Varşova’da geliştiriciden 4 odalı daire mi arıyorsunuz? Kataloğumuzda büyük yeni daire nadir bir şey: 75 m² ve üstü daireler teklifteki 960 dairenin 110’u (%11,5), 22 projenin 13’ünde. Fiyat medyanları 1.580.211 zł, ancak aradaki fark çok büyük. Białołęka’da medyan 1.094.000 zł, Targówek’te 1.175.000 zł, Wola’da 1.885.500 zł. Bu dairelerden 13’ü 1 milyon zł’ye, 44’ü 1,2 milyon zł’ye kadar. Durum 4 Ekim 2026; geliştiricilerin dane.gov.pl’de yayımladığı dosyalara dayanıyor.
Bu yazı, dairesi dar gelmeye başlamış bir aile için: iki yetişkin, üç çocuk, her birinin ders çalışacağı bir köşeye ihtiyacı var. Gerçekte bu büyüklükte dairelerin nerede olduğunu, ne kadar tuttuğunu ve satış ofisine (biuro sprzedaży) gitmeden önce fiyata neler eklemeniz gerektiğini gösteriyoruz.
Bu rakamlar nereden geliyor ve neyi kapsamıyor?
Geliştirici, internet sitesinde her dairenin KDV dahil, kullanım alanının 1 m² fiyatını vermek zorundadır. Ayrıca, daire fiyatına dahil değilse, daireden yararlanmak için gerekli yardımcı mekânların veya hakların (uygulamada örneğin depo veya otopark yeri) fiyatını ve diğer parasal edimleri ayrıca belirtmelidir (geliştirici yasası, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880, md. 19a ust. 1 pkt 1–3; hukuki durum: Ekim 2026). Bu veriler „günde bir kez“ bilgilendirmeden sorumlu bakana iletilir ve dane.gov.pl portalında yayımlanır (md. 19b ust. 1 ve 3).
Nasıl hesapladık:
- Veri tabanı: Kataloğumuzdaki 22 projenin dosyaları, 4.10.2026’da indirildi; dosyalardaki veri tarihleri 28.09–04.10.2026.
- Teklifteki daire: Fiyatı sıfırdan büyük ve satılmış, rezerve edilmiş veya erişilemez olarak işaretlenmemiş daire. Bu tür 960 daire var.
- Büyük daire: Kullanım alanı 75 m² ve üstü. 960 dairenin 880’inde metrekare bilgisi var. Victoria Dom’un 80 dairesi için (Metro Art’ta 79, Miasteczko Nova Sfera’da 1) dosya, kullanım alanı değil mahsup alanı üzerinden m² fiyatı veriyor; bu daireleri saymıyoruz. Aralarında büyük olanlar bulunabilir.
- İlçe: Bir ilçede büyük daireli yalnızca tek proje varsa, ilçe yerine o projeyi yazıyoruz.
Bu veriler neyi söylemiyor: Bunlar 9 ilçeden 22 proje; Varşova’nın tüm piyasası değil. Fiyatların zaman içindeki değişimini de göstermiyoruz, çünkü dosyalarda çok az dairenin fiyat geçmişi var ve bundan bir eğilim çıkmaz.
dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (4 Ekim 2026 itibarıyla). Dosyaları nasıl topladığımızı veri kaynakları sayfasında anlatıyoruz.
Neden oda değil, metrekare sayıyoruz?
Çünkü dosyalarda oda sayısı neredeyse hiç yok. Oda sayısını yalnızca bazı geliştiriciler veriyor: 4 Ekim 2026’da bu alan 960 dairenin 94’ünde, 6 projede doluydu. Bunların 11’i dört odalı: Aleja Krakowska 201’de 4, Apartamenty Płużnicka’da 2, Korkowa 146’da 1 ve Osiedle Śpiewających Ptaków’da 4 müstakil ev. 65,8 ile 94,1 m² arasında ve 929.000 ile 1.210.000 zł arasında fiyatlanıyorlar. Böyle bir örneklemde „4 oda“ için medyan hesaplamanın anlamı olmaz.
Metrekare de oda sayısını belirlemez. RynekPierwotny.pl’ye göre dört odalı daireler Varşova’daki yeni daire teklifinin yaklaşık %11’ini oluşturuyor ve metrekareleri 50–144 m² aralığında (dört odalı daire teklif sayfası, 7.10.2026’da okundu). 50 m²’lik dört odalı ile 90 m²’lik üç odalı daire, üç çocuklu bir aile için tamamen farklı dairelerdir. Karşılaştırma için: 2025’te inşaat ruhsatı verilen çok aileli binalarda dairelerin ortalama kullanım alanı 53,6 m² (GUS, „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“, 30.06.2026).
