Cerca un appartamento di quattro stanze dal costruttore a Varsavia? Nel nostro catalogo un grande appartamento nuovo è una rarità: quelli da 75 m² sono 110 su 960 appartamenti in offerta (11,5 %), in 13 cantieri su 22. La loro mediana di prezzo è di 1.580.211 zł, ma la forbice è enorme. A Białołęka la mediana è 1.094.000 zł, a Targówek 1.175.000 zł, a Wola 1.885.500 zł. Fino a 1 milione di zł costano 13 di questi appartamenti, fino a 1,2 milioni di zł 44. Situazione al 4 ottobre 2026, sulla base dei file che i costruttori pubblicano su dane.gov.pl.
Questo testo è per una famiglia a cui l’appartamento è diventato stretto: due adulti, tre figli, ciascuno con bisogno di un angolo per studiare. Mostriamo dove si trovano davvero queste superfici, quanto costano e che cosa aggiungere prima di andare all’ufficio vendite (biuro sprzedaży).
Da dove vengono questi numeri e che cosa non coprono?
Il costruttore deve indicare sul proprio sito il prezzo al m² di superficie utile di ogni appartamento, IVA inclusa, e separatamente il prezzo dei locali accessori o dei diritti necessari per usare l’appartamento (in pratica, per esempio, cantina o posto auto), se non è compreso nel prezzo dell’appartamento, oltre alle altre prestazioni in denaro (art. 19a comma 1 punti 1–3 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, stato giuridico a ottobre 2026). Questi dati vengono trasmessi „una volta al giorno“ al ministro competente per l’informatizzazione e pubblicati sul portale dane.gov.pl (art. 19b commi 1 e 3).
Come abbiamo calcolato:
- Base: i file di 22 cantieri del nostro catalogo, scaricati il 4.10.2026; le date dei dati nei file vanno dal 28.09 al 04.10.2026.
- Appartamento in offerta: ha un prezzo maggiore di zero e non è contrassegnato come venduto, prenotato o non disponibile. Sono 960 appartamenti.
- Appartamento grande: superficie utile da 75 m². La superficie c’è per 880 appartamenti su 960. Per 80 appartamenti di Victoria Dom (79 in Metro Art, 1 in Miasteczko Nova Sfera) il file indica il prezzo al m² di superficie di calcolo, non utile, quindi non li contiamo. Tra loro possono esserci anche grandi.
- Quartiere: quando in un quartiere c’è un solo cantiere con appartamenti grandi, scriviamo del cantiere e non del quartiere.
Che cosa questi dati non dicono: sono 22 cantieri di 9 quartieri, non l’intero mercato di Varsavia. Non mostriamo nemmeno le variazioni di prezzo nel tempo, perché nei file la storia dei prezzi riguarda troppo pochi appartamenti per parlare di tendenza.
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (situazione al 4 ottobre 2026). Come raccogliamo i file lo descriviamo nelle fonti dei dati.
Perché contiamo i metri e non le stanze?
Perché nei file le stanze quasi non ci sono. Il numero di stanze lo indica solo una parte dei costruttori: il 4 ottobre 2026 il campo era compilato per 94 appartamenti su 960, in 6 cantieri. Quattro stanze ne hanno 11: 4 in Aleja Krakowska 201, 2 in Apartamenty Płużnicka, 1 in Korkowa 146 e 4 case singole nell’Osiedle Śpiewających Ptaków. Hanno da 65,8 a 94,1 m² e costano da 929.000 a 1.210.000 zł. Calcolare una mediana per le „quattro stanze“ su un campione così non avrebbe senso.
Anche la superficie non decide il numero di stanze. Secondo RynekPierwotny.pl gli appartamenti di quattro stanze sono circa l’11 % dell’offerta di nuovi appartamenti a Varsavia e le loro superfici vanno da 50 a 144 m² (pagina con l’offerta di appartamenti di quattro stanze, consultata il 7.10.2026). Un quattro stanze da 50 m² e un tre stanze da 90 m² sono per una famiglia con tre figli appartamenti completamente diversi. Per confronto: la superficie utile media di un appartamento negli edifici plurifamiliari per i quali nel 2025 sono stati rilasciati permessi è 53,6 m² (GUS, „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“, 30.06.2026).
