Вы уже смотрели квартиру на первом этаже с садиком, но хотите этаж повыше и террасу. Прежде чем бронировать квартиру с террасой, запомните главное: в договорах, заключённых с 13 февраля 2026 г., цена квартиры от застройщика равна полезной площади, умноженной на цену за м² (art. 5a закона о застройщиках). По rozporządzeniu о проекте терраса в полезную площадь не входит, но площадь для цены считают по польской норме, а способ измерения застройщик вписывает в проспект и договор. Если террасы в этой площади нет, проверьте по прайсу, отличается ли цена за м² этой квартиры от ставок похожих квартир без террасы и появляется ли помимо цены квартиры какая-либо другая сумма. Ниже показываем, где это смотреть в проспекте, прайсе и договоре, как считается площадь под скосами на последнем этаже и кто платит, если терраса начнёт протекать.
Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав приобретателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (далее «закон о застройщиках», ustawa deweloperska), единый текст Dz.U. 2026 poz. 880, и rozporządzenie о подробном объёме и форме строительного проекта, Dz.U. 2022 poz. 1679 (с изменениями из Dz.U. 2023 poz. 2405 и Dz.U. 2026 poz. 597). Нормы приводим по состоянию на октябрь 2026 г.
Входит ли терраса в площадь квартиры?
В экспликации площадей строительного проекта (§ 20 ust. 1 pkt 4 lit. b rozporządzenia) полезная площадь:
- уменьшается на балконы, террасы и лоджии (и ещё несколько элементов);
- увеличивается на антресоли, зимние сады, встроенные шкафы, кладовые и гардеробные.
Изменения rozporządzenia 2023 и 2026 гг. эти правила не затронули. Любопытная деталь для тех, кто сравнивает планировки: застеклённый зимний сад входит в площадь, а открытая терраса нет.
Rozporządzenie относится к строительному проекту. Для цены закон о застройщиках отсылает к другому источнику. По art. 5a полезную площадь определяют по польской норме (Polska Norma), действовавшей в день подачи заявления на разрешение на строительство (или уведомления о строительстве). Rozporządzenie называет норму PN-ISO 9836 и требует применять её последнюю версию, опубликованную на польском. По состоянию на октябрь 2026 г. это PN-ISO 9836:2022-07.
Что из этого следует: не думайте заранее, как посчитана площадь в прайсе. Способ измерения застройщик вписывает в информационный проспект (поле «Sposób pomiaru powierzchni», способ измерения площади) и в договор с застройщиком (art. 35 ust. 1 pkt 15). Там и проверьте, включает ли указанная площадь квартиры террасу.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Элемент | Полезная площадь по § 20 rozporządzenia |
|---|---|
| Терраса, балкон, лоджия | не входит (вычитается) |
| Зимний сад | входит |
| Антресоль, гардеробная, встроенный шкаф, кладовая | входит |
| Помещение высотой от 2,20 м | 100% |
| Помещение высотой от 1,40 до 2,20 м | 50% |
| Помещение ниже 1,40 м | 0% |
Как застройщик считает цену квартиры с террасой
В договорах с 13 февраля 2026 г. цена квартиры равна полезной площади, умноженной на цену за 1 м² (art. 5a закона о застройщиках, добавлен актом Dz.U. 2026 poz. 27). Если терраса не входит в полезную площадь, в множителе её нет. Цену за м² застройщик указывает в прайсе для каждой квартиры отдельно (art. 19a ust. 1), поэтому ставка квартиры с террасой может отличаться от ставки квартиры без неё.
Поэтому цена за м² квартиры с террасой не сопоставима напрямую с ценой квартиры без террасы. На ставку влияют также этаж, ориентация и планировка, так что сравнивайте квартиры похожей площади в одном доме и на соседних этажах. Как этаж отражается на цене в прайсах, разбираем в тексте дороже ли квартира на высоком этаже.
Если отдел продаж назовёт за террасу или садик какую-либо сумму сверх цены квартиры, попросите письменно пояснить, за что именно эта сумма, и проверьте, есть ли она в прайсе на сайте и в проекте договора. Прайс нужен независимо от террасы. По art. 19a ust. 1 закона о застройщиках застройщик публикует на своём сайте с учётом VAT:
- цену за м² и цену каждой квартиры;
- цену относящихся к ней помещений и прав, необходимых для пользования квартирой, если они не включены в цену квартиры;
- иные денежные платежи, которые вы обязаны внести застройщику во исполнение договора.
Адрес этой страницы должен быть в каждой рекламе проекта (art. 19a ust. 3). Если цена, предложенная при заключении договора, отличается от цены на этой странице, вы вправе требовать заключения договора по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6). Сделайте скриншот прайса с датой до поездки в отдел продаж.
