Jawno

Varşova’da 800 bin, 1 milyon ve 1,2 milyon zl ile kaç metrekare yeni daire alırsınız: ilçe ilçe

TR Editör: Vladyslav Moroz Güncelleme: 13 dk okuma

Aynı tutarla bugün en çok metrekareyi Białołęka, en azını Wola veriyor. Varşova’da yeni bir dairenin metrekare fiyatı ilçeye ve projeye göre çok değiştiği için ikisini de gösteriyoruz. 1 milyon zl ile kataloğumuzdaki en büyük yeni daire Białołęka’da 76,4 m², Włochy’de 66,6 m², Targówek’te 62,6 m² ve Wola’da 44,2 m². Mokotów’da bu bütçeye uyan daire yok. Hesabı, geliştiricilerin dane.gov.pl’de yayımladığı dosyalardan yapıyoruz: 9 ilçedeki 22 projede 960 daire, 4 Ekim 2026 itibarıyla.

Bu yazı, daha büyük bir daireye geçmek isteyen aileler için. İki odalı dairenizi satıyorsunuz ya da peşinatınız ve krediniz var, tutarınızı biliyorsunuz ve bunun nerede en çok metrekareye dönüştüğünü öğrenmek istiyorsunuz. Aşağıda üç bütçe, dosyalarda gerçekten bulunan en büyük daireler ve daire fiyatında görünmeyen masraflar var.

Bu rakamlar nereden geliyor ve neleri kapsamıyor?

Geliştirici, internet sitesinde her dairenin kullanım alanı başına m² fiyatını KDV dahil vermek zorundadır. Ayrıca, daire fiyatına dahil değilse depo veya garaj gibi müştemilat alanlarının ya da daireyi kullanmak için gerekli hakların fiyatını ve ödemeniz gereken diğer parasal edimleri ayrıca belirtmelidir (geliştirici yasası, ustawa deweloperska, md. 19a fıkra 1 bent 1–3, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880, hukuki durum Ekim 2026). Aynı veriler „günde bir kez” bilişimden sorumlu bakana iletilir ve dane.gov.pl portalında yayımlanır (md. 19b fıkra 1 ve 3). Veri setleri CC0 1.0 lisansına sahiptir.

Nasıl hesapladık:

  • Temel: Kataloğumuzdaki 22 projenin 4.10.2026’da indirilen dosyaları; dosyalardaki veri tarihleri 28.09–04.10.2026 arasındadır.
  • Satıştaki daire: Fiyatı sıfırdan büyüktür ve satılmış, rezerve edilmiş veya erişilemez olarak işaretlenmemiştir. Bu tür 960 daire var.
  • m² fiyatı: 880 dairede var. 80 daire için (Metro Art’ta 79, Miasteczko Nova Sfera’da 1) Victoria Dom, kullanım alanı değil hesaplama alanı başına m² fiyatı veriyor. Bu 80 daireyi ne metrekare fiyatında ne de alan hesaplarında saymıyoruz.
  • İlçe: Bir ilçenin medyanını yalnızca orada en az 2 projemiz varsa veriyoruz. Bemowo ve Mokotów’da birer proje olduğu için orada ilçeyi değil, ilgili projeyi yazıyoruz.

Verilerin sınırları:

  • Bu tüm piyasa değil. 9 ilçedeki 22 proje. Śródmieście, Ochota, Ursynów, Wilanów, Bielany, Żoliborz, Rembertów, Wesoła ve Ursus yok (Ursus için dosyalardan daire yok).
  • Çoğu zaman tek bir proje en ağır basar. Osiedle Sprawna, Białołęka dairelerinin %38’i; Metro Art, Praga-Południe’nin %67’si; Konopacka, Praga-Północ’un %78’i; Rezydencja Liwska, Targówek’in %75’i; Korkowa 146, Wawer’in %91’i; NU!, Wola’nın %68’i; Stilla, Włochy’nin %83’ü. Yani ilçe medyanı büyük ölçüde o tek projenin medyanıdır.
  • Dairenin durumu. Dosyaların çoğu dairenin boş olup olmadığını söylemez. Dosyadaki bazı daireler satılmış olabilir, bu yüzden müsaitliği geliştiricinin fiyat listesinden kontrol edin.
  • Ek masraflar. Daire fiyatına otopark yeri, depo veya başka ücretler dahil değildir (aşağıda).

Dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (4 Ekim 2026 itibarıyla). Dosyaları nasıl topladığımızı veri kaynakları sayfasında anlatıyoruz.

Varşova’da yeni daireler: kataloğumuzdaki 9 ilçede metrekare fiyatı

Medyan, orta fiyattır: dairelerin yarısı daha ucuz, yarısı daha pahalıdır. Bütçe sütunları basit bir hesaptır: tutar bölü ilçedeki m² fiyatı medyanı. Bu bir yönlendirmedir, belirli bir dairenin teklifi değildir.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. 

