С 11 ноября 2026 г. застройщики должны передавать цены квартир министру в одной заранее заданной структуре. Для вас как покупателя правила прозрачности цен не меняются: цена помещения с НДС, цена за м² и история изменений цены по-прежнему должны быть на сайте застройщика, а при расхождении вы по-прежнему можете потребовать договор по наиболее выгодной для вас цене. Меняется то, в каком виде застройщик передаёт те же данные министру, который публикует их на портале dane.gov.pl. Постановление, которое должно определить эту структуру, на 7 октября 2026 г. остаётся проектом.
Если вы покупаете квартиру в Варшаве и хотите знать, актуальны ли цены на dane.gov.pl уже сейчас, мы проверили это на файлах комплексов из нашего каталога (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Результаты ниже.
Правовой статус: октябрь 2026 г.
С какого времени действует прозрачность цен и что меняет поправка
Прозрачность цен на квартиры действует с 11 июля 2025 г. Её ввёл закон от 21 мая 2025 г. (Dz.U. 2025 poz. 758), добавивший в закон о застройщиках (ustawa deweloperska) art. 19a и 19b. Комплексы, где продажи начались раньше, должны были привести работу в соответствие до 11 сентября 2025 г. Действующий единый текст закона о застройщиках — Dz.U. 2026 poz. 880.
Поправка от 17 июля 2026 г. (Dz.U. 2026 poz. 1077) — короткий закон: он меняет только art. 19b. Президент подписал его 7 августа 2026 г., опубликован он 10 августа 2026 г., а в силу вступает 11 ноября 2026 г., через 3 месяца после публикации. Переходных положений нет. 11 ноября 2026 г. приходится на среду и является нерабочим днём (Национальный день независимости).
Что именно меняет закон:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Норма | До 10 ноября 2026 г. | С 11 ноября 2026 г. |
|---|---|---|
| art. 19b ust. 1: передача данных министру | раз в сутки, без обязательной структуры | раз в сутки, «в форме электронного документа в соответствии со структурой данных, определённой этим министром» |
| art. 19b ust. 2a (новый) | нет | министр определит структуру данных в постановлении |
| art. 19b ust. 2b (новый) | нет | образцы электронных документов должны быть доступны на портале открытых данных |
| art. 19a: обязанности перед покупателем | цена с НДС, история цен, адрес страницы с ценами в рекламе, право на наиболее выгодную цену | без изменений |
| art. 19b ust. 3–4: публикация на dane.gov.pl и санкции | данные высокой ценности, практика, нарушающая коллективные интересы потребителей | без изменений |
Закон возник из депутатского проекта (druk № 2468), поступившего в Сейм 13 апреля 2026 г. Первоначальный проект предполагал, что формат данных министр объявит сообщением в «Monitor Polski». В итоге закон отсылает к постановлению.
Зачем нужен единый формат: что сказано в обоснованиях
До 11 ноября 2026 г. рекомендованный формат данных Министерства цифровизации не обязателен. В обосновании законопроекта авторы пишут, что значительная часть застройщиков применяет рекомендованный структурированный формат, но часть данных по-прежнему раскрывается иначе. Образцовые файлы, как сказано в том же обосновании, согласовывались с Управлением по защите конкуренции и потребителей (UOKiK) и Польским союзом девелоперских компаний.
Обоснование проекта постановления называет цель прямо: единая структура позволит автоматически обрабатывать данные и обеспечит сопоставимость информации о ценах. Дату 11 ноября 2026 г. выбрали, чтобы избежать временного разрыва между вступлением в силу закона и постановления.
Для покупателя это значит следующее: сегодня файлы разных застройщиков трудно сравнивать между собой, а после изменения у них должны быть одни и те же колонки в одном порядке. Как этот разнобой выглядит на практике, показано ниже на наших данных.
Что есть в проекте постановления, а чего в нём нет
Проект постановления Министра цифровизации «о структуре данных, содержащихся в информации о продаже жилых помещений и односемейных домов» имеет номер 12415103 в Правительственном центре законодательства (RCL). Он датирован 23 сентября 2026 г., на сайте RCL появился 28 сентября 2026 г. Министерство направило его на согласование письмом от 26 сентября 2026 г. с 10-дневным сроком на замечания. На 7 октября 2026 г. в RCL заполнены этапы 1–4 из 12, а в Dziennik Ustaw постановления нет.
