Jeden Monat zahlen Sie in Warschau Miete und haben zwei Angebote: eine fertige Wohnung vom Bauträger mit Schlüsselübergabe in etwa zwei Monaten oder eine Wohnung im Bau, die in der Preisliste günstiger ist, auf die Sie aber anderthalb Jahre warten und währenddessen weiter Miete zahlen. Der Kauf im Bau lohnt sich erst, wenn der Preisunterschied größer ist als die Miete für die zusätzlichen Wartemonate, mit Puffer für Verzögerungen. Bei der Durchschnittsmiete für eine 2-Zimmer-Wohnung von 40–59 m² in Warschau, 3.897 PLN im Monat (Daten für Mai 2026, Bericht von Bankier.pl auf Basis von Otodom Analytics vom 22.06.2026), kosten 16 zusätzliche Monate 62.352 PLN. Bei einer Wohnung von 50 m² heißt das: Die Wohnung im Bau muss je Quadratmeter etwa 1.247 PLN günstiger sein, damit Sie bei null herauskommen (eigene Berechnung, Stand Oktober 2026).
Unten finden Sie die Formel, eine Tabelle, die Kosten neben der Miete und den Teil für Ausländer. Rechtsstand: Oktober 2026. Das Bauträgergesetz ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). Den allgemeinen Vergleich für Erstkäufer finden Sie hier: bezugsfertig oder im Bau: Was das Warten auf die Schlüssel kostet.
So berechnen Sie die Wartekosten, wenn Sie mieten
Zählt nicht die gesamte Zeit bis zur Schlüsselübergabe, sondern der Unterschied zwischen den beiden Angeboten. Auch auf die fertige Wohnung müssen Sie warten: auf den Notartermin, die Abnahme und die Entscheidung der Bank. Der Ausbau einer Wohnung im Rohbauzustand dauert in beiden Fällen ähnlich lang, ihn lassen Sie also weg.
Wartekosten = Ihre Monatsmiete × (Monate bis zur Schlüsselübergabe im Bau − Monate bis zur Schlüsselübergabe bei der fertigen Wohnung)
Das Ergebnis stellen Sie dem Preisunterschied der gesamten Wohnungen gegenüber, einschließlich Zuzahlungen (Stellplatz, Kellerabteil), nicht dem Unterschied beim Preis pro m². Auf den Quadratmeter rechnen Sie erst am Ende um, damit sich die Angebote leichter vergleichen lassen.
Die Tabelle nutzt die Durchschnittsmiete von 3.897 PLN im Monat (Mai 2026, Quelle wie oben). Setzen Sie Ihre eigene Miete ein. Die Beträge sind eigene Berechnungen, Stand Oktober 2026.
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Zusätzliche Mietmonate | Mietkosten | Um wie viel der m² bei 50 m² günstiger sein muss | Anteil am Preis der Beispielwohnung* |
|---|---|---|---|
| 12 | 46.764 PLN | ca. 935 PLN | 5,6 % |
| 16 (z. B. 18 Monate im Bau gegenüber 2 Monaten bei der fertigen Wohnung) | 62.352 PLN | ca. 1.247 PLN | 7,4 % |
| 20 (16 Monate + Verzug von ca. 4 Monaten) | 77.940 PLN | ca. 1.559 PLN | 9,3 % |
| 24 | 93.528 PLN | ca. 1.871 PLN | 11,1 % |
* Beispielwohnung: 50 m² × 16.783 PLN/m² = 839.150 PLN. 16.783 PLN/m² ist der durchschnittliche Transaktionspreis auf dem Primärmarkt in Warschau im 2. Quartal 2026 laut NBP (Datenbank BaRN). Das ist nur ein Orientierungswert; entscheidend ist der Preis Ihrer beiden Angebote.
Beispiel: Ist die Wohnung im Bau um 40.000 PLN günstiger und beträgt der Unterschied beim Warten 16 Monate, verlieren Sie allein bei der Miete etwa 22.000 PLN. Die fertige Wohnung kommt günstiger, auch wenn sie in der Preisliste mehr kostet.
Ist eine Wohnung im Bau in Warschau günstiger als eine fertige?
Im Durchschnitt nicht. Laut BIG DATA RynekPierwotny.pl (August 2026) kosteten fertige Wohnungen in Warschau im Schnitt 19,7 Tsd. PLN pro m², Wohnungen mit Übergabe in 2 Jahren oder später 26,2 Tsd. PLN pro m². Fertige Wohnungen waren damit im Schnitt um 24,8 % günstiger als die, auf die man lange warten muss.