İlçeProjeDaire (m² fiyatı olan)Medyan zl/m²800.000 zl1.000.000 zl1.200.000 zl
Białołęka6289 (288)13.79558,0 m²72,5 m²87,0 m²
Targówek311715.81950,6 m²63,2 m²75,9 m²
Wawer24416.17549,5 m²61,8 m²74,2 m²
Włochy27517.89544,7 m²55,9 m²67,1 m²
Praga-Południe2239 (160)18.46743,3 m²54,2 m²65,0 m²
Praga-Północ22319.01042,1 m²52,6 m²63,1 m²
Wola310926.27130,5 m²38,1 m²45,7 m²
Bemowo: yalnızca Premiera Bemowo13119.143yetersiz veriyetersiz veriyetersiz veri
Mokotów: yalnızca Jaśminowy Mokotów13326.811yetersiz veriyetersiz veriyetersiz veri

Dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (4 Ekim 2026 itibarıyla). Kullanım alanının m² başına brüt fiyatları.

Tabloya iki not. Wawer’de medyan fiilen Korkowa 146’dır, çünkü ikinci proje Osiedle Śpiewających Ptaków’daki 4 evdir. Wola’da üç projenin medyanı 24.500 zl/m² (NU!) ile 30.448 zl/m² (Srebrna 5) arasındadır ve dairelerin üçte ikisi NU!‘dan gelir.

Medyandan yapılan tahmin, satın alınabilecek bir dairenin kendisi değildir. Bu yüzden aşağıda her bütçedeki gerçek daireleri kontrol ediyoruz.

800 bin zl ile: aile için daire nerede var?

800.000 zl’ye kadar 960 dairenin 451’i (%47,0), 16 projede. 4 Ekim 2026 itibarıyla:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. 

İlçeBütçedeki daire / toplamBu tür daireleri olan projeEn büyük daireBütçedeki dairelerin alan medyanı
Białołęka202 / 289660,4 m²46 m²
Targówek59 / 117249,4 m²39 m²
Włochy22 / 75248,5 m²30 m²
Wawer3 / 44147,1 m²47 m²
Praga-Południe135 / 239245,7 m²35 m²
Praga-Północ16 / 231 (Konopacka)43,9 m²32 m²
Wola2 / 109129,7 m²30 m²
Premiera Bemowo12 / 31146,5 m²40 m²
Jaśminowy Mokotów0 / 330——

Dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (4 Ekim 2026 itibarıyla).

Bu bir aile için ne anlama geliyor: 800 bin zl ile 60 m² ve üzeri daire yalnızca Białołęka’da var (Osiedle Sprawna’da 60,4 m²). Diğer ilçelerde en büyük daireler 44–49 m², Wola’da yalnızca 29,7 m². Bu bütçedeki dairelerin alan medyanı 30 m² (Włochy, Wola) ile 47 m² (Wawer) arasındadır. 60 m² veya daha fazlasına ihtiyacınız varsa bu bütçe pratikte sizi Białołęka’ya ya da daha küçük bir metrekareye götürür.

Praga-Północ’ta ek bir tuzak var. Konopacka projesinde 18 dairenin 9’unun dosyasında, 23.600–68.000 zl tutarında (medyan 42.800 zl) zorunlu depo alımı notu var. Bu, daire fiyatının %3,2’sinden %12,8’ine kadardır ve bu tutar daire fiyatında görünmez (2.10.2026 tarihli dosya).

1 milyon zl ile: hangi ilçeler 60 m² ve üzerini veriyor?

1.000.000 zl’ye kadar 960 dairenin 735’i (%76,6), 19 projede. 4 Ekim 2026 itibarıyla:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. 

İlçeBütçedeki daire / toplamBu tür daireleri olan projeEn büyük daireBütçedeki dairelerin alan medyanı
Białołęka266 / 289676,4 m²53 m²
Włochy50 / 75266,6 m²48 m²
Targówek93 / 117262,6 m²44 m²
Praga-Południe219 / 239259,8 m²41 m²
Wawer42 / 442Korkowa 146’da 59,8 m² (Osiedle Śpiewających Ptaków’daki ev: 94,1 m²)59 m²
Praga-Północ19 / 23252,6 m²36 m²
Wola21 / 109244,2 m²30 m²
Premiera Bemowo25 / 31148,0 m²41 m²
Jaśminowy Mokotów0 / 330——

Dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (4 Ekim 2026 itibarıyla).

1 milyon zl bütçeyle 60 m² ve üzeri daire üç ilçede var: Białołęka, Włochy ve Targówek. Praga-Południe’de ve Wawer’deki Korkowa 146’da en büyük daireler 59,8 m²’dir. Wawer’de bu bütçeye Osiedle Śpiewających Ptaków’daki 94,1 m²’lik bir ev de sığar. Wola’da bu bütçedeki en büyük daire 44,2 m²’dir; bu, Białołęka’da 800 bin zl’ye kadar olan dairelerin alan medyanından (46 m²) daha azdır.

Targówek’e dikkat edin: medyandan yapılan tahmin 63,2 m² diyor, dosyalardaki en büyük daire ise 62,6 m². Tahmin bir garanti değildir, çünkü bütçedeki dairelerin m² fiyatının medyana eşit olması gerekmez.

