Quanti metri quadri di appartamento nuovo si comprano a Varsavia con 800.000 zł, 1 milione e 1,2 milioni: zona per zona

Con la stessa cifra Białołęka dà oggi più metri quadri, Wola meno di tutte. Il prezzo al metro quadro di un appartamento nuovo a Varsavia dipende molto dalla zona e dal singolo progetto, quindi mostriamo entrambi i dati. Con 1 milione di zloty (zł, PLN) il più grande appartamento nuovo del nostro catalogo misura 76,4 m² a Białołęka, 66,6 m² a Włochy, 62,6 m² a Targówek e 44,2 m² a Wola. A Mokotów in questo budget non c’è nessun appartamento. I calcoli si basano sui file che i costruttori pubblicano sul portale statale dane.gov.pl: 960 appartamenti in 22 progetti di 9 zone, situazione al 4 ottobre 2026.

Questo testo è per Lei se, dall’Italia, cerca un appartamento nuovo a Varsavia, conosce il suo budget e vuole sapere dove si trasforma in più metri quadri. Qui sotto trova tre budget, gli appartamenti più grandi che compaiono davvero nei file, i costi che nel prezzo non si vedono e che cosa cambia per chi compra dall’estero.

Da dove vengono i numeri e che cosa non coprono?

Il costruttore (deweloper) deve indicare sul proprio sito, per ogni appartamento, il prezzo al m² di superficie utile (powierzchnia użytkowa), IVA inclusa. Deve indicare a parte il prezzo dei locali pertinenziali, come cantina o garage, e dei diritti necessari a usare l’appartamento, se non sono compresi nel prezzo, oltre agli altri esborsi che Lei dovrà sostenere (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 della legge sui costruttori, ustawa deweloperska, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, situazione a ottobre 2026). Gli stessi dati vengono trasmessi «una volta al giorno» al ministro competente per la digitalizzazione e pubblicati su dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 e 3). I dataset hanno licenza CC0 1.0.

Come abbiamo calcolato:

• Base: i file di 22 progetti del nostro catalogo, scaricati il 4.10.2026; le date dei dati nei file vanno dal 28.09 al 04.10.2026.
• Appartamento in offerta: ha un prezzo superiore a zero e non è segnato come venduto, prenotato o non disponibile. Sono 960 appartamenti.
• Prezzo al m²: è presente per 880 appartamenti. Per 80 appartamenti (79 a Metro Art, 1 a Miasteczko Nova Sfera) Victoria Dom indica il prezzo al m² della superficie di calcolo (powierzchnia rozliczeniowa), non della superficie utile. Questi 80 appartamenti non rientrano né nel prezzo al metro quadro né nelle superfici.
• Zona: la mediana di una zona la indichiamo solo se vi abbiamo almeno 2 progetti. Bemowo e Mokotów ne hanno uno ciascuna, quindi parliamo del singolo progetto e non della zona.

Limiti dei dati:

• Non è tutto il mercato. Sono 22 progetti di 9 zone. Mancano Śródmieście, Ochota, Ursynów, Wilanów, Bielany, Żoliborz, Rembertów, Wesoła e Ursus (a Ursus non abbiamo appartamenti nei file).
• Un solo progetto spesso pesa di più. Osiedle Sprawna è il 38% degli appartamenti di Białołęka, Metro Art il 67% di Praga-Południe, Konopacka il 78% di Praga-Północ, Rezydencja Liwska il 75% di Targówek, Korkowa 146 il 91% di Wawer, NU! il 68% di Wola, Stilla l’83% di Włochy. La mediana della zona è quindi in buona parte la mediana di quel progetto.
• Stato dell’appartamento. La maggior parte dei file non dice se l’appartamento è libero. Alcuni appartamenti presenti nel file potrebbero essere già stati venduti, perciò verifichi la disponibilità nel listino del costruttore.
• Extra. Il prezzo dell’appartamento non comprende posto auto, cantina o altri costi (ne parliamo sotto).

Elaborazione propria sulla base dei dati di dane.gov.pl (situazione al 4 ottobre 2026). Come raccogliamo i file lo descriviamo nelle fonti dei dati.

