Fiyat listesinde 690.000 zł yazıyordu, sözleşme taslağında ise tutar daha yüksek, çünkü zorunlu bir otopark yeri ya da depo eklenmiş. Bu tür ek ödemeleri rezervasyondan önce yakalamak mümkün. Geliştirici (deweloper) internet sitesinde yalnızca dairenin fiyatını değil, fiyata dahil değilse müştemilat alanların ve dairenin kullanımı için gerekli hakların fiyatını ve diğer edimleri de göstermek zorundadır; hepsi KDV dahil (geliştirici yasası m. 19a f. 1). Bunlara hiçbir fiyat listesinde yer almayan alım masrafları eklenir: noter ve tapu sicili harçları. Aşağıda neyi kontrol edeceğinizi ve toplam fiyatı nasıl hesaplayacağınızı bulacaksınız.
Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut ve müstakil ev alıcılarının haklarının korunmasına ve Geliştirici Garanti Fonu’na ilişkin yasa („geliştirici yasası“, ustawa deweloperska), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880. Bu metindeki tüm hükümleri, oranları ve tutarları Ekim 2026 hukuki durumuna göre veriyoruz.
Toplam fiyat özet olarak (Ekim 2026 itibarıyla)
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Kalem | Nerede bulursunuz | Notlar |
|---|---|---|
| Dairenin fiyatı | geliştiricinin sitesindeki fiyat listesi, prospektüs, sözleşme | KDV dahil; 13.02.2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde kullanım alanı × m² fiyatı (m. 5a) |
| Depo, bodrum, garaj (müştemilat alanlar) | dairenin fiyatına dahil değilse sitedeki fiyat listesi | m. 19a f. 1 |
| Otopark yeri, garajda pay | sitedeki fiyat listesi, sözleşme | KDV %8 veya %23, satış kurgusuna göre |
| Geliştirici lehine diğer edimler | sitedeki fiyat listesi, sözleşme | m. 19a f. 1 |
| Noter ve tapu sicili | fiyat listesinde yoktur | azami noter ücreti, sabit mahkeme harçları |
| Rezervasyon ücreti | rezervasyon sözleşmesi | ek ödeme değildir: fiyattan mahsup edilir (m. 32 f. 3) |
Geliştirici sitedeki fiyat listesinde neyi göstermek zorunda?
11 Temmuz 2025’ten beri fiyat şeffaflığına ilişkin hükümler yürürlüktedir (geliştirici yasası m. 19a ve 19b). m. 19a f. 1’e göre geliştirici internet sitesinde şunları yayımlar:
- metrekare fiyatını ve her dairenin fiyatını;
- dairenin fiyatına dahil değilse müştemilat alanların ve dairenin kullanımı için gerekli hakların fiyatını;
- alıcının ödemesi gereken diğer edimleri (yasa bunlara böyle diyor).
Bu tutarların hepsi KDV dahil verilir. Geliştirici ayrıca tarihli fiyat değişikliği geçmişini yayımlar (m. 19a f. 1–2) ve her reklamda fiyat listesinin bulunduğu sayfanın adresini belirtmek zorundadır (m. 19a f. 3). Aynı veriler her gün bakana iletilir ve dane.gov.pl portalında yayımlanır (m. 19b). Sitemizdeki fiyatlar bu kaynaktan gelir ve her zaman tarihiyle verilir.
Önemli: geliştiricinin verdiği fiyatlar birbirinden farklıysa sizin için en elverişli fiyatı talep edebilirsiniz (m. 19a f. 6). Bu yükümlülüklerin ihlali, toplu tüketici menfaatlerini ihlal eden bir uygulamadır (m. 19a f. 5). Bu yüzden satış ofisine (biuro sprzedaży) gitmeden önce fiyat listesinin tarihli bir ekran görüntüsünü alın: daire, depo, otopark yeri ve diğer kalemler.
Fiyat listesini ve geçmişini nerede arayacağınızı geliştirici fiyatını ve fiyat geçmişini nereden kontrol edersiniz yazımızda anlatıyoruz.
Dairenin kendi fiyatı nasıl hesaplanır?
