Varşova’da sıfır mı ikinci el mi? İlk daire için karşılaştırma

Geliştiriciden sıfır daire mi, ikinci el mi? Varşova’da yalnızca metrekare fiyatı kararı pek belirlemez. NBP’ye göre 2026’nın 2. çeyreğinde (Mart-Mayıs) ortalama işlem fiyatı birincil piyasada (rynek pierwotny) 16.783 zł/m², ikinci el piyasada (rynek wtórny) 16.723 zł/m² idi. 800.000 zł ile iki piyasada da yaklaşık 48 m² alırsınız. Asıl fark diğer kalemlerde çıkar: ikinci el piyasada PCC (hukuki işlemler vergisi), geliştirici standardındaki dairenin tadilatı, taşınma tarihi ve paranızın hukuken nasıl korunduğu.

Aşağıda iki piyasayı, ilk dairesini alan biri gözüyle madde madde karşılaştırıyoruz. Her rakamın tarihi vardır; anlatılan durum Eylül 2026 itibarıyladır.

Varşova’da hangisi daha ucuz: birincil ve ikinci el piyasada m² fiyatı (Eylül 2026 itibarıyla)?

En güncel tam NBP verileri 2026’nın 2. çeyreğine aittir (NBP veri tabanında Mart, Nisan ve Mayıs):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Yıllık değişim ve metrekare, NBP verilerinden yaptığımız kendi hesabımızdır. NBP fiyatları KDV’yi içerir ve Varşova idari sınırları içindeki çok daireli binalardaki daireleri kapsar. NBP, verilerin sonradan düzeltilebileceğini belirtir.

Tablodan iki sonuç çıkar. Birincisi, ortalamada hiçbir piyasa belirgin biçimde daha ucuz değildir. İkincisi, ikinci el piyasada ilan fiyatı gerçek satış fiyatından daha çok sapar: yaklaşık 2,3 bin zł/m²; birincil piyasada bu fark yaklaşık 1,7 bin zł/m²’dir (kendi hesabımız, NBP, 2026 2. çeyrek).

Yalnızca yeni daireler için daha güncel veriyi RynekPierwotny.pl’nin BIG DATA servisi verir. Ağustos 2026’da (ön veri) Varşova’da ortalama ilan fiyatı 19,6 bin zł/m², medyan 17,4 bin zł/m² idi. Ortalama bir önceki aya göre %1 düştü, üst üste ikinci ay. Nedeni indirim değil, teklife daha ucuz dairelerin girmesiydi (ortalama yaklaşık 16,4 bin zł/m²). Yöntem NBP’den farklı olduğu için bu rakamlar “artış” olarak yan yana konmamalıdır.

İkinci el piyasa için Metrohouse ve Credipass, Varşova’da 2026’nın 2. çeyreğinde ortalama işlem fiyatını 15.823 zł/m² olarak verir. Bu başka bir örneklemdir (tek bir aracı ağının işlemleri); bu yüzden NBP ile ortalamasını almıyoruz.

Fiyata hangi masraflar eklenir: geliştirici fiyatındaki KDV mi, ikinci el alımda PCC mi?

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Geliştiriciden yapılan tipik alımda satış KDV’ye tabidir, bu yüzden PCC ödemezsiniz (PCC kanunu md. 2 b. 4 bent a). Eylül 2026 itibarıyla geliştirici kendi sitesinde KDV dahil fiyatları göstermek zorundadır (geliştirici kanunu md. 19a f. 1). İstisna: geliştiricinin satışı KDV’den muafsa yine de %2 PCC ödersiniz. Bunu satış ofisinde (biuro sprzedaży) sorun.