Appartamenti nuovi a Varsavia: prezzo al metro quadro in 9 zone del nostro catalogo

La mediana è il prezzo centrale: metà degli appartamenti costa meno, metà di più. Le colonne dei budget sono un semplice calcolo: la somma divisa per la mediana del prezzo al m² nella zona. È un ordine di grandezza, non l’offerta di un appartamento concreto.

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Elaborazione propria sulla base dei dati di dane.gov.pl (situazione al 4 ottobre 2026). Prezzi lordi al m² di superficie utile.

Due note sulla tabella. A Wawer la mediana coincide in pratica con Korkowa 146, perché l’altro progetto sono 4 case a Osiedle Śpiewających Ptaków. A Wola le mediane dei tre progetti vanno da 24.500 zł/m² (NU!) a 30.448 zł/m² (Srebrna 5), e NU! fornisce due terzi degli appartamenti.

Una stima ricavata dalla mediana non è un appartamento che si può comprare davvero. Per questo qui sotto controlliamo gli appartamenti reali di ogni budget.

Con 800.000 zł: dove trova un appartamento per una famiglia?

Fino a 800.000 zł costano 451 appartamenti su 960 (47,0%) in 16 progetti. Situazione al 4 ottobre 2026:

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Elaborazione propria sulla base dei dati di dane.gov.pl (situazione al 4 ottobre 2026).

Che cosa significa per una famiglia: con 800.000 zł un appartamento da 60 m² in su c’è solo a Białołęka (60,4 m² a Osiedle Sprawna). Nelle altre zone gli appartamenti più grandi misurano 44–49 m², e a Wola solo 29,7 m². La mediana della superficie in questo budget va da 30 m² (Włochy, Wola) a 47 m² (Wawer). Se le servono 60 m² o più, questo budget porta in pratica a Białołęka o a una superficie minore.

A Praga-Północ c’è un’ulteriore insidia. Nel progetto Konopacka 9 appartamenti su 18 hanno nel file una nota sull’acquisto obbligatorio di una cantina da 23.600 a 68.000 zł (mediana 42.800 zł). È dal 3,2% al 12,8% del prezzo dell’appartamento, e nel prezzo di listino questa somma non si vede (file del 2.10.2026).

Con 1 milione di zloty: quali zone offrono 60 m² e più?

Fino a 1.000.000 zł costano 735 appartamenti su 960 (76,6%) in 19 progetti. Situazione al 4 ottobre 2026:

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Elaborazione propria sulla base dei dati di dane.gov.pl (situazione al 4 ottobre 2026).

Con un budget di 1 milione di zloty un appartamento da 60 m² in su c’è già in tre zone: Białołęka, Włochy e Targówek. A Praga-Południe e a Korkowa 146 a Wawer gli appartamenti più grandi misurano 59,8 m². A Wawer in questo budget rientra anche una casa da 94,1 m² a Osiedle Śpiewających Ptaków. A Wola l’appartamento più grande del budget misura 44,2 m², meno della mediana della superficie degli appartamenti fino a 800.000 zł a Białołęka (46 m²).

Guardi Targówek: la stima dalla mediana dice 63,2 m², mentre l’appartamento più grande nei file misura 62,6 m². La stima non è una garanzia, perché gli appartamenti nel budget non devono avere un prezzo al m² pari alla mediana.

Con 1,2 milioni di zloty: dove si superano gli 80 m²?

Fino a 1.200.000 zł costano 824 appartamenti su 960 (85,8%) in 21 progetti. Situazione al 4 ottobre 2026:

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Elaborazione propria sulla base dei dati di dane.gov.pl (situazione al 4 ottobre 2026).

Un appartamento di oltre 80 m² con 1,2 milioni di zloty lo trova nel nostro catalogo solo a Białołęka e a Targówek. A Wawer in questo budget c’è inoltre una casa da 94,1 m² a Osiedle Śpiewających Ptaków. Il più grande di questi appartamenti a Targówek (85,5 m²) è l’unico del progetto Rzepichy in questo budget, al piano terra. In tutto il catalogo gli appartamenti da 75 m² in su sono 110: fino a 1 mln zł ne costano 13, fino a 1,2 mln zł 44 (4 ottobre 2026). Dei grandi metraggi parliamo più a fondo nel testo sui grandi appartamenti dal costruttore: da 75 m² in su.

Il numero di stanze lo indica solo una parte dei costruttori: il campo è compilato per 94 appartamenti su 960, in 6 progetti. Per questo confrontiamo i metri quadri e non le stanze. La disposizione di un singolo appartamento si vede nella sua scheda nel listino del costruttore.

