Ищете четырёхкомнатную квартиру в Варшаве у застройщика? В нашем каталоге большая новая квартира встречается редко: квартиры от 75 м² составляют 110 из 960 квартир в предложении (11,5%) и есть в 13 из 22 жилых комплексов. Их медианная цена 1 580 211 zł, но разброс огромный. На Białołęce медиана 1 094 000 zł, на Targówku 1 175 000 zł, на Woli 1 885 500 zł. До 1 млн zł стоят 13 таких квартир, до 1,2 млн zł 44. Данные по состоянию на 4 октября 2026 г., на основе файлов, которые застройщики публикуют на dane.gov.pl.
Текст для семьи, которой стало тесно: двое взрослых, трое детей, каждому нужен свой угол для учёбы, а в поиске вы вводите «четырёхкомнатная квартира Варшава». Мы показываем, где такие метражи действительно есть, сколько они стоят и что добавить к цене, прежде чем ехать в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży).
Откуда эти цифры и чего они не показывают?
Застройщик обязан публиковать на своём сайте цену за м² полезной площади каждой квартиры с НДС, а отдельно цену помещений, относящихся к квартире, или прав, необходимых для пользования ею (на практике, например, кладовой или машиноместа), если они не включены в цену квартиры, и другие денежные платежи (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 закона о застройщиках, Dz.U. 2026 poz. 880, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Эти данные раз в сутки передаются министру, ответственному за информатизацию, и публикуются на портале dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 и 3).
Как мы считали:
- База: файлы 22 комплексов из нашего каталога, скачанные 4.10.2026; даты данных в файлах 28.09–04.10.2026.
- Квартира в предложении: цена больше нуля, не помечена как проданная, забронированная или недоступная. Таких квартир 960.
- Большая квартира: полезная площадь от 75 м². Метраж указан у 880 из 960 квартир. У 80 квартир Victoria Dom (79 в Metro Art, 1 в Miasteczko Nova Sfera) файл даёт цену за м² расчётной площади, а не полезной, поэтому эти квартиры мы не считаем. Среди них могут быть большие.
- Район: если в районе только один комплекс с большими квартирами, мы пишем о комплексе, а не о районе.
Чего эти данные не говорят: это 22 комплекса из 9 районов, а не весь рынок Варшавы. Изменения цен во времени мы тоже не показываем: у слишком малого числа квартир в файлах есть история цен, чтобы говорить о тенденции.
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Как мы собираем файлы, описано в разделе источники данных.
Почему мы считаем метры, а не комнаты?
Потому что комнат в файлах почти нет. Число комнат указывает только часть застройщиков: на 4 октября 2026 г. это поле было заполнено у 94 из 960 квартир, в 6 комплексах. Четыре комнаты значатся у 11 квартир: 4 в Aleja Krakowska 201, 2 в Apartamenty Płużnicka, 1 в Korkowa 146 и 4 дома в Osiedle Śpiewających Ptaków. Их площадь от 65,8 до 94,1 м², цена от 929 000 до 1 210 000 zł. Считать медиану для «4 комнат» на такой выборке не имеет смысла.
Метраж тоже не определяет число комнат. По данным RynekPierwotny.pl четырёхкомнатные квартиры составляют около 11% предложения новых квартир в Варшаве, а их площадь укладывается в диапазон 50–144 м² (страница с предложением четырёхкомнатных квартир, просмотр 7.10.2026). Четырёхкомнатная квартира в 50 м² и трёхкомнатная в 90 м² для семьи с тремя детьми — совершенно разные квартиры. Для сравнения: средняя полезная площадь квартиры в многоквартирных домах, на которые выданы разрешения в 2025 г., 53,6 м² (GUS, «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», 30.06.2026).
Поэтому мы ищем от 75 м², а планировку проверяем на плане квартиры на сайте застройщика или в проспекте. Если в поиске отметить фильтр комнат, вы увидите только квартиры, у которых застройщик указал их число. Надёжнее выставить площадь «от 75 м²», а потом посмотреть планы выбранных квартир на сайте застройщика.
Где есть новые квартиры от 75 м²?