Das heißt nicht, dass dieselbe Wohnung im Bau mehr kostet. Die Durchschnittswerte vergleichen unterschiedliche Stadtteile, Standards und Größen, und Projekte mit fernem Übergabetermin können einem anderen Segment angehören als die Wohnungen, die in fertigen Gebäuden übrig geblieben sind. Deshalb:
- vergleichen Sie Wohnungen in derselben Gegend, mit ähnlicher Größe und ähnlichem Standard, am besten im selben Wohnprojekt, wenn der Bauträger weitere Bauabschnitte verkauft;
- nehmen Sie die Preise aus der Preisliste des Bauträgers: Nach der Rechtslage vom Oktober 2026 muss er auf seiner Website den Preis pro m² und den Preis jeder Wohnung inklusive Mehrwertsteuer sowie die Geschichte der Preisänderungen mit Datum veröffentlichen (Art. 19a des Bauträgergesetzes);
- stellen Sie beide Angebote in der Suche nach Neubauwohnungen in Warschau nach Stadtteil und Übergabetermin nebeneinander.
Fertige Wohnungen gibt es reichlich: Laut CBRE und Tabelaofert.pl standen Ende Juni 2026 in Warschau 3.344 fertige, unverkaufte Wohnungen zur Verfügung, also 20,5 % des Angebots.
Was das Warten auf den Bau neben der Miete kostet
Zahlungen während des Baus. Beim Bauträgervertrag (umowa deweloperska) zahlen Sie je nach Baufortschritt auf ein Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy), nach Abschluss der einzelnen Bauabschnitte (Art. 8 Abs. 1–3). Der Zeitplan hat mindestens 4 Abschnitte, jeder macht 10–25 % der Gesamtkosten des Vorhabens aus, nicht des Preises Ihrer Wohnung (Art. 24 Abs. 2). Kaufen Sie mit Eigenmitteln, zahlen Sie während des gesamten Baus Miete und Raten an den Bauträger. Einzelheiten: wie Ratenzahlungen für Ausländer ablaufen.
Kredit. Fragen Sie Ihren Kreditberater, ab wann die Raten beginnen. Monate, in denen Sie gleichzeitig Rate und Miete zahlen, rechnen Sie in die Tabelle ein.
Verzug. Der Termin im Vertrag bindet den Bauträger, ist aber nicht der Tag Ihres Einzugs. Zur Orientierung: Laut GUS wurden Mehrfamilienhäuser in Polen 2025 im Schnitt in 24,8 Monaten gebaut (Veröffentlichung vom 30.06.2026). Überträgt der Bauträger das Eigentum nicht rechtzeitig auf Sie, setzen Sie ihm eine Nachfrist von 120 Tagen. Erst wenn er auch diese nicht einhält, können Sie vom Vertrag zurücktreten, und den Anspruch auf die Vertragsstrafe für den Verzug behalten Sie (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3). Daher die Zeile mit einem Puffer von etwa 4 Monaten. Wie Sie eine Gefährdung des Termins frühzeitig erkennen: wie Sie prüfen, ob das Gebäude rechtzeitig fertig wird.
Vertragsstrafe und Ihre Miete. Der Bauträgervertrag nennt die Höhe von Zinsen und Vertragsstrafen, sofern die Parteien sie vorgesehen haben (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14). Vergleichen Sie die Strafe für einen Monat Verzug mit Ihrer Miete. Ist die Strafe niedriger, zahlen Sie die Differenz für jeden Monat aus eigener Tasche.
Mietvertrag. Prüfen Sie die Kündigungsfrist und die Möglichkeit, den Vertrag um einige Monate zu verlängern. Verschiebt sich die Übergabe, kann ein starrer Jahresvertrag mehr kosten als die Verzögerung selbst.
Was Sie gewinnen, wenn Sie auf die Wohnung im Bau warten
Schutz Ihrer Zahlungen. Beim Bauträgervertrag fließt das Geld auf ein Treuhandkonto. Vom geschlossenen Konto zahlt die Bank es dem Bauträger erst nach der Urkunde über die Eigentumsübertragung aus (Art. 15), vom offenen in Abschnitten (Art. 16). Zahlungen auf ein offenes Konto in den Fällen nach Art. 48 Abs. 1 schützt der Bauträger-Garantiefonds (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Den Beitrag zahlt der Bauträger: 0,45 % beim offenen und 0,1 % beim geschlossenen Konto (Verordnung Dz.U. 2022 Pos. 1341, Stand Oktober 2026).