Se il suo budget è inferiore, veda l’analisi a parte su che cosa offre il mercato fino a 700.000 zł. Se valuta Targówek, nel testo Targówek vicino alla metro M2: progetti e prezzi descriviamo i suoi tre progetti.

Quanto aggiungere per posto auto e cantina?

Per chi arriva in auto dall’Italia o pensa di affittare, il posto auto fa spesso parte del piano fin dall’inizio, e il suo prezzo sposta il limite del budget. Mediane dei prezzi dei posti auto nei file dei costruttori (file del 6.10.2026):

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Elaborazione propria sulla base dei dati di dane.gov.pl (file del 6 ottobre 2026).

Nel file di Premiera Bemowo non ci sono posti auto. In molti file manca anche il tipo di posto, quindi prima di confrontare i prezzi verifichi nel listino se si tratta di un garage interrato.

Un esempio di calcolo: ha 1 milione di zloty per appartamento e posto in garage. Se il posto costa 40.000 zł, per l’appartamento restano 960.000 zł. Questo può escludere l’appartamento più grande della tabella qui sopra, perciò per ogni appartamento calcoli subito l’importo complessivo.

Altri costi: nei file di 16 progetti i costruttori citano per nome anche altre prestazioni, per esempio il conguaglio dei canoni per il diritto di usufrutto perpetuo del terreno (użytkowanie wieczyste) o le spese di gestione dell’appartamento tra la consegna e il trasferimento della proprietà. Il prezzo non compare in nessun file (4 ottobre 2026). Chieda l’importo all’ufficio vendite prima di firmare il contratto di prenotazione.

Prezzo di offerta e prezzo che pagherà

I prezzi nei file dei costruttori sono prezzi di offerta. Per l’intera Varsavia la NBP indica entrambe le medie. Nel 2° trimestre 2026 il prezzo medio di offerta sul mercato primario era di 18.488,28 zł/m², quello di transazione di 16.783,49 zł/m², cioè il 9,22% in meno (NBP, 2° trimestre 2026, file del 7.08.2026; i dati del 3° trimestre non ci sono ancora). Al prezzo medio di transazione della NBP, 800.000 zł corrispondono a circa 47,7 m², 1 milione a circa 59,6 m² e 1,2 milioni a circa 71,5 m².

È una media per tutta la città, non uno sconto promesso in un progetto concreto. Offerte e transazioni sono inoltre insiemi diversi di appartamenti, quindi la differenza non dice quanto riuscirà a negoziare. Mostra solo che il prezzo di listino è un punto di partenza. La legge Le dà anche una tutela concreta: se il prezzo alla stipula differisce da quello pubblicato dal costruttore, può chiedere un contratto al prezzo per Lei più favorevole (art. 19a ust. 6, situazione a ottobre 2026). Come verificare il prezzo di un appartamento e la data di validità lo spieghiamo in dove verificare il prezzo del costruttore.

Nel confrontare i metri quadri badi alla superficie. Per i contratti conclusi dal 13.02.2026 il prezzo è il prodotto della superficie utile per il prezzo di 1 m² (art. 5a della legge sui costruttori, aggiunto con Dz.U. 2026 poz. 27, situazione a ottobre 2026). La superficie si calcola secondo la Norma polacca in vigore il giorno della domanda di permesso di costruire o della comunicazione. Confronti la superficie della scheda dell’appartamento con quella della bozza di contratto.

Se compra con il ricavato della vendita dell’attuale appartamento, un punto di riferimento può essere la NBP: nel 2° trimestre 2026 il prezzo medio di transazione sul mercato secondario a Varsavia era di 16.722,66 zł/m². Per un appartamento da 50 m² sono circa 836.000 zł. È una media per tutta la città, e il suo appartamento può valere di più o di meno.

Vedi anche: novità sulla trasparenza dei prezzi dall’11 novembre 2026.

Che cosa cambia se compra dall’Italia?

