За 700 тыс. zł можно купить больше чем каждую четвёртую новую квартиру из нашего каталога варшавских комплексов, но почти всегда это будет квартира меньше 50 м². До 700 000 zł стоят 272 из 960 лотов (28,3%) в 10 из 22 комплексов. Типичная квартира в этом бюджете имеет 38 м², самая большая 58,1 м² и находится в Белоленке. В комплексах нашего каталога на Воле и в Вавере, а также в единственных комплексах Бемово (Premiera Bemowo) и Мокотова (Jaśminowy Mokotów) нет ни одного лота по такой цене. Считаем по файлам застройщиков, опубликованным на dane.gov.pl, данные на 4 октября 2026 г.
Текст для тех, кто покупает первую квартиру. Вы покупаете один или вдвоём, у вас есть первоначальный взнос и кредитоспособность примерно на 700 тыс. zł, и вы хотите узнать, что реально есть в предложении, прежде чем записываться в отделы продаж. Ниже: число лотов, метражи, районы и конкретные комплексы, а также расходы, которых в цене квартиры не видно.
Откуда эти цифры и чего они не охватывают?
Застройщик обязан публиковать на своём сайте цену за м² полезной площади каждого лота с НДС, а отдельно цену принадлежащих помещений (например, кладовой) и прав, необходимых для пользования квартирой, если она не включена в цену лота, а также иные денежные платежи, которые покупатель вносит застройщику во исполнение договора; на практике это в том числе парковочное место (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 закона о застройщиках, т.е. Dz.U. 2026 poz. 880, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Те же данные передаются министру, ответственному за информатизацию, и публикуются на dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 и 3) по лицензии CC0 1.0.
Как мы считали:
- База: файлы 22 комплексов нашего каталога, скачанные 4.10.2026; даты данных в файлах — 28.09–04.10.2026.
- Лот в предложении: цена больше нуля, статус не «продан», «забронирован» или «недоступен». Таких лотов 960.
- Бюджет: цена лота из файла не превышает 700 000 zł. Это цена самой квартиры, без парковочного места и кладовой.
- Метраж: у 26 лотов в бюджете, из комплексов Metro Art и Miasteczko Nova Sfera, в файле указана цена за м² расчётной площади, а не полезной. Мы считаем их в числе лотов, но не в метражах.
Чего эти данные не говорят:
- Это не весь рынок. Это 22 комплекса из 9 районов, а не все новостройки города.
- Статус лота. В файле Park Skandynawia (Skanska) статусов лотов нет, поэтому часть из них могла быть уже продана. Наличие проверяйте в прайсе застройщика.
- Изменения во времени. Мы показываем один срез на дату. История изменения цен есть в файлах у 42 из 960 лотов (4,4%) из 6 комплексов, этого мало, чтобы говорить о тренде.
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (данные на 4 октября 2026 г.). Как мы собираем файлы, описано в разделе источники данных.
Сколько лотов помещается в бюджет 500, 600 и 700 тыс. zł?
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Бюджет | Лотов (из 960) | Доля | Комплексов | Метраж: мин. / медиана / макс. | Медиана zł/м² |
|---|---|---|---|---|---|
| до 500 000 zł | 17 | 1,8% | 3 | 24,1 / ок. 30 / ок. 40 м² | 14 100 |
| до 600 000 zł | 139 | 14,5% | 9 | 24,1 / 35,4 / 51,6 м² | 15 194 |
| до 700 000 zł | 272 | 28,3% | 10 | 24,1 / 38,0 / 58,1 м² | 16 290 |
| до 800 000 zł (для сравнения) | 451 | 47,0% | 16 | 24,1 / 40,2 / 60,4 м² | 16 169 |
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (данные на 4 октября 2026 г.). Метраж и zł/м² — только для лотов с ценой за м² полезной площади.
Что из этого следует:
- 500 тыс. zł в каталоге — почти исключение. 17 лотов в 3 комплексах: 12 в Osiedle Sprawna в Белоленке, 4 в Park Skandynawia на Праге-Południe, 1 в Konopacka на Праге-Północ. Самый большой имеет около 40 м².
- Между 600 и 700 тыс. zł число лотов почти удваивается, со 139 до 272.
- Бюджет покупает меньше метров, а не более дешёвые. Медиана цены за м² лотов до 700 тыс. zł (16 290 zł) лишь немного ниже медианы всей базы (16 696 zł). В этот бюджет попадают в основном небольшие лоты, а маленькие квартиры в том же комплексе обычно стоят дороже за метр. Подробнее — в тексте почему маленькие квартиры дороже за метр.