Per questo cerchiamo da 75 m² e controlliamo la pianta sul sito del costruttore o nel prospetto. Se nella ricerca imposta il filtro delle stanze, vedrà solo gli appartamenti per cui il costruttore ha indicato il numero. È più sicuro impostare la superficie „da 75 m²“ e poi guardare le piante degli appartamenti scelti sul sito del costruttore.
Dove sono i nuovi appartamenti da 75 m²?
Quasi la metà degli appartamenti grandi (50 su 110) è a Wola e nel Jaśminowy Mokotów, le località più care del catalogo. Per questo la mediana complessiva è alta; per una famiglia con budget limitato contano di più le righe sotto.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Quartiere | Appartamenti da 75 m² | Cantieri | Prezzo: min / mediana / max | Superficie: min / mediana / max |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 30 | 4 | 959.000 / 1.094.000 / 1.989.004 zł | 75,4 / 84,2 / 119,9 m² |
| Targówek | 21 | 3 | 1.017.900 / 1.175.000 / 1.615.000 zł | 75,4 / 79,1 / 121,0 m² |
| Wola | 30 | 2 | 1.569.000 / 1.885.500 / 3.586.091 zł | 75,0 / 89,1 / 132,9 m² |
| Mokotów: solo Jaśminowy Mokotów | 20 | 1 | 1.970.000 / 3.795.000 / 4.090.000 zł | 75,2 / 137,8 / 163,5 m² |
| Włochy: solo Aleja Krakowska 201 | 4 | 1 | 1.052.585 / 1.179.190 / 1.205.600 zł | 75,0 / 75,2 / 75,3 m² |
| Wawer: solo case singole nell’Osiedle Śpiewających Ptaków | 4 | 1 | 929.000 / 929.000 / 1.210.000 zł | 94,1 m² |
| Praga-Południe: solo Metro Art | 1 | 1 | 1.819.825 zł | 103,3 m² |
| Praga-Północ; Bemowo: solo Premiera Bemowo | 0 | — | — | — |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (situazione al 4 ottobre 2026). Prezzi lordi dell’appartamento, senza posto auto e cantina.
Che cosa ne risulta per una famiglia con tre figli:
- Białołęka e Targówek offrono grandi superfici a un prezzo che a Wola non basta nemmeno per il più economico degli appartamenti grandi. A Białołęka la mediana di prezzo di un appartamento grande è 1.094.000 zł, la mediana di superficie 84,2 m².
- Włochy sono in pratica quattro appartamenti da circa 75 m² in un solo cantiere, tutti contrassegnati come di quattro stanze.
- A Wawer la grande superficie significa case singole, non appartamenti. È un’altra decisione: giardino, ma anche tragitti e manutenzione della casa.
- A Praga-Północ e in Premiera Bemowo (l’unico cantiere di Bemowo nel nostro catalogo) non c’è nessun appartamento da 75 m².
Se non sa ancora quanti metri le dà il suo budget nei diversi quartieri, parta dal confronto quanti metri quadri si comprano con 800 mila, 1 e 1,2 milioni di zł.
Quali cantieri hanno appartamenti da 75 m²?
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Cantiere | Quartiere | Appartamenti da 75 m² | Prezzo dell’appartamento | Mediana zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | Białołęka | 13 | 959.000 – 1.099.000 zł | 12.827 |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | 6 | 999.945 – 1.194.490 zł | 13.140 |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | 7 | 1.119.297 – 1.989.004 zł | 15.605 |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | 4 | 1.083.375 – 1.223.409 zł | 13.523 |
| Kowalskiego 37 | Targówek | 8 | 1.017.900 – 1.615.000 zł | 14.550 |
| Rezydencja Liwska | Targówek | 9 | 1.130.000 – 1.185.000 zł | 14.788 |
| Rzepichy | Targówek | 4 | 1.137.017 – 1.524.474 zł | 12.100 |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | 4 | 1.052.585 – 1.205.600 zł | 15.705 |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (case singole) | Wawer | 4 | 929.000 – 1.210.000 zł | 9.868 |
| Metro Art | Praga-Południe | 1 | 1.819.825 zł | — |
| NU! (fase 2) | Wola | 21 | 1.569.000 – 2.141.000 zł | 21.867 |
| Stacja Wola | Wola | 9 | 1.636.590 – 3.586.091 zł | 26.542 |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | 20 | 1.970.000 – 4.090.000 zł | 25.120 |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (situazione al 4 ottobre 2026; date dei file 28.09–04.10.2026).
