Varşova’da iki teklifiniz var: yaklaşık iki ay sonra anahtarını alacağınız teslime hazır bir daire ve daha ucuz, ama bir buçuk yıl daha bekleyeceğiniz ve bu sürede kira ödeyeceğiniz inşaat halinde bir daire. Finansal olarak inşaat halindeki daire, ancak fiyat farkı ek bekleme aylarının kirasından büyükse ve gecikme için de pay bırakıyorsa kârlıdır. Varşova’da 40–59 m² 2 odalı daire için ortalama kirayla, ayda 3.897 PLN (Mayıs 2026 verileri, Bankier.pl’in Otodom Analytics verilerine dayanan 22.06.2026 tarihli raporu), 16 ek ay kira 62.352 PLN eder. 50 m² bir dairede inşaat halindeki dairenin başa baş noktasına gelmesi için her m²’de yaklaşık 1.247 PLN daha ucuz olması gerekir (kendi hesabımız, Ekim 2026 itibarıyla).
Aşağıda formülü, farklı bekleme süreleri için bir tabloyu ve sonucu iki yönde de değiştiren unsurların listesini bulacaksınız. Hükümleri Ekim 2026 hukuki durumuna göre veriyoruz. Müteahhitlik kanunu (ustawa deweloperska), 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunmasına ve Müteahhit Garanti Fonu’na ilişkin kanundur (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).
İnşaat halindeki dairede bekleme maliyeti nasıl hesaplanır?
Anahtara kadar geçen toplam süre değil, iki teklif arasındaki fark sayılır. Hazır daire için de beklersiniz: senet, teslim alma ve banka kararı için. Stan deweloperski (ince inşaat bitmiş, işçiliği yapılmamış) durumdaki dairenin işçilik süresi iki durumda da benzerdir, bu yüzden onu hesaba katmayın.
Formül:
bekleme maliyeti = aylık kiranız × (inşaat halindeki dairede anahtara kadar ay − hazır dairede anahtara kadar ay)
Sonucu, m² fiyat farkıyla değil, ek masraflarla (otopark yeri, depo) birlikte tüm dairelerin fiyat farkıyla karşılaştırın. Teklifleri daha kolay kıyaslamak için ancak en sonda m² başına çevirin.
Aşağıdaki tablo, Varşova’da 40–59 m² 2 odalı daire için ortalama aylık 3.897 PLN kirayı kullanır (Mayıs 2026 verileri, Bankier.pl’in Otodom Analytics verilerine dayanan 22.06.2026 tarihli raporu). Buraya kendi kiranızı koyun. Tüm tutarlar kendi hesabımızdır, Ekim 2026 itibarıyla.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Ek kira ayı | Kira maliyeti | 50 m²’de m² ne kadar ucuz olmalı | Örnek dairenin fiyatındaki payı* |
|---|---|---|---|
| 12 | 46.764 PLN | yaklaşık 935 PLN | %5,6 |
| 16 (örn. inşaatta 18 ay, hazırda 2 ay) | 62.352 PLN | yaklaşık 1.247 PLN | %7,4 |
| 18 | 70.146 PLN | yaklaşık 1.403 PLN | %8,4 |
| 20 (16 ay + yaklaşık 4 ay gecikme) | 77.940 PLN | yaklaşık 1.559 PLN | %9,3 |
| 24 | 93.528 PLN | yaklaşık 1.871 PLN | %11,1 |
* Örnek daire: 50 m² × 16.783 PLN/m² = 839.150 PLN. 16.783 PLN/m², NBP’ye (BaRN veri tabanı) göre 2026’nın II. çeyreğinde Varşova birincil piyasasındaki ortalama işlem fiyatıdır. Bunu yalnızca referans noktası olarak alıyoruz; önemli olan iki teklifinizin fiyatıdır.
Tabloyu şöyle okuyun: İnşaat halindeki daire 40.000 PLN daha ucuzsa ve bekleme farkı 16 aysa, yalnızca kirada yaklaşık 22.000 PLN kaybedersiniz. Fiyat listesinde daha pahalı görünse de hazır daire daha ucuza gelir.
Varşova’da inşaat halindeki daire hazır daireden ucuz mu?
Ortalamada hayır, ve bu pek çok kişiyi şaşırtır. BIG DATA RynekPierwotny.pl’e göre (Ağustos 2026) Varşova’da teslime hazır daireler ortalama m² başına 19,7 bin PLN, teslim tarihi 2 yıl veya daha uzak olan daireler m² başına 26,2 bin PLN idi. Hazır daireler, uzun süre beklemeniz gerekenlerden ortalama %24,8 daha ucuzdu.