13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde dairenin fiyatı, kullanım alanı ile 1 m² fiyatının çarpımıdır (geliştirici yasası m. 5a, Dz.U. 2026 poz. 27 sayılı yasayla eklendi). Alan, inşaat ruhsatı başvurusunun veya bildirimin yapıldığı gün yürürlükte olan Polonya Standardı’na göre ölçülür. Ölçüm yöntemi sözleşmede (m. 35 f. 1 b. 15) ve bilgilendirme prospektüsünde („Sposób pomiaru powierzchni“, alanın ölçüm yöntemi alanı) belirtilmelidir.
Bu sizin için ne demek: sözleşmede bahçe veya teras görünüyorsa, bunun dairenin alanına ve fiyatına dahil olup olmadığını, yoksa ayrı bir kalem mi olduğunu sorun. Yanıtı sitedeki fiyat listesiyle ve prospektüsle karşılaştırın. Terasın ve balkonun metrekareyi ve fiyatı nasıl etkilediğini teraslı daire: metrekare ve fiyat yazımızda anlatıyoruz.
Depo ve otopark yeri: ek ödeme nedir, dairenin parçası nedir?
Kat mülkiyeti yasası (ustawa o własności lokali, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 232), müştemilat alanlar olarak bodrumu, çatı katını, depoyu ve garajı sayar (m. 2 f. 4). Ortak mülkiyeti arsa ile yalnızca kat maliklerinin kullanımına hizmet etmeyen bina kısımları ve tesisler oluşturur (m. 3 f. 2).
Geliştiriciler otopark yerini farklı biçimlerde satar. KDV oranı da dahil olmak üzere pek çok şey bu biçime bağlıdır; bu yüzden rezervasyondan önce satış ofisinde şunları sorun:
- Bu dairede otopark yeri veya depo zorunlu mu?
- Onları hangi biçimde alıyorum: kendi tapu sicili kütüğü (księga wieczysta) olan ayrı bir birim niteliğindeki garajda pay olarak mı, yoksa ortak alandaki bir yeri münhasıran kullanma hakkı olarak mı?
- Ne kadar tutuyorlar ve sitedeki fiyat listesindeki fiyat, sözleşmedekiyle aynı oranda KDV içeriyor mu?
- Garaj ödemeleri de daire ödemeleriyle aynı emanet hesabına (rachunek powierniczy) mi gidiyor?
Varşova’daki projelerde otopark yeri ve depo fiyatlarını ayrı bir yazıda topluyoruz: Varşova fiyat listelerinde otopark yeri ve depo ne kadar.
Geliştirici sizi otopark yeri almaya zorlayabilir mi?
Dairenin otopark yeriyle birlikte satın alınması sözleşmenin şartı olabilir. 8 Kasım 2012 tarihli kararda (I CSK 49/12) Yüksek Mahkeme, alıcıyı daireyi çok araçlı bir garajdaki pay ile birlikte almakla yükümlü kılan hükmün yasak sözleşme hükmü olmadığına karar verdi.
Bu yüzden zorunlu eklentileri, geliştirici sözleşmesinde değil, rezervasyon sözleşmesini imzalamadan önce sorun. 690.000 zł’lik daireye zorunlu bir otopark yeri ekleniyorsa, bütçeniz ve kredi tutarınız her iki kalemi de kapsamalıdır.
Önemli bilgilerin gizlenmesi yanıltıcı bir ihmal olabilir (haksız piyasa uygulamalarıyla mücadele yasası m. 6 f. 1 ve f. 3 b. 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2023 poz. 845). Yasa, önemli bilgi olarak vergiler dahil fiyatı da sayar (m. 6 f. 4 b. 3). Geliştirici fiyatlarında ise esas hüküm yine geliştirici yasasının 19a maddesidir.
Garaj ve paranızın korunması. Daireyle birlikte aynı geliştirme projesi kapsamında satın aldığınız garaj birimindeki pay da geliştirici yasasına tabidir (m. 2 f. 2 b. 3–4). Bunun için yaptığınız ödemeler konut emanet hesabına gider (m. 16 f. 1 b. 2, m. 35 f. 4 b. 7). Yasanın dışında yalnızca geliştirici sözleşmesiyle ilgisi olmayan ayrı bir satın alma kalır.
Otopark yerinde KDV: %8 mi, %23 mü?
