В прайсе было 690 000 zł, а в проекте договора сумма выше: добавилось обязательное машиноместо или кладовая. Такие доплаты можно заметить до бронирования. Застройщик должен показать на своём сайте не только цену квартиры, но и цену принадлежащих помещений и прав, нужных для пользования квартирой (если они не входят в цену), а также иных платных услуг, всё с НДС (art. 19a ust. 1 закона о застройщиках). Есть и расходы, которых в прайсе нет: нотариус и сборы за земельно-ипотечную книгу. Ниже список, что проверить и как посчитать полную цену.
Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (ustawa deweloperska), единый текст Dz.U. 2026 poz. 880. Все нормы, ставки и суммы в этом тексте даны по состоянию на октябрь 2026 г.
Полная цена коротко (по состоянию на октябрь 2026 г.)
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Позиция | Где её найти | Примечания |
|---|---|---|
| Цена квартиры | прайс на сайте застройщика, проспект, договор | с НДС; в договорах от 13.02.2026 это площадь × цена за м² (art. 5a) |
| Кладовая, подвал, гараж (принадлежащие помещения) | прайс на сайте, если не входят в цену квартиры | art. 19a ust. 1 |
| Машиноместо, доля в гараже | прайс на сайте, договор | НДС 8% или 23% в зависимости от схемы продажи |
| Иные платные услуги застройщика | прайс на сайте, договор | art. 19a ust. 1 |
| Нотариус и земельно-ипотечная книга | в прайсе их нет | максимальная такса, фиксированные судебные сборы |
| Плата за бронирование | договор бронирования | это не доплата: она засчитывается в счёт цены (art. 32 ust. 3) |
Что застройщик обязан показать в прайсе на сайте
С 11 июля 2025 г. действуют нормы о прозрачности цен (art. 19a и 19b закона о застройщиках). По art. 19a ust. 1 застройщик публикует на своём сайте:
- цену квадратного метра и цену каждого помещения;
- цену принадлежащих помещений и прав, нужных для пользования помещением, если они не входят в его цену;
- иные платные услуги (так их называет закон), если покупатель должен за них платить.
Все эти суммы указываются с НДС. Застройщик публикует также историю изменений цен с датами (art. 19a ust. 1–2), а в каждой рекламе обязан указать адрес страницы с прайсом (art. 19a ust. 3). Эти же данные ежедневно передаются министру и публикуются на портале dane.gov.pl (art. 19b). Цены на нашем сайте взяты оттуда, всегда с датой данных.
Важно, если цены, указанные застройщиком, расходятся: вы можете потребовать наиболее выгодную для себя (art. 19a ust. 6). Нарушение этих обязанностей считается практикой, нарушающей коллективные интересы потребителей (art. 19a ust. 5). Поэтому перед визитом в отдел продаж сделайте снимок экрана прайса с датой: квартира, кладовая, машиноместо и другие позиции.
Подробнее о том, где искать прайс и его историю, читайте в тексте где проверить цену застройщика и её историю.
Как считается цена самой квартиры
Для договоров, заключённых с 13 февраля 2026 г., цена помещения равна произведению полезной площади и цены за 1 м² (art. 5a закона о застройщиках, добавлен законом Dz.U. 2026 poz. 27). Площадь измеряется по Польской норме, действовавшей в день подачи заявления на разрешение на строительство или уведомления. Способ измерения должен быть указан в договоре (art. 35 ust. 1 pkt 15) и в информационном проспекте (поле «Sposób pomiaru powierzchni»).
Что из этого следует для вас: если в договоре появляется садик или терраса, спросите, входят ли они в площадь и цену помещения или значатся отдельной позицией. Ответ сверьте с прайсом на сайте и с проспектом. О том, как терраса и балкон влияют на метраж и цену, мы пишем в тексте квартира с террасой: метраж и цена.