Квартира с террасой: что спросить в отделе продаж
К цене из прайса могут добавиться машиноместо, кладовая, нотариус и сборы за земельно-ипотечную книгу (księga wieczysta). Полный список разбираем в тексте какие доплаты прибавить к цене из прайса застройщика. По самой террасе задайте в отделе продаж четыре вопроса и попросите ответ письменно или по почте:
- Платим ли мы за террасу что-либо сверх цены квартиры? Если да, за что именно эта сумма и где она записана: в прайсе на сайте или в проекте договора?
- От какой площади считается цена? Включает ли площадь в прайсе и проспекте террасу?
- Как терраса оформлена юридически? Принадлежит ли она нашему помещению и будет ли указана в его описании в договоре, или это часть здания, которой мы только пользуемся? От этого зависит, что именно вы покупаете и кто потом отвечает за ремонт.
- Какая отделка террасы? Объём и стандарт отделочных работ обязательны для договора с застройщиком (art. 35 ust. 1 pkt 6) и выделены в проспекте в отдельное поле. Проверьте, вписаны ли покрытие террасы, ограждение, точка воды и розетка. Если планируете больше, загляните в текст об отделке под ключ от застройщика.
Кроме того, попросите план квартиры с размерами террасы. Одна цифра в квадратных метрах не покажет, поместится ли стол на четверых или это длинная узкая полоса вдоль фасада.
Терраса на последнем этаже: площадь под скосами
Если у квартиры с террасой на последнем этаже в Варшаве скошенные или низкие потолки, rozporządzenie и действующая версия нормы считают площадь под скосами по-разному:
- rozporządzenie о строительном проекте считает помещения высотой от 2,20 м на 100%, от 1,40 до 2,20 м на 50%, а ниже 1,40 м не учитывает;
- PN-ISO 9836:2022-07, по разъяснению Польского комитета по стандартизации (PKN), не уменьшает площадь из-за высоты помещения.
Не думайте, что часть под скосом всегда считается на 50%. Какая норма и какой метод измерения применены к вашей квартире, видно из договора и проспекта (art. 35 ust. 1 pkt 15 закона о застройщиках). Раз цена равна площади, умноженной на ставку за м², от метода зависит, сколько вы заплатите за метры, где взрослый не выпрямится в полный рост. Вопрос о способе измерения задайте до договора бронирования, а не при приёмке. Другие поля проспекта, на которые стоит взглянуть заодно, описаны в тексте какие поля информационного проспекта проверить.
Кто платит за ремонт террасы или балкона?
Это стоит знать до того, как терраса потечёт. По состоянию на октябрь 2026 г.:
- Верховный суд, постановление от 7 марта 2008 г. (III CZP 10/08): текущее содержание балкона лежит на собственнике квартиры, а ремонт конструктивных элементов, прочно связанных со зданием, на сообществе собственников.
- Высший административный суд (NSA), решение от 10 марта 2022 г. (II OSK 835/19): балконы как видимый элемент фасада, функционально связанный с конструкцией здания, признаны общим элементом.
- Проект UD312 (Министерство развития и технологий, в перечне работ Совета министров с 20 февраля 2026 г.) относит конструктивные элементы балконов, лоджий и террас к общему имуществу. До 7 октября 2026 г. он не поступил в Сейм, так что это пока только проект, а не действующее право.
Общее имущество определяет закон о праве собственности на помещения: это земля, а также части здания и устройства, которые не служат исключительно для пользования собственников помещений (art. 3 ust. 2, Dz.U. 2026 poz. 232). Как это применимо к конкретной террасе, зависит от её конструкции и записей в договоре. Поэтому вопрос 3 из списка выше важнее, чем кажется.
Если недостатки проявятся после приёмки, помните о гарантии (rękojmia). При недостатках недвижимости застройщик отвечает, если недостаток выявлен до истечения 5 лет со дня передачи квартиры (art. 568 § 1 Гражданского кодекса, Dz.U. 2026 poz. 795, состояние на октябрь 2026 г.). Сырость под террасой или трещины покрытия сообщайте застройщику письменно, с датой и фотографиями.
Если вы читаете документы не по-польски
Проспект, прайс и проект договора составлены по-польски, и именно они определяют, что вы покупаете: способ измерения площади, описание террасы, стандарт отделки. Поэтому:
- номера статей (art. 5a, art. 19a, art. 35 ust. 1 pkt 15) оставляйте в польской записи: по ним вам и вашему юристу или нотариусу проще найти нужный пункт;
- просите застройщика прислать проект договора и проспект заранее, до брони, и ответы на вопросы выше письменно, чтобы спокойно сверить их дома;
- польские термины в документах (sposób pomiaru powierzchni, standard wykończenia, pomieszczenia przynależne) сверяйте с этим текстом, не подставляя «похожие» русские слова.