7 Ekim 2026 itibarıyla 150 m²’ye kadar konutların satışı %8 oranıyla vergilendirilir (KDV yasası m. 41 f. 2 ve 12–12c ile m. 146ef, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 1263). Noter senedinden önce oranı bir kez daha kontrol edin, çünkü maliye bakanı m. 146ef kapsamındaki sürenin olası sona ermesini 31 Ekim 2026’ya kadar yayımlanacak bir duyuruyla ilan eder.
Otopark yerinde oran satış biçimine bağlıdır (Ekim 2026 itibarıyla):
- ortak alan olarak otopark yeri veya münhasıran kullanma hakkı, daire ile birlikte satılırsa: daire oranıyla, yani bugün %8;
- kendi tapu sicili kütüğü olan ayrı bir garaj biriminde pay: %23 (Varşova Bölge İdare Mahkemesi’nin 7 Aralık 2009 tarihli kararı, III SA/Wa 1110/09; 2009’da oranlar henüz %7 ve %22’ydi).
Otopark yerinin fiyatı net 50.000 zł ise %23 ile %8 arasındaki fark 7.500 zł eder (kendi hesabımız). O halde geliştiriciye hangi oranı uygulayacağını sorun ve fiyat listesindeki fiyatın (KDV dahil) sözleşmedeki fiyatla uyuşup uyuşmadığını kontrol edin.
Anahtar tesliminden sonraki maliyet. 1 Ocak 2025’ten beri konut binasında araç saklamaya ayrılmış alan, binanın konut kısmına dahildir (yerel vergi ve harçlar yasası m. 1a f. 2c, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 707). Apartmandaki garaj, ayrı bir birim olsa bile emlak vergisine konut oranıyla tabi olur. 2026 için bunun üst sınırı m² başına 1,25 zł, „diğer“ binalar için m² başına 12,00 zł’dir (M.P. 2025 poz. 726).
Noter ve tapu sicili için ne kadar eklemelisiniz?
Bu masraflar geliştiricinin fiyat listesinde yoktur. Geliştirici sözleşmesi noter senedi şeklinde yapılır (geliştirici yasası m. 40 f. 1). Bu sözleşmede noter ücretini, suretleri ve tapu sicili kaydının mahkeme harçlarını geliştirici ve alıcı yarı yarıya öder (m. 40 f. 2).
Azami oranları noter ücretinin azami oranlarına ilişkin yönetmelik belirler (birleştirilmiş metin Dz.U. 2024 poz. 1566). 60.000 ile 1.000.000 zł arasındaki değerlerde ücret 1.010 zł artı 60.000 zł’yi aşan kısmın %0,4’üdür (§ 3 b. 5). Geliştirici sözleşmesi için bu oranın yarısı alınır (§ 6 b. 15a), konut mülkiyetini devreden sözleşme için de yarısı alınır (§ 6 b. 16).
Tapu sicili kayıtları için mahkeme harçları, hukuk davalarında mahkeme masraflarına ilişkin yasadan (u.k.s.c., birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 1228) doğar.
690.000 zł’lik daire için örnek (kendi hesabımız, azami oranlar, Ekim 2026 itibarıyla):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Masraf | Tutar | Dayanak |
|---|---|---|
| Rezervasyon ücreti (fiyatın bir parçası, ek ödeme değil) | en fazla 6.900 zł | geliştirici yasası m. 32 f. 2–3 |
| Geliştirici sözleşmesi noter ücreti, sizin yarınız | en fazla 882,50 zł net, yaklaşık 1.085 zł brüt | § 3 b. 5, § 6 b. 15a; m. 40 f. 2 |
| Mülkiyet devri sözleşmesi noter ücreti | en fazla 1.765 zł net | § 6 b. 16 |
| Senedin suretleri | sayfa başına 6 zł net | § 12 |
| Geliştirici sözleşmesinden doğan talebin kaydı | 150 zł (geliştiriciyle yarı yarıya) | m. 43 b. 3 u.k.s.c.; m. 40 f. 2 |
| Tapu sicili kütüğünün açılması | 100 zł | m. 44 f. 1 b. 1 u.k.s.c. |
| Mülkiyet kaydı | 200 zł | m. 42 f. 1 u.k.s.c. |
| İpotek kaydı (kredi kullanırsanız) | 200 zł | m. 42 f. 1 u.k.s.c. |
| İpotek tesisi noter ücreti (kredi kullanırsanız) | § 3’teki oranın en fazla ¼’ü, ipotek tutarı üzerinden hesaplanır, + %23 KDV | yönetmelik § 7 f. 1 b. 1 |
| İpotek için PCC (kredi kullanırsanız) | belirsiz tutarlı ipotekte 19 zł veya teminat altına alınan alacağın %0,1’i | PCC yasası m. 7 f. 1 b. 7 |
Geliştirici yasasının 40. maddesi 2. fıkrası geliştirici sözleşmesinin masraflarını kapsar. Mülkiyet devri sözleşmesinin masraflarının nasıl bölüşüleceğini sözleşme taslağından öğrenin. Otopark yerini garajda ayrı bir pay olarak alıyorsanız, noterden bu kalem için ücreti ve kayıtları nasıl hesaplayacağını sorun.