Кладовая и машиноместо: что доплата, а что часть квартиры
Закон о собственности помещений (единый текст Dz.U. 2026 poz. 232) называет принадлежащими помещениями, среди прочего, подвал, чердак, кладовую и гараж (art. 2 ust. 4). Общее имущество составляют земля, а также части здания и устройства, которые служат не только владельцам помещений (art. 3 ust. 2).
Машиноместо застройщики продают в разных формах. От формы зависит, среди прочего, ставка НДС, поэтому до бронирования спросите в отделе продаж:
- Обязательны ли машиноместо или кладовая при этой квартире?
- В какой форме я их покупаю: доля в гараже, который является отдельным помещением со своей земельно-ипотечной книгой (księga wieczysta), или право исключительного пользования местом в общей части?
- Сколько они стоят и включает ли цена в прайсе на сайте НДС по той же ставке, что в договоре?
- Идут ли платежи за гараж на тот же специальный счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy), что и за квартиру?
Цены машиномест и кладовых в варшавских комплексах мы собираем в отдельном тексте: сколько стоят машиноместа и кладовые в варшавских прайсах.
Может ли застройщик заставить купить машиноместо
Покупка квартиры вместе с машиноместом может быть условием договора. В решении от 8 ноября 2012 г. (I CSK 49/12) Верховный суд признал, что положение, обязывающее покупателя приобрести помещение вместе с долей в многоместном гараже, не было запрещённым условием договора.
Поэтому об обязательных дополнениях спрашивайте до подписания договора бронирования, а не при договоре с застройщиком. Если к квартире за 690 000 zł добавляется обязательное машиноместо, ваш бюджет и сумма кредита должны покрывать обе позиции.
Сокрытие существенной информации может быть вводящим в заблуждение бездействием (art. 6 ust. 1 и ust. 3 pkt 1 закона о противодействии недобросовестным рыночным практикам, Dz.U. 2023 poz. 845). Существенной информацией закон считает, среди прочего, цену с налогами (art. 6 ust. 4 pkt 3). Но для цен застройщика основной нормой остаётся art. 19a закона о застройщиках.
Гараж и защита ваших денег. Доля в гаражном помещении, которую вы покупаете вместе с квартирой в рамках того же девелоперского проекта, тоже подпадает под закон о застройщиках (art. 2 ust. 2 pkt 3–4). Платежи за неё идут на специальный счёт в банке (art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Вне закона остаётся только отдельная покупка, не связанная с договором с застройщиком.
НДС на машиноместо: 8% или 23%
По состоянию на 7 октября 2026 г. продажа жилых помещений площадью до 150 м² облагается по ставке 8% (art. 41 ust. 2 и 12–12c, art. 146ef закона о НДС, единый текст Dz.U. 2026 poz. 1263). Перед нотариальным актом проверьте ставку ещё раз: министр финансов объявляет возможное окончание периода по art. 146ef в сообщении до 31 октября 2026 г.
Для машиноместа ставка зависит от формы продажи (по состоянию на октябрь 2026 г.):
- машиноместо как общая часть или право исключительного пользования, проданное вместе с квартирой: по ставке для помещения, то есть сейчас 8%;
- доля в отдельном гаражном помещении со своей земельно-ипотечной книгой: 23% (решение WSA в Варшаве от 7 декабря 2009 г., III SA/Wa 1110/09; в 2009 г. ставки были ещё 7% и 22%).
При цене места 50 000 zł без НДС разница между 23% и 8% составляет 7 500 zł (собственный расчёт). Спросите застройщика, какую ставку он применит, и проверьте, совпадает ли цена в прайсе (указанная с НДС) с ценой в договоре.
Расходы после получения ключей. С 1 января 2025 г. помещение для хранения транспортных средств в жилом здании относится к жилой части здания (art. 1a ust. 2c закона о местных налогах и сборах, Dz.U. 2025 poz. 707). Гараж в многоквартирном доме, в том числе отдельное помещение, облагается налогом на недвижимость по жилой ставке. На 2026 г. её верхний предел составляет 1,25 zł за м², а для «прочих» зданий 12,00 zł за м² (M.P. 2025 poz. 726).
