Больше всего метров за одну и ту же сумму сегодня даёт Białołęka, меньше всего Wola. Цена за метр новостройки в Варшаве сильно зависит от района и от комплекса, поэтому мы показываем и то и другое. За 1 млн zł самая большая новая квартира в нашем каталоге имеет 76,4 м² на Białołęka, 66,6 м² во Włochy, 62,6 м² на Targówek и 44,2 м² на Wola. На Mokotów в этом бюджете нет ни одной квартиры. Считаем по файлам, которые застройщики публикуют на dane.gov.pl: 960 квартир в 22 комплексах из 9 районов, по состоянию на 4 октября 2026 г.
Текст для семьи, которая меняет квартиру на побольше. Вы продаёте двухкомнатную или у вас накоплен первый взнос и есть кредит, вы знаете свою сумму и хотите понять, где она превратится в наибольшее число метров. Ниже три бюджета, самые большие квартиры, которые действительно есть в файлах, и расходы, которых в цене квартиры не видно.
Откуда эти цифры и что они не охватывают
Застройщик обязан публиковать на своём сайте цену за м² полезной площади каждой квартиры, с НДС. Отдельно он должен указать цену принадлежащих помещений, например кладовки или гаража, и прав, необходимых для пользования квартирой, если она не включена в цену квартиры, а также другие денежные платежи, которые вам придётся внести (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 закона о застройщиках, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, законодательство по состоянию на октябрь 2026 г.). Те же данные «раз в сутки» передаются министру, отвечающему за информатизацию, и публикуются на портале dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 и 3). Наборы данных имеют лицензию CC0 1.0.
Как мы считали:
- База: файлы 22 комплексов из нашего каталога, скачанные 4.10.2026; даты данных в файлах 28.09–04.10.2026.
- Квартира в предложении: у неё цена больше нуля, и она не помечена как проданная, забронированная или недоступная. Таких квартир 960.
- Цена за м²: она есть у 880 квартир. Для 80 квартир (79 в Metro Art, 1 в Miasteczko Nova Sfera) Victoria Dom указывает цену за м² расчётной площади, а не полезной. Эти 80 квартир мы не учитываем ни в цене за метр, ни в метражах.
- Район: медиану района приводим, только если в нём не менее 2 комплексов. На Bemowo и Mokotów по одному комплексу, поэтому пишем о конкретном комплексе, а не о районе.
Ограничения данных:
- Это не весь рынок. Это 22 комплекса из 9 районов. Здесь нет Śródmieście, Ochota, Ursynów, Wilanów, Bielany, Żoliborz, Rembertów, Wesoła и Ursus (по Ursus у нас нет квартир из файлов).
- Один комплекс часто весит больше всех. Osiedle Sprawna — это 38% квартир Białołęka, Metro Art — 67% Praga-Południe, Konopacka — 78% Praga-Północ, Rezydencja Liwska — 75% Targówek, Korkowa 146 — 91% Wawer, NU! — 68% Wola, Stilla — 83% Włochy. Медиана района — в значительной мере медиана этого одного комплекса.
- Статус квартиры. Большинство файлов не говорит, свободна ли квартира. Часть квартир из файла могла быть уже продана, поэтому наличие проверяйте в прайс-листе застройщика.
- Дополнительные расходы. Цена квартиры не включает машино-место, кладовку и другие платежи (о них ниже).
Собственная обработка данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Как мы собираем файлы, описано в разделе об источниках данных.