İkinci el piyasada PCC, piyasa değerinin %2’sidir (md. 7 f. 1 b. 1 bent a ve md. 6 f. 1 b. 1). Ancak 31.08.2023’ten beri ilk daire için muafiyet vardır (md. 9 b. 17). Alıcının daha önce hiç daire, ev veya kooperatif konut hakkı olmadıysa geçerlidir; miras kalan %50’ye kadar pay muafiyeti engellemez. İki kişi birlikte alırken vergi makamları yıllarca her alıcının koşulu ayrı ayrı sağlaması gerektiğini kabul etti (örneğin KIS Müdürü’nün 8.11.2023 tarihli yorumu, 0111-KDIB2-3.4014.344.2023.2.JKU). NSA ise 7 Nisan 2026 tarihli kararında (III FSK 281/25) muafiyetin koşulları sağlayan alıcıya orantılı olarak tanındığına, diğer kişinin payı üzerinden PCC ödendiğine hükmetti. Bu tek bir davada verilmiş karardır; bu yüzden noter işleminden önce PCC’yi nasıl hesaplayacağını sorun.

800.000 zł’lik “her şey dahil” bütçede bu masrafların, alabileceğiniz dairenin fiyatını düşürdüğünü unutmayın. İkinci el alımda noter ücreti (taksa notarialna), tapu kaydı harçları ve vergiyi ikinci el daire fiyatının dışındaki masraflar rehberinde döküyoruz.

Ne zaman taşınırsınız: inşaat halindeki daire, hazır geliştirici dairesi veya ikinci el?

İnşaat halindeki daire. Geliştirici sözleşmesi (umowa deweloperska) mülkiyetin devri tarihini, inşaatın başlangıç ve bitiş tarihlerini ve teslim alma tarihini içermek zorundadır (md. 35 f. 1 b. 7, 12 ve 17). GUS’a göre Polonya’da çok daireli binalar 2025’te ortalama 24,8 ayda inşa edildi. Sözleşmeyi inşaatın başında imzalarsanız anahtarı genellikle yaklaşık 2 yıl sonra alırsınız¹. Şu anda kiradaysanız bu süre boyunca kira ödemeye devam edersiniz. Geliştirici mülkiyeti zamanında devretmezse ona 120 günlük süre verirsiniz ve bu sürenin ardından sözleşmeden dönebilirsiniz (md. 43 f. 1 b. 6 ve f. 3). Gecikme için sözleşme cezası, sözleşmede öngörülmüşse hakkınızdır.

Geliştiriciden hazır daire. İnşaatı beklemezsiniz. Tarih, satış sözleşmesine ve bankanın kredi kararını ne kadar hızlı vermesine bağlıdır.

İkinci el piyasa. Teslim tarihini satıcıyla sözleşmede belirlersiniz. Satıcının ne zaman taşınacağına ve kendisinin yeni dairesini bekleyip beklemediğine bağlıdır.

Geliştirici standardı mı, oturmaya hazır daire mi: tadilat için ne kadar eklemeniz gerekir?

Geliştirici standardındaki (stan deweloperski) daireyi taşınmadan önce bitirmeniz gerekir. Varşova’da portalların tahminlerine göre tadilat maliyeti:

• cennik-kosztorys.pl (Mayıs 2026): temel standart 1.500-2.500 zł/m², premium 3.000-5.000 zł/m² (malzeme, işçilik ve proje);
• RynekPierwotny.pl (Temmuz 2026): orta standartta anahtar teslim 3.000 zł/m²’ye kadar, yüksek standartta yaklaşık 4.000-5.000 zł/m².

Temel veya orta standart için bütçeye yaklaşık 1.500-3.000 zł/m² koyun². Yaklaşık 48 m² için bu, daire fiyatının dışında hazır tutmanız gereken 72.000-144.000 zł eder.

İkinci el daire çoğu zaman taşınmaya hazırdır, ancak durumu değişir: yeni yenilenmişten tesisatı elden geçirilmesi gerekene kadar. O zaman tadilat değil yenileme maliyeti hesaplarsınız. Bunu nasıl yapacağınızı tadilatlı daire almak mantıklı mı rehberinde anlatıyoruz.

Hukuk sizi nasıl korur: birincil piyasada emanet hesabı ve garanti fonu, ikinci elde tapu kaydı ve ayıp sorumluluğu?

