Nel listino c’erano 690.000 zł, nella bozza di contratto l’importo è più alto, perché si è aggiunto un posto auto obbligatorio o una cantina. Questi extra si possono individuare prima della prenotazione. Il costruttore (deweloper) deve mostrare sul suo sito non solo il prezzo dell’appartamento, ma anche il prezzo dei locali pertinenziali e dei diritti necessari a usare l’unità (se non sono compresi nel prezzo) e delle altre prestazioni, tutto con IVA (art. 19a comma 1 della legge sui costruttori). A questi si aggiungono i costi d’acquisto che nel listino non compaiono: notaio e tasse per il libro fondiario. Qui sotto trova l’elenco di che cosa verificare e come calcolare il prezzo finale.
Base giuridica: legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori («legge sui costruttori», ustawa deweloperska), testo unico Dz.U. 2026 poz. 880. Tutte le norme, le aliquote e gli importi di questo testo sono indicati secondo lo stato giuridico a ottobre 2026.
Il prezzo finale in sintesi (stato a ottobre 2026)
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Voce | Dove la trova | Note |
|---|---|---|
| Prezzo dell’appartamento | listino sul sito del costruttore, prospetto, contratto | con IVA; nei contratti conclusi dal 13.02.2026 è superficie utile × prezzo al m² (art. 5a) |
| Cantina, locale interrato, garage (locali pertinenziali) | listino sul sito, se non sono nel prezzo dell’appartamento | art. 19a comma 1 |
| Posto auto, quota di garage | listino sul sito, contratto | IVA 8% o 23%, secondo la struttura della vendita |
| Altre prestazioni a favore del costruttore | listino sul sito, contratto | art. 19a comma 1 |
| Notaio e libro fondiario | non sono nel listino | tariffa massima, tasse giudiziarie fisse |
| Caparra di prenotazione | contratto di prenotazione | non è un extra: viene detratta dal prezzo (art. 32 comma 3) |
Che cosa deve mostrare il costruttore nel listino sul suo sito?
Dall’11 luglio 2025 sono in vigore le norme sulla trasparenza dei prezzi (artt. 19a e 19b della legge sui costruttori). Secondo l’art. 19a comma 1 il costruttore pubblica sul suo sito:
- il prezzo al metro quadro e il prezzo di ogni unità;
- il prezzo dei locali pertinenziali e dei diritti necessari a usare l’unità, se non sono compresi nel prezzo dell’unità;
- le altre prestazioni (così le chiama la legge), se l’acquirente deve pagarle.
Tutti questi importi sono indicati con IVA. Il costruttore pubblica anche lo storico delle variazioni di prezzo con le date (art. 19a commi 1–2) e in ogni pubblicità deve indicare l’indirizzo della pagina con il listino (art. 19a comma 3). Gli stessi dati vanno ogni giorno al ministro e sono pubblicati sul portale dane.gov.pl (art. 19b). Da questa fonte provengono i prezzi sul nostro sito, sempre con la data.
Importante: se i prezzi indicati dal costruttore sono diversi, può esigere il prezzo più favorevole per Lei (art. 19a comma 6). La violazione di questi obblighi è una pratica lesiva degli interessi collettivi dei consumatori (art. 19a comma 5). Prima della visita all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) faccia quindi uno screenshot datato del listino: appartamento, cantina, posto auto e altre voci.
Dove cercare il listino e il suo storico lo spieghiamo nel testo dove verificare il prezzo del costruttore e il suo storico.
Come si calcola il prezzo dell’appartamento stesso?
Per i contratti conclusi dal 13 febbraio 2026 il prezzo dell’unità è il prodotto della superficie utile per il prezzo di 1 m² (art. 5a della legge sui costruttori, aggiunto dalla legge Dz.U. 2026 poz. 27). La superficie si misura secondo la Norma polacca in vigore il giorno della domanda di permesso di costruire o della comunicazione. Il metodo di misurazione deve essere indicato nel contratto (art. 35 comma 1 punto 15) e nel prospetto informativo (campo «Sposób pomiaru powierzchni», metodo di misurazione della superficie).
Che cosa ne segue per Lei: se nel contratto compare un giardinetto o un terrazzo, chieda se sono compresi nella superficie e nel prezzo dell’unità o se figurano come voce separata. Confronti la risposta con il listino sul sito e con il prospetto. Di come terrazzo e balcone influiscono su metratura e prezzo scriviamo nel testo appartamento con terrazzo: metratura e prezzo.
Cantina e posto auto: che cosa è un extra e che cosa fa parte dell’appartamento?
