У прайсі було 690 000 zł, а в проєкті договору сума вища: додалося обов’язкове паркомісце або комора. Такі доплати можна помітити до бронювання. Забудовник має показати на своєму сайті не лише ціну квартири, а й ціну приналежних приміщень і прав, потрібних для користування квартирою (якщо вони не входять у ціну), та інших платних послуг, усе з ПДВ (art. 19a ust. 1 закону про забудовників). Є й витрати, яких у прайсі немає: нотаріус і збори за земельно-іпотечну книгу. Нижче список, що перевірити й як порахувати повну ціну.
Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (ustawa deweloperska), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880. Усі норми, ставки й суми в цьому тексті подано станом на жовтень 2026 р.
Повна ціна коротко (станом на жовтень 2026 р.)
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Позиція | Де її знайти | Примітки |
|---|---|---|
| Ціна квартири | прайс на сайті забудовника, проспект, договір | з ПДВ; у договорах від 13.02.2026 це площа × ціна за м² (art. 5a) |
| Комора, підвал, гараж (приналежні приміщення) | прайс на сайті, якщо не входять у ціну квартири | art. 19a ust. 1 |
| Паркомісце, частка в гаражі | прайс на сайті, договір | ПДВ 8% або 23% залежно від схеми продажу |
| Інші платні послуги забудовника | прайс на сайті, договір | art. 19a ust. 1 |
| Нотаріус і земельно-іпотечна книга | у прайсі їх немає | максимальна такса, фіксовані судові збори |
| Плата за бронювання | договір бронювання | це не доплата: її зараховують у рахунок ціни (art. 32 ust. 3) |
Що забудовник зобов’язаний показати в прайсі на сайті
З 11 липня 2025 р. діють норми про прозорість цін (art. 19a і 19b закону про забудовників). За art. 19a ust. 1 забудовник публікує на своєму сайті:
- ціну квадратного метра й ціну кожного приміщення;
- ціну приналежних приміщень і прав, потрібних для користування приміщенням, якщо вони не входять у його ціну;
- інші платні послуги (так їх називає закон), якщо покупець має за них платити.
Усі ці суми вказують з ПДВ. Забудовник публікує також історію змін цін із датами (art. 19a ust. 1–2), а в кожній рекламі зобов’язаний указати адресу сторінки з прайсом (art. 19a ust. 3). Ці самі дані щодня передають міністру й публікують на порталі dane.gov.pl (art. 19b). Ціни на нашому сайті взято звідти, завжди з датою даних.
Важливо, якщо ціни, указані забудовником, розходяться: ви можете вимагати найвигіднішої для себе (art. 19a ust. 6). Порушення цих обов’язків вважається практикою, що порушує колективні інтереси споживачів (art. 19a ust. 5). Тому перед візитом до відділу продажу забудовника зробіть знімок екрана прайсу з датою: квартира, комора, паркомісце й інші позиції.
Докладніше про те, де шукати прайс і його історію, читайте в тексті де перевірити ціну забудовника та її історію.
Як рахується ціна самої квартири
Для договорів, укладених від 13 лютого 2026 р., ціна приміщення дорівнює добутку корисної площі й ціни за 1 м² (art. 5a закону про забудовників, доданий законом Dz.U. 2026 poz. 27). Площу вимірюють за Польською нормою, що діяла в день подання заяви на дозвіл на будівництво або повідомлення. Спосіб вимірювання має бути вказаний у договорі (art. 35 ust. 1 pkt 15) та в інформаційному проспекті (поле «Sposób pomiaru powierzchni»).
Що з цього випливає для вас: якщо в договорі з’являється садок або тераса, запитайте, чи входять вони в площу й ціну приміщення, чи значяться окремою позицією. Відповідь порівняйте з прайсом на сайті й проспектом. Про те, як тераса й балкон впливають на метраж і ціну, ми пишемо в тексті квартира з терасою: метраж і ціна.
