Dall’11 novembre 2026 i costruttori (deweloper) in Polonia dovranno trasmettere i prezzi degli appartamenti al ministro in un’unica struttura, stabilita in anticipo. Per Lei, in quanto acquirente, le regole della trasparenza dei prezzi non cambiano: prezzo dell’appartamento IVA inclusa, prezzo al m² e storico dei prezzi devono restare sul sito del costruttore, e in caso di differenza può ancora chiedere un contratto al prezzo più favorevole per Lei. Cambia solo la forma in cui il costruttore consegna gli stessi dati al ministro, che li pubblica sul portale dane.gov.pl. Il regolamento che dovrà fissare questa struttura è, al 7 ottobre 2026, ancora un progetto.
Sta cercando la prima casa a Varsavia e vuole sapere se i prezzi su dane.gov.pl sono già oggi aggiornati? Lo abbiamo verificato sui file degli investimenti del nostro catalogo (situazione al 4 ottobre 2026). I risultati sono più sotto.
Situazione normativa: ottobre 2026.
Da quando vale la trasparenza dei prezzi e cosa cambia la novella?
La trasparenza dei prezzi degli appartamenti vale dall’11 luglio 2025. L’ha introdotta la legge del 21 maggio 2025 (Dz.U. 2025 poz. 758), che ha aggiunto alla legge sui costruttori gli artt. 19a e 19b. I progetti la cui vendita era già iniziata dovevano adeguarsi entro l’11 settembre 2025. Il testo unico attuale della legge sui costruttori è Dz.U. 2026 poz. 880.
La novella del 17 luglio 2026 (Dz.U. 2026 poz. 1077) è una legge breve: modifica soltanto l’art. 19b. Il Presidente l’ha firmata il 7 agosto 2026, è stata pubblicata il 10 agosto 2026 ed entra in vigore l’11 novembre 2026, tre mesi dopo la pubblicazione. Non ci sono norme transitorie. L’11 novembre 2026 cade di mercoledì ed è festa nazionale in Polonia (Festa dell’Indipendenza).
Cosa cambia esattamente la legge:
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| Disposizione | Fino al 10 novembre 2026 | Dall’11 novembre 2026 |
|---|---|---|
| art. 19b comma 1: trasmissione dei dati al ministro | una volta al giorno, senza struttura obbligatoria | una volta al giorno, „in forma di documento elettronico secondo la struttura dei dati stabilita dal ministro” |
| art. 19b comma 2a (nuovo) | assente | il ministro stabilirà la struttura dei dati con regolamento |
| art. 19b comma 2b (nuovo) | assente | i documenti elettronici modello dovranno essere disponibili nel portale dei dati |
| art. 19a: obblighi verso l’acquirente | prezzo IVA inclusa, storico dei prezzi, indirizzo della pagina dei prezzi nella pubblicità, diritto al prezzo più favorevole | invariato |
| art. 19b commi 3–4: pubblicazione su dane.gov.pl e sanzioni | dati di alto valore, pratica che lede gli interessi collettivi dei consumatori | invariato |
La legge nasce da un progetto parlamentare (stampato n. 2468), arrivato alla Sejm il 13 aprile 2026. Il progetto iniziale prevedeva che il ministro rendesse noto il formato dei dati con un comunicato nel „Monitor Polski”. Alla fine la legge rinvia a un regolamento.
Perché un solo formato? Cosa dicono le relazioni illustrative
Fino all’11 novembre 2026 il formato di dati raccomandato dal Ministro della Digitalizzazione non è obbligatorio. Nella relazione al progetto di legge gli autori scrivono che „una parte considerevole dei costruttori utilizza il formato di dati strutturato raccomandato, ma una parte dei dati non viene ancora messa a disposizione in questo modo” (traduzione dal polacco). Secondo la stessa relazione, i file modello sono stati sottoposti a consultazione con l’Ufficio per la Tutela della Concorrenza e dei Consumatori (UOKiK) e con l’Unione polacca delle imprese costruttrici.