По проекту (по состоянию на 7 октября 2026 г.):
- 57 полей в 10 группах (A–J): застройщик, его местонахождение, отдел продаж, расположение проекта, помещение или дом, части недвижимости, принадлежащие помещения, необходимые права, прочие денежные платежи и адрес страницы с проспектом;
- обязательно для помещения (группа E): вид недвижимости, номер помещения, цена 1 м² с датой, с которой она действует, и цена помещения как произведение цены за м² и площади, тоже с датой. Общая цена с дополнениями (принадлежащие помещения, необходимые права) — условное поле;
- одна строка — одно помещение, дом или иной предмет договора. Первая строка — заголовок, колонки идут в порядке из таблицы, а поле, не относящееся к предложению, помечается «X»;
- чего нет: площади, этажа, числа комнат, статуса помещения (свободно, забронировано, продано) и названия комплекса. Есть адрес комплекса;
- формат файла (CSV, XML, JSON) проект не указывает. Его нет ни в обосновании, ни в оценке последствий регулирования.
Вывод для вас: даже после изменения из одного лишь файла на dane.gov.pl вы не узнаете, свободна ли квартира и на каком она этаже. Расположение помещения в здании смотрите в индивидуальной части информационного проспекта (prospekt informacyjny), а свободна ли квартира — на сайте застройщика или в отделе продаж. Это проект: окончательный текст постановления может быть другим.
Как свежи данные сегодня: замер на комплексах из нашего каталога
На портале dane.gov.pl около 14,6 тыс. наборов данных с фразой «Ceny ofertowe mieszkań» в названии (по состоянию на 7 октября 2026 г.). Это наборы данных, а не комплексы.
Мы проверили, для скольких комплексов из нашего каталога можно найти актуальный файл и привязать к нему конкретные помещения. Каталог включает 38 жилых комплексов из нескольких районов Варшавы. Это не выборка по всему варшавскому рынку, поэтому цифры не говорят о том, как поступают все застройщики города. Мы также не оцениваем отдельных застройщиков.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Результат поиска файла (38 комплексов) | Комплексов |
|---|---|
| Актуальный файл, помещения привязаны к комплексу | 22 (58%) |
| Файл застройщика есть, но в нём нельзя опознать этот комплекс | 9 |
| Файл устарел (последние данные от 24.10.2025, 05.03.2026 и 03.06.2026) | 3 |
| В файле застройщика этого комплекса нет | 2 |
| Совпадение только по названию улицы, без подтверждения | 1 |
| Файл не найден | 1 |
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.; результаты поиска от 27 сентября 2026 г., 38 комплексов каталога).
Старый файл не обязательно означает нарушение: комплекс мог распродаться, или застройщик мог перенести данные в другой набор. Поэтому по таким комплексам проверяйте цену прямо на сайте застройщика.
Свежесть 22 файлов, из которых взяты цены в каталоге:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Возраст файла на день скачивания (4 октября 2026 г.) | Файлов |
|---|---|
| в тот же день | 10 |
| 1 день | 9 |
| 2 дня | 2 |
| 6 дней | 1 |
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.; даты данных в файлах — с 28 сентября по 4 октября 2026 г.).
В одном файле дата данных приходилась на будущее (11 октября 2026 г.), поэтому мы взяли дату создания ресурса на портале. Среди 24 скачанных файлов (22 в базе и 2 исключённых) было 17 файлов CSV, 6 файлов XLSX или сохранённых как бинарные файлы и 1 серия ежедневных файлов JSON. У всех лицензия CC0 1.0.
Чего не хватает в сегодняшних файлах: 960 помещений под лупой
В 22 комплексах нашего каталога мы насчитали 960 квартир и домов в предложении (с ценой выше нуля и без статуса «продано», «бронь» или «недоступно»). Вот как выглядит полнота данных:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Информация в файле | Помещений (из 960) | Примечания |
|---|---|---|
| Цена и полезная площадь | 880 (91,7%) | у остальных 80 цена за м² дана от расчётной площади |
| Дата, с которой действует цена | 726 (75,6%) | нет в файлах 4 комплексов |
| История цены | 42 (4,4%) | 6 комплексов |
| Этаж | 197 (20,5%) | 8 комплексов; записи разные: «0», «Parter», «IV», «3 piętro» |
| Число комнат | 94 (9,8%) | 6 комплексов; без 15 записей, где число комнат не сходится с метражом |
| Статус помещения | 106 | только 2 комплекса |
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.; 22 комплекса, 960 помещений).