Birincil piyasa (geliştirici kanunu, Eylül 2026 itibarıyla):

• Konut emanet hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Geliştirici açık veya kapalı bir hesap sağlamak zorundadır (md. 6-7). İnşaatın ilerleyişine göre, takvimdeki aşamalar tamamlandıktan sonra ödeme yaparsınız (md. 8).
• Geliştirici Garanti Fonu (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Sigorta Garanti Fonu bünyesinde ayrı bir hesaptır (md. 46). Primi geliştirici öder: açık hesapta %0,45, kapalı hesapta %0,1 (21.06.2022 tarihli yönetmelik). DFG, açık hesaptan yapılan ödemeleri, örneğin geliştiricinin iflasında veya siz sözleşmeden döndüğünüzde ve para zamanında geri gelmediğinde iade eder (md. 48 f. 1). Yani her durumda her ödemeyi korumaz. Yatırımın hangi hesabı olduğunu sorun.
• Bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny). Rezervasyon sözleşmesinden önce ücretsiz verilir (md. 21); rezervasyon ücreti fiyatın %1’ini aşamaz (md. 32 f. 2). İçinde nelere bakacağınızı bilgi prospektüsünde nelere bakılır rehberinde anlatıyoruz.
• Fiyat şeffaflığı. Geliştirici fiyat değişim geçmişini yayımlar; sitedeki fiyat sözleşmedekinden farklıysa sizin için en uygun fiyatı talep etme hakkınız vardır (md. 19a f. 2 ve 6).
• Teslimde kusurlar. Geliştirici sözleşmesinde geliştiricinin kusurları kabul edip etmediğine yanıt vermek için 14 günü vardır; yanıt gelmezse kabul sayılır ve kabul edilen kusurları 30 gün içinde giderir (md. 41 f. 4-6). Satış sözleşmesiyle alınan hazır dairede kanun yalnızca teslim ve tutanak kurallarını devreder (md. 41 f. 1-3); bu süreler geçerli değildir.
• Ayıp sorumluluğu (rękojmia). Dairenin tesliminden itibaren 5 yıl (Medeni Kanun md. 568 § 1). Geliştiriciden alırken tüketicisiniz, bu yüzden sorumluluk kaldırılamaz (md. 558 § 1).

İkinci el piyasa:

• Emanet hesabı da DFG de yoktur. Sizi koruyan, sözleşmeden önce kontrol ettiğiniz şeylerdir: dairenin tapu sicil kaydı (księga wieczysta) ve sözleşme metni.
• Ayıp sorumluluğu burada da 5 yıldır, ancak gerçek kişiden alırken taraflar bunu sözleşmede sınırlayabilir veya kaldırabilir (Medeni Kanun md. 558 § 1). Satıcı kusuru hileyle gizlediyse kaldırma geçersizdir (md. 558 § 2). Satıcı bir şirketse tüketicisiniz ve kaldırmaya izin verilmez.

Kabul edilmiş ancak henüz yürürlüğe girmemiş geliştirici kanunu değişiklikleri vardır: Dz.U. 2026 poz. 1077, 11.11.2026’da; Dz.U. 2025 poz. 1669 ise ana bölümüyle 2.04.2027’de yürürlüğe girer.

Yurt dışından alıcılar için notlar

Polonya’da yaşamayan veya Lehçe okumayan biri iki piyasada da aynı pratik engellerle karşılaşır. Aşağıdaki noktalar, diğer rehberlerimizde doğruladığımız hukuki dayanaklara dayanır (hukuki durum Ekim 2026).