La legge sulla proprietà degli immobili (ustawa o własności lokali, testo unico Dz.U. 2026 poz. 232) indica come locali pertinenziali, tra l’altro, l’interrato, la soffitta, la cantina e il garage (art. 2 comma 4). La proprietà comune è formata dal terreno e dalle parti dell’edificio e dagli impianti che non servono esclusivamente ai proprietari delle unità (art. 3 comma 2).
I costruttori vendono il posto auto in forme diverse. Dalla forma dipende, tra l’altro, l’aliquota IVA, perciò prima della prenotazione chieda all’ufficio vendite:
- Il posto auto o la cantina sono obbligatori per questo appartamento?
- In quale forma li acquisto: come quota di un garage che è un’unità separata con proprio libro fondiario (księga wieczysta) o come diritto di uso esclusivo di un posto nella parte comune?
- Quanto costano e il prezzo nel listino sul sito comprende l’IVA con la stessa aliquota del contratto?
- I pagamenti per il garage vanno sullo stesso conto vincolato (rachunek powierniczy) di quelli per l’appartamento?
I prezzi di posti auto e cantine negli insediamenti di Varsavia li raccogliamo in un testo a parte: quanto costano posti auto e cantine nei listini di Varsavia.
Il costruttore può costringerLa ad acquistare un posto auto?
L’acquisto dell’appartamento insieme al posto auto può essere condizione del contratto. Nella sentenza dell’8 novembre 2012 (I CSK 49/12) la Corte suprema ha ritenuto che la clausola che obbligava l’acquirente a comprare l’unità insieme a una quota di un garage multiposto non fosse una clausola abusiva.
Per questo chieda gli extra obbligatori prima di firmare il contratto di prenotazione, non al contratto con il costruttore. Se per un appartamento da 690.000 zł si aggiunge un posto auto obbligatorio, il Suo budget e l’importo del mutuo devono comprendere entrambe le voci.
L’omissione di informazioni rilevanti può essere un’omissione ingannevole (art. 6 commi 1 e 3 punto 1 della legge contro le pratiche commerciali sleali, testo unico Dz.U. 2023 poz. 845). Come informazione rilevante la legge considera, tra l’altro, il prezzo comprensivo delle imposte (art. 6 comma 4 punto 3). Per i prezzi del costruttore resta però la norma fondamentale l’art. 19a della legge sui costruttori.
Garage e tutela del Suo denaro. Anche una quota di un’unità garage che acquista insieme all’appartamento nell’ambito dello stesso intervento edilizio è soggetta alla legge sui costruttori (art. 2 comma 2 punti 3–4). I pagamenti per essa vanno sul conto vincolato abitativo (art. 16 comma 1 punto 2, art. 35 comma 4 punto 7). Resta fuori dalla legge solo l’acquisto separato, non collegato al contratto con il costruttore.
IVA sul posto auto: 8% o 23%?
Allo stato del 7 ottobre 2026 la vendita di unità abitative fino a 150 m² è tassata all’8% (art. 41 commi 2 e 12–12c e art. 146ef della legge sull’IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263). Prima dell’atto notarile verifichi di nuovo l’aliquota, perché il ministro delle Finanze annuncia l’eventuale fine del periodo di cui all’art. 146ef con un comunicato entro il 31 ottobre 2026.
Per il posto auto l’aliquota dipende dalla forma di vendita (stato a ottobre 2026):
- posto auto come parte comune o diritto di uso esclusivo, venduto insieme all’appartamento: con l’aliquota dell’abitazione, cioè oggi 8%;
- quota di un’unità garage separata con proprio libro fondiario: 23% (sentenza del Tribunale amministrativo di Varsavia del 7 dicembre 2009, III SA/Wa 1110/09; nel 2009 le aliquote erano ancora 7% e 22%).
Con un prezzo del posto auto di 50.000 zł netti la differenza tra 23% e 8% è di 7.500 zł (calcolo nostro). Chieda quindi al costruttore quale aliquota applicherà e verifichi che il prezzo nel listino (con IVA) coincida con quello del contratto.
Costi dopo la consegna delle chiavi. Dal 1° gennaio 2025 il locale destinato al ricovero di veicoli in un edificio residenziale rientra nella parte abitativa dell’edificio (art. 1a comma 2c della legge sulle imposte e tasse locali, testo unico Dz.U. 2025 poz. 707). Un garage in condominio, anche come unità separata, è quindi soggetto all’imposta sugli immobili con l’aliquota abitativa. Per il 2026 il suo limite massimo è 1,25 zł al m², per gli edifici «altri» 12,00 zł al m² (M.P. 2025 poz. 726).
Quanto aggiungere per notaio e libro fondiario?
