Щомісяця ви платите за оренду у Варшаві й маєте дві пропозиції: готова квартира від забудовника з ключами приблизно через два місяці або квартира в будівництві, яка дешевша в прайсі, але на неї доведеться чекати півтора року, і весь цей час ви далі платите за оренду. Купівля в будівництві виграє лише тоді, коли різниця в ціні більша за оренду за додаткові місяці чекання, із запасом на затримку. За середньої оренди 2-кімнатної квартири 40–59 м² у Варшаві 3 897 zł на місяць (дані за травень 2026 р., звіт Bankier.pl на даних Otodom Analytics від 22.06.2026) 16 додаткових місяців коштують 62 352 zł. Для квартири 50 м² це означає, що квартира в будівництві має бути дешевшою приблизно на 1 247 zł за кожен квадратний метр, щоб ви вийшли в нуль (наш розрахунок, станом на жовтень 2026 р.).
Нижче формула, таблиця, витрати поза орендою та розділ для іноземця. Правовий стан — жовтень 2026 р. Закон про забудовників (ustawa deweloperska) — це закон від 20 травня 2021 р. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Загальне порівняння для тих, хто купує першу квартиру: готова чи в будівництві: скільки коштує чекання на ключі.
Як порахувати ціну чекання, коли ви орендуєте
Рахувати треба не весь час до ключів, а різницю між двома пропозиціями. На готову квартиру теж доведеться почекати: на нотаріальний акт, прийом квартири й рішення банку. Ремонт у стані від забудовника займає приблизно однаково в обох випадках, тож його ви не враховуєте.
ціна чекання = ваша місячна оренда × (місяці до ключів у будівництві − місяці до ключів у готовій)
Результат зіставте з різницею цін цілих квартир, разом із доплатами (машиномісце, комірка), а не з різницею ціни за м². На метр перераховуйте лише наприкінці, щоб легше порівняти пропозиції.
У таблиці використано середню оренду 3 897 zł на місяць (травень 2026 р., джерело як вище). Підставте свою оренду. Суми — наш розрахунок, станом на жовтень 2026 р.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Додаткові місяці оренди | Вартість оренди | Наскільки дешевшим має бути м² при 50 м² | Частка в ціні умовної квартири* |
|---|---|---|---|
| 12 | 46 764 zł | близько 935 zł | 5,6% |
| 16 (наприклад, 18 міс. у будівництві проти 2 міс. для готової) | 62 352 zł | близько 1 247 zł | 7,4% |
| 20 (16 міс. + затримка близько 4 міс.) | 77 940 zł | близько 1 559 zł | 9,3% |
| 24 | 93 528 zł | близько 1 871 zł | 11,1% |
* Умовна квартира: 50 м² × 16 783 zł/м² = 839 150 zł. 16 783 zł/м² — середня трансакційна ціна на первинному ринку Варшави у II кварталі 2026 р. за даними NBP (база BaRN). Це лише орієнтир; важлива ціна ваших двох пропозицій.
Приклад: якщо квартира в будівництві дешевша на 40 000 zł, а різниця в чеканні становить 16 місяців, то лише на оренді ви втрачаєте близько 22 000 zł. Готова виходить дешевшою, хоча в прайсі коштує більше.
Чи квартира в будівництві у Варшаві дешевша за готову
У середньому ні. За даними BIG DATA RynekPierwotny.pl (серпень 2026 р.), готові квартири у Варшаві коштували в середньому 19,7 тис. zł за м², а квартири зі строком здачі через 2 роки і пізніше — 26,2 тис. zł за м². Готові були в середньому на 24,8% дешевшими за ті, на які треба довго чекати.
Це не означає, що та сама квартира в будівництві коштує більше. Середні значення порівнюють різні райони, стандарти й метражі, а комплекси з далеким строком здачі можуть належати до іншого сегмента, ніж квартири, що залишилися в готових будинках. Тому:
- порівнюйте квартири в одному районі, схожого метражу й стандарту, найкраще в одному житловому комплексі, якщо забудовник продає наступні етапи;
- беріть ціни з прайсу забудовника: за правовим станом на жовтень 2026 р. він мусить публікувати на сайті ціну за м² і ціну кожної квартири з ПДВ, а також історію змін цін з датами (art. 19a ustawy deweloperskiej);
- покладіть обидві пропозиції поруч у пошуку новобудов Варшави за районом і строком здачі.