Bu yüzden 75 m²’den başlayarak arıyor, planı geliştiricinin sitesinde ya da prospektüste kontrol ediyoruz. Aramada oda filtresini işaretlerseniz, yalnızca geliştiricinin oda sayısını verdiği daireleri görürsünüz. Daha güvenlisi, alanı „75 m²’den başlayarak“ ayarlamak ve seçtiğiniz dairelerin planlarına geliştiricinin sitesinden bakmaktır.
75 m² ve üstü yeni daireler nerede?
Büyük dairelerin neredeyse yarısı (110’dan 50’si) Wola ve Jaśminowy Mokotów’da; ikisi de katalogdaki en pahalı konumlar. Bu yüzden genel medyan yüksek; bütçesi sınırlı bir aile için aşağıdaki satırlar daha önemli.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| İlçe | 75 m² ve üstü daire | Proje | Fiyat: min / medyan / maks | Alan: min / medyan / maks |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 30 | 4 | 959.000 / 1.094.000 / 1.989.004 zł | 75,4 / 84,2 / 119,9 m² |
| Targówek | 21 | 3 | 1.017.900 / 1.175.000 / 1.615.000 zł | 75,4 / 79,1 / 121,0 m² |
| Wola | 30 | 2 | 1.569.000 / 1.885.500 / 3.586.091 zł | 75,0 / 89,1 / 132,9 m² |
| Mokotów: yalnızca Jaśminowy Mokotów | 20 | 1 | 1.970.000 / 3.795.000 / 4.090.000 zł | 75,2 / 137,8 / 163,5 m² |
| Włochy: yalnızca Aleja Krakowska 201 | 4 | 1 | 1.052.585 / 1.179.190 / 1.205.600 zł | 75,0 / 75,2 / 75,3 m² |
| Wawer: yalnızca Osiedle Śpiewających Ptaków müstakil evleri | 4 | 1 | 929.000 / 929.000 / 1.210.000 zł | 94,1 m² |
| Praga-Południe: yalnızca Metro Art | 1 | 1 | 1.819.825 zł | 103,3 m² |
| Praga-Północ; Bemowo: yalnızca Premiera Bemowo | 0 | — | — | — |
dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (4 Ekim 2026 itibarıyla). Dairenin brüt fiyatı, otopark yeri ve depo hariç.
2+3 bir aile için bundan çıkan sonuçlar:
- Białołęka ve Targówek, Wola’da en ucuz büyük daireye bile yetmeyen bir fiyata geniş metrekare sunuyor. Białołęka’da büyük dairenin fiyat medyanı 1.094.000 zł, alan medyanı 84,2 m².
- Włochy, pratikte tek projede yaklaşık 75 m²’lik dört daire; hepsi dört odalı olarak işaretlenmiş.
- Wawer’de büyük metrekare, daire değil müstakil ev demek. Bu başka bir karar: bahçe var, ama yol ve ev bakımı da var.
- Praga-Północ’ta ve Premiera Bemowo’da (kataloğumuzdaki Bemowo’nun tek projesi) 75 m² ve üstü tek bir daire bile yok.
Bütçenizle ilçelerde kaç metrekare alabileceğinizi henüz bilmiyorsanız, 800 bin, 1 milyon ve 1,2 milyon zł ile kaç metrekare alınır karşılaştırmasıyla başlayın.
Hangi projelerde 75 m² ve üstü daire var?
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Proje | İlçe | 75 m² ve üstü daire | Daire fiyatı | Medyan zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | Białołęka | 13 | 959.000 – 1.099.000 zł | 12.827 |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | 6 | 999.945 – 1.194.490 zł | 13.140 |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | 7 | 1.119.297 – 1.989.004 zł | 15.605 |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | 4 | 1.083.375 – 1.223.409 zł | 13.523 |
| Kowalskiego 37 | Targówek | 8 | 1.017.900 – 1.615.000 zł | 14.550 |
| Rezydencja Liwska | Targówek | 9 | 1.130.000 – 1.185.000 zł | 14.788 |
| Rzepichy | Targówek | 4 | 1.137.017 – 1.524.474 zł | 12.100 |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | 4 | 1.052.585 – 1.205.600 zł | 15.705 |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (müstakil evler) | Wawer | 4 | 929.000 – 1.210.000 zł | 9.868 |
| Metro Art | Praga-Południe | 1 | 1.819.825 zł | — |
| NU! (2. etap) | Wola | 21 | 1.569.000 – 2.141.000 zł | 21.867 |
| Stacja Wola | Wola | 9 | 1.636.590 – 3.586.091 zł | 26.542 |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | 20 | 1.970.000 – 4.090.000 zł | 25.120 |
dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (4 Ekim 2026 itibarıyla; dosya tarihleri 28.09–04.10.2026).