Почти половина больших квартир (50 из 110) приходится на Wola и Jaśminowy Mokotów — самые дорогие локации каталога. Поэтому медиана по всему массиву высокая, а для семьи с ограниченным бюджетом важнее строки ниже.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Район | Квартир от 75 м² | Комплексов | Цена: мин / медиана / макс | Площадь: мин / медиана / макс |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 30 | 4 | 959 000 / 1 094 000 / 1 989 004 zł | 75,4 / 84,2 / 119,9 м² |
| Targówek | 21 | 3 | 1 017 900 / 1 175 000 / 1 615 000 zł | 75,4 / 79,1 / 121,0 м² |
| Wola | 30 | 2 | 1 569 000 / 1 885 500 / 3 586 091 zł | 75,0 / 89,1 / 132,9 м² |
| Mokotów: только Jaśminowy Mokotów | 20 | 1 | 1 970 000 / 3 795 000 / 4 090 000 zł | 75,2 / 137,8 / 163,5 м² |
| Włochy: только Aleja Krakowska 201 | 4 | 1 | 1 052 585 / 1 179 190 / 1 205 600 zł | 75,0 / 75,2 / 75,3 м² |
| Wawer: только дома в Osiedle Śpiewających Ptaków | 4 | 1 | 929 000 / 929 000 / 1 210 000 zł | 94,1 м² |
| Praga-Południe: только Metro Art | 1 | 1 | 1 819 825 zł | 103,3 м² |
| Praga-Północ; Bemowo: только Premiera Bemowo | 0 | — | — | — |
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Цены брутто за квартиру, без машиноместа и кладовой.
Что из этого следует для семьи 2+3:
- Białołęka и Targówek дают большой метраж по цене, которой на Woli не хватает даже на самую дешёвую большую квартиру. На Białołęce медианная цена большой квартиры 1 094 000 zł, а медианный метраж 84,2 м².
- Włochy — это по сути четыре квартиры примерно по 75 м² в одном комплексе, все помечены как четырёхкомнатные.
- В Wawer большой метраж — это дома, а не квартиры. Это другое решение: сад, но и дорога, и содержание дома.
- На Praga-Północ и в Premiera Bemowo (единственном комплексе с Bemowo в нашем каталоге) нет ни одной квартиры от 75 м².
Если вы ещё не знаете, сколько метров даст ваш бюджет в разных районах, начните со сводки сколько метров можно купить за 800 тыс., 1 млн и 1,2 млн zł.
В каких комплексах есть квартиры от 75 м²?
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Комплекс | Район | Квартир от 75 м² | Цена квартиры | Медиана zł/м² |
|---|---|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | Białołęka | 13 | 959 000 – 1 099 000 zł | 12 827 |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | 6 | 999 945 – 1 194 490 zł | 13 140 |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | 7 | 1 119 297 – 1 989 004 zł | 15 605 |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | 4 | 1 083 375 – 1 223 409 zł | 13 523 |
| Kowalskiego 37 | Targówek | 8 | 1 017 900 – 1 615 000 zł | 14 550 |
| Rezydencja Liwska | Targówek | 9 | 1 130 000 – 1 185 000 zł | 14 788 |
| Rzepichy | Targówek | 4 | 1 137 017 – 1 524 474 zł | 12 100 |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | 4 | 1 052 585 – 1 205 600 zł | 15 705 |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (дома) | Wawer | 4 | 929 000 – 1 210 000 zł | 9 868 |
| Metro Art | Praga-Południe | 1 | 1 819 825 zł | — |
| NU! (etap 2) | Wola | 21 | 1 569 000 – 2 141 000 zł | 21 867 |
| Stacja Wola | Wola | 9 | 1 636 590 – 3 586 091 zł | 26 542 |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | 20 | 1 970 000 – 4 090 000 zł | 25 120 |
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.; даты файлов 28.09–04.10.2026).
Две вещи стоит знать, прежде чем звонить в отделы продаж. Во-первых, статус квартиры (свободна, забронирована, продана) на 4 октября 2026 г. указывали только 2 из 22 комплексов: Apartamenty Płużnicka и Rezydencja Liwska. В остальных, в том числе в NU! и Jaśminowy Mokotów, неизвестно, сколько больших квартир из файла ещё свободно. В файле Jaśminowy Mokotów, вероятно, есть и уже проданные квартиры, поэтому цифра 20 больших квартир в этом комплексе скорее завышена. Во-вторых, в 10 из 13 комплексов больших квартир от 1 до 9, поэтому когда семья ищет конкретный метраж и этаж, выбор в одном комплексе быстро сужается.
Дешевле ли большая квартира за метр?
Обычно да, если сравнивать квартиры в одном комплексе. В 16 из 18 комплексов, где мы смогли это проверить, у самых больших квартир медианная цена за м² была ниже, чем у самых маленьких. Исключения — Kowalskiego 37 (+1,7%) и Srebrna 5 (+0,3%), где цена за метр практически одинакова. По состоянию на 4 октября 2026 г.
По всей базе медиана для квартир от 75 м² составляет 15 925 zł/м², а для всех квартир 16 696 zł/м². В группе 75–89,9 м² медиана 14 762 zł/м², а в группе от 90 м² уже 22 489 zł/м². Это не значит, что самые большие квартиры дорожают: в этой группе преобладают квартиры из Jaśminowy Mokotów и с Woli (29 из 44). Поэтому сравнивайте цену за метр внутри одного комплекса, а не между районами.