Новостройки Варшавы: цена за метр в 9 районах нашего каталога
Медиана — это средняя по порядку цена: половина квартир дешевле, половина дороже. Столбцы с бюджетами — простой расчёт: сумма, делённая на медиану цены за м² в районе. Это ориентир, а не предложение конкретной квартиры.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Район | Комплексов | Квартир (с ценой за м²) | Медиана zł/м² | 800 000 zł | 1 000 000 zł | 1 200 000 zł |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 6 | 289 (288) | 13 795 | 58,0 м² | 72,5 м² | 87,0 м² |
| Targówek | 3 | 117 | 15 819 | 50,6 м² | 63,2 м² | 75,9 м² |
| Wawer | 2 | 44 | 16 175 | 49,5 м² | 61,8 м² | 74,2 м² |
| Włochy | 2 | 75 | 17 895 | 44,7 м² | 55,9 м² | 67,1 м² |
| Praga-Południe | 2 | 239 (160) | 18 467 | 43,3 м² | 54,2 м² | 65,0 м² |
| Praga-Północ | 2 | 23 | 19 010 | 42,1 м² | 52,6 м² | 63,1 м² |
| Wola | 3 | 109 | 26 271 | 30,5 м² | 38,1 м² | 45,7 м² |
| Bemowo: только Premiera Bemowo | 1 | 31 | 19 143 | слишком мало данных | слишком мало данных | слишком мало данных |
| Mokotów: только Jaśminowy Mokotów | 1 | 33 | 26 811 | слишком мало данных | слишком мало данных | слишком мало данных |
Собственная обработка данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Цены брутто за м² полезной площади.
Два замечания к таблице. В Wawer медиана — это практически Korkowa 146, потому что второй комплекс — 4 дома на Osiedle Śpiewających Ptaków. На Wola медианы трёх комплексов составляют от 24 500 zł/м² (NU!) до 30 448 zł/м² (Srebrna 5), причём NU! даёт две трети квартир.
Оценка по медиане — не то же самое, что квартира, которую можно купить. Поэтому ниже мы проверяем настоящие квартиры в каждом бюджете.
За 800 тыс. zł: где найти квартиру для семьи
До 800 000 zł стоят 451 из 960 квартир (47,0%) в 16 комплексах. По состоянию на 4 октября 2026 г.:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Район | Квартир в бюджете / всего | Комплексов с такими квартирами | Самая большая квартира | Медианный метраж квартир в бюджете |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 202 / 289 | 6 | 60,4 м² | 46 м² |
| Targówek | 59 / 117 | 2 | 49,4 м² | 39 м² |
| Włochy | 22 / 75 | 2 | 48,5 м² | 30 м² |
| Wawer | 3 / 44 | 1 | 47,1 м² | 47 м² |
| Praga-Południe | 135 / 239 | 2 | 45,7 м² | 35 м² |
| Praga-Północ | 16 / 23 | 1 (Konopacka) | 43,9 м² | 32 м² |
| Wola | 2 / 109 | 1 | 29,7 м² | 30 м² |
| Premiera Bemowo | 12 / 31 | 1 | 46,5 м² | 40 м² |
| Jaśminowy Mokotów | 0 / 33 | 0 | — | — |
Собственная обработка данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.).
Что это значит для семьи: за 800 тыс. zł квартира от 60 м² есть только на Białołęka (60,4 м² в Osiedle Sprawna). В остальных районах самые большие квартиры имеют 44–49 м², а на Wola всего 29,7 м². Медианный метраж квартир в этом бюджете составляет от 30 м² (Włochy, Wola) до 47 м² (Wawer). Если вам нужно 60 м² и больше, этот бюджет на практике ведёт на Białołęka или к меньшему метражу.
На Praga-Północ есть дополнительная оговорка. В комплексе Konopacka у 9 из 18 квартир в файле есть пометка об обязательной покупке кладовки за 23 600–68 000 zł (медиана 42 800 zł). Это от 3,2% до 12,8% цены квартиры, и в цене квартиры этой суммы не видно (файл от 2.10.2026).
За 1 млн zł: какие районы дают 60 м² и больше
До 1 000 000 zł стоят 735 из 960 квартир (76,6%) в 19 комплексах. По состоянию на 4 октября 2026 г.:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Район | Квартир в бюджете / всего | Комплексов с такими квартирами | Самая большая квартира | Медианный метраж квартир в бюджете |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 266 / 289 | 6 | 76,4 м² | 53 м² |
| Włochy | 50 / 75 | 2 | 66,6 м² | 48 м² |
| Targówek | 93 / 117 | 2 | 62,6 м² | 44 м² |
| Praga-Południe | 219 / 239 | 2 | 59,8 м² | 41 м² |
| Wawer | 42 / 44 | 2 | 59,8 м² в Korkowa 146 (дом в Osiedle Śpiewających Ptaków: 94,1 м²) | 59 м² |
| Praga-Północ | 19 / 23 | 2 | 52,6 м² | 36 м² |
| Wola | 21 / 109 | 2 | 44,2 м² | 30 м² |
| Premiera Bemowo | 25 / 31 | 1 | 48,0 м² | 41 м² |
| Jaśminowy Mokotów | 0 / 33 | 0 | — | — |
Собственная обработка данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.).