I metri quadri qui sopra valgono per Lei come per i compratori polacchi. Alcuni punti però spostano il budget o i tempi. Situazione a ottobre 2026:

• Nessun permesso, nessuna tassa speciale. I cittadini dello Spazio economico europeo e della Svizzera non hanno bisogno del permesso del Ministero dell’Interno per l’acquisto (art. 8 ust. 2 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). Le imposte non dipendono dalla cittadinanza. Nell’acquisto dal costruttore l’IVA all’8% per le abitazioni fino a 150 m² è inclusa nel prezzo lordo dei file (art. 41 ust. 2 e 12 e art. 146ef ust. 1 pkt 2 della legge IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263). L’imposta sugli atti di diritto civile (PCC) allora non si applica (art. 2 pkt 4 lit. a della legge PCC, testo unico Dz.U. 2026 poz. 191). Eccezione: il 6% dal sesto appartamento acquistato dallo stesso compratore in uno o più edifici su un terreno (art. 7a).
• Budget in zloty, risparmi in euro. Tutti i prezzi nei file sono importi in zloty. Quando compra sulla carta, paga su un conto di deposito vincolato dell’abitazione (mieszkaniowy rachunek powierniczy), al termine di ciascuna fase dei lavori (art. 8 ust. 1–3 della legge sui costruttori). Il cronoprogramma ha almeno 4 fasi, ciascuna pari al 10–25% del costo totale dell’investimento, non del prezzo dell’appartamento (art. 24 ust. 2). Quanti euro Le serviranno alla fine dipende quindi dal cambio a ogni scadenza di pagamento. Preveda un margine.
• I bonifici dall’estero vengono segnalati. Le banche segnalano all’unità polacca di informazione finanziaria GIIF i versamenti e prelievi in contanti e i bonifici superiori a 15.000 euro, anche dall’estero, con le eccezioni di legge (art. 72 ust. 1 pkt 1–2 della legge antiriciclaggio, testo unico Dz.U. 2025 poz. 644). Il notaio segnala gli atti di valore superiore a 15.000 euro entro 7 giorni dall’atto (art. 72 ust. 4). Sull’origine dei fondi chiedono notaio e intermediario, quando le circostanze lo giustificano (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Tenga pronti i documenti sull’origine del suo denaro.
• Listini e contratti in polacco. La legge sui costruttori non disciplina la lingua del prospetto e del contratto. I campi di file e listini che Le servono per questo confronto si chiamano: cena za m² (prezzo al m²), powierzchnia użytkowa (superficie utile), miejsce postojowe (posto auto), komórka lokatorska (cantina), pomieszczenie przynależne (locale pertinenziale), inne świadczenia pieniężne (altre prestazioni in denaro), sprzedany / zarezerwowany (venduto / prenotato). Dal notaio si stipula in polacco; su richiesta di una parte anche in una lingua straniera. Se non conosce il polacco, il notaio traduce l’atto da sé o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 e art. 87 § 1 pkt 1 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve accertarsi che Lei ne comprenda contenuto e significato (art. 94 § 1).
• Non può essere presente? Il contratto con il costruttore e quello di trasferimento richiedono la forma dell’atto notarile, e la procura a tal fine la stessa forma (art. 158 e art. 99 § 1 del codice civile, testo unico Dz.U. 2026 poz. 795; art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori). La regola per cui basta la forma del paese in cui firma non vale per gli atti di disposizione di immobili (art. 25 ust. 2 della legge sul diritto internazionale privato, testo unico Dz.U. 2023 poz. 503). L’apostille attesta solo firma, qualità del firmatario e sigillo; non sostituisce la forma corretta. Concordi perciò in anticipo con un notaio in Polonia la forma di una procura rilasciata in Italia.
• Attesa fino alla consegna. Secondo l’ufficio statistico polacco GUS, nel 2025 i condomini sono stati costruiti in media in 24,8 mesi (rapporto «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» del 30.06.2026). Chi compra sulla carta in questo periodo continua a pagare l’affitto o ha capitale immobilizzato senza usare l’appartamento.
• Finanziamento. Ne parli con un consulente creditizio (doradca kredytowy).

Per svolgimento, conto di deposito e costi accessori veda la guida all’acquisto a Varsavia per italiani.