Сколько добавить за нотариуса и земельно-ипотечную книгу
В прайсе застройщика этих расходов нет. Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках). Расходы на нотариальную таксу, выписки и судебные сборы за запись в земельно-ипотечной книге по этому договору застройщик и покупатель несут пополам (art. 40 ust. 2).
Максимальные ставки определяет постановление о максимальных ставках нотариальной таксы (единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566). Для стоимости от 60 000 до 1 000 000 zł такса составляет 1 010 zł плюс 0,4% с суммы свыше 60 000 zł (§ 3 pkt 5). За договор с застройщиком берётся половина этой ставки (§ 6 pkt 15a), за договор о переходе права собственности на жилое помещение тоже половина (§ 6 pkt 16).
Судебные сборы за записи в земельно-ипотечной книге определяет закон о судебных расходах по гражданским делам (u.k.s.c., единый текст Dz.U. 2025 poz. 1228).
Пример для квартиры за 690 000 zł (собственный расчёт, максимальные ставки, по состоянию на октябрь 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Расход | Сумма | Основание |
|---|---|---|
| Плата за бронирование (часть цены, не доплата) | макс. 6 900 zł | art. 32 ust. 2–3 закона о застройщиках |
| Такса за договор с застройщиком, ваша половина | макс. 882,50 zł без НДС, ок. 1 085 zł с НДС | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 ust. 2 |
| Такса за договор о переходе права собственности | макс. 1 765 zł без НДС | § 6 pkt 16 |
| Выписки из акта | 6 zł без НДС за страницу | § 12 |
| Запись требования из договора с застройщиком | 150 zł (пополам с застройщиком) | art. 43 pkt 3 u.k.s.c.; art. 40 ust. 2 |
| Открытие земельно-ипотечной книги | 100 zł | art. 44 ust. 1 pkt 1 u.k.s.c. |
| Запись права собственности | 200 zł | art. 42 ust. 1 u.k.s.c. |
| Запись ипотеки (при кредите) | 200 zł | art. 42 ust. 1 u.k.s.c. |
| Такса за установление ипотеки (при кредите) | макс. ¼ ставки из § 3, считаемой от суммы ипотеки, + НДС 23% | § 7 ust. 1 pkt 1 постановления |
| Налог PCC с ипотеки (при кредите) | 19 zł при ипотеке на неопределённую сумму или 0,1% суммы обеспеченного требования | art. 7 ust. 1 pkt 7 закона о PCC |
Art. 40 ust. 2 закона о застройщиках касается расходов по договору с застройщиком. Как разделят расходы по договору о переходе права собственности, проверьте в проекте договора. Если вы покупаете машиноместо отдельной долей в гараже, спросите нотариуса, как он посчитает таксу и записи для этой позиции.
Чего вы не добавляете. Продажа, облагаемая НДС, не подлежит налогу на гражданско-правовые сделки, PCC (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC, единый текст Dz.U. 2026 poz. 191). Исключение: 6% PCC платит тот, кто покупает шестое и каждое следующее помещение в здании или зданиях на одном земельном участке (art. 7a). При первой квартире это исключение вас не касается.
Калькулятор расходов: как посчитать полную цену
На карточке жилого комплекса есть калькулятор «Полная цена покупки». Вы вводите цену помещения, цену кладовой и машиноместа, выбираете этап (строится или готовое помещение) и отмечаете, берёте ли кредит. Калькулятор считает ориентировочно, по максимальным ставкам таксы и фиксированным судебным сборам. Точные расходы назовут нотариус и банк. Посмотрите его на примере комплекса NU! на Воле: калькулятор полной цены покупки на карточке NU! на Воле.