Какие метражи есть в предложении до 700 тыс. zł?
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Метраж | Лотов до 700 тыс. zł |
|---|---|
| менее 30 м² | 44 |
| 30–39,9 м² | 114 |
| 40–49,9 м² | 68 |
| 50–59,9 м² | 20 |
| 60 м² и больше | 0 |
| нет полезной площади в файле | 26 |
| Всего | 272 |
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (данные на 4 октября 2026 г.).
158 из 246 лотов с указанным метражем (64%) меньше 40 м². Половина лотов в бюджете находится в диапазоне примерно от 33 до 42,5 м². Лотов от 50 м² всего 20, и все они в Белоленке, в Osiedle Sprawna. Лота от 60 м² до 700 тыс. zł в нашем каталоге нет.
Число комнат мы не указываем, потому что это поле заполнили немногие застройщики: оно есть у 94 из 960 лотов в 6 комплексах. Что скрывается за 38 м², студия с большой гостиной или две комнаты, видно по планировке в прайсе застройщика.
В каких районах есть квартиры до 700 тыс. zł?
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Район | Лотов в бюджете / всего | Комплексы с лотами в бюджете | Самый большой лот | Медиана метража |
|---|---|---|---|---|
| Белоленка | 129 / 289 | 4: Osiedle Sprawna 76, Miasteczko Nova Sfera 21, Viva Garden 14 18, Ikona Światowida 5 14 | 58,1 м² | 40 м² |
| Praga-Południe | 71 / 239 | 2: Metro Art 53, Park Skandynawia 18 | 36,9 м² | 33 м² |
| Таргувек | 47 / 117 | 2: Rezydencja Liwska 44, Kowalskiego 37 3 | 44,9 м² | 39 м² |
| Влохи | 15 / 75 | 1: Stilla | 32,6 м² | 30 м² |
| Praga-Północ | 10 / 23 | 1: Konopacka | 39,1 м² | 30 м² |
| Бемово (1 комплекс), Мокотов (1 комплекс), Вавер, Воля | 0 | — | — | — |
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (данные на 4 октября 2026 г.).
Почти половина лотов в бюджете (129 из 272) находится в Белоленке, а вместе с Прагой-Południe это 200 из 272. Если вы ищете квартиру больше 45 м², на практике остаётся Белоленка: в остальных районах самый большой лот до 700 тыс. zł имеет от 32,6 до 44,9 м².
В Premiera Bemowo, Korkowa 146 и NU! до первого лота не хватает примерно от 20 до 80 тыс. zł. Самый дешёвый лот в Premiera Bemowo стоит 719 842 zł, в Korkowa 146 в Вавере 749 791 zł, а в NU! (этап 2) на Воле 780 000 zł. В Jaśminowy Mokotów самый дешёвый лот стоит 1 380 000 zł. Если ваш потолок скорее 750–800 тыс. zł, чем жёсткие 700 тыс., посмотрите подборку сколько метров за 800 тыс. – 1,2 млн zł по районам.
В каких комплексах есть лоты до 700 тыс. zł?
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Комплекс | Район | Застройщик | Лотов до 700 тыс. / в предложении | Самый большой лот в бюджете |
|---|---|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | Белоленка | Ceres Development | 76 / 110 | 58,1 м² |
| Metro Art | Praga-Południe | Victoria Dom | 53 / 159 | 36,9 м²* |
| Rezydencja Liwska | Таргувек | LW Development | 44 / 88 | 43,7 м² |
| Miasteczko Nova Sfera | Белоленка | Victoria Dom | 21 / 83 | 45,2 м² |
| Viva Garden 14 | Белоленка | Victoria Dom | 18 / 26 | 49,4 м² |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | Skanska | 18 / 80 | 30,8 м² |
| Stilla | Влохи | Skanska | 15 / 62 | 32,6 м² |
| Ikona Światowida 5 | Белоленка | Vinci Immobilier | 14 / 51 | 38,3 м² |
| Konopacka | Praga-Północ | Profit Development | 10 / 18 | 39,1 м² |
| Kowalskiego 37 | Таргувек | K2 Residential | 3 / 25 | 44,9 м² |
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (данные на 4 октября 2026 г.). *В Metro Art — самый большой лот из тех, у которых в файле указана полезная площадь.
Два комплекса дают почти половину результата. Osiedle Sprawna (76 лотов) и Metro Art (53) вместе дают 129 из 272 лотов в бюджете (47%). В Viva Garden 14 до 700 тыс. zł укладываются 18 из 26 лотов в предложении, в Osiedle Sprawna 76 из 110. В Kowalskiego 37 это всего 3 из 25.
