У Варшаві у вас два варіанти: квартира, готова до приймання, з ключами приблизно за два місяці, і дешевша в будівництві, на яку доведеться чекати ще півтора року, платячи весь цей час оренду. Фінансово квартира в будівництві вигідна лише тоді, коли різниця в ціні більша за орендну плату за додаткові місяці очікування, та ще із запасом на затримку здачі. За середньої оренди двокімнатної квартири 40–59 м² у Варшаві — 3 897 zł на місяць (дані за травень 2026 р., звіт Bankier.pl за даними Otodom Analytics від 22.06.2026) — 16 додаткових місяців оренди коштують 62 352 zł. Для квартири 50 м² це означає: квартира в будівництві має бути дешевшою приблизно на 1 247 zł за кожен метр, щоб вийти в нуль (власний розрахунок, станом на жовтень 2026 р.).
Нижче — формула, таблиця для різних термінів очікування, перелік чинників, які зміщують результат в обидва боки, і розділ про те, що змінюється, коли ви купуєте як іноземець. Норми права наведено станом на жовтень 2026 р. Ustawa deweloperska (закон про захист прав покупця житлового приміщення чи одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників) — це закон від 20 травня 2021 р. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).
Як порахувати вартість очікування квартири в будівництві
Враховується не весь час до ключів, а різниця між двома пропозиціями. На готову квартиру теж доводиться чекати: нотаріальний акт, приймання, рішення банку. Строк оздоблення квартири «під оздоблення» (stan deweloperski) в обох випадках приблизно однаковий, тому його не враховують.
Формула:
вартість очікування = ваша оренда на місяць × (місяці до ключів у будівництві − місяці до ключів у готовій)
Результат порівнюйте з різницею цін цілих приміщень разом із доплатами (паркомісце, комора), а не з різницею ціни за м². Перераховувати на метр варто лише наприкінці, щоб легше порівнювати пропозиції.
У таблиці використано середню оренду 3 897 zł на місяць за 2 кімнати 40–59 м² у Варшаві (дані за травень 2026 р., звіт Bankier.pl за даними Otodom Analytics від 22.06.2026). Підставте замість неї власну оренду. Усі суми — власний розрахунок, станом на жовтень 2026 р.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Додаткові місяці оренди | Вартість оренди | Наскільки дешевшим має бути м² за 50 м² | Частка в ціні прикладової квартири* |
|---|---|---|---|
| 12 | 46 764 zł | бл. 935 zł | 5,6% |
| 16 (напр., 18 міс. у будівництві проти 2 міс. для готової) | 62 352 zł | бл. 1 247 zł | 7,4% |
| 18 | 70 146 zł | бл. 1 403 zł | 8,4% |
| 20 (16 міс. + затримка бл. 4 міс.) | 77 940 zł | бл. 1 559 zł | 9,3% |
| 24 | 93 528 zł | бл. 1 871 zł | 11,1% |
* Прикладова квартира: 50 м² × 16 783 zł/м² = 839 150 zł. 16 783 zł/м² — середня ціна угод на первинному ринку Варшави у II кварталі 2026 р. за даними NBP (база BaRN). Це лише точка відліку; рахувати потрібно ціни ваших двох пропозицій.
Як читати таблицю: якщо квартира в будівництві дешевша на 40 000 zł, а різниця в очікуванні становить 16 місяців, то лише на оренді ви втрачаєте близько 22 000 zł. Готова виходить дешевшою, хоча в прайс-листі коштує більше.
Чи квартира в будівництві у Варшаві дешевша за готову?
У середньому ні, і багатьох це дивує. За даними BIG DATA RynekPierwotny.pl (серпень 2026 р.), готові до заселення квартири у Варшаві коштували в середньому 19,7 тис. zł за м², а квартири зі строком здачі через 2 роки і пізніше — 26,2 тис. zł за м². Готові виявилися в середньому на 24,8% дешевшими за ті, на які треба довго чекати.