• İzin. Avrupa Ekonomik Alanı ve İsviçre vatandaşları taşınmaz edinmek için İçişleri Bakanlığı izni almak zorunda değildir (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki 24 Mart 1920 tarihli kanun md. 8 f. 2). Türkiye vatandaşı gibi AEA dışı alıcılar için genel kural izindir; ancak müstakil bağımsız bölüm (daire) için istisna vardır ve Varşova sınır bölgesinde değildir, dolayısıyla Varşova’daki bir daire için izin gerekmez (md. 8 f. 1 ve 3). Daire almak size oturma izni de kazandırmaz.
• Belgelerin dili. Noter işlemi Lehçe yapılır. Talebiniz üzerine noter işlemi başka bir dilde de yapabilir, kendisi veya yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) aracılığıyla (Noterlik Kanunu md. 2 § 3). Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri eklenmemişse noter senedi çevirir ve içeriğini ve anlamını anladığınızdan emin olmak zorundadır (md. 87 § 1 b. 1 ve md. 94 § 1, Dz.U. 2026 poz. 614). Tercüman ayarlanabilsin diye hangi dile ihtiyacınız olduğunu notere önceden söyleyin.
• Yeni dairede iki noter işlemi. Geliştirici sözleşmesi şimdi noter senediyle yapılır, mülkiyetin devri ise inşaattan sonra, çoğu kez yıllar sonra gelir (geliştirici kanunu md. 40 f. 1). Gecikme ikinci randevuyu kaydırır; tercümanı tarih yazılı olarak kesinleşince ayarlayın.
• Prospektüs ve sözleşmeler. Geliştirici kanunu prospektüsün ve sözleşmenin diline dair bir şey söylemez, yani çeviri hakkı doğurmaz. Temel belgeleri imzadan önce çevirtin.

Birincil piyasada aracı ne kadar tutar, ikinci elde ne kadar?

Eylül 2026 itibarıyla kurallar:

• Birincil piyasa. Geliştiriciden daire alırken yardımımız için sizden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Satış ofisine gitmeden önce sizi geliştiriciye bildiririz: satış ofisiyle işbirliğini böyle kurarız ve sizinle toplantıya gidebiliriz. Bu yüzden ziyaretten önce bize yazın.
• İkinci el piyasa. Burada genellikle geliştirici değil gerçek kişi satar; bu yüzden sizinle yapılan aracılık sözleşmesi üzerinden çalışırız. Ücretin tutarını ve kimin ödeyeceğini, işbirliğine başlamadan önce bu sözleşmede belirleriz.

Yeni daire alımında aracının nasıl çalıştığını geliştiriciden alımda emlak danışmanı maliyeti rehberinde anlatıyoruz.

Varşova’da yeni daire arzı nerede, ağırlıklı olarak eski binalar nerede?

2026 Haziran sonunda geliştiriciler Varşova’da yaklaşık 16-17 bin daire sunuyordu (CBRE ve Tabelaofert.pl: 16.345; RynekPierwotny.pl: yaklaşık 17 bin). Ağustos 2026’da teklife daha ucuz bir daire havuzu girdi, ortalama yaklaşık 16,4 bin zł/m² (BIG DATA RynekPierwotny.pl).

Bu karşılaştırmada ilçelere göre fiyat vermiyoruz: dayandığımız NBP ve BIG DATA verileri tüm Varşova’yı kapsar ve 2026’nın 3. çeyreği verileri henüz yayımlanmamıştır (Eylül 2026 itibarıyla). Bunun yerine:

• metrekarenize ve bütçenize uygun yatırımların hangi ilçelerde olduğunu Varşova’daki yeni daireler kataloğunda kontrol edin;
• her yatırımda fiyatı geliştiricinin sitesindeki fiyat geçmişiyle karşılaştırın (md. 19a);
• uzun zamandır yapılaşmış belirli bir semt sizin için önemliyse orada hiç yeni yatırım olmayabilir. O zaman ikinci el piyasa kalır.

Sıfır mı ikinci el mi: hangisi ne zaman daha iyi? Durumunuza göre sorular

“Evet” yanıtı veriyorsanız birincil piyasa öne çıkar:

• Genellikle yaklaşık 2 yıl bekleyebilir misiniz¹ veya geliştiriciden hazır daire mi arıyorsunuz?
• Fiyatın dışında yaklaşık 48 m² tadilat için 72.000-144.000 zł’niz var mı²?
• Emanet hesabı üzerinden ödeme yapmak ve kaldırılamayan bir ayıp sorumluluğuna sahip olmak istiyor musunuz?
• Aranızdan biri daha önce daire sahibi oldu mu? O zaman ikinci elde en azından o kişinin payı üzerinden %2 PCC ödersiniz; KDV’li satışta geliştiriciden almada ödemezsiniz.