La relazione al progetto di regolamento indica lo scopo in modo diretto: un’unica struttura consentirà l’elaborazione automatica dei dati e garantirà la confrontabilità delle informazioni sui prezzi. La data dell’11 novembre 2026 è stata scelta per evitare un vuoto temporale tra l’entrata in vigore della legge e quella del regolamento.
Per Lei questo significa: oggi i file di costruttori diversi sono difficili da mettere a confronto, mentre dopo il cambiamento dovrebbero avere le stesse colonne nello stesso ordine. Come appare questa differenza nella pratica, lo mostriamo più sotto sui nostri dati.
Cosa c’è nel progetto di regolamento e cosa no?
Il progetto di regolamento del Ministro della Digitalizzazione „sulla struttura dei dati contenuti nelle informazioni relative alla vendita di appartamenti e case unifamiliari” ha il numero 12415103 presso il Centro governativo per la legislazione (RCL). Porta la data del 23 settembre 2026 ed è comparso sul sito RCL il 28 settembre 2026. Il ministero lo ha inviato in concertazione con lettera del 26 settembre 2026, con un termine di 10 giorni per le osservazioni. Al 7 ottobre 2026 nell’RCL sono compilate le fasi 1–4 su 12 e il regolamento non è nel Dziennik Ustaw.
Secondo il progetto (situazione al 7 ottobre 2026):
- 57 campi in 10 gruppi (A–J): costruttore, sua sede, ufficio vendite, ubicazione dell’intervento, appartamento o casa, parti dell’immobile, locali pertinenziali, diritti necessari, altre prestazioni in denaro e indirizzo della pagina con il prospetto;
- obbligatori per l’appartamento (gruppo E): tipo di immobile, numero dell’appartamento, prezzo di 1 m² con la data dalla quale vale e prezzo dell’appartamento come prodotto tra prezzo al m² e superficie, anch’esso con data. Il prezzo complessivo con gli accessori (locali pertinenziali, diritti necessari) è un campo condizionale;
- una riga corrisponde a un appartamento, una casa o un altro oggetto del contratto. La prima riga è l’intestazione, le colonne seguono l’ordine della tabella e un campo non pertinente all’offerta si segna con „X”;
- cosa non c’è: superficie, piano, numero di locali, stato dell’appartamento (libero, prenotato, venduto) e nome dell’investimento. C’è l’indirizzo dell’investimento;
- il formato del file (CSV, XML, JSON) il progetto non lo indica. Non c’è nemmeno nella relazione né nella valutazione d’impatto.
La conseguenza per Lei: anche dopo il cambiamento, dal solo file su dane.gov.pl non saprà se l’appartamento è ancora libero né a quale piano si trova. La posizione dell’appartamento nell’edificio la trova nella parte individuale del prospetto informativo (prospekt informacyjny), se è ancora libero lo vede sul sito del costruttore o presso l’ufficio vendite. È un progetto: il contenuto finale del regolamento può essere diverso.
Quanto sono aggiornati i dati oggi? Misurazione sugli investimenti del nostro catalogo
Sul portale dane.gov.pl ci sono circa 14,6 mila set di dati con la dicitura „Ceny ofertowe mieszkań” nel nome (al 7 ottobre 2026). Sono set di dati, non investimenti.
Abbiamo verificato per quanti investimenti del nostro catalogo si riesce a trovare un file aggiornato e ad associarlo ad appartamenti concreti. Il catalogo comprende 38 investimenti in diversi quartieri di Varsavia. Non è un campione dell’intero mercato di Varsavia, quindi questi numeri non dicono come si comportino tutti i costruttori della città. Non valutiamo nemmeno i singoli costruttori.