Не робіть із цього висновку, що та сама квартира в будівництві коштує дорожче. Середні порівнюють різні райони, стандарти й метражі. Проєкти з віддаленим строком здачі можуть розташовуватися в інших районах і належати до іншого сегмента, ніж квартири, що лишилися в продажу в готових будинках. Тому:
- порівнюйте квартири в одному районі, схожого метражу й стандарту, найкраще в одному житловому комплексі, якщо забудовник продає наступні черги;
- беріть ціни з прайс-листа забудовника. За станом права на жовтень 2026 р. забудовник зобов’язаний публікувати на своєму сайті ціну за м² і ціну кожного приміщення з ПДВ, а також історію зміни цін із датами (art. 19a ustawy deweloperskiej);
- шукайте обидва варіанти поруч: у пошуку нових квартир у Варшаві можна зіставити готові квартири й квартири з пізнішим строком в одному районі.
Вибір чималий. За даними CBRE та Tabelaofert.pl, наприкінці червня 2026 р. у Варшаві було 3 344 готові непродані квартири, тобто 20,5% пропозиції. За даними BIG DATA RynekPierwotny.pl, у серпні 2026 р. готові становили близько 20% варшавської пропозиції (близько 3,6 тис. квартир). Готові квартири не лежать без покупців: за даними барометра Tabelaofert.pl (за квітень 2026 р.), вони становили майже 32% продажів на 7 ринках, охоплених барометром.
Що, окрім оренди, коштує очікування квартири в будівництві
Платежі під час будівництва. За договором із забудовником (umowa deweloperska) ви платите на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) у міру завершення етапів (art. 8 ust. 1–3). У графіку не менше 4 етапів, і кожен етап — це 10–25% загальної вартості підприємства, а не ціни вашої квартири (art. 24 ust. 2). Якщо ви купуєте за готівку, весь час будівництва платите і оренду, і чергові внески забудовнику. Докладніше — у посібнику про оплату готівкою: розстрочка за графіком чи все одразу.
Кредит. Запитайте в банку, як буде виплачено кредит під час купівлі в будівництві та з якого моменту ви почнете сплачувати внески. Від цього залежить, чи не доведеться частину часу платити одночасно і внесок за кредитом, і оренду. Ці місяці додайте до таблиці.
Затримка здачі. Строк у договорі — це строк, а не дата переїзду. Якщо забудовник не передав вам право власності вчасно, ви призначаєте йому додатковий строк у 120 днів. Лише коли він і його не дотримається, ви можете відмовитися від договору, зберігши право на договірну неустойку за прострочення (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3, станом на жовтень 2026 р.). Тому в таблиці є рядок із запасом близько 4 місяців.
Неустойка і ваша оренда. Договір із забудовником визначає розмір відсотків і договірних неустойок, якщо сторони їх передбачили (art. 35 ust. 1 pkt 14). Порівняйте неустойку за місяць прострочення зі своєю орендою. Якщо неустойка менша, різницю за кожен місяць затримки ви сплачуєте зі своєї кишені.
Договір оренди. Перевірте строк попередження про розірвання та можливість продовжити договір на кілька місяців. Якщо строк здачі зсунеться, жорсткий договір оренди на рік може коштувати дорожче за саму затримку.
Що ви отримуєте, чекаючи квартиру в будівництві
В очікування є й плюси, які варто оцінити, перш ніж відмовлятися від будівництва.
Захист платежів. За договором із забудовником гроші надходять на спеціальний рахунок у банку. Із закритого рахунку банк виплачує їх забудовнику лише після акта про перехід власності (art. 15), а з відкритого — поетапно (art. 16). Платежі на відкритий рахунок у випадках, зазначених в art. 48 ust. 1, захищає Гарантійний фонд забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Внесок до DFG сплачує забудовник: 0,45% за відкритого рахунку і 0,1% за закритого (rozporządzenie Dz.U. 2022 poz. 1341, станом на жовтень 2026 р.).
Платежі розтягнуті в часі. За договором із забудовником ви платите не всю ціну одразу, а чергові етапи за графіком. Під час купівлі готової квартири одразу за договором купівлі-продажу такого графіка немає.
Ціна, зафіксована в договорі. Перевірте в проспекті та у зразку договору, чи можлива індексація ціни й на яких умовах. Урядовий проєкт змін до закону про забудовників (UD361, опублікований на RCL 11.05.2026 р.) передбачає заборону індексації ціни, але станом на 7 жовтня 2026 р. до Сейму він не надійшов. Це проєкт, а не чинна норма.