Bundan, aynı dairenin inşaatta daha pahalı olduğu sonucunu çıkarmayın. Ortalamalar farklı konumları, standartları ve büyüklükleri karşılaştırır. Uzak teslim tarihli projeler, hazır binalarda satılmadan kalan dairelerden farklı semtlerde ve farklı bir segmentte olabilir. Bu yüzden:
- Aynı çevredeki, benzer metrekareli ve standartlı daireleri, müteahhit sonraki etapları satıyorsa mümkünse aynı projede karşılaştırın;
- fiyatları müteahhidin fiyat listesinden alın. Ekim 2026 hukuki durumuna göre müteahhit, internet sitesinde m² fiyatını, her dairenin KDV dahil fiyatını ve fiyat değişikliklerinin tarihli geçmişini yayımlamak zorundadır (müteahhitlik kanunu md. 19a);
- iki seçeneği yan yana arayın: Varşova’da yeni daire aramada hazır daireleri ve daha geç teslimli daireleri aynı semtte karşılaştırabilirsiniz.
Seçenek boldur. CBRE ve Tabelaofert.pl’e göre Haziran 2026 sonunda Varşova’da 3.344 hazır, satılmamış daire vardı; bu, teklifin %20,5’idir. BIG DATA RynekPierwotny.pl’e göre Ağustos 2026’da hazır daireler Varşova teklifinin yaklaşık %20’sini (yaklaşık 3,6 bin daire) oluşturuyordu. Hazır daireler alıcısız da kalmıyor: Tabelaofert.pl barometresine göre (Nisan 2026 verileri) barometrenin kapsadığı 7 piyasadaki satışların yaklaşık %32’sini oluşturuyorlardı.
Kira dışında inşaat halindeki daireyi beklemenin maliyeti nedir?
İnşaat sırasındaki ödemeler. Müteahhitlik sözleşmesinde (umowa deweloperska) ödemeleri inşaatın ilerlemesine göre, sıradaki etaplar bittikten sonra konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yaparsınız (md. 8 f. 1–3). Ödeme planı en az 4 etaptan oluşur ve her etap, dairenizin fiyatının değil, projenin toplam maliyetinin %10–25’idir (md. 24 f. 2). Peşin alıyorsanız inşaatın tamamı boyunca hem kira, hem müteahhide sıradaki taksitleri ödersiniz. Ayrıntıları peşin ödeme: taksit planı mı, tek seferde ödeme mi rehberimizde anlatıyoruz.
Kredi. Bankaya inşaat halindeki daire alımında krediyi nasıl ödeyeceğini ve taksitlerin ne zaman başlayacağını sorun. Sürenin bir kısmında aynı anda hem taksit hem kira ödeyip ödemeyeceğiniz buna bağlıdır. Bu ayları tabloya ekleyin.
Gecikme. Sözleşmedeki tarih bir tarihtir, taşınma günü değildir. Müteahhit mülkiyeti zamanında devretmezse ona ek 120 gün süre verirsiniz. Ancak bu süreye de uymazsa sözleşmeden dönebilirsiniz ve gecikme için sözleşme cezası hakkınız saklı kalır (md. 43 f. 1 bent 6 ve f. 3, Ekim 2026 hukuki durumu). Tabloda bu yüzden yaklaşık 4 aylık paylı bir satır var.
Sözleşme cezası ve kiranız. Müteahhitlik sözleşmesi, taraflar öngörmüşse faiz ve sözleşme cezalarının tutarını belirtir (md. 35 f. 1 bent 14). Bir aylık gecikme cezasını kiranızla karşılaştırın. Ceza daha düşükse, gecikmenin her ayında farkı kendi cebinizden ödersiniz.
Kira sözleşmesi. İhbar sürenizi ve sözleşmeyi birkaç ay uzatıp uzatamayacağınızı kontrol edin. Teslim tarihi kayarsa, bir yıllık katı bir kira sözleşmesi gecikmenin kendisinden daha pahalıya gelebilir.
İnşaat halindeki daireyi beklerken ne kazanırsınız?
Beklemenin, inşaatı elemeden önce değerlendirmeniz gereken artıları da vardır.
Ödemelerin korunması. Müteahhitlik sözleşmesinde para konut emanet hesabına gider. Banka parayı kapalı hesaptan müteahhide ancak mülkiyeti devreden senetten sonra öder (md. 15), açık hesaptan etaplar halinde öder (md. 16). Açık emanet hesabına yapılan ödemeleri, md. 48 f. 1’deki durumlarda Müteahhit Garanti Fonu (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) korur. DFG primini müteahhit öder: açık hesapta %0,45, kapalı hesapta %0,1 (yönetmelik Dz.U. 2022 poz. 1341, Ekim 2026 itibarıyla).