Due cose da sapere prima di telefonare agli uffici vendite. Primo: lo stato dell’appartamento (libero, prenotato, venduto) il 4 ottobre 2026 lo indicavano solo 2 cantieri su 22: Apartamenty Płużnicka e Rezydencja Liwska. Negli altri, anche in NU! e nel Jaśminowy Mokotów, non sappiamo quanti degli appartamenti grandi del file siano ancora liberi. Nel file del Jaśminowy Mokotów ci sono probabilmente anche appartamenti già venduti, quindi il numero di 20 appartamenti grandi in questo cantiere è piuttosto sovrastimato. Secondo: in 10 cantieri su 13 gli appartamenti grandi sono da 1 a 9, perciò quando una famiglia cerca una superficie e un piano precisi, la scelta in un cantiere si restringe in fretta.
Un appartamento grande costa meno al metro?
Di solito sì, se confronta appartamenti dello stesso cantiere. In 16 dei 18 cantieri in cui abbiamo potuto verificarlo, gli appartamenti più grandi avevano una mediana del prezzo al m² più bassa dei più piccoli. Fanno eccezione Kowalskiego 37 (+1,7 %) e Srebrna 5 (+0,3 %), dove il prezzo al metro è praticamente piatto. Situazione al 4 ottobre 2026.
Nell’intero database la mediana per gli appartamenti da 75 m² è 15.925 zł/m², per tutti gli appartamenti 16.696 zł/m². Nel gruppo 75–89,9 m² la mediana è 14.762 zł/m², ma nel gruppo da 90 m² già 22.489 zł/m². Questo non significa che gli appartamenti più grandi rincarino: in questo gruppo prevalgono quelli del Jaśminowy Mokotów e di Wola (29 su 44). Perciò confronti il prezzo al metro all’interno di un cantiere, non tra quartieri.
Quanto costano 75 m² secondo i dati per tutta Varsavia?
Il nostro catalogo conta 22 cantieri, quindi conviene metterlo accanto ai dati dell’intera città. Ogni fonte misura qualcosa di diverso, perciò i numeri non si possono confrontare uno a uno:
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Fonte | Che cosa misura | Valore |
|---|---|---|
| NBP, II trimestre 2026 (file del 7.08.2026) | 75 m² × prezzo medio di transazione sul mercato primario a Varsavia (16.783,49 zł/m²), nostro calcolo | circa 1,26 milioni di zł |
| Tabelaofert.pl (aggiornamento dell’1.10.2026, dati di settembre 2026) | prezzo medio di offerta di un appartamento di quattro stanze a Varsavia | 1.508.126 zł |
| Il nostro catalogo (situazione al 4.10.2026) | mediana di prezzo di un appartamento da 75 m², 110 appartamenti in 13 cantieri | 1.580.211 zł |
La NBP mostra i prezzi a cui gli appartamenti sono stati effettivamente venduti; i file dei costruttori e i portali mostrano prezzi di offerta. Il calcolo con i dati NBP è una media per l’intera città, non la promessa che per quella cifra comprerà un appartamento preciso. Nei dati NBP non c’è ancora il III trimestre 2026.
Che cosa si aggiunge al prezzo di un appartamento grande?