Комора й паркомісце: що доплата, а що частина квартири
Закон про власність приміщень (єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 232) називає приналежними приміщеннями, серед іншого, підвал, горище, комору й гараж (art. 2 ust. 4). Спільне майно становлять земля, а також частини будівлі й пристрої, що служать не лише власникам приміщень (art. 3 ust. 2).
Паркомісце забудовники продають у різних формах. Від форми залежить, серед іншого, ставка ПДВ, тому до бронювання запитайте у відділі продажу:
- Чи обов’язкові паркомісце або комора до цієї квартири?
- У якій формі я їх купую: частка в гаражі, який є окремим приміщенням із власною земельно-іпотечною книгою (księga wieczysta), чи право виняткового користування місцем у спільній частині?
- Скільки вони коштують і чи містить ціна в прайсі на сайті ПДВ за тією самою ставкою, що й у договорі?
- Чи йдуть платежі за гараж на той самий спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy), що й за квартиру?
Ціни паркомісць і комор у варшавських комплексах ми збираємо в окремому тексті: скільки коштують паркомісця й комори у варшавських прайсах.
Чи може забудовник змусити купити паркомісце
Купівля квартири разом із паркомісцем може бути умовою договору. У рішенні від 8 листопада 2012 р. (I CSK 49/12) Верховний суд визнав, що положення, яке зобов’язує покупця придбати приміщення разом із часткою в багатомісному гаражі, не було забороненим застереженням договору.
Тому про обов’язкові додатки питайте до підписання договору бронювання, а не під час договору із забудовником. Якщо до квартири за 690 000 zł додається обов’язкове паркомісце, ваш бюджет і сума кредиту мають покривати обидві позиції.
Приховування суттєвої інформації може бути оманливою бездіяльністю (art. 6 ust. 1 і ust. 3 pkt 1 закону про протидію недобросовісним ринковим практикам, Dz.U. 2023 poz. 845). Суттєвою інформацією закон вважає, серед іншого, ціну з податками (art. 6 ust. 4 pkt 3). Але для цін забудовника основною нормою залишається art. 19a закону про забудовників.
Гараж і захист ваших грошей. Частка в гаражному приміщенні, яку ви купуєте разом із квартирою в межах того самого девелоперського проєкту, теж підпадає під закон про забудовників (art. 2 ust. 2 pkt 3–4). Платежі за неї йдуть на спеціальний рахунок у банку (art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Поза законом залишається лише окрема купівля, не пов’язана з договором із забудовником.
ПДВ на паркомісце: 8% чи 23%
Станом на 7 жовтня 2026 р. продаж житлових приміщень площею до 150 м² оподатковується за ставкою 8% (art. 41 ust. 2 і 12–12c, art. 146ef закону про ПДВ, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 1263). Перед нотаріальним актом перевірте ставку ще раз: міністр фінансів оголошує можливе закінчення періоду за art. 146ef у повідомленні до 31 жовтня 2026 р.
Для паркомісця ставка залежить від форми продажу (станом на жовтень 2026 р.):
- паркомісце як спільна частина або право виняткового користування, продане разом із квартирою: за ставкою для приміщення, тобто нині 8%;
- частка в окремому гаражному приміщенні з власною земельно-іпотечною книгою: 23% (рішення WSA у Варшаві від 7 грудня 2009 р., III SA/Wa 1110/09; у 2009 р. ставки були ще 7% і 22%).
За ціни місця 50 000 zł без ПДВ різниця між 23% і 8% становить 7 500 zł (власний розрахунок). Запитайте забудовника, яку ставку він застосує, і перевірте, чи збігається ціна в прайсі (указана з ПДВ) із ціною в договорі.
Витрати після отримання ключів. З 1 січня 2025 р. приміщення для зберігання транспортних засобів у житловій будівлі належить до житлової частини будівлі (art. 1a ust. 2c закону про місцеві податки й збори, Dz.U. 2025 poz. 707). Гараж у багатоквартирному будинку, зокрема окреме приміщення, оподатковується податком на нерухомість за житловою ставкою. На 2026 р. її верхня межа становить 1,25 zł за м², а для «інших» будівель 12,00 zł за м² (M.P. 2025 poz. 726).