Готових квартир чимало: за даними CBRE і Tabelaofert.pl, наприкінці червня 2026 р. у Варшаві було 3 344 готові непродані квартири, тобто 20,5% пропозиції.
Що, крім оренди, коштує чекання на будівництво
Платежі під час будівництва. За договором із забудовником (umowa deweloperska) ви платите на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) у міру просування робіт, після завершення наступних етапів (art. 8 ust. 1–3). Графік має щонайменше 4 етапи, а кожен становить 10–25% загальних витрат на проєкт, а не ціни вашої квартири (art. 24 ust. 2). Якщо ви купуєте за власні кошти, то протягом усього будівництва платите і за оренду, і частини забудовнику. Деталі: як виглядають поетапні платежі для іноземця.
Кредит. Запитайте кредитного радника, з якого моменту почнуться платежі за кредитом. Місяці, коли ви одночасно платите і за кредитом, і за оренду, додайте до таблиці.
Затримка. Строк у договорі зобов’язує забудовника, але це не дата вашого переїзду. Для орієнтиру: за даними GUS, багатоквартирні будинки в Польщі у 2025 р. зводили в середньому 24,8 місяця (публікація від 30.06.2026). Якщо забудовник не передасть вам право власності вчасно, ви призначаєте йому додатковий строк 120 днів. Лише коли й цей строк буде порушено, ви можете відмовитися від договору, а право на договірну неустойку за затримку зберігається (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3). Звідси рядок із запасом близько 4 місяців. Як вчасно помітити загрозу строку: як перевірити, чи будинок здадуть вчасно.
Неустойка і ваша оренда. У договорі із забудовником зазначають розмір відсотків і договірних неустойок, якщо сторони їх передбачили (art. 35 ust. 1 pkt 14). Порівняйте неустойку за місяць затримки зі своєю орендою. Якщо неустойка менша, різницю за кожен місяць ви доплачуєте зі своєї кишені.
Договір оренди. Перевірте строк попередження про розірвання та можливість продовжити договір на кілька місяців. Якщо здача зсунеться, жорсткий договір на рік може коштувати більше, ніж сама затримка.
Що ви отримуєте, чекаючи на квартиру в будівництві
Захист платежів. За договором із забудовником гроші йдуть на спеціальний рахунок у банку. Із закритого рахунку банк виплачує їх забудовнику лише після акта про передачу права власності (art. 15), з відкритого — поетапно (art. 16). Платежі на відкритий рахунок у випадках, зазначених в art. 48 ust. 1, захищає Гарантійний фонд забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Внесок сплачує забудовник: 0,45% при відкритому рахунку й 0,1% при закритому (розпорядження Dz.U. 2022 poz. 1341, станом на жовтень 2026 р.).
Ціна, записана в договорі. Перевірте в інформаційному проспекті (prospekt informacyjny) і в зразку договору, чи може ціну індексувати забудовник. Урядовий проєкт заборони індексації (UD361, RCL 11.05.2026) станом на 7 жовтня 2026 р. не надійшов до Сейму, тож це ще не закон.
ПДВ без різниці. Станом на 7 жовтня 2026 р. продаж житлової квартири до 150 м² оподатковується ПДВ 8%, також у готовому будинку (art. 41 ust. 2 i 12–12c oraz art. 146ef ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Перед підписанням договору перевірте ставку ще раз.
Готова квартира з ключами за два місяці: від чого залежить строк
Забудовник може продавати готову квартиру одразу за договором купівлі-продажу (art. 3 ustawy deweloperskiej). Тоді застосовується лише частина закону, зокрема правила про резервування, плату за бронювання та прийом квартири (art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1–2, art. 41 ust. 1–3). Правила про спеціальний рахунок у банку й DFG не застосовуються. Натомість ви оглядаєте готову квартиру й приймаєте її до акта. За недоліки нерухомості відповідають за гарантією rękojmia 5 років, і для готової, і для квартири в будівництві (art. 568 § 1 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
На строк ключів впливають переважно три речі:
- Рішення банку, якщо ви купуєте в кредит. Скільки воно триватиме, запитайте кредитного радника.