Satış ofislerini aramadan önce iki şeyi bilmekte fayda var. Birincisi, dairenin durumunu (boş, rezerve, satılmış) 4 Ekim 2026’da 22 projeden yalnızca 2’si veriyordu: Apartamenty Płużnicka ve Rezydencja Liwska. Diğerlerinde, NU! ve Jaśminowy Mokotów dahil, dosyadaki büyük dairelerden kaçının hâlâ boş olduğunu bilmiyoruz. Jaśminowy Mokotów dosyasında muhtemelen satılmış daireler de var; bu yüzden bu projedeki 20 büyük daire sayısı büyük ihtimalle fazla. İkincisi, 13 projenin 10’unda büyük daire sayısı 1 ile 9 arasında; bir aile belirli bir metrekare ve kat ararken tek projedeki seçenek çabuk daralıyor.
Büyük daire metrekare başına daha mı ucuz?
Genellikle evet, aynı projedeki daireleri karşılaştırırsanız. Kontrol edebildiğimiz 18 projenin 16’sında en büyük dairelerin m² fiyat medyanı en küçüklerden düşüktü. İstisnalar Kowalskiego 37 (+%1,7) ve Srebrna 5 (+%0,3); orada metre fiyatı pratikte sabit. Durum 4 Ekim 2026.
Tüm veri tabanında 75 m² ve üstü daireler için medyan 15.925 zł/m², tüm daireler için 16.696 zł/m². 75–89,9 m² grubunda medyan 14.762 zł/m², ama 90 m² ve üstü grupta 22.489 zł/m². Bu, en büyük dairelerin pahalılaştığı anlamına gelmez: bu grupta Jaśminowy Mokotów ve Wola’daki daireler ağır basıyor (44’ten 29’u). Bu yüzden m² fiyatını ilçeler arasında değil, tek bir proje içinde karşılaştırın.
Tüm Varşova verilerine göre 75 m² ne kadar eder?
Kataloğumuz 22 projeden oluşuyor; bu yüzden tüm şehrin verileriyle yan yana koymakta fayda var. Her kaynak başka bir şeyi ölçtüğü için rakamlar bire bir karşılaştırılamaz:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Kaynak | Ne ölçüyor | Değer |
|---|---|---|
| NBP, 2026 II. çeyrek (7.08.2026 tarihli dosya) | 75 m² × Varşova birincil piyasada ortalama işlem fiyatı (16.783,49 zł/m²), bizim hesabımız | yaklaşık 1,26 milyon zł |
| Tabelaofert.pl (1.10.2026 güncellemesi, Eylül 2026 verileri) | Varşova’da 4 odalı dairenin ortalama ilan fiyatı | 1.508.126 zł |
| Kataloğumuz (4.10.2026 itibarıyla) | 75 m² ve üstü dairenin fiyat medyanı, 13 projede 110 daire | 1.580.211 zł |
NBP, dairelerin gerçekten satıldığı fiyatları gösterir; geliştirici dosyaları ve portallar ise ilan fiyatlarını. NBP’ye dayanan hesap tüm şehir için bir ortalamadır; belirli bir daireyi bu fiyata alacağınızın sözü değildir. NBP verilerinde 2026’nın III. çeyreği henüz yok.
Büyük dairenin fiyatına neler eklenmeli?