“Evet” yanıtı veriyorsanız ikinci el piyasa öne çıkar:

• Hızla taşınmak ve kira ödemeyi bırakmak istiyor musunuz?
• İkiniz de ilk dairenizi alıyorsunuz ve PCC muafiyetinden yararlanabilir misiniz?
• Yeni yatırımın bulunmadığı belirli bir semt sizin için önemli mi?
• Tapu sicil kaydını kontrol etmeye, sözleşmeyi ayıp sorumluluğu maddeleri açısından okumaya ve fiyat pazarlığı yapmaya hazır mısınız?

Liste fiyatına eklenmesi gereken geliştirici alımı masraflarını geliştiricinin fiyat listesindeki ek ödemeler rehberinde anlatıyoruz.

FAQ

Varşova’da ikinci el daire geliştiriciden almaktan daha mı ucuz?

Ortalamada hayır. NBP verilerine göre 2026’nın 2. çeyreğinde (Mart-Mayıs) Varşova’da ortalama işlem fiyatı ikinci el piyasada 16.723 zł/m², birincil piyasada 16.783 zł/m² idi; fark yaklaşık 60 zł/m². Hangisinin ucuza geleceğini piyasa değil, PCC vergisi, tadilat ve belirli dairenin fiyatı belirler.

İnşaat aşamasında alınan daire için ne kadar beklenir?

GUS’a göre Polonya’da çok daireli binalar 2025’te ortalama 24,8 ayda inşa edildi; süre inşaatın başlangıcından kullanım izninin verilmesine kadar sayılır (30.06.2026 tarihli yayın). Sözleşmeyi inşaatın başında imzalarsanız anahtarı genellikle yaklaşık 2 yıl sonra alırsınız. Sizi bağlayan, geliştirici sözleşmenizdeki (umowa deweloperska) tarihtir (geliştirici kanunu md. 35 f. 1 b. 7, Eylül 2026 itibarıyla).

İlk ikinci el daire PCC vergisinden muaf mı?

Evet; alıcının daha önce hiç daire, ev veya kooperatif konut hakkı olmadıysa (PCC kanunu md. 9 b. 17, muafiyet 31.08.2023’ten beri, Eylül 2026 itibarıyla). İki kişi birlikte alırsa Yüksek İdare Mahkemesi (NSA) 7 Nisan 2026 tarihli kararında (III FSK 281/25) muafiyetin koşulları sağlayan alıcıya orantılı olarak tanındığına hükmetti; daha önce vergi daireleri bunu her alıcıdan istiyordu. Noterden PCC’yi nasıl hesaplayacağını işlemden önce sorun. Muafiyet yoksa 800.000 zł fiyatta PCC 16.000 zł eder.

İkinci el dairede satıcı kusurlardan sorumlu mu?

Kural olarak evet: taşınmazdaki ayıplara karşı sorumluluk (rękojmia) dairenin tesliminden itibaren 5 yıl sürer (Medeni Kanun md. 568 § 1, Eylül 2026 itibarıyla). Ancak gerçek kişi satıcı sözleşmede bu sorumluluğu sınırlayabilir veya kaldırabilir. Satıcı kusuru hileyle gizlediyse kaldırma geçerli olmaz. Bu nedenle sözleşme taslağını imzadan önce okuyun.

Varşova’da geliştirici standardındaki bir dairenin tadilatı ne kadar tutar?

Portalların 2026 tahminlerine göre genellikle yaklaşık 1.500-3.000 zł/m², premium standartta 3.000-5.000 zł/m². Yaklaşık 48 m² bir daire için bu kabaca 72.000-144.000 zł eder. Bunlar maliyet portallarının yaklaşık rakamlarıdır, resmî veri değildir; kesin fiyatı yüklenicinin teklifi verir.

Geliştiriciden daire mi seçiyorsunuz, yoksa iki teklif arasında mı kararsızsınız? Satış ofisini ziyaret etmeden önce bize yazın. İki seçeneği bu listeye göre sizinle birlikte karşılaştırır ve oraya gitmeden önce sizi geliştiriciye bildiririz. Geliştiriciden daire alırken yardımımız için sizden ücret almıyoruz.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.