Der im Vertrag festgeschriebene Preis. Prüfen Sie im Informationsprospekt (prospekt informacyjny) und im Vertragsmuster, ob der Preis angepasst werden darf. Der Regierungsentwurf eines Verbots der Preisanpassung (UD361, RCL 11.05.2026) war am 7. Oktober 2026 nicht im Sejm eingegangen, ist also noch kein Recht.
Mehrwertsteuer ohne Unterschied. Am 7. Oktober 2026 unterliegt der Verkauf einer Wohnung bis 150 m² 8 % Mehrwertsteuer, auch in einem fertigen Gebäude (Art. 41 Abs. 2 und 12–12c sowie Art. 146ef des Mehrwertsteuergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1263). Prüfen Sie den Satz vor der Unterschrift noch einmal.
Fertige Wohnung mit Schlüsseln in zwei Monaten: Wovon der Termin abhängt
Der Bauträger kann eine fertige Wohnung sofort per Kaufvertrag verkaufen (Art. 3 des Bauträgergesetzes). Dann gilt nur ein Teil des Gesetzes, u. a. die Vorschriften zu Reservierung, Reservierungsgebühr und Abnahme (Art. 29–32, Art. 34 Abs. 1 Nr. 1–2, Art. 41 Abs. 1–3). Die Vorschriften zu Treuhandkonto und DFG gelten nicht. Dafür besichtigen Sie eine fertige Wohnung und nehmen sie vor der Beurkundung ab. Für Mängel der Immobilie haftet der Verkäufer 5 Jahre im Rahmen der Gewährleistung (rękojmia), bei der fertigen wie bei der im Bau befindlichen Wohnung (Art. 568 § 1 des Zivilgesetzbuchs, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795).
Auf den Schlüsseltermin wirken sich vor allem drei Dinge aus:
- Die Entscheidung der Bank, wenn Sie mit Kredit kaufen. Wie lange sie dauert, fragen Sie Ihren Kreditberater.
- Die Dauer der Reservierung. Der Reservierungsvertrag wird befristet geschlossen. Bei einem Kredit muss die Frist die für die Kreditentscheidung nötige Zeit berücksichtigen (Art. 31). Die Reservierungsgebühr beträgt höchstens 1 % des Wohnungspreises (Art. 32 Abs. 2) und wird Ihnen erstattet, wenn die Bank den Kredit wegen negativer Bonitätsbewertung ablehnt (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1).
- Abnahme und Beurkundungstermin. Den Termin legen Sie mit dem Bauträger, dem Notar und, bei einem Kredit, der Bank fest.
„Zwei Monate“ sind ein Plan, keine Gewissheit. Kündigen Sie Ihren Mietvertrag erst, wenn Sie den Beurkundungs- und Übergabetermin schriftlich haben.
Was sich ändert, wenn Sie Ausländer sind und in Warschau mieten
Die Formel bleibt gleich, aber das Warten kann sich verlängern, und eine übersehene Vertragsklausel kostet mehr.
Die MSWiA-Genehmigung kann Monate hinzufügen. Eine selbständige Wohnung können Sie unabhängig von der Staatsangehörigkeit ohne MSWiA-Genehmigung erwerben. Ausnahme ist die Grenzzone, doch Warschau liegt nicht darin (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, einheitlicher Text Dz.U. 2017 Pos. 2278). Eine Gewerbeeinheit als Garage oder ein Anteil daran braucht ebenfalls keine Genehmigung, wenn der Kauf mit Ihrem Wohnbedarf zusammenhängt (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1a), ebenso ein Anteil am Grundstück und an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes. Wird zusammen mit der Wohnung jedoch ein Anteil an einem gesonderten Grundstück verkauft, etwa an einer Zufahrtsstraße oder an einem Teil der Siedlung, ist nach Angaben des MSWiA eine Genehmigung nötig. Das Gesetz räumt für besonders komplizierte Sachen bis zu 2 Monate ein (Art. 35 § 3 des Verwaltungsverfahrensgesetzbuchs); nach der FAQ des MSWiA vom 27.06.2022 dauert es in der Regel 2–4 Monate, manchmal länger. Ohne Genehmigung kann ein solches Geschäft nicht geschlossen werden (Art. 5 und Art. 6 Abs. 1). Die Vorschrift gilt nicht für Bürger des EWR und der Schweiz sowie für Personen, die seit mindestens 5 Jahren nach Erhalt einer Niederlassungserlaubnis oder des Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten der EU in Polen leben. Bevor Sie Monate zählen, fragen Sie im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży), was genau zum Vertragsgegenstand gehört.