ПДВ сьогодні не відрізняється. Станом на 7 жовтня 2026 р. продаж житлового приміщення до 150 м² обкладається ПДВ за ставкою 8% незалежно від того, чи готовий будинок (art. 41 ust. 2 i 12–12c oraz art. 146ef ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Оголошення міністра фінансів, яке завершувало б період знижених ставок (art. 146ef), до 5 жовтня 2026 р. не опубліковано. Перед підписанням договору перевірте ставку ще раз.
Готова квартира за два місяці: від чого залежить строк отримання ключів
Під час купівлі готової квартири забудовник може продавати приміщення одразу за договором купівлі-продажу (art. 3 ustawy deweloperskiej). Тоді застосовується лише частина норм закону, зокрема про бронювання, плату за бронювання та приймання (art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1–2, art. 41 ust. 1–3). Норми про спеціальний рахунок і DFG не застосовуються. Натомість ви оглядаєте готову квартиру й приймаєте її до акта. За недоліки нерухомості забудовник відповідає в межах rękojmia 5 років — і за готової, і за квартири в будівництві (art. 568 § 1 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
На строк отримання ключів впливають головним чином три речі:
- Рішення банку за кредитом. Банк повідомляє рішення на 21-й день від подання заяви, а раніше — лише за вашою згодою; рішення зв’язує банк щонайменше 14 днів (art. 14 ust. 2 i 6 ustawy o kredycie hipotecznym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720).
- Строк бронювання. Договір бронювання укладається на визначений строк. За кредиту цей строк має враховувати час, потрібний для рішення банку (art. 31). Плата за бронювання — не більше 1% ціни приміщення (art. 32 ust. 2). Її повертають, якщо банк відмовив у кредиті через негативну оцінку кредитоспроможності (art. 34 ust. 1 pkt 1).
- Приймання і дата акта. Дату ви узгоджуєте із забудовником, нотаріусом і банком.
Тому «два місяці» — це план, а не гарантія. Повідомлення про розірвання оренди подавайте лише тоді, коли маєте письмово підтверджені дати акта й передачі приміщення. Увесь процес купівлі готової квартири описано в посібнику як крок за кроком купити готову квартиру в забудовника.
Що змінюється в розрахунку, якщо ви купуєте як іноземець
Дозвіл і строки. На саму квартиру, готову чи в будівництві, дозвіл не потрібен. Самостійне житлове приміщення (samodzielny lokal mieszkalny) поза прикордонною зоною можна купити без дозволу Міністерства внутрішніх справ та адміністрації (MSWiA) незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава не входить до прикордонної зони. Дозвіл потрібен на частку в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою (наприклад, під’їзна дорога), якщо вас не звільнено від цієї вимоги. За даними MSWiA, на практиці це займає 2–4 місяці й довше. Якщо готова квартира з ключами «за два місяці» має таку частку, лише дозвіл може додати 2–4 місяці оренди, тобто від 7 794 до 15 588 zł за наведеної вище середньої оренди (власний розрахунок, станом на жовтень 2026 р.). Запитайте про окремі частки до бронювання.
Польські документи. Закон про забудовників нічого не каже про мову проспекта й договору, тому права на переклад він не дає. Нотаріальний акт складають польською. Якщо ви не володієте польською і переклад не додано, нотаріус перекладає акт сам або з присяжним перекладачем (tłumacz przysięgły) і мусить переконатися, що ви розумієте його зміст і значення (art. 2 § 3, 87 § 1 pkt 1 i 94 § 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614).
Два акти в будівництві. Купівля в будівництві — це два нотаріальні акти, часто з великим інтервалом: договір із забудовником зараз і передача власності після здачі (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej; art. 158 k.c.). Якщо на другий акт ви можете перебувати за кордоном, довіреність теж оформлюють нотаріальним актом (art. 99 § 1 k.c.); заздалегідь узгодьте форму з польським нотаріусом. Готова квартира за договором купівлі-продажу потребує одного акта.