Üç çocuklu bir aile genellikle bir, çoğu zaman iki otopark yerine ve bebek arabası, bisiklet ile mevsimlik eşyalar için bir depoya ihtiyaç duyar. Geliştiricinin dosyasındaki daire fiyatı bunları kapsamaz. Büyük daireli projelerin dosyalarında şunlar var:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Proje | Otopark yeri | Depo |
|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | dosyada otopark yeri yok | dosyada yok |
| Apartamenty Płużnicka | dosyada yok | dosyada yok |
| Ikona Światowida 5 | 40.000 – 46.000 zł (açık alan ve platform) | 13.600 – 20.000 zł |
| Miasteczko Nova Sfera | medyan 38.000 zł (6.10.2026 tarihli dosya) | dosyada yok |
| Kowalskiego 37 | yeraltı 35.000 zł; bağımlı çift yer 55.000 zł | dosyada yok |
| Rezydencja Liwska | dosyada yok | dosyada yok |
| Rzepichy | açık alan 25.000 zł | dosyada yok |
| Aleja Krakowska 201 | platform 17.800 zł; yeraltı 39.000 zł (1 yer) | dosyada yok |
| Osiedle Śpiewających Ptaków | 20.000 zł | dosyada yok |
| Metro Art | medyan 32.000 zł (6.10.2026 tarihli dosya) | dosyada yok |
| NU! (2. etap) | 70.000 zł (en çok 79.722 zł) | 41.700 – 69.800 zł (medyan 53.650 zł) |
| Stacja Wola | yeraltı 45.000 zł; açık alan 25.000 zł | dosyada yok |
| Jaśminowy Mokotów | 78.000 zł | 60.000 zł |
dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (4 Ekim 2026 itibarıyla; Victoria Dom: 6.10.2026 tarihli dosya).
„Dosyada yok“, otopark yerinin veya deponun satın alınamayacağı anlamına gelmez. Yalnızca geliştiricinin bunları dosyada vermediği anlamına gelir; fiyatı satış ofisinden sormanız gerekir. İki araba için bağımlı yerlere (biri diğerinin arkasında) dikkat edin: Kowalskiego 37’de çift yer 55.000 zł, yani 35.000 zł’lik iki ayrı yerden daha ucuz. Tüm projeler için ayrıntılı döküm fiyat listelerinden otopark yeri ve depo fiyatları yazısında.
Fiyatta görünmeyen diğer maliyetler:
- Diğer ödemeler. Bazı projelerin dosyalarında geliştirici, teslimden mülkiyet devrine kadar dairenin bakım giderleri ya da süresiz intifa hakkı (użytkowanie wieczyste) ücretlerinin mahsubu gibi kalemleri adıyla sayıyor. Hiçbir dosyada bunların yanında tutar yok (4 Ekim 2026 itibarıyla). Rezervasyon sözleşmesini imzalamadan önce tutarı sorun.
- 150 m² üzeri dairelerde KDV. İndirimli KDV oranı (şu anda %8) kullanım alanı 150 m²’ye kadar olan konutlar için geçerlidir. Daha büyük dairede yalnızca bu 150 m²’ye denk gelen vergi matrahı kısmını kapsar (KDV yasası, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 1263, md. 41 ust. 12b pkt 2 ve ust. 12c; hukuki durum: Ekim 2026). Kataloğumuzda bu büyüklükte yalnızca Jaśminowy Mokotów’daki daireler var (en büyüğü 163,5 m²). Dosyadaki fiyat zaten KDV dahil, ama böyle bir dairede sözleşme taslağında nasıl hesaplandığına bakın.
Lehçe okuyamıyorsanız: prospektüs, fiyat listesi ve sözleşme
Yurt dışından ya da Lehçe bilmeden alan biri için büyük bir aile dairesi çok ince ayrıntı demek: plan, sözleşmedeki alan, otopark yeri ve depo fiyatları, diğer ödemeler. Kontrol edilmiş mevzuattan iki nokta yardımcı olur:
- Geliştirici yasasında (birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880) prospektüs ve sözleşmenin dili ya da çevirisi hakkında bir hüküm yok. Rezervasyondan önce fiyat listesini, prospektüsü ve sözleşme taslağını çevirtin ya da bir hukukçuyla gözden geçirin.
- Noterde, işlemin ek olarak yabancı dilde yapılmasını isteyebilirsiniz; noter bunu kendisi ya da yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) aracılığıyla yapar (noterlik kanunu md. 2 § 3, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 614; hukuki durum: Ekim 2026).
Geliştirici dosyalarındaki fiyatlar złoty cinsinden ve KDV dahildir; planlar ve fiyat listeleri geliştiricilerin internet sitelerinde bulunur.
Aile için büyük dairede başka nelere bakmalı?
- Metrekare değil plan. 80 m²’de bir plan salon ve üç yatak odası, başka bir plan iki yatak odası ve mutfakla birleşik büyük salon olabilir. Planda (geliştiricinin sitesi, prospektüs) her odanın penceresi olup olmadığına, içine yatak ve masa konup konamayacağına bakın.