Что ещё добавить к цене квартиры?
Квартира за 680 тыс. zł и место в гараже за 40 тыс. zł вместе дают 720 тыс. zł, то есть уже вне бюджета. Поэтому по каждому лоту сразу считайте итоговую сумму. Медианы цен парковочных мест в файлах комплексов с лотами до 700 тыс. zł (файлы от 3–6.10.2026):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Комплекс | Медиана цены парковочного места |
|---|---|
| Metro Art | 32 000 zł |
| Kowalskiego 37 | 35 000 zł (подземный гараж) |
| Miasteczko Nova Sfera | 38 000 zł |
| Viva Garden 14 | 40 000 zł (часть мест продаётся вместе с боксом) |
| Ikona Światowida 5 | 46 000 zł |
| Park Skandynawia | 48 000 zł (цены 48 000–50 000 zł) |
| Stilla | 53 000 zł |
В файлах Osiedle Sprawna, Rezydencja Liwska и Konopacka цен парковочных мест нет. О месте и его цене спросите в отделе продаж.
Обязательная кладовая в Konopacka. В файле от 2.10.2026 у 9 из 18 лотов застройщик дописал обязательную покупку кладовой за 23 600–68 000 zł (медиана 42 800 zł). Это от 3,2% до 12,8% цены квартиры, и в цене лота этой суммы не видно. Лот дешевле 700 тыс. zł после добавления кладовой может превысить бюджет.
Платежи без суммы. В части файлов застройщики называют другие платежи, но без цены: в Metro Art, Miasteczko Nova Sfera, Viva Garden 14 и Park Skandynawia — платежи за право вечного пользования землёй (użytkowanie wieczyste) или его преобразование, в Ikona Światowida 5, Stilla и Kowalskiego 37 — расходы на содержание квартиры от передачи до перехода права собственности (данные на 4 октября 2026 г.). О сумме спросите до договора бронирования.
Налог PCC. Покупая у застройщика квартиру с НДС, вы не платите налог на гражданско-правовые сделки (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC, т.е. Dz.U. 2026 poz. 191, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Нотариальную таксу и судебные сборы посчитайте с нотариусом до договора.
Цена из прайса и цена, которую вы заплатите
Цены в файлах застройщиков — это цены предложения. По всей Варшаве NBP публикует обе средние: во II квартале 2026 г. средняя цена предложения на первичном рынке составила 18 488,28 zł/м², а цена сделок 16 783,49 zł/м², то есть на 9,22% меньше (NBP, II кв. 2026, файл от 7.08.2026). По средней цене сделок 700 тыс. zł — это около 41,7 м². Это среднее по всему городу, а не обещание скидки в конкретном комплексе.
Закон защищает вас при изменении цены. Если застройщик меняет цену, он обновляет страницу с указанием даты изменения и сохраняет ранее опубликованную информацию (art. 19a ust. 2). Если цена при заключении договора отличается от опубликованной, вы можете потребовать договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6, правовое состояние на октябрь 2026 г.).
Какой первоначальный взнос нужен при 700 тыс. zł?
Рекомендация S комиссии KNF (изменение от 19.06.2023, рек. 15.5) предполагает, что кредит при выдаче не превышает 80% стоимости недвижимости. До 90% банк может дойти, если часть выше 80% имеет дополнительное обеспечение, например страховку или блокировку средств. При квартире за 700 тыс. zł это 140 тыс. zł взноса при 80% или 70 тыс. zł при 90% (данные на октябрь 2026 г.). Окончательные условия определяет банк.
На государственную доплату к первой квартире в плане не рассчитывайте: у проекта закона «Pierwsze klucze» в перечне работ Совета министров статус «снят», и такого закона нет в Dziennik Ustaw (данные на 7 октября 2026 г.).
Что учесть иностранцу, который не читает по-польски
Прайсы, информационный проспект (prospekt informacyjny) и проект договора составлены по-польски. Все суммы в них — в злотых, и именно их нужно сравнивать: цену лота, цену места и кладовой, платежи без указанной суммы. Не подписывайте ничего, что вы не поняли. О переводе ключевых разделов договора и проспекта договоритесь заранее, до договора бронирования, при необходимости с присяжным переводчиком (tłumacz przysięgły) или вместе с юристом, говорящим на вашем языке.
Отдельно запишите вопросы, которые стоит задать в отделе продаж (biuro sprzedaży): входит ли в итоговую сумму парковочное место и кладовая, какие платежи указаны без суммы, какая цена будет в договоре, если прайс изменится.