При бюджете 1 млн zł квартира от 60 м² есть уже в трёх районах: на Białołęka, во Włochy и на Targówek. На Praga-Południe и в Korkowa 146 в Wawer самые большие квартиры имеют по 59,8 м². В Wawer в этом бюджете помещается и дом 94,1 м² в Osiedle Śpiewających Ptaków. На Wola самая большая квартира в этом бюджете имеет 44,2 м², то есть меньше, чем медианный метраж квартир до 800 тыс. zł на Białołęka (46 м²).
Обратите внимание на Targówek: оценка по медиане даёт 63,2 м², а самая большая квартира в файлах имеет 62,6 м². Оценка не гарантия, потому что цена за м² у квартир в бюджете не обязана равняться медиане.
За 1,2 млн zł: где можно перешагнуть 80 м²
До 1 200 000 zł стоят 824 из 960 квартир (85,8%) в 21 комплексе. По состоянию на 4 октября 2026 г.:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Район | Квартир в бюджете / всего | Комплексов с такими квартирами | Самая большая квартира | Медианный метраж квартир в бюджете |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 282 / 289 | 6 | 88,8 м² | 54 м² |
| Targówek | 111 / 117 | 3 | 85,5 м² | 49 м² |
| Włochy | 71 / 75 | 2 | 75,2 м² | 49 м² |
| Praga-Południe | 233 / 239 | 2 | 70,0 м² | 44 м² |
| Wawer | 43 / 44 | 2 | дом 94,1 м²; все 40 квартир Korkowa 146 укладываются в бюджет | 59 м² |
| Praga-Północ | 20 / 23 | 2 | 59,6 м² | 36 м² |
| Wola | 36 / 109 | 3 | 58,1 м² | 37 м² |
| Premiera Bemowo | 28 / 31 | 1 | 60,9 м² | 42 м² |
| Jaśminowy Mokotów | 0 / 33 | 0 | самая дешёвая квартира: 1 380 000 zł | — |
Собственная обработка данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.).
Квартиру больше 80 м² за 1,2 млн zł в нашем каталоге можно найти только на Białołęka и на Targówek. В Wawer в этом бюджете есть ещё дом 94,1 м² в Osiedle Śpiewających Ptaków. Самая большая такая квартира на Targówek (85,5 м²) — единственная квартира комплекса Rzepichy в этом бюджете, на первом этаже. Во всём каталоге квартир от 75 м² 110. До 1 млн zł стоят 13 из них, до 1,2 млн zł 44 (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Подробнее о больших метражах — в статье большая квартира от застройщика: 75 м² и больше.
Количество комнат указывает только часть застройщиков: это поле заполнено у 94 из 960 квартир, в 6 комплексах. Поэтому мы сравниваем метры, а не комнаты. Планировку конкретной квартиры смотрите на её карточке в прайс-листе застройщика.
Если ваш бюджет ниже, откройте отдельную сводку: что есть в предложении до 700 тыс. zł. Если вы рассматриваете Targówek, в статье Targówek у метро M2: комплексы и цены мы разбираем три его комплекса.
Сколько добавить за машино-место и кладовку
Для квартиры семьи машино-место часто входит в план с самого начала, а его цена сдвигает границу бюджета. Медианные цены мест в файлах застройщиков (файлы от 6.10.2026):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Район | Комплекс | Медианная цена машино-места |
|---|---|---|
| Praga-Południe | Metro Art | 32 000 zł |
| Targówek | Kowalskiego 37 | 35 000 zł (двойное зависимое место: 55 000 zł) |
| Białołęka | Miasteczko Nova Sfera | 38 000 zł |
| Białołęka | Viva Garden 14 | 40 000 zł (часть мест продаётся вместе с боксом) |
| Wawer | Korkowa 146 | 42 000 zł подземное, 25 000 zł наземное |
| Praga-Południe | Park Skandynawia | 48 000 zł |
| Włochy | Stilla | 53 000 zł |
| Wola | NU! (этап 2) | 70 000 zł |
| Mokotów | Jaśminowy Mokotów | 78 000 zł |
Собственная обработка данных dane.gov.pl (файлы от 6 октября 2026 г.).