Сколько стоит 75 м² по данным для всей Варшавы?
Наш каталог — это 22 комплекса, поэтому полезно сопоставить его с данными по всему городу. Каждый источник измеряет своё, поэтому числа нельзя сравнивать один к одному:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Источник | Что измеряет | Значение |
|---|---|---|
| NBP, II кв. 2026 (файл от 7.08.2026) | 75 м² × средняя цена сделок на первичном рынке в Варшаве (16 783,49 zł/м²), наш расчёт | ок. 1,26 млн zł |
| Tabelaofert.pl (обновление от 1.10.2026, данные за сентябрь 2026 г.) | средняя цена предложения 4-комнатной квартиры в Варшаве | 1 508 126 zł |
| Наш каталог (по состоянию на 4.10.2026) | медианная цена квартиры от 75 м², 110 квартир в 13 комплексах | 1 580 211 zł |
NBP показывает цены, по которым квартиры действительно продавались, а файлы застройщиков и порталы показывают цены предложения. Расчёт по NBP — это среднее по городу, а не обещание, что именно за эту сумму вы купите конкретную квартиру. Данных NBP за III квартал 2026 г. пока нет.
Что добавить к цене большой квартиры?
Семье с тремя детьми обычно нужно машиноместо, часто два, и кладовая для колясок, велосипедов и сезонных вещей. Цена квартиры в файле застройщика их не включает. Вот что указывают файлы комплексов с большими квартирами:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Комплекс | Машиноместо | Кладовая |
|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | мест в файле нет | в файле нет |
| Apartamenty Płużnicka | в файле нет | в файле нет |
| Ikona Światowida 5 | 40 000 – 46 000 zł (наземные и на платформе) | 13 600 – 20 000 zł |
| Miasteczko Nova Sfera | медиана 38 000 zł (файл от 6.10.2026) | в файле нет |
| Kowalskiego 37 | подземное 35 000 zł; двойное зависимое 55 000 zł | в файле нет |
| Rezydencja Liwska | в файле нет | в файле нет |
| Rzepichy | наземное 25 000 zł | в файле нет |
| Aleja Krakowska 201 | платформа 17 800 zł; подземное 39 000 zł (1 место) | в файле нет |
| Osiedle Śpiewających Ptaków | 20 000 zł | в файле нет |
| Metro Art | медиана 32 000 zł (файл от 6.10.2026) | в файле нет |
| NU! (etap 2) | 70 000 zł (максимум 79 722 zł) | 41 700 – 69 800 zł (медиана 53 650 zł) |
| Stacja Wola | подземное 45 000 zł; наземное 25 000 zł | в файле нет |
| Jaśminowy Mokotów | 78 000 zł | 60 000 zł |
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.; Victoria Dom: файл от 6.10.2026).
«В файле нет» не означает, что машиноместа или кладовой нельзя купить. Это значит лишь, что застройщик не указал их в файле, поэтому о цене нужно спросить в отделе продаж. При двух автомобилях обратите внимание на зависимые места (одно за другим): в Kowalskiego 37 двойное место стоит 55 000 zł, то есть меньше, чем два отдельных места по 35 000 zł. Подробное сравнение цен по всем комплексам есть в материале о ценах машиномест и кладовых по прайсам застройщиков.
Другие расходы, которых в цене не видно:
- Другие платежи. В файлах части комплексов застройщик называет, например, расходы на содержание квартиры с момента выдачи до передачи права собственности или расчёт платежей за право вечного пользования землёй (użytkowanie wieczyste). Ни в одном файле суммы при них нет (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Спросите о ней до подписания договора бронирования (umowa rezerwacyjna).
- НДС для квартир больше 150 м². Сниженная ставка НДС (сейчас 8%) относится к жилым помещениям до 150 м² полезной площади. При большей площади она распространяется только на часть налоговой базы, соответствующую этим 150 м² (art. 41 ust. 12b pkt 2 и ust. 12c закона о НДС, Dz.U. 2026 poz. 1263, правовое состояние на октябрь 2026 г.). В нашем каталоге такой метраж есть только у квартир в Jaśminowy Mokotów (самая большая 163,5 м²). Цена в файле уже с НДС, но при такой квартире проверьте в проекте договора, как она рассчитана.
На что ещё смотреть при выборе большой квартиры для семьи?
- План, а не число метров. При 80 м² один вариант — гостиная и три спальни, другой — две спальни и большая гостиная, совмещённая с кухней. Проверьте по плану квартиры (сайт застройщика, проспект), есть ли в каждой комнате окно и помещаются ли в ней кровать и стол.