Рынок за пределами нашего каталога
Другие источники тоже называют Белоленку районом самых дешёвых новостроек. RynekPierwotny.pl в материале от 16.04.2026 сообщил, что в начале 2026 г. в Варшаве было «всего 1,6 тыс.» самых дешёвых студий и двухкомнатных квартир, а 85% из них в Белоленке. Десять самых дешёвых комплексов имели цены ниже 11 000 zł/м², самая низкая 9 614 zł/м² (источник).
Как искать квартиру до 700 тыс. zł шаг за шагом
- Определите бюджет вместе с добавками. Вычтите из суммы парковочное место, кладовую и нотариальные расходы. На остаток ищите квартиру.
- Сузьте список в поиске. В поиске новостроек с фильтром по цене можно задать цену до 700 тыс. zł, район и метраж от–до. Один фильтр цены показывает комплексы, в которых самый дешёвый лот укладывается в бюджет; если добавить метраж, поиск ищет лот, который отвечает обоим условиям сразу. Конкретные лоты смотрите на карточке комплекса.
- Сравнивайте метры в одном комплексе. Квартиры 35 м² и 45 м² в одном здании могут отличаться ценой за метр. Посчитайте, сколько стоит каждый дополнительный метр.
- Проверьте дату цены и наличие. Наши цифры — данные на 4 октября 2026 г., а прайс застройщика может измениться в любой момент.
- Рассмотрите и вторичный рынок. Если нужно больше метров за ту же сумму, посмотрите, когда оправдана квартира под ремонт на вторичном рынке. Если думаете о большем метраже в будущем, см. большая квартира от застройщика: от 75 м².
Смотрите также: первичка или вторичка в Варшаве.
FAQ
Сколько новых квартир в Варшаве можно купить за 700 тыс. zł?
В 22 комплексах нашего каталога до 700 000 zł стоят 272 из 960 лотов (28,3%) в 10 комплексах. Типичная квартира в этом бюджете имеет 38 м², самая большая 58,1 м² (Osiedle Sprawna, Белоленка). Это собственный расчёт по файлам застройщиков с dane.gov.pl, данные на 4 октября 2026 г.
В каких районах Варшавы есть новостройки до 700 тыс. zł?
В нашем каталоге (данные на 4 октября 2026 г.) это Белоленка (129 лотов), Praga-Południe (71), Таргувек (47), Влохи (15) и Praga-Północ (10). В комплексах Воли и Вавера, а также в Premiera Bemowo и Jaśminowy Mokotów (единственные комплексы Бемово и Мокотова в каталоге) нет ни одного лота до 700 тыс. zł.
Можно ли купить новостройку от застройщика за 500 тыс. zł?
В нашем каталоге только как исключение: до 500 000 zł стоят 17 из 960 лотов (1,8%) в 3 комплексах, из них 12 в Osiedle Sprawna в Белоленке. Площадь от 24,1 до примерно 40 м², медиана около 30 м² (данные на 4 октября 2026 г.).
Входит ли парковочное место в цену квартиры до 700 тыс. zł?
Нет. В файлах 22 комплексов нашего каталога цена лота — это цена самой квартиры. Парковочные места, если застройщик указывает цену, оцениваются отдельно; в файлах Osiedle Sprawna, Rezydencja Liwska и Konopacka цен на места нет. Если цена принадлежащих помещений (например, кладовой или гаража) или прав, необходимых для пользования квартирой, не включена в цену лота, застройщик обязан указать её на своём сайте отдельно (art. 19a ust. 1 pkt 2 закона о застройщиках, т.е. Dz.U. 2026 poz. 880, правовое состояние на октябрь 2026 г.). В комплексах с лотами до 700 тыс. zł медианы цен мест составляют от 32 000 zł в Metro Art до 53 000 zł в Stilla (файлы от 3–6.10.2026).
Цена из прайса застройщика — это цена, которую я заплачу?
Это цена предложения. По данным NBP, во II квартале 2026 г. средняя цена сделок с новостройками в Варшаве (16 783,49 zł/м²) была на 9,22% ниже цены предложения (18 488,28 zł/м²; NBP, II кв. 2026, файл от 7.08.2026). Это средние по всему городу, а не обещание скидки в конкретном комплексе. Если цена при заключении договора отличается от опубликованной, вы можете потребовать договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6, правовое состояние на октябрь 2026 г.).
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.
Есть бюджет и 2–3 комплекса на примете? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас как нашего клиента, пойдём туда вместе и разберём с вами информационный проспект и проект договора, в том числе цену парковочного места и кладовой. Подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Мы обслуживаем на русском, украинском, английском и других языках. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com