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| Esito della ricerca del file (38 investimenti) | Investimenti |
|---|---|
| File aggiornato, appartamenti associati all’investimento | 22 (58%) |
| File del costruttore presente, ma l’investimento non vi è riconoscibile | 9 |
| File non aggiornato (ultimi dati del 24.10.2025, 05.03.2026 e 03.06.2026) | 3 |
| Nel file del costruttore questo investimento non c’è | 2 |
| Corrispondenza solo per nome della via, senza conferma | 1 |
| File non trovato | 1 |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (situazione al 4 ottobre 2026; risultati della ricerca del 27 settembre 2026, 38 investimenti del catalogo).
Un file vecchio non significa per forza una violazione: l’investimento può essere esaurito oppure il costruttore può aver spostato i dati in un altro set. Per questo, per tali investimenti controlli il prezzo direttamente sul sito del costruttore.
Aggiornamento dei 22 file da cui provengono i prezzi del catalogo:
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| Età del file il giorno del download (4 ottobre 2026) | File |
|---|---|
| lo stesso giorno | 10 |
| 1 giorno | 9 |
| 2 giorni | 2 |
| 6 giorni | 1 |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (situazione al 4 ottobre 2026; date dei dati nei file dal 28 settembre al 4 ottobre 2026).
In un file la data dei dati cadeva nel futuro (11 ottobre 2026), perciò abbiamo preso la data di creazione della risorsa nel portale. Tra i 24 file scaricati (22 nella base e 2 esclusi) c’erano 17 file CSV, 6 file XLSX o salvati come file binari e 1 serie di file JSON giornalieri. Tutti sono pubblicati con CC0 1.0.
Cosa manca nei file di oggi? 960 appartamenti sotto la lente
In 22 investimenti del nostro catalogo abbiamo contato 960 appartamenti e case in offerta (con prezzo maggiore di zero e senza stato „venduto”, „prenotazione” o „non disponibile”). Ecco quanto sono completi i dati:
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| Informazione nel file | Appartamenti (su 960) | Note |
|---|---|---|
| Prezzo e superficie utile | 880 (91,7%) | negli altri 80 il prezzo al m² è riferito alla superficie di calcolo |
| Data dalla quale vale il prezzo | 726 (75,6%) | assente nei file di 4 investimenti |
| Storico del prezzo | 42 (4,4%) | 6 investimenti |
| Piano | 197 (20,5%) | 8 investimenti; scritture diverse: „0”, „Parter”, „IV”, „3 piętro” |
| Numero di locali | 94 (9,8%) | 6 investimenti; esclusi 15 record in cui il numero di locali non corrisponde alla metratura |
| Stato dell’appartamento | 106 | solo 2 investimenti |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (situazione al 4 ottobre 2026; 22 investimenti, 960 appartamenti).
Due esempi del perché un formato unico conta:
- I prezzi degli accessori stanno in colonne diverse. Il prezzo dei prodotti aggiuntivi (posti auto, cantine, box, giardini) è indicato in 1.134 voci su 1.135. In 553 voci si trova nella colonna del prezzo del prodotto, in 581 nella colonna del prezzo della parte di immobile o del locale pertinenziale. Un programma che legge una sola colonna perde circa metà di questi prezzi.
- Altre prestazioni senza importi. In 548 voci sulle altre prestazioni (per esempio tassa di trasformazione, costi di mantenimento dell’appartamento fino al trasferimento della proprietà) non c’è nemmeno un importo, solo i nomi. In un investimento l’acquisto obbligatorio di una cantina per 9 appartamenti su 18 è stato annotato soltanto nella colonna delle note, fuori dai campi dei prezzi.
Il progetto di regolamento mette in ordine le colonne dei prezzi, ma non aggiunge piano, numero di locali né stato dell’appartamento. Queste lacune una struttura unica non le elimina.
Cosa significa per chi compra a Varsavia dall’estero?
Campi dei dati, file e pagine dei prezzi dei costruttori sono in polacco. Se non legge il polacco, questo orientamento Le può servire:
- I nomi dei campi sono in polacco. Nel progetto di regolamento il prezzo al m² compare come „cena 1 m²”, il prezzo dell’appartamento come „cena lokalu”, il numero dell’appartamento come „numer lokalu”. Un campo non pertinente è segnato con „X”: non vuol dire „prezzo mancante”.