Die Klausel zu Termin und Vertragsstrafe ist auf Polnisch, und sie entscheidet, wer Ihre Miete bei Verzug trägt. Das Bauträgergesetz regelt nicht die Sprache von Prospekt und Vertrag. Das Gesetz über die polnische Sprache erlaubt, einen Verbrauchervertrag in einer Fremdsprache aufzusetzen, wenn Sie selbst darum bitten, die Sprache beherrschen, nicht polnischer Staatsbürger sind und auf Ihr Recht auf einen polnischen Text hingewiesen wurden (Art. 8 Abs. 1b des Gesetzes über die polnische Sprache, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 81). Den Bauträgervertrag schließt man jedoch in Form einer notariellen Urkunde (Art. 40 Abs. 1 des Bauträgergesetzes), und die Urkunde wird auf Polnisch aufgenommen. Beherrschen Sie kein Polnisch und liegt keine Übersetzung vor, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder über einen vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) und vergewissert sich vor der Unterschrift, dass Sie den Inhalt verstehen (Art. 87 § 1 Nr. 1 und Art. 94 § 1 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614). Auf Ihr Verlangen kann der Notar die Urkunde zusätzlich in einer Fremdsprache aufnehmen, allein oder mit einem vereidigten Übersetzer (Art. 2 § 3 dieses Gesetzes). Das ist aber erst der Tag der Unterzeichnung. Prüfen Sie Übergabetermin, Vertragsstrafe und Preisanpassung vorher im Vertragsmuster, solange noch Zeit für Fragen ist.
Wenn Sie am Beurkundungstag nicht in Warschau sind. Die Eigentumsübertragung erfordert eine notarielle Urkunde, und die Vollmacht dafür muss dieselbe Form haben (Art. 158 und Art. 99 § 1 des Zivilgesetzbuchs, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795). Klären Sie die Form der Vollmacht vorher mit einem Notar in Polen.
Zahlungen aus dem Ausland. Notar und Vermittler stellen Ihre Identität und den Zweck des Geschäfts fest und prüfen die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände es erfordern (Art. 34 Abs. 1 des Geldwäschegesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 644). Sammeln Sie die Nachweise zur Herkunft des Geldes rechtzeitig. Bürger bestimmter Staaten außerhalb des EWR können zusätzlichen Beschränkungen unterliegen; fragen Sie den Notar. Betrifft Sie das, fragen Sie vor Vertragsabschluss Ihre Bank, wie die Ratenzahlungen laufen werden.
Mietkaution. Bei einem gewöhnlichen Mietverhältnis darf die Kaution bis zum 12-fachen der Monatsmiete betragen, bei der Gelegenheitsmiete (najem okazjonalny) bis zum 6-fachen (Art. 6 Abs. 1 und Art. 19a des Mieterschutzgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2023 Pos. 725). Solange Sie auf die Schlüssel warten, liegt dieses Geld beim Vermieter. Berücksichtigen Sie es bei der Planung der Zahlungen an den Bauträger.
Eine Wohnung begründet keinen Aufenthalt, warten Sie also nicht wegen Ihres Status auf die Schlüssel. Das Ausländergesetz (einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 1079) kennt keine Aufenthaltsgrundlage, die an den Immobilienkauf geknüpft ist. Für den Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten der EU brauchen Sie einen gültigen Rechtstitel für die Wohnung (Art. 219a Abs. 1, angewendet seit 27.04.2026), und auch ein Mietvertrag ist ein solcher. Fragen zum Kredit richten Sie an Ihren Kreditberater.
Fragen Sie den Bauträger vor der Entscheidung nach dem Termin der Eigentumsübertragung, der Vertragsstrafe, der Preisanpassung und der Art des Treuhandkontos, und den Ausbau vergleichen Sie im Ratgeber Wohnung mit Ausbau oder im Rohbauzustand vom Bauträger. Wenn Sie noch nicht wissen, ob Sie überhaupt eine neue Wohnung brauchen, beginnen Sie mit dem Vergleich: Neubau oder Gebrauchtwohnung in Warschau.