- Час бронювання. Договір бронювання укладають на визначений час. У разі кредиту він має враховувати період, потрібний для рішення банку (art. 31). Плата за бронювання — не більше 1% ціни квартири (art. 32 ust. 2) і повертається вам, якщо банк відмовить у кредиті через негативну оцінку кредитоспроможності (art. 34 ust. 1 pkt 1).
- Прийом квартири і дата акта. Дату ви узгоджуєте із забудовником, нотаріусом і, у разі кредиту, з банком.
«Два місяці» — це план, а не гарантія. Повідомлення про розірвання оренди подавайте лише тоді, коли маєте письмово дату акта й передачі квартири.
Що змінюється, коли ви іноземець і орендуєте у Варшаві
Формула та сама, але чекання може подовжитися, а пропущений запис у договорі коштує дорожче.
Дозвіл MSWiA може додати місяці. Окрему житлову квартиру можна купити без дозволу MSWiA незалежно від громадянства. Виняток — прикордонна зона, але Варшава в ній не лежить (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Нежитлове приміщення під гараж або частка в ньому теж не потребує дозволу, якщо купівля пов’язана з вашими житловими потребами (art. 8 ust. 1 pkt 1a), так само частка в ґрунті та спільних частинах будинку. Якщо ж разом із квартирою продається частка в окремій ділянці, наприклад у під’їзній дорозі чи частині мікрорайону, за даними MSWiA дозвіл потрібен. Закон дає на особливо складну справу до 2 місяців (art. 35 § 3 k.p.a.), а зазвичай, за FAQ MSWiA від 27.06.2022, це 2–4 місяці, іноді довше. Без дозволу такої угоди не укласти (art. 5 i art. 6 ust. 1). Правило не стосується громадян ЄЕП і Швейцарії, а також осіб, які живуть у Польщі щонайменше 5 років після отримання дозволу на постійне проживання або статусу довгострокового резидента ЄС. Перш ніж рахувати місяці, запитайте у відділі продажу (biuro sprzedaży), що саме входить до предмета договору.
Запис про строк і неустойку польською, а вирішує, хто платить вашу оренду під час затримки. Закон про забудовників не регулює мову проспекту й договору. Закон про польську мову допускає складення договору зі споживачем іноземною мовою, якщо ви самі про це попросите, знаєте цю мову, не є громадянином Польщі й вас попередили про право на польський текст (art. 8 ust. 1b ustawy o języku polskim, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Проте договір із забудовником укладають у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej), а акт складають польською. Якщо ви не знаєте польської й перекладу немає, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача (tłumacz przysięgły) і перед підписом переконується, що ви розумієте зміст (art. 87 § 1 pkt 1 i art. 94 § 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). На ваше прохання нотаріус може додатково скласти акт іноземною мовою, сам або з присяжним перекладачем (art. 2 § 3 цього закону). Але це день підписання. Строк здачі, неустойку й індексацію ціни перевірте у зразку договору заздалегідь, поки є час на запитання.
Коли в день акта вас не буде у Варшаві. Передача права власності потребує нотаріального акта, а довіреність на нього має мати ту саму форму (art. 158 i art. 99 § 1 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Форму довіреності узгодьте заздалегідь із нотаріусом у Польщі.
Платежі з-за кордону. Нотаріус і посередник встановлюють вашу особу та мету угоди, а походження коштів перевіряють, коли цього вимагають обставини (art. 34 ust. 1 ustawy AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Документи, що підтверджують джерело грошей, зберіть заздалегідь. Громадяни деяких держав поза ЄЕП можуть підпадати під додаткові обмеження — уточніть у нотаріуса. Якщо вас це стосується, перед підписанням договору запитайте банк, як пройдуть поетапні платежі.
Застава за оренду. При звичайному найомі застава може сягати 12-кратної місячної оренди, при так званому окремому найомі (najem okazjonalny) — 6-кратної (art. 6 ust. 1 i art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725). Поки ви чекаєте на ключі, ці гроші лежать у власника. Врахуйте їх, плануючи платежі забудовнику.