- Sözleşmedeki alan. 13.02.2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde fiyat, kullanım alanı ile 1 m² fiyatının çarpımıdır; alan, inşaat ruhsatı başvurusu ya da bildirim gününde yürürlükte olan Polonya Standardı’na göre hesaplanır (geliştirici yasası md. 5a, hukuki durum: Ekim 2026). Geliştiricinin fiyat listesindeki alanı sözleşme taslağındakiyle karşılaştırın.
- Okul ve anaokulu. Üç çocukla adres, günlük düzeni belirler. Daireyi rezerve etmeden önce yeni adres için bağlı okulun nasıl bulunacağına bakın.
- Güncel fiyat ve müsaitlik. Rakamlarımız 4 Ekim 2026 durumunu yansıtır. Geliştirici fiyat listesini her an değiştirebilir; büyük dairelerde tek bir satış projedeki tüm seçimi değiştirir. Fiyatı ve tarihini görüşme günü geliştiricinin sitesinde kontrol edin.
Ayrıca bakın: 11.11.2026 itibarıyla fiyat şeffaflığı: alıcı için değişiklikler ve Varşova’da 700 bin zł altı daire: geliştirici teklifleri.
FAQ
Varşova’da yeni 4 odalı daire ne kadar?
Tabelaofert.pl’e göre (1.10.2026 güncellemesi, Eylül 2026 verileri) Varşova’da 4 odalı dairenin ortalama ilan fiyatı 1.508.126 zł. Kataloğumuzdaki 22 projede 75 m² ve üstü dairelerin fiyat medyanı 1.580.211 zł; ancak Białołęka’da 1.094.000 zł, Targówek’te 1.175.000 zł (dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız, 4 Ekim 2026 itibarıyla).
1,2 milyon zł’den ucuza 75 m² ve üstü yeni daireyi nerede bulurum?
Kataloğumuzda (4 Ekim 2026 itibarıyla) bu büyüklükteki 110 dairenin 44’ü bu sınırın altında, 1 milyon zł’ye kadar olanlar yalnızca 13. Białołęka’da (959.000 zł’den), Targówek’te (1.017.900 zł’den), Włochy’de Aleja Krakowska 201 projesinde (1.052.585 zł’den) ve Wawer’de var; Wawer’deki Osiedle Śpiewających Ptaków’da bunlar müstakil evler (929.000 zł’den). Wola’da en ucuz büyük daire 1.569.000 zł, Jaśminowy Mokotów’da 1.970.000 zł, Metro Art’taki (Praga-Południe) tek büyük daire 1.819.825 zł.
Neden 4 odalı daireleri doğrudan aratamıyorum?
Çünkü geliştiricilerin çoğu dosyalarında oda sayısını vermiyor. 4 Ekim 2026’da kataloğumuzdaki 960 dairenin 94’ünde bu alan doluydu, 4 oda yazan yalnızca 11 daireydi. Bu yüzden metrekareye göre arıyor, planı geliştiricinin sitesinde kontrol ediyoruz. RynekPierwotny.pl’ye göre (7.10.2026’da okundu) Varşova’da dört odalı daireler 50 ile 144 m² arasında; yani yalnızca metrekare de oda sayısını belirlemiyor.
Büyük daire metrekare başına daha mı ucuz?
Genellikle evet, aynı projedeki daireleri karşılaştırırsanız. Kataloğumuzdaki 18 projenin 16’sında en büyük dairelerin m² fiyat medyanı en küçüklerden düşüktü (4 Ekim 2026 itibarıyla). 75 m² ve üstü daireler için medyan 15.925 zł/m², tüm veri tabanı için 16.696 zł/m².
Büyük dairenin fiyatına neler eklenmeli?
Öncelikle otopark yeri ve depo, çünkü geliştiricinin dosyasındaki daire fiyatı bunları kapsamıyor. Büyük daireli projelerde otopark yeri 17.800 zł’den (Aleja Krakowska 201’de platform) Jaśminowy Mokotów’da 78.000 zł’ye kadar, NU! projesinde ise 79.722 zł’ye kadar çıkıyor (4 Ekim 2026 itibarıyla). Bazı geliştiriciler ayrıca mülkiyet devrinden önceki daire bakım giderleri gibi diğer ödemeleri de sayıyor, ancak tutar vermiyor.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.
Belirli bir projede büyük bir daireye mi göz diktiniz? Satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi orada müşterimiz olarak bildiririz, birlikte gideriz ve bilgilendirme prospektüsünü ile sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz; alan, otopark yeri ve depo fiyatı dahil. Geliştiriciye ya da bir hukukçuya neyi soracağınızı gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com