Платежі з-за кордону. Нотаріус і посередник мусять встановити вашу особу й за обґрунтованих обставин перевірити джерело коштів (art. 34 ust. 1 ustawy AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Банки повідомляють Генеральному інспектору фінансової інформації про перекази понад 15 000 євро, зокрема з-за кордону (GIIF; art. 72). У будівництві ви платите кількома етапами протягом усього будівництва, тому зберігайте підтвердження кожного переказу.
Іпотека для іноземця. Зверніться до кредитного консультанта (doradca kredytowy) до бронювання.
Перелік запитань перед рішенням
- Скільки я плачу за оренду і на скільки місяців довше платитиму її, якщо оберу квартиру в будівництві?
- Яка різниця цін цілих приміщень разом із паркомісцем і коморою?
- Який строк передання власності вказано у зразку договору і яка договірна неустойка за прострочення?
- Чи допускає договір індексацію ціни?
- Який спеціальний рахунок: відкритий чи закритий?
- Як банк виплатить кредит під час купівлі в будівництві й коли я почну сплачувати внески?
- Готова квартира продається за договором із забудовником чи одразу за договором купівлі-продажу?
- Скільки триватиме й коштуватиме оздоблення? Це стосується обох варіантів, якщо обидва в стані «під оздоблення». Докладніше — у посібнику про оздоблення під ключ від забудовника.
- Чи потрібен мені дозвіл MSWiA на частку в окремій нерухомості і чи буду я в Польщі на кожному нотаріальному акті?
Якщо ви ще вагаєтеся між новою та вторинною квартирою, почніть із порівняння первинного й вторинного ринку Варшави.
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Дивіться також: після отримання ключів: комунальні платежі, електрика, лічильники.
FAQ
Чи квартира в будівництві у Варшаві дешевша за готову?
У середньому ні. За даними BIG DATA RynekPierwotny.pl (серпень 2026 р.), готові квартири у Варшаві коштували в середньому 19,7 тис. zł за м², а квартири зі строком здачі через 2 роки і пізніше — 26,2 тис. zł за м². Це середні за різними районами та стандартами, тому порівнюйте конкретні квартири в одному районі, а не середні цифри.
Скільки коштує очікування квартири, якщо я винаймаю житло?
Орендна плата, помножена на кількість додаткових місяців очікування. За середньої оренди двокімнатної квартири 40–59 м² у Варшаві — 3 897 zł на місяць (дані за травень 2026 р., звіт Bankier.pl за даними Otodom Analytics від 22.06.2026) — 18 місяців оренди коштують 70 146 zł, а 16 додаткових місяців — 62 352 zł (власний розрахунок, станом на жовтень 2026 р.).
Що робити, якщо забудовник затримає здачу квартири?
За станом права на жовтень 2026 р. ви призначаєте забудовнику додатковий строк у 120 днів для передання права власності. Якщо він і його не дотримається, ви можете відмовитися від договору із забудовником, зберігши право на договірну неустойку за прострочення (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Кожен місяць прострочення — це ще один місяць оренди.
Чи захищені мої платежі під час купівлі готової квартири так само, як у будівництві?
Не завжди. Якщо забудовник продає готову квартиру одразу за договором купівлі-продажу (art. 3 ustawy deweloperskiej), норми про спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) і про Гарантійний фонд забудовників (DFG) не застосовуються. Натомість ви оглядаєте готову квартиру й приймаєте її до підписання нотаріального акта. Відповідальність за недоліки нерухомості (rękojmia) триває 5 років в обох випадках (art. 568 § 1 k.c., станом на жовтень 2026 р.).
Скільки готових квартир є в пропозиції у Варшаві?
За даними CBRE та Tabelaofert.pl, наприкінці червня 2026 р. у Варшаві було 3 344 готові непродані квартири, тобто 20,5% пропозиції. За даними BIG DATA RynekPierwotny.pl, у серпні 2026 р. готові квартири становили близько 20% пропозиції, тобто близько 3,6 тис. квартир.
Порівнюєте дві квартири й не знаєте, яку обрати? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży). Ми заявимо вас там як клієнта до вашого першого візиту, підемо разом і пройдемо з вами інформаційний проспект та зразок договору. Підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Ми обслуговуємо клієнтів 7 мовами. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · Vladyslav Moroz, посередник (рієлтор), індивідуальний підприємець зі страхуванням цивільної відповідальності (OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com