Квартира не дає права на проживання, тож не чекайте на ключі заради статусу. У законі про іноземців (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) немає підстави для перебування, пов’язаної з купівлею нерухомості. Для статусу довгострокового резидента ЄС потрібен чинний правовий титул на житло (art. 219a ust. 1, застосовується з 27.04.2026), і договір оренди теж ним є. Питання про кредит адресуйте кредитному радникові.
Перед рішенням запитайте забудовника про строк передачі права власності, неустойку, індексацію ціни та вид спеціального рахунку, а ремонт порівняйте в посібнику квартира з ремонтом чи в стані від забудовника. Якщо ще не знаєте, чи потрібна вам нова квартира, почніть із порівняння: новобудова чи вторинка у Варшаві.
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою.
FAQ
Чи вигідно купувати квартиру в будівництві у Варшаві, якщо я орендую житло?
Лише тоді, коли вона дешевша за готову більше, ніж ви заплатите за оренду за додаткові місяці чекання. У середньому квартири в будівництві у Варшаві не дешевші: за даними BIG DATA RynekPierwotny.pl (серпень 2026 р.), готові коштували в середньому 19,7 тис. zł за м², а квартири зі строком здачі через 2 роки і пізніше — 26,2 тис. zł за м². Це середні значення для різних районів і стандартів, тому порівнюйте конкретні квартири в одному районі.
Скільки коштує чекання на квартиру, якщо я орендую у Варшаві?
Стільки, скільки становить оренда, помножена на кількість додаткових місяців чекання. За середньої оренди 2-кімнатної квартири 40–59 м² у Варшаві 3 897 zł на місяць (дані за травень 2026 р., звіт Bankier.pl на даних Otodom Analytics від 22.06.2026) 16 додаткових місяців коштують 62 352 zł, а 18 місяців — 70 146 zł (наш розрахунок, станом на жовтень 2026 р.).
Що робити, якщо забудовник затримає здачу квартири?
За правовим станом на жовтень 2026 р. ви призначаєте забудовнику додатковий строк 120 днів для передачі права власності. Якщо він і тоді не встигне, ви можете відмовитися від договору із забудовником, зберігши право на договірну неустойку за затримку (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Кожен місяць затримки — це ще один місяць вашої оренди.
Скільки в Польщі будують багатоквартирний будинок?
За даними GUS, у 2025 р. багатоквартирні будинки в Польщі зводили в середньому 24,8 місяця (публікація «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» від 30.06.2026). Це середнє по країні, а не строк вашої квартири. Забудовника зобов’язує строк передачі права власності, записаний у вашому договорі.
Чи потрібен іноземцеві дозвіл на купівлю квартири в новобудові у Варшаві?
На саму квартиру ні: окрему житлову квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) можна купити без дозволу MSWiA незалежно від громадянства, а Варшава не лежить у прикордонній зоні (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, станом на жовтень 2026 р.). Але якщо разом із квартирою ви набуваєте частку в окремій ділянці, наприклад у під’їзній дорозі, за даними MSWiA дозвіл потрібен. Зазвичай це 2–4 місяці, іноді довше (за FAQ MSWiA від 27.06.2022), і чекання подовжується.
Чи захищені платежі за готову квартиру так само, як за квартиру в будівництві?
Не завжди. Якщо забудовник продає готову квартиру одразу за договором купівлі-продажу (art. 3 ustawy deweloperskiej), правила про спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) і Гарантійний фонд забудовників (DFG) не застосовуються. Натомість ви оглядаєте готову квартиру й приймаєте її до нотаріального акта. Відповідальність за недоліки нерухомості (rękojmia) триває 5 років в обох випадках (art. 568 § 1 k.c., станом на жовтень 2026 р.).
Маєте дві пропозиції і не знаєте, яку вибрати? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника. Ми заявимо вас там до вашого першого візиту, підемо разом і пройдемо з вами інформаційний проспект та зразок договору, зокрема строк здачі й неустойку. Підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Обслуговуємо клієнтів 7 мовами, зокрема українською. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода при купівлі на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Посередник — Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC).
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com