В файле Premiera Bemowo машино-мест нет. Во многих файлах нет и типа места, поэтому перед сравнением цен проверьте в прайс-листе, подземный ли это гараж.
Пример расчёта: у семьи 1 млн zł на квартиру с местом в гараже. Если место стоит 40 000 zł, на саму квартиру остаётся 960 000 zł. Это может вывести за бюджет самую большую квартиру из таблицы выше, поэтому по каждой квартире сразу считайте общую сумму.
Другие платежи: в файлах 16 комплексов застройщики называют и другие платежи, например расчёт платы за право вечного пользования землёй (użytkowanie wieczyste) или расходы на содержание квартиры от передачи до перехода права собственности. Цены рядом с ними нет ни в одном файле (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Об их размере спросите в отделе продаж (biuro sprzedaży) до подписания договора бронирования.
Цена предложения и цена, которую вы заплатите
Цены в файлах застройщиков — это цены предложения. По всей Варшаве NBP публикует обе средние. Во втором квартале 2026 г. средняя цена предложения на первичном рынке составила 18 488,28 zł/м², а цена сделок 16 783,49 zł/м², то есть на 9,22% меньше (NBP, II кв. 2026, файл от 7.08.2026; данных за третий квартал в нём ещё нет). По средней цене сделок NBP за 800 тыс. zł получается около 47,7 м², за 1 млн zł около 59,6 м², а за 1,2 млн zł около 71,5 м².
Это средняя по всему городу, а не обещание скидки в конкретном комплексе. Предложения и сделки — разные наборы квартир, поэтому разница не говорит, сколько вам удастся выторговать. Она лишь показывает, что цена из прайс-листа — отправная точка. Закон даёт и конкретную защиту. Если цена при заключении договора отличается от опубликованной застройщиком, вы вправе требовать договор по самой выгодной для себя цене (art. 19a ust. 6, законодательство по состоянию на октябрь 2026 г.). Как проверить цену конкретной квартиры и дату её действия, описано в статье где проверить цену застройщика.
При сравнении метров помните о площади. При договорах, заключённых с 13.02.2026, цена равна произведению полезной площади на цену за 1 м² (art. 5a закона о застройщиках, добавлена Dz.U. 2026 poz. 27, законодательство по состоянию на октябрь 2026 г.). Площадь считается по Польской норме, действовавшей в день подачи заявления на разрешение на строительство или уведомления. Сравнивайте метраж с карточки квартиры с метражом в проекте договора.
Если вы покупаете на деньги от продажи нынешней квартиры, ориентиром может служить NBP: во втором квартале 2026 г. средняя цена сделок на вторичном рынке Варшавы составила 16 722,66 zł/м². Для квартиры 50 м² это около 836 000 zł. Это средняя по всему городу, ваша квартира может стоить больше или меньше.
Что важно иностранцу
- Файлы и сайты застройщиков — на польском. Цифры в них понятны без перевода: сопоставляйте номер квартиры, площадь и цену в zł с прайс-листом застройщика. Сумму в другой валюте пересчитывайте сами, по курсу на день платежа.
- Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается у нотариуса, нотариальные действия совершаются по-польски. По требованию стороны нотариус может дополнительно совершить действие на иностранном языке сам или с присяжным переводчиком. Если вы не знаете польского и перевода нет, нотариус переводит акт сам или через переводчика (Prawo o notariacie, art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1, законодательство по состоянию на октябрь 2026 г.).
- Цену места и кладовки спрашивайте письменно. В нашем каталоге они указаны отдельно от цены квартиры, поэтому общую сумму считайте до визита в отдел продаж (biuro sprzedaży).
