst wird als notarielle Urkunde geschlossen (Art. 40 Abs. 1), und notarielle Handlungen werden auf Polnisch vorgenommen. Auf Ihr Verlangen kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache durchführen, allein oder unter Hinzuziehung eines vereidigten Übersetzers (Art. 2 § 3 und Art. 87 § 1 Nr. 1 des Notariatsgesetzes, konsolidierter Text Dz.U. 2026 poz. 614). Andere Dokumente für einen Verbraucher dürfen in Ihrer Sprache abgefasst werden, wenn Sie selbst darum bitten, die Sprache beherrschen, nicht die polnische Staatsangehörigkeit besitzen und über das Recht auf einen polnischen Text belehrt wurden (Art. 8 Abs. 1b des Gesetzes über die polnische Sprache, konsolidierter Text Dz.U. 2026 poz. 81). Mitteilungen erhalten Sie dennoch höchstwahrscheinlich auf Polnisch, daher lohnt es sich, einige Begriffe zu kennen:

Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen. →

Tragen Sie das Datum jedes solchen Schreibens in Ihre Etappentabelle ein. Prüfen Sie im Vertragsentwurf, wie der Bauträger die Abnahme ankündigt (Art. 35 Abs. 1 Nr. 17), und teilen Sie ihm jede Änderung Ihrer Adresse oder Telefonnummer schriftlich mit.

Zeitpuffer für die Mietzeit. Planen Sie Ihre Miete bis zum Termin der Eigentumsübertragung laut Vertrag, nicht bis zu einem im Verkaufsbüro mündlich genannten Datum, und lassen Sie Spielraum. Kündigen Sie den Mietvertrag erst, wenn Sie den Abnahmetermin und das Datum der notariellen Urkunde schriftlich haben. Wie sich zusätzliche Monate in Złoty umrechnen lassen, zeigen wir im Ratgeber dazu, was jeder Monat Wartezeit kostet, wenn Sie zur Miete wohnen.

Anteil an einer gesonderten Immobilie und die MSWiA-Genehmigung. Eine Wohnung (selbstständiges Wohnungseigentum) in Warschau erwirbt ein Ausländer ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA), unabhängig von der Staatsangehörigkeit (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, konsolidierter Text Dz.U. 2017 poz. 2278). Gilt das Gesetz aber für Sie (etwa weil Sie kein Bürger des EWR oder der Schweiz sind), ist laut Erläuterungen des MSWiA eine Genehmigung für einen zusammen mit der Wohnung verkauften Anteil an einer gesonderten Immobilie nötig, zum Beispiel an einer Zufahrtsstraße. Ohne die erforderliche Genehmigung ist das Geschäft nichtig (Art. 6 Abs. 1), und die Erteilung kann in der Praxis 2-4 Monate dauern, in manchen Fällen länger (MSWiA, häufig gestellte Fragen). Gehört ein solcher Anteil zum Vertragsgegenstand, stellen Sie den Antrag rechtzeitig, damit die Verzögerung nicht auf Ihrer Seite entsteht. Mehr dazu, welche Ausländer eine Genehmigung des Innenministeriums brauchen.

Wenn Sie am wichtigen Tag nicht in Polen sind. Pläne ändern sich während des Baus. Gut zu wissen:

• die Eigentumsübertragung erfordert eine notarielle Urkunde (Art. 158 des Zivilgesetzbuchs, konsolidierter Text Dz.U. 2026 poz. 795), und die Vollmacht dafür muss dieselbe Form haben (Art. 99 § 1);
• die Regel, dass die Form des Unterzeichnungslandes genügt, gilt nicht für Immobilien (Art. 25 Abs. 2 des Gesetzes über das internationale Privatrecht, konsolidierter Text Dz.U. 2023 poz. 503);
• ein Konsul beglaubigt Unterschriften und Abschriften, errichtet eine notarielle Urkunde aber nur mit schriftlicher Ermächtigung des Justizministers (Art. 28 des Konsulargesetzes, konsolidierter Text Dz.U. 2026 poz. 711). Die Unterschrift unter einer Vollmacht zur Übertragung einer Immobilie beglaubigt der Konsul nicht, wie unter anderem die polnische Vertretung in Stockholm erläutert.

Könnten Sie am Tag der Abnahme, der Urkunde oder des Rücktritts im Ausland sein, stimmen Sie die Form der Vollmacht vorab mit einem Notar in Polen ab. Alle Vorschriften dieses Abschnitts sind nach dem Stand Oktober 2026 angeführt.

Checkliste: Anzeichen für Verzug

Vor Reservierung und Vertrag:

• Der Vertragsentwurf enthält drei Termine: Arbeiten, Abnahme und Eigentumsübertragung.
• Der Vertrag enthält eine Vertragsstrafe für Verzug bei der Eigentumsübertragung.
• Nummer und Datum der Genehmigung stimmen in Vertrag, Prospekt, auf der Tafel und im GUNB-Register überein.
• Der Zeitplan hat mindestens 4 Etappen mit Abschlussterminen.
• Die Gesellschaft aus dem Vertrag ist im KRS eingetragen, ihre Abschlüsse liegen im Repositorium der Finanzdokumente.
• Gilt für Sie das Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer: Der Vertragsgegenstand enthält keinen Anteil an einer gesonderten Immobilie, oder der Antrag beim MSWiA ist bereits gestellt.