Терраса вместо садика: что сравнить перед решением
У квартиры с садиком и квартиры с террасой в прайсе могут быть разные ставки за м². Сопоставляя две квартиры, одну с садиком и другую с террасой, сравните:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Что сравнить | Где проверить |
|---|---|
| Площадь, от которой считается цена | проспект (способ измерения), договор (art. 35 ust. 1 pkt 15) |
| Цена за м² на фоне похожих квартир в доме | прайс на сайте застройщика (art. 19a) |
| Суммы сверх цены квартиры (если есть) | прайс (art. 19a), письменный ответ отдела продаж, проект договора |
| Принадлежит ли терраса или садик помещению | проект договора, описание помещения |
| Отделка террасы | стандарт отделочных работ в проспекте и договоре |
| Размеры и форма | план помещения |
| Скосы на последнем этаже | проспект и договор: норма и метод измерения |
Новостройки Варшавы под ваш бюджет и площадь найдёте в поиске новостроек по площади и бюджету: он фильтрует комплексы по району, цене, площади, числу комнат и сроку сдачи. Фильтра «терраса» там нет, поэтому террасу проверяйте по прайсу и плану у застройщика.
Чек-лист перед договором бронирования
- Сделайте скриншот прайса с сайта застройщика с датой.
- Найдите в проспекте поле «Sposób pomiaru powierzchni» и норму, по которой считали площадь.
- Спросите, есть ли за террасу какая-либо сумма сверх цены квартиры, и сверьте ответ с прайсом.
- Сравните цену за м² с похожими квартирами в том же доме.
- Попросите план с размерами террасы.
- Проверьте в проекте договора, входит ли терраса в описание вашего помещения и какой стандарт её отделки.
- На последнем этаже спросите, как посчитана площадь под скосами.
FAQ
Входит ли терраса в площадь квартиры в новостройке?
В экспликации площадей проекта (§ 20 ust. 1 pkt 4 lit. b rozporządzenia о проекте, Dz.U. 2022 poz. 1679) полезная площадь уменьшается на балконы, террасы и лоджии и увеличивается, например, на зимние сады и антресоли. Но цену квартиры считают от площади по польской норме, действовавшей в день подачи заявления на разрешение на строительство или уведомления о строительстве (art. 5a закона о застройщиках, для договоров с 13 февраля 2026 г.). Способ измерения указан в проспекте и договоре (правовое состояние на октябрь 2026 г.).
Платят ли за террасу так же, как за метры квартиры?
В договорах с 13 февраля 2026 г. цена квартиры равна полезной площади, умноженной на цену за м² (art. 5a закона о застройщиках, Dz.U. 2026 poz. 880). Если терраса в эту площадь не входит, сравните цену за м² с похожими квартирами без террасы и спросите, есть ли помимо цены квартиры какая-либо другая сумма. Спросите до брони и сверьте ответ с прайсом, который застройщик обязан публиковать на своём сайте (art. 19a).
Как считают площадь квартиры под скосами на последнем этаже?
По rozporządzeniu о проекте помещения высотой от 2,20 м считаются на 100%, от 1,40 до 2,20 м на 50%, ниже этого не считаются. Действующая польская версия нормы PN-ISO 9836:2022-07, по разъяснению PKN, не уменьшает площадь из-за высоты. Какой метод применён к вашей квартире, застройщик указывает в проспекте и договоре (art. 35 ust. 1 pkt 15 закона о застройщиках, состояние на октябрь 2026 г.).
Кто платит за ремонт террасы или балкона в многоквартирном доме?
По постановлению Верховного суда от 7 марта 2008 г. (III CZP 10/08) текущее содержание балкона лежит на собственнике квартиры, а ремонт конструктивных элементов, прочно связанных со зданием, на сообществе собственников. Правительственный проект UD312, относящий конструкцию балконов, лоджий и террас к общему имуществу, до 7 октября 2026 г. в Сейм не поступил.
Стоит ли покупать квартиру с террасой?
Стоит, если вы понимаете, сколько реально платите за квартиру с террасой и кто отвечает за её ремонт. До брони проверьте в проспекте способ измерения площади, сравните цену за м² с похожими квартирами в том же доме, попросите план с размерами террасы и спросите, принадлежит ли терраса квартире. Гарантия за недостатки недвижимости охватывает недостатки, выявленные в течение 5 лет со дня передачи квартиры (art. 568 § 1 k.c., состояние на октябрь 2026 г.).
Выбрали квартиру с террасой и планируете визит в отдел продаж? Напишите нам до первого визита. Мы заявим вас в отделе продаж застройщика и пойдём туда вместе. Разберём с вами проспект и проект договора, включая способ измерения площади и записи о террасе, и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Общаемся на 7 языках.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.