Neyi eklemezsiniz. KDV’ye tabi satış, medeni hukuk işlemleri vergisine (PCC) tabi değildir (PCC yasası m. 2 b. 4 harf a, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 191). İstisna: bir binada veya bir arsa üzerindeki binalarda altıncı ve sonraki her konutu alan kişi %6 PCC öder (m. 7a). İlk dairenizde bu istisna sizi ilgilendirmez.
Alım masrafları hesaplayıcısı: toplam fiyatı nasıl hesaplarsınız?
Proje kartında „Pełna cena zakupu“ (toplam satın alma fiyatı) hesaplayıcısı var. Dairenin, deponun ve otopark yerinin fiyatını girer, aşamayı (inşaat halinde veya hazır daire) seçer ve kredi kullanıp kullanmayacağınızı işaretlersiniz. Hesaplayıcı yalnızca yaklaşık hesap yapar; azami noter ücretlerini ve sabit mahkeme harçlarını esas alır. Kesin masrafları noter ve banka bildirir. Wola’daki NU! projesi örneğinde görün: Wola’daki NU! kartında toplam satın alma fiyatı hesaplayıcısı.
Lehçe okuyamıyorsanız: fiyat listesini, prospektüsü ve sözleşmeyi kontrol etmek
- Belgeler Lehçedir. Geliştirici yasasında (Dz.U. 2026 poz. 880) prospektüsün ve sözleşmenin dili veya çevirisi hakkında bir hüküm yoktur (Ekim 2026 itibarıyla). Fiyat listesinin, prospektüsün ve sözleşme taslağının Lehçe olacağını varsayın; rezervasyondan önce bunları tercüme ettirin ya da Lehçeyi ve sizin dilinizi bilen bir hukukçuyla birlikte gözden geçirin.
- Noterde. Noter işlemleri Lehçe yapılır. Taraflardan birinin talebi üzerine noter işlemi ayrıca yabancı dilde de yapabilir; ya bizzat (dil bilgisini kanıtlamışsa) ya da yeminli tercümanla (tłumacz przysięgły; Noterlik Kanunu m. 2 § 3, Dz.U. 2026 poz. 614). Katılımcılardan biri Lehçe bilmiyorsa ve çeviri eklenmemişse noter senedi kendisi veya bir tercümanla çevirmelidir (m. 87 § 1 b. 1). Notere bunu nasıl yürüttüğünü erkenden sorun.
- Zorunlu eklentileri yazılı sorun. Zorunlu otopark yeri, depo ve KDV oranı sorularını, yanıtlar okunabilir kalacak şekilde sorun ve tarihli fiyat listesi ekran görüntünüzle karşılaştırın.
Rezervasyon sözleşmesinden önce kontrol listesi
- Geliştiricinin sitesindeki fiyat listesinin tarihli ekran görüntüsünü alın: daire, depolar, otopark yerleri, diğer edimler.
- Bilgilendirme prospektüsünü isteyin. Geliştirici bunu ücretsiz olarak, kalıcı bir veri taşıyıcısında, rezervasyon sözleşmesinden önce verir (m. 21 f. 1–2).
- Otopark yerinin veya deponun zorunlu olup olmadığını ve hangi biçimde alacağınızı yazılı sorun.
- Her kalem için KDV oranını belirleyin ve fiyat listesindeki KDV dahil fiyatla karşılaştırın.
- Prospektüste ve sözleşmede alanın ölçüm yöntemini ve bahçenin veya terasın dairenin fiyatına dahil olup olmadığını kontrol edin.
- Noter ve mahkeme masraflarını yukarıdaki tabloya veya hesaplayıcıya göre hesaplayın.