Два примера того, почему единый формат важен:
- Цены дополнений в разных колонках. Цена дополнительных продуктов (парковочные места, кладовые, боксы, садики) указана в 1 134 из 1 135 позиций. В 553 позициях она стоит в колонке цены продукта, а в 581 — в колонке цены части недвижимости или принадлежащего помещения. Программа, которая читает только одну колонку, потеряет около половины этих цен.
- Прочие платежи без сумм. В 548 записях о прочих платежах (например, плата за преобразование права, расходы на содержание помещения до перехода права собственности) нет ни одной суммы, только названия. В одном комплексе обязательную покупку кладовой для 9 из 18 помещений записали только в колонке примечаний, вне полей с ценами.
Проект постановления упорядочивает колонки с ценами, но не добавляет этаж, число комнат и статус помещения. Эти пробелы единая структура не закроет.
Что это значит при покупке квартиры у застройщика
И до 11 ноября, и после контрольный список одинаков:
- Цена помещения и цена за м² на сайте застройщика. Адрес этой страницы должен быть в каждой рекламе и объявлении застройщика (art. 19a ust. 3).
- Дата, с которой действует цена. При каждом изменении застройщик обновляет страницу в день изменения, указывает его дату и сохраняет прежние данные с начала продаж (art. 19a ust. 2).
- Расчёт в договоре. В договорах с застройщиком (umowa deweloperska) и договорах бронирования, заключаемых с 13 февраля 2026 г., цена — это произведение полезной площади в м² и цены за 1 м² (art. 5a).
- Расхождение цен. Если цена на сайте отличается от цены при заключении договора, вы можете потребовать договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6). Сохраните страницу с ценами с видимой датой до визита в отдел продаж.
- Этаж, площадь, наличие. Этих данных на dane.gov.pl может не быть и после изменения. Проверяйте их на сайте застройщика и в информационном проспекте.
Где найти перечень и файл конкретного комплекса, пошагово описано в руководстве где проверить цену конкретной квартиры у застройщика. Если застройщик объявляет скидку, посмотрите также, как понять, что акция застройщика — настоящее снижение. Медианы цен из этих же файлов по районам — в материале сколько метров можно купить за 800 тыс.–1,2 млн zł по районам.
Цены сделок — отдельная тема. Норма, по которой Portal DOM должен публиковать средние цены и медианы цен сделок (art. 56f закона от 17 октября 2025 г., Dz.U. 2025 poz. 1669), вступает в силу 2 апреля 2027 г. (правовой статус на октябрь 2026 г.).
Если вы иностранец и читаете документы не по-польски
Все основные источники по этой теме — на польском: закон о застройщиках, файлы на dane.gov.pl с польскими названиями колонок, сайт застройщика, информационный проспект и проект договора. Поэтому при покупке стоит держать в голове несколько вещей, которые следуют из сказанного выше.
- Файлы и документы на польском. Описание структуры данных в проекте постановления — на польском; поле, не относящееся к предложению, помечается «X», а не пустой ячейкой. Базовые слова для чтения файла: cena 1 m² (цена за м²), cena lokalu (цена помещения).
- Этаж и свободный статус из файла не узнать. Это касается всех покупателей, но иностранцу, который не может быстро уточнить у застройщика по-польски, проще упустить этот пробел. Положение помещения в здании ищите в индивидуальной части информационного проспекта (prospekt informacyjny), а наличие — на сайте застройщика или в отделе продаж (biuro sprzedaży).
- Сохраняйте страницу с ценой с датой до визита. Право потребовать договор по наиболее выгодной цене (art. 19a ust. 6) опирается на то, что именно было опубликовано на сайте застройщика, поэтому снимок с видимой датой полезен независимо от языка, на котором вы его читаете.
- Польский термин держите под рукой. В разговоре с отделом продаж или юристом используйте польские названия: umowa deweloperska, prospekt informacyjny, rachunek powierniczy, cena 1 m². Так вас поймут без уточнений.