Ödemelerin zamana yayılması. Müteahhitlik sözleşmesinde fiyatın tamamını bir anda değil, ödeme planındaki etapları ödersiniz. Doğrudan satış sözleşmesiyle alınan hazır dairede böyle bir plan yoktur.
Sözleşmede sabitlenen fiyat. Prospektüste ve sözleşme örneğinde fiyatın güncellenip güncellenemeyeceğini ve hangi koşullarla olduğunu kontrol edin. Müteahhitlik kanununu değiştiren hükümet taslağı (UD361, 11.05.2026’da RCL’de yayımlandı) fiyat güncellemesini yasaklamayı öngörüyor, ancak 7 Ekim 2026 itibarıyla Sejm’e sunulmadı. Bu bir taslaktır, yürürlükteki hukuk değildir.
KDV bugün fark yaratmıyor. 7 Ekim 2026 itibarıyla 150 m²’ye kadar konutun satışı, bina hazır olsun olmasın %8 KDV’ye tabidir (KDV kanunu md. 41 f. 2 ve 12–12c ile md. 146ef, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). İndirimli oranlar dönemini sona erdirecek maliye bakanı duyurusu (md. 146ef) 5 Ekim 2026’ya kadar yayımlanmadı. Sözleşmeyi imzalamadan önce oranı bir kez daha kontrol edin.
İki ay sonra teslim hazır daire: anahtar tarihi neye bağlı?
Hazır dairede müteahhit daireyi doğrudan satış sözleşmesiyle satabilir (müteahhitlik kanunu md. 3). O zaman kanunun yalnızca bir kısmı uygulanır, örneğin rezervasyon, rezervasyon ücreti ve teslim alma hükümleri (md. 29–32, md. 34 f. 1 bent 1–2, md. 41 f. 1–3). Emanet hesabı ve DFG hükümleri uygulanmaz. Buna karşılık hazır daireyi görür ve senetten önce teslim alırsınız. Taşınmazdaki ayıplardan müteahhit, hazır dairede de inşaat halindeki dairede de 5 yıl tekeffül kapsamında sorumludur (art. 568 § 1 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
Anahtar tarihini esas olarak üç şey etkiler:
- Kredi kararı. Banka kararı başvurunun 21. gününde iletir, daha erken ancak sizin onayınızla; karar bankayı en az 14 gün bağlar (konut kredisi kanunu md. 14 f. 2 ve 6, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720).
- Rezervasyon süresi. Rezervasyon sözleşmesi belirli bir süre için yapılır. Kredi söz konusuysa bu süre, kredi kararı için gereken süreyi dikkate almalıdır (md. 31). Rezervasyon ücreti en fazla dairenin fiyatının %1’idir (md. 32 f. 2). Banka olumsuz kredi değerlendirmesi nedeniyle krediyi reddederse size iade edilir (md. 34 f. 1 bent 1).
- Teslim alma ve senet tarihi. Tarihi müteahhit, noter ve bankayla birlikte belirlersiniz.
„İki ay” bu yüzden bir plandır, kesinlik değildir. Kira sözleşmesini ancak senet ve teslim tarihini yazılı olarak aldıktan sonra feshedin. Hazır daire satın alma sürecinin tamamını müteahhitten hazır daire adım adım nasıl alınır rehberinde anlatıyoruz.
Yurt dışından alıcı olarak durumunuz: dil, belgeler, ödemeler
Bu bölüm, Lehçe belge okumuyorsanız veya uzaktan alım yapıyorsanız sizi ilgilendirir. Müteahhitlik kanunu belgelerin diline dair bir hüküm içermez. Genel Lehçe dili kanunu geçerlidir (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, Ekim 2026 hukuki durumu): Bir belgenin paralel yabancı dil versiyonu olabilir (md. 8, 1a fıkra), ilgili dili bilen ve belgeyi Lehçe alma hakkı hakkında bilgilendirilen yabancı, belgeyi yabancı dilde talep edebilir (md. 8, 1b fıkra). Bu hükümler bir çeviri yükümlülüğü getirmez. Esas belgeler sözleşme taslağı (teslim tarihi ve sözleşme cezasıyla), prospektüs ve senettir, hepsi Lehçedir.