Скільки додати за нотаріуса й земельно-іпотечну книгу
У прайсі забудовника цих витрат немає. Договір із забудовником укладають у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 закону про забудовників). Витрати на нотаріальну таксу, виписки та судові збори за запис у земельно-іпотечній книзі за цим договором забудовник і покупець несуть навпіл (art. 40 ust. 2).
Максимальні ставки визначає розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси (єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566). Для вартості від 60 000 до 1 000 000 zł такса становить 1 010 zł плюс 0,4% із суми понад 60 000 zł (§ 3 pkt 5). За договір із забудовником беруть половину цієї ставки (§ 6 pkt 15a), за договір про перехід права власності на житлове приміщення теж половину (§ 6 pkt 16).
Судові збори за записи в земельно-іпотечній книзі визначає закон про судові витрати в цивільних справах (u.k.s.c., єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1228).
Приклад для квартири за 690 000 zł (власний розрахунок, максимальні ставки, станом на жовтень 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Витрата | Сума | Підстава |
|---|---|---|
| Плата за бронювання (частина ціни, не доплата) | макс. 6 900 zł | art. 32 ust. 2–3 закону про забудовників |
| Такса за договір із забудовником, ваша половина | макс. 882,50 zł без ПДВ, бл. 1 085 zł з ПДВ | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 ust. 2 |
| Такса за договір про перехід права власності | макс. 1 765 zł без ПДВ | § 6 pkt 16 |
| Виписки з акта | 6 zł без ПДВ за сторінку | § 12 |
| Запис вимоги з договору із забудовником | 150 zł (навпіл із забудовником) | art. 43 pkt 3 u.k.s.c.; art. 40 ust. 2 |
| Відкриття земельно-іпотечної книги | 100 zł | art. 44 ust. 1 pkt 1 u.k.s.c. |
| Запис права власності | 200 zł | art. 42 ust. 1 u.k.s.c. |
| Запис іпотеки (за кредиту) | 200 zł | art. 42 ust. 1 u.k.s.c. |
| Такса за встановлення іпотеки (за кредиту) | макс. ¼ ставки з § 3, розрахованої від суми іпотеки, + ПДВ 23% | § 7 ust. 1 pkt 1 розпорядження |
| Податок PCC з іпотеки (за кредиту) | 19 zł за іпотеки на невизначену суму або 0,1% суми забезпеченої вимоги | art. 7 ust. 1 pkt 7 закону про PCC |
Art. 40 ust. 2 закону про забудовників стосується витрат за договором із забудовником. Як розділять витрати за договором про перехід права власності, перевірте в проєкті договору. Якщо ви купуєте паркомісце окремою часткою в гаражі, запитайте нотаріуса, як він порахує таксу й записи для цієї позиції.
Чого ви не додаєте. Продаж, що обкладається ПДВ, не підлягає податку на цивільно-правові дії, PCC (art. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 191). Виняток: 6% PCC платить той, хто купує шосте й кожне наступне приміщення в будівлі або будівлях на одній земельній ділянці (art. 7a). За першої квартири цей виняток вас не стосується.
Калькулятор витрат: як порахувати повну ціну
На картці житлового комплексу є калькулятор «Повна ціна купівлі». Ви вводите ціну приміщення, ціну комори й паркомісця, обираєте етап (будується чи готове приміщення) і позначаєте, чи берете кредит. Калькулятор рахує орієнтовно, за максимальними ставками такси та фіксованими судовими зборами. Точні витрати назвуть нотаріус і банк. Подивіться його на прикладі комплексу NU! на Волі: калькулятор повної ціни купівлі на картці NU! на Волі.