- Rezervasyon ücreti, prospektüsteki fiyatın en fazla %1’idir (m. 32 f. 2); 690.000 zł’de en fazla 6.900 zł. Bunu fiyattan mahsup edersiniz (m. 32 f. 3).
Ayrıca bakın: anahtar tesliminden sonra: aidat, elektrik, sayaçlar.
FAQ
Geliştirici otopark yerinin fiyatını internet sitesinde göstermek zorunda mı?
Evet, otopark yeri dairenin fiyatına dahil değilse. Geliştirici yasasının (Dz.U. 2026 poz. 880 birleştirilmiş metin, hukuki durum: Ekim 2026) 19a maddesi 1. fıkrasına göre geliştirici internet sitesinde metrekare fiyatını ve her dairenin fiyatını, fiyata dahil değilse müştemilat alanların ve dairenin kullanımı için gerekli hakların fiyatını ve diğer edimleri yayımlar. Tüm tutarlar KDV dahil verilir.
Geliştirici beni otopark yeri satın almaya zorlayabilir mi?
Yüksek Mahkeme 8 Kasım 2012 tarihli kararında (I CSK 49/12), daireyi çok araçlı bir garajdaki paylı mülkiyetle birlikte satın alma şartının yasak sözleşme hükmü sayılmadığına karar verdi. Bu yüzden zorunlu eklentileri rezervasyon sözleşmesinden önce sorun ve yanıtı geliştiricinin sitesindeki fiyat listesiyle karşılaştırın.
Otopark yerinde KDV oranı nedir?
Neyi satın aldığınıza bağlıdır. Ortak alandaki bir otopark yeri veya o yeri münhasıran kullanma hakkı daire ile birlikte satılırsa daire oranıyla, yani bugün %8 ile vergilendirilir. Kendi kat mülkiyeti kütüğü olan ayrı bir garaj biriminde pay satın alırsanız oran %23’tür (Varşova Bölge İdare Mahkemesi, III SA/Wa 1110/09). Net 50.000 zł’de fark 7.500 zł eder (Ekim 2026 itibarıyla).
690 bin zł’lik dairede noter masrafı ne kadardır?
Geliştirici sözleşmesinin noter ücreti en fazla 1.765 zł net’tir; geliştiriciyle yarı yarıya paylaşırsınız, yani sizin payınız 882,50 zł net, yaklaşık 1.085 zł brüttür. Mülkiyetin devri sözleşmesinin azami ücreti de 1.765 zł nettir. Buna sureti (sayfa başına 6 zł net) ve tapu sicili için mahkeme harçları eklenir (Ekim 2026 itibarıyla).
Sözleşmedeki fiyat geliştiricinin sitesindeki fiyattan farklıysa ne yapmalıyım?
Geliştirici yasasının 19a maddesi 6. fıkrasına göre geliştiricinin verdiği fiyatlar birbirinden farklıysa sizin için en elverişli fiyatı talep edebilirsiniz (hukuki durum: Ekim 2026). Fiyat listesinin tarihli bir ekran görüntüsünü saklayın ve onu prospektüsteki ve sözleşme taslağındaki fiyatla karşılaştırın.
Lehçe okuyamıyorum: prospektüs ve sözleşme Türkçe olarak verilir mi?
Geliştirici yasasında (Dz.U. 2026 poz. 880) prospektüsün ve sözleşmenin dili veya çevirisi hakkında bir hüküm yoktur. Noterden işlemin ayrıca yabancı dilde yapılmasını isteyebilirsiniz (Noterlik Kanunu m. 2 § 3, Dz.U. 2026 poz. 614). Fiyat listesini, prospektüsü ve sözleşme taslağını rezervasyondan önce tercüme ettirin veya bir hukukçuyla birlikte gözden geçirin (Ekim 2026 itibarıyla).
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
Bir daire seçtiniz ve rezervasyondan önce toplam fiyatı öğrenmek mi istiyorsunuz? Satış ofisiyle ilk temasınızdan önce bize yazın: sizi orada bildiririz ve görüşmeye birlikte gideriz. Bilgilendirme prospektüsünü ve sözleşme taslağını, zorunlu eklentiler ve fiyatlarıyla birlikte sizinle gözden geçiririz ve geliştiriciye ya da bir hukukçuya neyi sormanız gerektiğini gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com