Кто следит за прозрачностью цен: UOKiK и санкции
Поправка 2026 г. санкции не меняет. Нарушение art. 19a и art. 19b — практика, нарушающая коллективные интересы потребителей (правовой статус на октябрь 2026 г.):
- штраф для застройщика до 10% оборота за предыдущий год (art. 106 ust. 1 pkt 4 закона о защите конкуренции и потребителей, единый текст Dz.U. 2025 poz. 1714);
- штраф для руководителя до 2 000 000 zł, если он умышленно допустил нарушение (art. 106b ust. 1);
- Президент UOKiK может также направить застройщику обращение без возбуждения производства; срок на ответ не может быть короче 14 дней со дня получения обращения (art. 49a).
Будет ли постановление опубликовано до 11 ноября 2026 г., на 7 октября 2026 г. неизвестно. Мы обновим этот текст после его публикации в Dziennik Ustaw.
Как цены показаны в каталоге Jawno
Цены в каталоге взяты из файлов застройщиков на dane.gov.pl и имеют дату данных. Как мы скачиваем и датируем файлы, описано на странице откуда берутся цены в каталоге и как мы их датируем. Наш срез — это состояние на конкретный день. При заключении договора важен перечень на сайте застройщика, потому что art. 19a ust. 6 относится именно к нему.
FAQ
С какого времени действует прозрачность цен на квартиры в Польше?
С 11 июля 2025 г. Тогда вступили в силу art. 19a и 19b закона о застройщиках, добавленные законом от 21 мая 2025 г. (Dz.U. 2025 poz. 758). Для комплексов, где продажи начались раньше, срок на приведение в соответствие истёк 11 сентября 2025 г. Дата 11 ноября 2026 г. не вводит прозрачность цен, а меняет форму, в которой застройщик ежедневно передаёт данные министру.
Что меняется 11 ноября 2026 г. для покупателя квартиры?
Обязанности застройщика перед вами остаются прежними: цена за м² и цена помещения с НДС на сайте застройщика, история изменений цены и право потребовать договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a). Меняется art. 19b: с 11 ноября 2026 г. застройщик передаёт данные в виде электронного документа со структурой, которую определит министр (закон от 17 июля 2026 г., Dz.U. 2026 poz. 1077). По состоянию на октябрь 2026 г.
Действует ли уже постановление о структуре данных о ценах квартир?
Нет. На 7 октября 2026 г. это проект Министра цифровизации (RCL, № 12415103, проект от 23 сентября 2026 г.) на стадии согласований. Проект предусматривает вступление в силу 11 ноября 2026 г., но в Dziennik Ustaw постановление не опубликовано. Закон от 17 июля 2026 г. вступает в силу 11 ноября 2026 г. и переходных положений не содержит.
Будут ли в dane.gov.pl после 11 ноября площадь, этаж и число комнат?
По проекту постановления от 23 сентября 2026 г. нет. В проекте 57 полей в 10 группах, но нет площади, этажа, числа комнат, статуса помещения и названия комплекса. Есть адрес комплекса, номер помещения, цена за м² и цена помещения с датами. Площадь и этаж по-прежнему смотрите на сайте застройщика и в проспекте (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Что грозит застройщику, который не публикует цены, и какова роль UOKiK?
Нарушение art. 19a и 19b — практика, нарушающая коллективные интересы потребителей. Президент UOKiK может наложить штраф до 10% оборота за предыдущий год, а руководителю, умышленно допустившему нарушение, — до 2 000 000 zł (art. 106 и 106b закона о защите конкуренции и потребителей). Он может также направить застройщику обращение без возбуждения производства. Поправка 2026 г. эти санкции не меняет.
Выбираете квартиру у застройщика? Напишите нам до первого визита в отдел продаж: мы заявим вас там до того, как вы пойдёте сами. Проверим цену помещения на сайте застройщика и на dane.gov.pl, пройдём с вами информационный проспект и проект договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, а в отдел продаж пойдём вместе. За помощь в покупке на первичном рынке вы не платите нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Посредник: Vladyslav Moroz (JDG, страхование OC), обслуживание на 7 языках.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. По состоянию на октябрь 2026 г.