Ситуация иностранца: на чём это сказывается
Договор с застройщиком заключается только в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1). Если вы не знаете польского и к акту не приложен перевод, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика (art. 87 § 1 pkt 1 закона о нотариате, единый текст Dz.U. 2026 poz. 614). Прайс на сайте, проспект и проект договора вы получаете по-польски, поэтому цифры из таблицы выше удобно положить рядом с ними и сверить каждую позицию: машиноместо, кладовая, НДС, расходы нотариуса. Незнакомые слова спросите у нас до визита в отдел продаж. Расходы нотариуса и судебные сборы в цену не входят: заложите их в бюджет заранее, особенно если часть цены вы финансируете кредитом.
Контрольный список перед договором бронирования
- Сделайте снимок экрана прайса на сайте застройщика с датой: квартира, кладовые, машиноместа, иные платные услуги.
- Попросите информационный проспект. Застройщик вручает его бесплатно, на долговременном носителе, до договора бронирования (art. 21 ust. 1–2).
- Спросите письменно, обязательны ли машиноместо или кладовая и в какой форме вы их покупаете.
- Узнайте ставку НДС по каждой позиции и сравните её с ценой с НДС в прайсе.
- Проверьте в проспекте и в договоре способ измерения площади и то, входят ли садик или терраса в цену помещения.
- Посчитайте расходы у нотариуса и в суде по таблице выше или в калькуляторе.
- Плата за бронирование составляет не более 1% цены из проспекта (art. 32 ust. 2), то есть при 690 000 zł максимум 6 900 zł. Вы засчитываете её в счёт цены (art. 32 ust. 3).
Смотрите также: после получения ключей: коммунальные платежи, электричество, счётчики.
FAQ
Должен ли застройщик указывать цену машиноместа на своём сайте?
Да, если машиноместо не входит в цену квартиры. По art. 19a ust. 1 закона о застройщиках (Dz.U. 2026 poz. 880, по состоянию на октябрь 2026 г.) застройщик публикует на сайте цену метра и цену каждого помещения, цену принадлежащих помещений и прав, нужных для пользования квартирой, если они не входят в цену, а также иные платные услуги. Все суммы указываются с НДС.
Может ли застройщик заставить купить машиноместо вместе с квартирой?
Верховный суд в решении от 8 ноября 2012 г. (I CSK 49/12) признал, что условие о покупке квартиры вместе с долей в многоместном гараже не является запрещённым условием договора. Поэтому об обязательных дополнениях спрашивайте до договора бронирования и сверяйте ответ с прайсом на сайте застройщика.
Какой НДС при покупке машиноместа?
Зависит от того, что именно вы покупаете. Машиноместо в общей части дома или право исключительного пользования им, проданное вместе с квартирой, облагается по ставке для жилого помещения, сейчас 8%. Доля в отдельном гаражном помещении со своей земельно-ипотечной книгой (księga wieczysta) облагается по ставке 23% (WSA в Варшаве, III SA/Wa 1110/09). При 50 000 zł без НДС разница составляет 7 500 zł (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Сколько стоит нотариус при покупке квартиры за 690 тыс. zł?
За нотариальный акт договора с застройщиком максимальная такса составляет 1 765 zł без НДС. Её делят с застройщиком пополам, поэтому ваша часть — 882,50 zł без НДС, около 1 085 zł с НДС. За договор о переходе права собственности максимальная такса тоже 1 765 zł без НДС. Сверху — выписки (6 zł без НДС за страницу) и судебные сборы за земельно-ипотечную книгу (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Что делать, если цена в договоре отличается от цены на сайте застройщика?
По art. 19a ust. 6 закона о застройщиках, если указанные застройщиком цены различаются, вы можете потребовать наиболее выгодную для себя (по состоянию на октябрь 2026 г.). Сохраните снимок экрана прайса с датой и сравните его с ценой в проспекте и в проекте договора.
Выбрали квартиру и хотите знать полную цену до бронирования? Напишите нам до первого контакта с отделом продаж: мы заявим вас там и пойдём на встречу вместе. Пройдём с вами информационный проспект и проект договора, в том числе обязательные дополнения и их цены, и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.