- Метраж в договоре. В договорах, заключаемых с 13.02.2026, цена равна произведению полезной площади и цены за 1 м², а площадь считается по Польской норме, действующей в день подачи заявления на разрешение на строительство или уведомления (art. 5a закона о застройщиках, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Сравните метраж из прайса застройщика с метражом в проекте договора.
- Школа и детский сад. При троих детях адрес определяет повседневную логистику. Прежде чем бронировать квартиру, выясните, как узнать школу по новому адресу.
- Актуальная цена и наличие. Наши цифры отражают состояние на 4 октября 2026 г. Застройщик может изменить прайс в любой момент, а при больших квартирах одна продажа меняет весь выбор в комплексе. Проверьте цену и её дату на сайте застройщика в день разговора.
Что учесть иностранцу, читающему по-русски
Файлы застройщиков, сайты комплексов, проспект (prospekt informacyjny) и проект договора составлены по-польски. Названия полей в файлах и прайсах стоит знать заранее: «powierzchnia użytkowa» — полезная площадь, «cena brutto» — цена с НДС, «miejsce postojowe» — машиноместо, «komórka lokatorska» — кладовая, «rzut lokalu» — план квартиры. Цена за м² в прайсе относится к полезной площади, поэтому сверяйте метраж именно с этим значением. «Brak w pliku» в наших таблицах означает только отсутствие данных в файле, а не отсутствие предложения.
Мы работаем на 7 языках: поможем разобраться в проспекте и в проекте договора, в том числе в метраже, цене машиноместа и кладовой. Список вопросов к застройщику можно составить заранее.
Смотрите также: прозрачность цен с 11.11.2026: что меняется для покупателя и квартира до 700 тыс. zł в Варшаве: предложения застройщиков.
FAQ
Сколько стоит новая 4-комнатная квартира в Варшаве?
По данным Tabelaofert.pl (обновление от 1.10.2026, данные за сентябрь 2026 г.) средняя цена предложения 4-комнатной квартиры в Варшаве составляет 1 508 126 zł. В 22 жилых комплексах нашего каталога квартиры от 75 м² имеют медианную цену 1 580 211 zł, но на Białołęce она 1 094 000 zł, а на Targówku 1 175 000 zł (собственная разработка на основе данных dane.gov.pl, по состоянию на 4 октября 2026 г.).
Где купить новую квартиру от 75 м² дешевле 1,2 млн zł?
В нашем каталоге (по состоянию на 4 октября 2026 г.) таких квартир 44 из 110, а до 1 млн zł всего 13. Они есть на Białołęce (от 959 000 zł), на Targówku (от 1 017 900 zł), во Włochach в комплексе Aleja Krakowska 201 (от 1 052 585 zł) и в Wawer, где это дома в Osiedle Śpiewających Ptaków (от 929 000 zł). На Woli самая дешёвая большая квартира стоит 1 569 000 zł, в Jaśminowy Mokotów 1 970 000 zł, а единственная большая квартира в Metro Art (Praga-Południe) 1 819 825 zł.
Почему нельзя просто найти только 4-комнатные квартиры?
Потому что большинство застройщиков не указывают число комнат в файлах. На 4 октября 2026 г. это поле было заполнено у 94 из 960 квартир нашего каталога, а 4 комнаты значились у 11. Поэтому мы ищем по метражу, а планировку смотрим на плане квартиры на сайте застройщика. По данным RynekPierwotny.pl (просмотр 7.10.2026) четырёхкомнатные квартиры в Варшаве имеют от 50 до 144 м², так что и метраж не определяет число комнат.
Дешевле ли большая квартира за квадратный метр?
Обычно да, если сравнивать квартиры в одном комплексе. В 16 из 18 комплексов нашего каталога у самых больших квартир медианная цена за м² была ниже, чем у самых маленьких (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Медиана для квартир от 75 м² составляет 15 925 zł/м², а для всей базы 16 696 zł/м².
Что нужно добавить к цене большой квартиры?
Прежде всего машиноместо и кладовую: цена квартиры в файле застройщика их не включает. В комплексах с большими квартирами машиноместо стоит от 17 800 zł (платформа в Aleja Krakowska 201) до 78 000 zł в Jaśminowy Mokotów, а в NU! даже 79 722 zł (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Часть застройщиков называет и другие платежи, например расходы на содержание квартиры до передачи права собственности, но без суммы.
Присмотрели большую квартиру в конкретном комплексе? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас как наших клиентов, придём туда вместе и пройдём с вами информационный проспект и проект договора, в том числе метраж, цену машиноместа и кладовой. Подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.