Come usare questo confronto

1. Fissi il budget comprensivo degli extra. Sottragga posto auto, cantina e una riserva per i costi di acquisto e per il cambio. Solo con il resto cerchi nelle tabelle.
2. Guardi l’appartamento più grande, non la stima. La stima dalla mediana dice quanti metri quadri dà un prezzo tipico. La colonna dell’appartamento più grande mostra che cosa c’era davvero nei file.
3. Verifichi che la zona non dipenda da un solo progetto. In ogni zona con almeno due progetti, tranne Białołęka, la maggior parte degli appartamenti viene da un progetto (dal 67% a Praga-Południe al 91% a Wawer). Lo confronti con i progetti vicini, per esempio nel catalogo dei nuovi appartamenti a Varsavia.
4. Controlli disponibilità e data del prezzo. I nostri numeri sono al 4 ottobre 2026 e il listino del costruttore può cambiare in qualsiasi momento. Le mediane aggiornate le mostriamo nell’indice dei prezzi di offerta dai file dei costruttori.

Se i prezzi nelle zone salgano o scendano non lo indichiamo, perché i file non lo mostrano (ne parliamo nelle FAQ qui sotto).

FAQ

Quanti metri quadri di appartamento nuovo si comprano a Varsavia con 1 milione di zloty?

Nei 22 progetti del nostro catalogo (file dei costruttori su dane.gov.pl, situazione al 4 ottobre 2026) l’appartamento più grande entro 1.000.000 zł misura 76,4 m² a Białołęka, 66,6 m² a Włochy, 62,6 m² a Targówek e 59,8 m² a Praga-Południe. A Wola sono 44,2 m², mentre nell’unico progetto di Mokotów in questo budget non c’è nessun appartamento.

Dove si trova un appartamento nuovo di oltre 80 m² con 1,2 milioni di zloty?

Nel nostro catalogo (4 ottobre 2026) solo a Białołęka, dove l’appartamento più grande del budget misura 88,8 m², e a Targówek, dove misura 85,5 m². A Włochy sono 75,2 m², a Praga-Południe 70,0 m². In tutto il catalogo gli appartamenti da 75 m² in su entro 1,2 mln zł sono 44, entro 1 mln zł solo 13.

Il prezzo nel file del costruttore comprende il posto auto?

Nei file del nostro catalogo no: il prezzo dell’appartamento è il prezzo lordo della sola unità. Il costruttore indica a parte il prezzo dei locali pertinenziali, come cantina o garage, e dei diritti necessari a usare l’appartamento, se non sono compresi (art. 19a ust. 1 pkt 2 della legge sui costruttori, situazione a ottobre 2026). In 9 progetti della nostra analisi la mediana del posto auto va da 32.000 zł a Metro Art a 78.000 zł a Jaśminowy Mokotów, mentre i posti scoperti a Korkowa 146 costano 25.000 zł (file del 6.10.2026).

Il prezzo di listino è il prezzo che pagherò davvero?

È un prezzo di offerta. Secondo la banca centrale polacca NBP, nel 2° trimestre 2026 il prezzo medio di transazione dei nuovi appartamenti a Varsavia (16.783,49 zł/m²) era inferiore del 9,22% a quello di offerta (18.488,28 zł/m²). Se il prezzo nel contratto differisce da quello pubblicato, può chiedere un contratto al prezzo per Lei più favorevole (art. 19a ust. 6, situazione a ottobre 2026).

Uno straniero paga più tasse per comprare un appartamento nuovo a Varsavia?

No, le imposte non dipendono dalla cittadinanza. Nell’acquisto dal costruttore l’IVA all’8% per le abitazioni fino a 150 m² è inclusa nel prezzo e l’imposta PCC non si applica; eccezione: il 6% di PCC dal sesto appartamento acquistato dallo stesso compratore (art. 7a della legge PCC). Un cittadino italiano non ha bisogno del permesso del Ministero dell’Interno (art. 8 ust. 2 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri). Situazione a ottobre 2026.

Perché non dite se i prezzi nelle zone salgono o scendono?

Perché i file non lo permettono. Una storia dei prezzi c’è solo per 42 appartamenti su 960 (4,4%), in 6 progetti (4 ottobre 2026). Basta per verificare un appartamento, non per parlare dell’andamento di una zona. Mostriamo quindi un’istantanea a una data, non una variazione nel tempo.

Sa già in quale zona cercare? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite del costruttore (biuro sprzedaży). La segnaliamo lì come nostro cliente, ci andiamo insieme e ripassiamo con Lei, in italiano, il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e la bozza di contratto, compresi i prezzi di posto auto e cantina. Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Chi compra sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Situazione normativa: ottobre 2026.