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung.
FAQ
Lohnt sich der Kauf einer Wohnung im Bau in Warschau, wenn ich zur Miete wohne?
Nur wenn sie um mehr günstiger ist als die fertige Wohnung, als Sie an Miete für die zusätzlichen Wartemonate zahlen. Im Durchschnitt sind Wohnungen im Bau in Warschau nicht günstiger: Laut BIG DATA RynekPierwotny.pl (August 2026) kosteten fertige Wohnungen im Schnitt 19,7 Tsd. PLN pro m², Wohnungen mit Übergabe in 2 Jahren oder später 26,2 Tsd. PLN pro m². Das sind Durchschnittswerte aus verschiedenen Stadtteilen und Standards, vergleichen Sie also konkrete Wohnungen in derselben Gegend.
Was kostet das Warten auf die Wohnung, wenn ich in Warschau zur Miete wohne?
Ihre Monatsmiete mal die Zahl der zusätzlichen Wartemonate. Bei der Durchschnittsmiete für eine 2-Zimmer-Wohnung von 40–59 m² in Warschau, 3.897 PLN im Monat (Daten für Mai 2026, Bericht von Bankier.pl auf Basis von Otodom Analytics vom 22.06.2026), kosten 16 zusätzliche Monate 62.352 PLN und 18 Monate 70.146 PLN (eigene Berechnung, Stand Oktober 2026).
Was passiert, wenn der Bauträger die Wohnung zu spät übergibt?
Nach der Rechtslage vom Oktober 2026 setzen Sie dem Bauträger eine Nachfrist von 120 Tagen für die Eigentumsübertragung. Hält er auch diese nicht ein, können Sie vom Bauträgervertrag zurücktreten und behalten den Anspruch auf die vertragliche Strafe für die Verspätung (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). Jeder Monat Verzug ist ein weiterer Monat Ihrer Miete.
Wie lange dauert in Polen der Bau eines Mehrfamilienhauses?
Laut GUS wurden Mehrfamilienhäuser in Polen 2025 im Schnitt in 24,8 Monaten gebaut (Veröffentlichung „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“ vom 30.06.2026). Das ist ein landesweiter Durchschnitt, nicht der Termin Ihrer Wohnung. Den Bauträger bindet der in Ihrem Vertrag festgelegte Termin der Eigentumsübertragung.
Braucht ein Ausländer eine Genehmigung für den Kauf einer Wohnung im Bau in Warschau?
Für die Wohnung selbst nicht: Eine selbständige Wohnung können Sie ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) erwerben, unabhängig von der Staatsangehörigkeit, und Warschau liegt nicht in der Grenzzone (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, einheitlicher Text Dz.U. 2017 Pos. 2278, Stand Oktober 2026). Erwerben Sie jedoch zusammen mit der Wohnung einen Anteil an einem gesonderten Grundstück, etwa an einer Zufahrtsstraße, ist nach Angaben des MSWiA eine Genehmigung nötig. Das dauert in der Regel 2–4 Monate, manchmal länger (laut FAQ des MSWiA vom 27.06.2022), und verlängert das Warten.
Sind Zahlungen bei einer fertigen Wohnung genauso geschützt wie im Bau?
Nicht immer. Verkauft der Bauträger eine fertige Wohnung sofort per Kaufvertrag (Art. 3 des Bauträgergesetzes), gelten die Vorschriften zum Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) und zum Bauträger-Garantiefonds (DFG) nicht. Dafür besichtigen Sie eine fertige Wohnung und nehmen sie vor der notariellen Beurkundung ab. Die Gewährleistung für Mängel (rękojmia) beträgt in beiden Fällen 5 Jahre (Art. 568 § 1 des Zivilgesetzbuchs, Stand Oktober 2026).
Sie haben zwei Angebote und wissen nicht, welches Sie wählen sollen? Schreiben Sie uns, bevor Sie ins Verkaufsbüro gehen. Wir melden Sie dort vor Ihrem ersten Besuch an, gehen gemeinsam hin und gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und das Vertragsmuster durch, einschließlich Übergabetermin und Vertragsstrafe. Wir zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Wir betreuen Kunden in 7 Sprachen. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns kein Honorar. Unsere Vergütung beim Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Vermittler ist Vladyslav Moroz (Einzelunternehmer, Berufshaftpflichtversicherung).
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com