Questi costi non sono nel listino del costruttore. Il contratto con il costruttore si conclude in forma di atto notarile (art. 40 comma 1 della legge sui costruttori). Tariffa notarile, copie e tasse giudiziarie per l’iscrizione nel libro fondiario relative a questo contratto sono sostenute a metà da costruttore e acquirente (art. 40 comma 2).
Le tariffe massime sono fissate dal regolamento sulle tariffe notarili massime (testo unico Dz.U. 2024 poz. 1566). Per valori da 60.000 a 1.000.000 zł la tariffa è 1.010 zł più lo 0,4% dell’eccedenza oltre 60.000 zł (§ 3 punto 5). Per il contratto con il costruttore si applica la metà di questa tariffa (§ 6 punto 15a), per il contratto che trasferisce la proprietà dell’unità abitativa pure la metà (§ 6 punto 16).
Le tasse giudiziarie per le iscrizioni nel libro fondiario derivano dalla legge sulle spese giudiziarie nelle cause civili (u.k.s.c., testo unico Dz.U. 2025 poz. 1228).
Esempio per un appartamento da 690.000 zł (calcolo nostro, tariffe massime, stato a ottobre 2026):
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| Costo | Importo | Base |
|---|---|---|
| Caparra di prenotazione (parte del prezzo, non un extra) | max 6.900 zł | art. 32 commi 2–3 legge sui costruttori |
| Tariffa notarile per il contratto con il costruttore, la Sua metà | max 882,50 zł netti, circa 1.085 zł lordi | § 3 punto 5, § 6 punto 15a; art. 40 comma 2 |
| Tariffa notarile per il contratto di trasferimento della proprietà | max 1.765 zł netti | § 6 punto 16 |
| Copie dell’atto | 6 zł netti a pagina | § 12 |
| Iscrizione del diritto derivante dal contratto con il costruttore | 150 zł (a metà con il costruttore) | art. 43 punto 3 u.k.s.c.; art. 40 comma 2 |
| Apertura del libro fondiario | 100 zł | art. 44 comma 1 punto 1 u.k.s.c. |
| Iscrizione della proprietà | 200 zł | art. 42 comma 1 u.k.s.c. |
| Iscrizione dell’ipoteca (con mutuo) | 200 zł | art. 42 comma 1 u.k.s.c. |
| Tariffa notarile per la costituzione dell’ipoteca (con mutuo) | max ¼ della tariffa del § 3, calcolata sull’importo dell’ipoteca, + 23% IVA | § 7 comma 1 punto 1 del regolamento |
| PCC sull’ipoteca (con mutuo) | 19 zł per ipoteca su somma indeterminata oppure 0,1% del credito garantito | art. 7 comma 1 punto 7 legge sul PCC |
L’art. 40 comma 2 della legge sui costruttori riguarda i costi del contratto con il costruttore. Come saranno divisi i costi del contratto di trasferimento della proprietà lo verifichi nella bozza di contratto. Se acquista il posto auto come quota separata di garage, chieda al notaio come calcolerà tariffa e iscrizioni per questa voce.
Che cosa non aggiunge. La vendita soggetta a IVA non è soggetta all’imposta sugli atti di diritto civile (PCC; art. 2 punto 4 lettera a della legge sul PCC, testo unico Dz.U. 2026 poz. 191). Eccezione: il 6% di PCC lo paga chi acquista la sesta e ogni ulteriore unità abitativa in un edificio o in edifici su un unico terreno (art. 7a). Per la prima casa questa eccezione non La riguarda.
Calcolatore dei costi d’acquisto: come calcolare il prezzo finale?
Nella scheda dell’insediamento c’è il calcolatore «Pełna cena zakupu» (prezzo finale d’acquisto). Inserisce il prezzo dell’unità, della cantina e del posto auto, sceglie la fase (in costruzione o unità pronta) e indica se prende un mutuo. Il calcolatore dà una stima, secondo le tariffe notarili massime e le tasse giudiziarie fisse. I costi esatti li comunicano notaio e banca. Lo veda sull’esempio dell’insediamento NU! a Wola: calcolatore del prezzo finale d’acquisto nella scheda di NU! a Wola.
Se non legge il polacco: verificare listino, prospetto e contratto
- I documenti sono in polacco. La legge sui costruttori (Dz.U. 2026 poz. 880) non contiene norme sulla lingua o sulla traduzione di prospetto e contratto (stato a ottobre 2026). Metta in conto che listino, prospetto e bozza di contratto siano in polacco e li faccia tradurre prima della prenotazione o li riveda con un giurista che conosca il polacco e la Sua lingua.
- Dal notaio. Gli atti notarili si compiono in polacco. Su richiesta di una parte il notaio può compierli anche in lingua straniera, di persona (se dimostra la conoscenza della lingua) o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły; art. 2 § 3 della legge notarile, Dz.U. 2026 poz. 614). Se una parte non conosce il polacco e non è allegata una traduzione, il notaio deve tradurre l’atto, di persona o con un traduttore (art. 87 § 1 punto 1). Chieda per tempo al notaio come procede.