Una famiglia con tre figli di solito ha bisogno di un posto auto, spesso due, e di una cantina per passeggini, biciclette e attrezzatura stagionale. Il prezzo dell’appartamento nel file del costruttore non li comprende. Ecco che cosa indicano i file dei cantieri con appartamenti grandi:
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Cantiere | Posto auto | Cantina |
|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | nessun posto auto nel file | non nel file |
| Apartamenty Płużnicka | non nel file | non nel file |
| Ikona Światowida 5 | 40.000 – 46.000 zł (all’aperto e su piattaforma) | 13.600 – 20.000 zł |
| Miasteczko Nova Sfera | mediana 38.000 zł (file del 6.10.2026) | non nel file |
| Kowalskiego 37 | interrato 35.000 zł; doppio (dipendente) 55.000 zł | non nel file |
| Rezydencja Liwska | non nel file | non nel file |
| Rzepichy | all’aperto 25.000 zł | non nel file |
| Aleja Krakowska 201 | piattaforma 17.800 zł; interrato 39.000 zł (1 posto) | non nel file |
| Osiedle Śpiewających Ptaków | 20.000 zł | non nel file |
| Metro Art | mediana 32.000 zł (file del 6.10.2026) | non nel file |
| NU! (fase 2) | 70.000 zł (al massimo 79.722 zł) | 41.700 – 69.800 zł (mediana 53.650 zł) |
| Stacja Wola | interrato 45.000 zł; all’aperto 25.000 zł | non nel file |
| Jaśminowy Mokotów | 78.000 zł | 60.000 zł |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (situazione al 4 ottobre 2026; Victoria Dom: file del 6.10.2026).
„Non nel file“ non significa che il posto auto o la cantina non si possano comprare. Significa solo che il costruttore non li ha indicati nel file, quindi il prezzo va chiesto all’ufficio vendite. Con due auto faccia attenzione ai posti dipendenti (uno dietro l’altro): in Kowalskiego 37 il posto doppio costa 55.000 zł, cioè meno di due posti separati da 35.000 zł. Il riepilogo dettagliato per tutti i cantieri è nel testo sui prezzi di posti auto e cantine dai listini.
Altri costi che nel prezzo non si vedono:
- Altre prestazioni. Nei file di alcuni cantieri il costruttore elenca per nome, per esempio, i costi di mantenimento dell’appartamento dalla consegna al trasferimento della proprietà o il conguaglio degli oneri per l’usufrutto perpetuo (użytkowanie wieczyste). In nessun file c’è accanto un importo (situazione al 4 ottobre 2026). Lo chieda prima di firmare il contratto di prenotazione.
- IVA per appartamenti sopra 150 m². L’aliquota IVA ridotta (attualmente 8 %) riguarda le abitazioni fino a 150 m² di superficie utile. Per un appartamento più grande copre solo la parte della base imponibile corrispondente a quei 150 m² (art. 41 comma 12b punto 2 e comma 12c della legge sull’IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263, stato giuridico a ottobre 2026). Nel nostro catalogo questa superficie ce l’hanno solo gli appartamenti del Jaśminowy Mokotów (il più grande: 163,5 m²). Il prezzo nel file è già comprensivo di IVA, ma per un appartamento così controlli nella bozza di contratto come è stato calcolato.
Se non legge in polacco: prospetto, listino e contratto
Per chi compra dall’estero o senza conoscere il polacco, un grande appartamento di famiglia significa molti dettagli da leggere: pianta, superficie nel contratto, prezzi di posto auto e cantina, altre prestazioni. Due punti dalle norme verificate aiutano:
- La legge sui costruttori (testo unico Dz.U. 2026 poz. 880) non contiene disposizioni sulla lingua o sulla traduzione di prospetto e contratto. Prima della prenotazione faccia tradurre listino, prospetto e bozza di contratto o li faccia rivedere da un giurista.
- Dal notaio può chiedere che l’atto sia compiuto in aggiunta in una lingua straniera; il notaio lo fa personalmente o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 della legge notarile, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614, stato giuridico a ottobre 2026).
I prezzi nei file dei costruttori sono in złoty e comprendono l’IVA; piante e listini si trovano sui siti dei costruttori.
A che altro guardare in un appartamento grande per la famiglia?
- La pianta, non i metri. Con 80 m² una pianta significa soggiorno e tre camere, un’altra due camere e un grande soggiorno con cucina. Controlli sulla pianta (sito del costruttore, prospetto) se ogni stanza ha una finestra e se ci stanno un letto e una scrivania.
- La superficie nel contratto. Nei contratti conclusi dal 13.02.2026 il prezzo è il prodotto della superficie utile per il prezzo di 1 m², e la superficie si calcola secondo la Norma polacca in vigore il giorno della domanda di permesso di costruire o della comunicazione (art. 5a della legge sui costruttori, stato giuridico a ottobre 2026). Confronti la superficie del listino del costruttore con quella della bozza di contratto.