Bundan çıkan sonuç: Yurt dışından alan biri, daireyi beklerken çoğu zaman ek olarak kira öder. Bu maliyeti hesaba katın ve karar vermeden önce dairenin müteahhitlik sözleşmesiyle mi, yoksa doğrudan satış sözleşmesiyle mi satıldığını yazılı olarak teyit ettirin; emanet hesabı ve DFG buna bağlıdır (md. 3). Hazır dairenin teslim alınması yerinde yapılır, seyahatinizi buna göre planlayın. Teslim tarihi, sözleşme cezası ve ödeme planı içeren sözleşme taslağını sizinle Türkçe olarak gözden geçiririz.
Karar öncesi sorular
- Ne kadar kira ödüyorum ve inşaat halindeki dairede kirayı kaç ay daha fazla ödeyeceğim?
- Otopark yeri ve depo dahil tüm dairelerin fiyat farkı nedir?
- Sözleşme örneğinde mülkiyetin devri için hangi tarih yazılı ve gecikme için sözleşme cezası nedir?
- Sözleşme fiyat güncellemesine izin veriyor mu?
- Emanet hesabı nasıl: açık mı, kapalı mı?
- Banka inşaat halindeki daire alımında krediyi nasıl ödeyecek ve taksitlere ne zaman başlayacağım?
- Hazır daire müteahhitlik sözleşmesiyle mi, doğrudan satış sözleşmesiyle mi satılıyor?
- İşçilik ne kadar sürer ve ne kadar tutar? İki teklif de stan deweloperski durumundaysa bu ikisini de ilgilendirir. Daha fazlası müteahhitten anahtar teslim işçilik rehberinde.
Yeni daire ile ikinci el daire arasında hâlâ genel olarak kararsızsanız, Varşova’da birincil ve ikincil piyasa karşılaştırması ile başlayın.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
Ayrıca bakın: Anahtar tesliminden sonra: aidat, elektrik, sayaçlar.
FAQ
Varşova’da inşaat halindeki daire hazır daireden ucuz mu?
Ortalamada hayır. BIG DATA RynekPierwotny.pl’e göre (Ağustos 2026) Varşova’da teslime hazır daireler ortalama m² başına 19,7 bin PLN, teslim tarihi 2 yıl veya daha uzak olan daireler 26,2 bin PLN idi. Bunlar farklı konum ve standartların ortalamasıdır; bu yüzden ortalamaları değil, aynı çevredeki somut daireleri karşılaştırın.
Kirada oturuyorsam daireyi beklemek ne kadar tutar?
Aylık kira çarpı ek bekleme ayı sayısı. Varşova’da 40–59 m² 2 odalı daire için ortalama kirada, ayda 3.897 PLN (Mayıs 2026 verileri, Bankier.pl’in Otodom Analytics verilerine dayanan 22.06.2026 tarihli raporu), 18 ay kira 70.146 PLN, 16 ek ay ise 62.352 PLN eder (kendi hesabımız, Ekim 2026 itibarıyla).
Müteahhit daireyi geç teslim ederse ne olur?
Ekim 2026 hukuki durumuna göre müteahhide mülkiyetin devri için ek 120 gün süre verirsiniz. Süreye uymazsa müteahhitlik sözleşmesinden dönebilirsiniz ve gecikme için sözleşme cezası hakkınız saklı kalır (müteahhitlik kanunu md. 43 f. 1 bent 6 ve f. 3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Gecikmenin her ayı bir ay daha kira demektir.
Hazır dairede ödemelerim inşaat halindeki daire gibi korunuyor mu?
Her zaman değil. Müteahhit hazır daireyi doğrudan satış sözleşmesiyle satıyorsa (müteahhitlik kanunu md. 3), konut emanet hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ve DFG hükümleri uygulanmaz. Buna karşılık hazır daireyi görür ve senetten önce teslim alırsınız. Taşınmazdaki ayıplara karşı tekeffül her iki durumda da 5 yıldır (art. 568 § 1 k.c., Ekim 2026 itibarıyla).
Varşova’da satışta kaç hazır daire var?
CBRE ve Tabelaofert.pl’e göre Haziran 2026 sonunda Varşova’da 3.344 hazır, satılmamış daire vardı; bu, teklifin %20,5’i demektir. BIG DATA RynekPierwotny.pl’e göre Ağustos 2026’da hazır daireler teklifin yaklaşık %20’sini, yani yaklaşık 3,6 bin daireyi oluşturuyordu.
İki teklifiniz var ve hangisini seçeceğinizi bilmiyor musunuz? Satış ofisine gitmeden önce bize yazın. Sizi ilk ziyaretinizden önce orada bildiririz, birlikte gideriz ve prospektüsü ile sözleşme örneğini sizinle birlikte gözden geçiririz. Müteahhide veya bir avukata ne soracağınızı belirtiriz. Müşterilere 7 dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com