- Gli extra obbligatori si chiedono per iscritto. Le domande su posto auto obbligatorio, cantina e aliquota IVA le ponga in modo che le risposte restino leggibili, e le confronti con lo screenshot datato del listino.
Lista di controllo prima del contratto di prenotazione
- Faccia uno screenshot datato del listino sul sito del costruttore: appartamento, cantine, posti auto, altre prestazioni.
- Chieda il prospetto informativo. Il costruttore lo consegna gratuitamente, su supporto durevole, prima del contratto di prenotazione (art. 21 commi 1–2).
- Chieda per iscritto se posto auto o cantina sono obbligatori e in quale forma li acquista.
- Stabilisca l’aliquota IVA per ogni voce e la confronti con il prezzo con IVA nel listino.
- Verifichi nel prospetto e nel contratto il metodo di misurazione della superficie e se giardinetto o terrazzo sono nel prezzo dell’unità.
- Calcoli i costi dal notaio e in tribunale secondo la tabella qui sopra o nel calcolatore.
- La caparra di prenotazione è al massimo l’1% del prezzo del prospetto (art. 32 comma 2), cioè per 690.000 zł al massimo 6.900 zł. La detrae dal prezzo (art. 32 comma 3).
Vedere anche: dopo la consegna delle chiavi: spese, luce, contatori.
FAQ
Il costruttore deve indicare il prezzo del posto auto sul suo sito?
Sì, se il posto auto non è compreso nel prezzo dell’appartamento. Secondo l’art. 19a comma 1 della legge sui costruttori (testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, stato giuridico a ottobre 2026) il costruttore pubblica sul suo sito il prezzo al metro quadro e il prezzo di ogni unità, il prezzo dei locali pertinenziali e dei diritti necessari a usare l’unità, se non sono nel prezzo, e le altre prestazioni. Tutti gli importi sono con IVA.
Il costruttore può costringermi ad acquistare un posto auto?
La Corte suprema, con sentenza dell’8 novembre 2012 (I CSK 49/12), ha ritenuto che la condizione che obbliga ad acquistare l’appartamento insieme a una quota di un garage multiposto non sia una clausola abusiva. Chieda quindi gli extra obbligatori prima del contratto di prenotazione e confronti la risposta con il listino sul sito del costruttore.
Quale IVA si applica al posto auto?
Dipende da ciò che acquista. Un posto auto nella parte comune, o il diritto di usarlo in via esclusiva, venduto insieme all’appartamento, è tassato con l’aliquota dell’abitazione, cioè oggi 8%. Una quota di un’unità garage separata con un proprio libro fondiario è al 23% (Tribunale amministrativo di Varsavia, III SA/Wa 1110/09). Su 50.000 zł netti la differenza è di 7.500 zł (stato a ottobre 2026).
Quanto costa il notaio per un appartamento da 690 mila zł?
Per l’atto del contratto con il costruttore la tariffa massima è 1.765 zł netti; la divide a metà con il costruttore, quindi la sua parte è 882,50 zł netti, circa 1.085 zł lordi. Per il contratto di trasferimento della proprietà la tariffa massima è pure 1.765 zł netti. A ciò si aggiungono le copie (6 zł netti a pagina) e le tasse giudiziarie per il libro fondiario (stato a ottobre 2026).
Che cosa fare se il prezzo nel contratto è diverso da quello sul sito del costruttore?
Secondo l’art. 19a comma 6 della legge sui costruttori, se i prezzi indicati dal costruttore sono diversi, può esigere il prezzo più favorevole per Lei (stato giuridico a ottobre 2026). Conservi uno screenshot datato del listino e lo confronti con il prezzo nel prospetto e nella bozza di contratto.
Non leggo il polacco: prospetto e contratto sono disponibili in italiano?
La legge sui costruttori (Dz.U. 2026 poz. 880) non contiene norme sulla lingua o sulla traduzione di prospetto e contratto. Dal notaio può chiedere che l’atto sia compiuto anche in lingua straniera (art. 2 § 3 legge notarile, Dz.U. 2026 poz. 614). Faccia tradurre listino, prospetto e bozza di contratto prima della prenotazione o li riveda con un giurista (stato a ottobre 2026).
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.
Ha scelto un appartamento e vuole conoscere il prezzo finale prima della prenotazione? Ci scriva prima del primo contatto con l’ufficio vendite: La segnaleremo lì e andremo all’appuntamento insieme. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto, compresi gli extra obbligatori e i loro prezzi, e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un giurista. L’acquirente sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
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