- I file su dane.gov.pl sono dati aperti (CC0 1.0). Chiunque può scaricarli.
- Dal solo file non vede né piano, né superficie, né disponibilità. Vale anche dopo l’11 novembre 2026. Queste informazioni le prende dal prospetto informativo e dal sito del costruttore, entrambi in polacco.
- Per il contratto fa fede il listino sul sito del costruttore (art. 19a comma 6), non la nostra elaborazione né il file nel portale.
- L’11 novembre 2026 in Polonia è festa nazionale. Non pianifichi per quel giorno appuntamenti presso gli uffici.
Leggiamo con Lei in italiano la pagina dei prezzi e il prospetto, spiegando cosa significa ogni riga. L’assistenza è offerta in 7 lingue.
Cosa ne deriva per l’acquisto della prima casa?
Prima e dopo l’11 novembre la lista di controllo è la stessa:
- Prezzo dell’appartamento e prezzo al m² sul sito del costruttore. L’indirizzo di questa pagina deve comparire in ogni pubblicità e annuncio del costruttore (art. 19a comma 3).
- Data dalla quale vale il prezzo. A ogni modifica il costruttore aggiorna la pagina il giorno stesso, indica la data e conserva i dati precedenti dall’inizio della vendita (art. 19a comma 2).
- Calcolo nel contratto. Nei contratti con il costruttore e di prenotazione conclusi dal 13 febbraio 2026 il prezzo è il prodotto della superficie utile in m² e del prezzo di 1 m² (art. 5a).
- Differenza di prezzo. Se il prezzo sul sito è diverso da quello al momento del contratto, può chiedere un contratto al prezzo più favorevole per Lei (art. 19a comma 6). Prima di andare all’ufficio vendite salvi la pagina dei prezzi con la data ben visibile.
- Piano, metratura, disponibilità. Questi dati possono non essere su dane.gov.pl nemmeno dopo il cambiamento. Li controlli sul sito del costruttore e nel prospetto informativo.
Dove trovare passo dopo passo il listino e il file di un investimento specifico lo descriviamo nella guida dove verificare il prezzo di un appartamento specifico presso il costruttore. Se un costruttore annuncia un ribasso, veda anche come verificare se la promozione del costruttore è davvero uno sconto. Le mediane dei prezzi dagli stessi file, quartiere per quartiere, le trova nel testo quanti metri quadri si comprano a Varsavia con 800 mila - 1,2 milioni di zloty.
I prezzi delle transazioni sono un tema a parte. La disposizione secondo cui il portale DOM dovrà pubblicare medie e mediane dei prezzi delle transazioni (art. 56f della legge del 17 ottobre 2025, Dz.U. 2025 poz. 1669) entra in vigore il 2 aprile 2027 (situazione normativa: ottobre 2026).
Chi vigila sulla trasparenza dei prezzi: UOKiK e sanzioni
La novella del 2026 non cambia le sanzioni. La violazione degli artt. 19a e 19b è una pratica che lede gli interessi collettivi dei consumatori (situazione normativa: ottobre 2026):
- sanzione per il costruttore fino al 10% del fatturato dell’anno precedente (art. 106 comma 1 punto 4 della legge sulla tutela della concorrenza e dei consumatori, testo unico Dz.U. 2025 poz. 1714);
- sanzione per chi dirige l’impresa fino a 2.000.000 di PLN, se ha consentito intenzionalmente la violazione (art. 106b comma 1);
- il Presidente di UOKiK può anche rivolgersi al costruttore senza avviare un procedimento; il termine per rispondere non può essere inferiore a 14 giorni dal ricevimento della richiesta (art. 49a).
Se il regolamento sarà pubblicato entro l’11 novembre 2026, al 7 ottobre 2026 non si sa. Aggiorneremo questo testo dopo la pubblicazione nel Dziennik Ustaw (Gazzetta ufficiale polacca).