- Scuola e asilo. Con tre figli l’indirizzo decide la logistica quotidiana. Prima di prenotare, verifichi come stabilire la scuola di zona per un nuovo indirizzo.
- Prezzo attuale e disponibilità. I nostri numeri sono la situazione al 4 ottobre 2026. Il costruttore può cambiare il listino in qualsiasi momento e, con gli appartamenti grandi, una sola vendita cambia tutta la scelta nel cantiere. Controlli prezzo e data sul sito del costruttore il giorno del colloquio.
Vedi anche: trasparenza dei prezzi dall’11.11.2026: novità per l’acquirente e appartamento fino a 700 mila zł a Varsavia: l’offerta dei costruttori.
Domande frequenti
Quanto costa un appartamento nuovo di quattro stanze a Varsavia?
Secondo Tabelaofert.pl (aggiornamento dell’1.10.2026, dati di settembre 2026) il prezzo medio di offerta di un appartamento di quattro stanze a Varsavia è di 1.508.126 zł. Nei 22 cantieri del nostro catalogo gli appartamenti da 75 m² hanno una mediana di prezzo di 1.580.211 zł, ma a Białołęka è 1.094.000 zł e a Targówek 1.175.000 zł (elaborazione propria su dati di dane.gov.pl, situazione al 4 ottobre 2026).
Dove trovo un appartamento nuovo da 75 m² a meno di 1,2 milioni di zł?
Nel nostro catalogo (situazione al 4 ottobre 2026) sono 44 su 110 appartamenti di questa taglia, e fino a 1 milione di zł solo 13. Si trovano a Białołęka (da 959.000 zł), a Targówek (da 1.017.900 zł), a Włochy nel cantiere Aleja Krakowska 201 (da 1.052.585 zł) e a Wawer, dove sono case singole nell’Osiedle Śpiewających Ptaków (da 929.000 zł). A Wola il più economico tra i grandi costa 1.569.000 zł, nel Jaśminowy Mokotów 1.970.000 zł, l’unico grande di Metro Art (Praga-Południe) 1.819.825 zł.
Perché non si possono cercare semplicemente gli appartamenti di quattro stanze?
Perché la maggior parte dei costruttori non indica il numero di stanze nei file. Il 4 ottobre 2026 il campo era compilato per 94 dei 960 appartamenti del nostro catalogo e quattro stanze ne avevano solo 11. Per questo cerchiamo per superficie e controlliamo la pianta sul sito del costruttore. Secondo RynekPierwotny.pl (consultato il 7.10.2026) gli appartamenti di quattro stanze a Varsavia vanno da 50 a 144 m², quindi nemmeno la superficie da sola stabilisce il numero di stanze.
Un appartamento grande costa meno al metro quadro?
Di solito sì, se confronta appartamenti dello stesso cantiere. In 16 dei 18 cantieri del nostro catalogo gli appartamenti più grandi avevano una mediana del prezzo al m² più bassa dei più piccoli (situazione al 4 ottobre 2026). La mediana per gli appartamenti da 75 m² è 15.925 zł/m², per l’intero database 16.696 zł/m².
Che cosa si aggiunge al prezzo di un appartamento grande?
Soprattutto posto auto e cantina, perché il prezzo dell’appartamento nel file del costruttore non li comprende. Nei cantieri con appartamenti grandi il posto auto costa da 17.800 zł (piattaforma in Aleja Krakowska 201) a 78.000 zł nel Jaśminowy Mokotów, in NU! fino a 79.722 zł (situazione al 4 ottobre 2026). Alcuni costruttori elencano anche altre prestazioni, per esempio i costi di mantenimento dell’appartamento prima del trasferimento della proprietà, ma senza indicare l’importo.
Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.
Ha messo gli occhi su un appartamento grande in un cantiere preciso? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite. La segnaliamo lì come nostro cliente, andiamo insieme e ripassiamo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto, comprese superficie e prezzo di posto auto e cantina. Le indichiamo che cosa chiedere al costruttore o a un giurista. Chi acquista sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
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