Ситуація іноземця: на чому це позначається
Договір із забудовником укладають лише у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1). Якщо ви не знаєте польської й до акта не додано перекладу, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача (art. 87 § 1 pkt 1 закону про нотаріат, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614). Прайс на сайті, проспект і проєкт договору ви отримуєте польською, тому цифри з таблиці вище зручно покласти поруч із ними й звірити кожну позицію: паркомісце, комора, ПДВ, витрати нотаріуса. Незнайомі слова запитайте в нас до візиту у відділ продажу. Витрати нотаріуса й судові збори в ціну не входять: закладіть їх у бюджет заздалегідь, особливо якщо частину ціни ви фінансуєте кредитом.
Контрольний список перед договором бронювання
- Зробіть знімок екрана прайсу на сайті забудовника з датою: квартира, комори, паркомісця, інші платні послуги.
- Попросіть інформаційний проспект. Забудовник вручає його безкоштовно, на довговічному носії, до договору бронювання (art. 21 ust. 1–2).
- Запитайте письмово, чи обов’язкові паркомісце або комора і в якій формі ви їх купуєте.
- З’ясуйте ставку ПДВ за кожною позицією й порівняйте її з ціною з ПДВ у прайсі.
- Перевірте в проспекті й договорі спосіб вимірювання площі та те, чи входять садок або тераса в ціну приміщення.
- Порахуйте витрати в нотаріуса й суді за таблицею вище або в калькуляторі.
- Плата за бронювання становить не більше 1% ціни з проспекту (art. 32 ust. 2), тобто за 690 000 zł максимум 6 900 zł. Ви зараховуєте її в рахунок ціни (art. 32 ust. 3).
Дивіться також: після отримання ключів: комунальні платежі, електрика, лічильники.
FAQ
Чи має забудовник указувати ціну паркомісця на своєму сайті?
Так, якщо паркомісце не входить у ціну квартири. Згідно з art. 19a ust. 1 закону про забудовників (Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.) забудовник публікує на сайті ціну метра й ціну кожного приміщення, ціну приналежних приміщень і прав, потрібних для користування квартирою, якщо вони не входять у ціну, а також інші платні послуги. Усі суми вказують з ПДВ.
Чи може забудовник змусити купити паркомісце разом із квартирою?
Верховний суд у рішенні від 8 листопада 2012 р. (I CSK 49/12) визнав, що умова про купівлю квартири разом із часткою в багатомісному гаражі не є забороненим застереженням договору. Тому про обов’язкові додатки питайте до договору бронювання й порівнюйте відповідь із прайсом на сайті забудовника.
Який ПДВ на паркомісце?
Залежить від того, що саме ви купуєте. Паркомісце в спільній частині будинку або право виняткового користування ним, продане разом із квартирою, оподатковується за ставкою для житлового приміщення, нині 8%. Частка в окремому гаражному приміщенні з власною земельно-іпотечною книгою (księga wieczysta) оподатковується за ставкою 23% (WSA у Варшаві, III SA/Wa 1110/09). За 50 000 zł без ПДВ різниця становить 7 500 zł (станом на жовтень 2026 р.).
Скільки коштує нотаріус під час купівлі квартири за 690 тис. zł?
За нотаріальний акт договору із забудовником максимальна такса становить 1 765 zł без ПДВ. Її ділять із забудовником навпіл, тож ваша частина — 882,50 zł без ПДВ, близько 1 085 zł з ПДВ. За договір про перехід права власності максимальна такса теж 1 765 zł без ПДВ. Додатково — виписки (6 zł без ПДВ за сторінку) і судові збори за земельно-іпотечну книгу (станом на жовтень 2026 р.).
Що робити, якщо ціна в договорі відрізняється від ціни на сайті забудовника?
Згідно з art. 19a ust. 6 закону про забудовників, якщо ціни, указані забудовником, різняться, ви можете вимагати найвигіднішої для себе (станом на жовтень 2026 р.). Збережіть знімок екрана прайсу з датою й порівняйте його з ціною в проспекті та в проєкті договору.
Обрали квартиру й хочете знати повну ціну до бронювання? Напишіть нам до першого контакту з відділом продажу: ми заявимо вас там і підемо на зустріч разом. Пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору, зокрема обов’язкові додатки та їхні ціни, і підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.