Come mostriamo i prezzi nel catalogo di Jawno
I prezzi nel catalogo provengono dai file dei costruttori su dane.gov.pl e hanno una data dei dati. Come scarichiamo e datiamo i file lo descriviamo nella pagina da dove prendiamo i prezzi del catalogo e come li datiamo. La nostra lettura è la fotografia di un giorno. Per il contratto conta il listino sul sito del costruttore, perché è a esso che si riferisce l’art. 19a comma 6.
FAQ
Da quando vale la trasparenza dei prezzi degli appartamenti in Polonia?
Dall’11 luglio 2025. In quella data sono entrati in vigore gli artt. 19a e 19b della legge sui costruttori, introdotti dalla legge del 21 maggio 2025 (Dz.U. 2025 poz. 758). I progetti la cui vendita era già iniziata avevano tempo fino all’11 settembre 2025 per adeguarsi. L’11 novembre 2026 non introduce la trasparenza dei prezzi: cambia solo la forma in cui il costruttore trasmette ogni giorno i dati al ministro.
Cosa cambia l’11 novembre 2026 per chi compra un appartamento?
Gli obblighi del costruttore nei Suoi confronti restano gli stessi: prezzo al m² e prezzo dell’appartamento IVA inclusa sul sito del costruttore, storico dei prezzi e diritto di chiedere un contratto al prezzo più favorevole per Lei (art. 19a). Cambia l’art. 19b: dall’11 novembre 2026 il costruttore deve trasmettere i dati come documento elettronico nella struttura stabilita dal ministro (legge del 17 luglio 2026, Dz.U. 2026 poz. 1077). Situazione normativa: ottobre 2026.
Il regolamento sulla struttura dei dati dei prezzi degli appartamenti è già in vigore?
No. Al 7 ottobre 2026 è un progetto del Ministro della Digitalizzazione (RCL, n. 12415103, progetto del 23 settembre 2026) in fase di concertazione. Il progetto prevede l’entrata in vigore l’11 novembre 2026, ma il regolamento non è stato pubblicato nel Dziennik Ustaw. La legge del 17 luglio 2026 entra in vigore l’11 novembre 2026 e non contiene norme transitorie.
Dopo l’11 novembre su dane.gov.pl ci saranno metratura, piano e numero di locali?
Secondo il progetto di regolamento del 23 settembre 2026 no. Il progetto ha 57 campi in 10 gruppi, ma non contiene superficie, piano, numero di locali, stato dell’appartamento né il nome dell’investimento. Ci sono l’indirizzo dell’investimento, il numero dell’appartamento, il prezzo al m² e il prezzo dell’appartamento con le date. Metratura e piano si controllano ancora sul sito del costruttore e nel prospetto informativo (prospekt informacyjny), a ottobre 2026.
Cosa rischia il costruttore che non pubblica i prezzi e che ruolo ha UOKiK?
La violazione degli artt. 19a e 19b è una pratica che lede gli interessi collettivi dei consumatori. Il Presidente di UOKiK può infliggere al costruttore una sanzione fino al 10% del fatturato dell’anno precedente e a chi dirige l’impresa e ha consentito intenzionalmente la violazione fino a 2.000.000 di PLN (artt. 106 e 106b della legge sulla tutela della concorrenza e dei consumatori). Può anche rivolgersi al costruttore senza avviare un procedimento. La novella del 2026 non cambia queste sanzioni.
Sta scegliendo un appartamento dal costruttore? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite: La segnaliamo lì prima che vada da solo. Verificheremo il prezzo dell’appartamento sul sito del costruttore e su dane.gov.pl, esamineremo con Lei il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e la bozza di contratto, Le indicheremo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato e all’ufficio vendite andremo insieme. Per l’aiuto nell’acquisto sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Intermediario: Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione di responsabilità civile OC), assistenza in 7 lingue.
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Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.