- Проверьте метраж и цену в проекте договора. Расхождение с прайс-листом застройщика — повод заявить об этом письменно до подписания (art. 19a ust. 6).
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.
Как пользоваться этой сводкой
- Определите бюджет вместе с дополнительными расходами. Из суммы вычтите машино-место, кладовку и резерв на расходы при покупке. Только с тем, что останется, ищите в таблицах.
- Смотрите на самую большую квартиру, а не на оценку. Оценка по медиане показывает, сколько метров даёт типичная цена. Столбец с самой большой квартирой показывает, что реально было в файлах.
- Проверьте, не один ли комплекс скрывается за районом. В каждом районе, где не менее двух комплексов, кроме Białołęka, большинство квартир относится к одному комплексу (от 67% на Praga-Południe до 91% в Wawer). Сравните его с соседними.
- Проверьте наличие и дату цены. Наши цифры — по состоянию на 4 октября 2026 г., а прайс-лист застройщика может измениться в любой момент. Актуальные медианы мы показываем в индексе цен предложения из файлов застройщиков.
Тенденцию цен в районах мы не приводим, потому что файлы её не показывают (объяснение — в FAQ ниже).
Читайте также: прозрачность цен с 11.11.2026: что меняется для покупателя.
FAQ
Сколько квадратных метров новостройки в Варшаве можно купить за 1 млн zł?
В 22 жилых комплексах нашего каталога (файлы застройщиков с dane.gov.pl, по состоянию на 4 октября 2026 г.) самая большая квартира до 1 млн zł имеет 76,4 м² на Białołęka, 66,6 м² во Włochy, 62,6 м² на Targówek и 59,8 м² на Praga-Południe. На Wola это 44,2 м², а в единственном комплексе на Mokotów в этом бюджете нет ни одной квартиры.
Где за 1,2 млн zł найти новостройку больше 80 м²?
В нашем каталоге (по состоянию на 4 октября 2026 г.) только на Białołęka, где самая большая квартира в бюджете имеет 88,8 м², и на Targówek, где она имеет 85,5 м². Во Włochy это 75,2 м², на Praga-Południe 70,0 м². Во всём каталоге квартир от 75 м² до 1,2 млн zł 44, до 1 млн zł только 13.
Входит ли в цену из файла застройщика машино-место?
В файлах нашего каталога нет. Цена квартиры в них — это брутто-цена самой квартиры. Цену принадлежащих помещений, например кладовки или гаража, и прав, необходимых для пользования квартирой, застройщик указывает отдельно, если она не включена в цену (art. 19a ust. 1 pkt 2 закона о застройщиках, законодательство по состоянию на октябрь 2026 г.). В 9 комплексах нашей сводки медианные цены мест составляют от 32 000 zł в Metro Art до 78 000 zł в Jaśminowy Mokotów, а наземные места в Korkowa 146 стоят 25 000 zł (файлы от 6.10.2026).
Цена из прайс-листа — это цена, которую я заплачу?
Это цена предложения. По данным NBP, во втором квартале 2026 г. средняя цена сделок с новостройками в Варшаве (16 783,49 zł/м²) была на 9,22% ниже цены предложения (18 488,28 zł/м²). Если цена в договоре отличается от опубликованной, вы вправе требовать договор по самой выгодной для себя цене (art. 19a ust. 6, законодательство по состоянию на октябрь 2026 г.).
Почему вы не пишете, дорожают цены в районах или дешевеют?
Потому что из файлов этого не видно. История изменения цен есть в них у 42 из 960 квартир (4,4%) из 6 комплексов (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Этого хватает, чтобы проверить конкретную квартиру, но не для вывода о тенденции в районе. Поэтому мы показываем один срез на дату, а не изменение во времени.
Уже знаете, в каком районе искать? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас как нашего клиента, пойдём туда вместе и пройдём с вами по проспекту и проекту договора, включая цену машино-места и кладовки. Подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Говорим на 7 языках, в том числе на русском. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Посредник — Vladyslav Moroz (JDG, страхование гражданской ответственности OC).
Jawno · Телефон: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com