Während des Baus:

• Jede Mitteilung über den Etappenabschluss tragen Sie in die Tabelle ein und vergleichen sie mit dem Zeitplan.
• Alle paar Monate fotografieren Sie die Baustelle samt Tafel.
• Terminänderungen akzeptieren Sie nur schriftlich.
• Der Bauträger hat Ihre aktuelle Adresse für Mitteilungen.

Vor den Schlüsseln:

• Sie fragen, ob die Nutzungsgenehmigung vorliegt und wann sie bestandskräftig wurde.
• Die Abnahme vereinbaren Sie erst danach.
• Wenn Sie verreisen könnten, ist die Form der Vollmacht mit einem Notar abgestimmt.
• Den Mietvertrag kündigen Sie erst, wenn Sie das Datum der Urkunde schriftlich haben.

Angegebene Übergabetermine können Sie im Katalog vergleichen: Neubauwohnungen in Warschau mit angegebenem Übergabetermin. Das ist ein Ausgangspunkt; maßgeblich ist der Termin, der in Ihrem Vertrag mit dem Bauträger steht.

FAQ

Woran erkenne ich, dass der Bauträger den Übergabetermin nicht halten wird?

Das sicherste Signal ist ein wachsender Abstand zwischen den Etappenterminen im Zeitplan und den Daten, an denen der Bauträger Ihnen den Abschluss der Etappen mitteilt. Das Gesetz verlangt mindestens 4 Etappen mit jeweils eigenem Abschlusstermin (Art. 24), und über den Abschluss einer Etappe muss der Bauträger Sie schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger informieren (Art. 8). Eine verspätete Mitteilung ist noch kein Beweis, mehrere sind ein Grund zum Nachfragen. Stand Oktober 2026.

Welcher Termin im Bauträgervertrag ist bei Verzug am wichtigsten?

Der Termin der Eigentumsübertragung (Art. 35 Abs. 1 Nr. 7). An ihn knüpft das Bauträgergesetz (konsolidierter Text Dz.U. 2026 poz. 880) das Rücktrittsrecht (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6). Der Termin für den Abschluss der Bauarbeiten (Nr. 12) und der Abnahmetermin (Nr. 17) sind eigene Termine und ersetzen ihn nicht. Stand Oktober 2026.

Wo kann ich online prüfen, ob ein Bauvorhaben eine Baugenehmigung hat?

Im Register der Obersten Bauaufsichtsbehörde (GUNB): wyszukiwarka.gunb.gov.pl. Die Abfrage ist kostenlos, ohne Anmeldung möglich und erfasst Anträge und Entscheidungen seit dem 1. Januar 2016. Sie zeigt den Stand des Verfahrens, nicht den Wortlaut der Entscheidung. Die Genehmigungsnummer steht im Bauträgervertrag (Art. 35 Abs. 1 Nr. 11) und auf der Informationstafel der Baustelle. Stand Oktober 2026.

Der Bauträger überträgt das Eigentum verspätet. Bekomme ich mein Geld zurück?

Ja, aber erst nachdem Sie dem Bauträger eine zusätzliche Frist von 120 Tagen gesetzt haben. Wird das Eigentum auch dann nicht übertragen, können Sie vom Vertrag zurücktreten (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3). Der Bauträger erstattet das ihm vom Treuhandkonto ausgezahlte Geld binnen 30 Tagen nach Eingang Ihrer Erklärung (Art. 44 Abs. 3). Eine Vertragsstrafe für die Verzögerung können Sie nur verlangen, wenn der Vertrag sie vorsieht. Stand Oktober 2026.

Kann ich die notarielle Urkunde aus dem Ausland durch einen Bevollmächtigten unterzeichnen?

Die Eigentumsübertragung erfordert eine notarielle Urkunde (Art. 158 des Zivilgesetzbuchs), und die Vollmacht dafür muss dieselbe Form haben (Art. 99 § 1). Die Regel, dass die Form des Unterzeichnungslandes genügt, gilt nicht für Immobilien (Art. 25 Abs. 2 des Gesetzes über das internationale Privatrecht). Stimmen Sie die Form der Vollmacht mit einem Notar in Polen ab. Stand Oktober 2026.

Sie wählen eine Wohnung im Bau und möchten die Termine vor der Unterschrift prüfen? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers. Wir gehen gemeinsam hin, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt, den Zeitplan und den Vertragsentwurf durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Wir betreuen in 7 Sprachen.

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Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Die Vorschriften sind nach dem Stand Oktober 2026 angeführt.