1,2 milyon zl ile: 80 m²’yi nerede aşabilirsiniz?

1.200.000 zl’ye kadar 960 dairenin 824’ü (%85,8), 21 projede. 4 Ekim 2026 itibarıyla:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. 

İlçeBütçedeki daire / toplamBu tür daireleri olan projeEn büyük daireBütçedeki dairelerin alan medyanı
Białołęka282 / 289688,8 m²54 m²
Targówek111 / 117385,5 m²49 m²
Włochy71 / 75275,2 m²49 m²
Praga-Południe233 / 239270,0 m²44 m²
Wawer43 / 442ev 94,1 m²; Korkowa 146’nın 40 dairesinin hepsi bütçeye sığıyor59 m²
Praga-Północ20 / 23259,6 m²36 m²
Wola36 / 109358,1 m²37 m²
Premiera Bemowo28 / 31160,9 m²42 m²
Jaśminowy Mokotów0 / 330en ucuz daire: 1.380.000 zl—

Dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (4 Ekim 2026 itibarıyla).

1,2 milyon zl’ye 80 m²’nin üzerinde bir daireyi kataloğumuzda yalnızca Białołęka’da ve Targówek’te bulursunuz. Wawer’de bu bütçede ayrıca Osiedle Śpiewających Ptaków’da 94,1 m²’lik bir ev var. Targówek’teki en büyük bu tür daire (85,5 m²), Rzepichy projesinin bu bütçedeki tek dairesidir ve zemin kattadır. Tüm katalogda 75 m² ve üzeri 110 daire var. Bunlardan 13’ü 1 milyon zl’ye kadar, 44’ü 1,2 milyon zl’ye kadar (4 Ekim 2026 itibarıyla). Büyük metrekareler hakkında daha ayrıntılı olarak geliştiriciden büyük daire: 75 m² ve üzeri yazısında anlatıyoruz.

Oda sayısını yalnızca bazı geliştiriciler veriyor: bu alan 960 dairenin 94’ü için, 6 projede doldurulmuş. Bu yüzden odaları değil metrekareleri karşılaştırıyoruz. Belirli bir dairenin planını geliştiricinin fiyat listesindeki kartında görürsünüz.

Bütçeniz daha düşükse, ayrı özetimize bakın: 700 bin zl’ye kadar neler var. Targówek’i düşünüyorsanız, üç projesini M2 metrosu yanında Targówek: projeler ve fiyatlar yazısında ayrıntılı veriyoruz.

Otopark yeri ve depo için ne kadar eklemeli?

Aile dairesinde otopark yeri çoğu zaman en baştan planlanır ve fiyatı bütçe sınırını kaydırır. Geliştirici dosyalarındaki otopark yeri fiyat medyanları (6.10.2026 tarihli dosyalar):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. 

İlçeProjeOtopark yeri fiyat medyanı
Praga-PołudnieMetro Art32.000 zl
TargówekKowalskiego 3735.000 zl (bağımlı çift yer: 55.000 zl)
BiałołękaMiasteczko Nova Sfera38.000 zl
BiałołękaViva Garden 1440.000 zl (yerlerin bir kısmı depo ile birlikte satılıyor)
WawerKorkowa 14642.000 zl yeraltı, 25.000 zl açık
Praga-PołudniePark Skandynawia48.000 zl
WłochyStilla53.000 zl
WolaNU! (2. etap)70.000 zl
MokotówJaśminowy Mokotów78.000 zl

Dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (6 Ekim 2026 tarihli dosyalar).

Premiera Bemowo dosyasında otopark yeri yok. Birçok dosyada yerin türü de yok, bu yüzden fiyatları karşılaştırmadan önce fiyat listesinde yeraltı garajı olup olmadığını kontrol edin.

Hesap örneği: Bir ailenin garajda yeri olan bir daire için 1 milyon zl’si var. Yer 40.000 zl ise yalnızca daireye 960.000 zl kalır. Bu, yukarıdaki tablodaki en büyük daireyi dışarıda bırakabilir; bu yüzden her dairede hemen toplam tutarı hesaplayın.

Diğer ücretler: 16 projenin dosyalarında geliştiriciler başka edimleri de adıyla sayıyor, örneğin sürekli intifa hakkı (użytkowanie wieczyste) ücretlerinin mahsubu veya dairenin tesliminden mülkiyetin devrine kadar bakım masrafları. Hiçbir dosyada bunların yanında fiyat yok (4 Ekim 2026 itibarıyla). Rezervasyon sözleşmesini imzalamadan önce tutarı satış ofisinden (biuro sprzedaży) sorun.

İlan fiyatı ve ödeyeceğiniz fiyat

Geliştirici dosyalarındaki fiyatlar ilan fiyatlarıdır. Tüm Varşova için NBP her iki ortalamayı da veriyor. 2026’nın ikinci çeyreğinde birincil piyasada ortalama ilan fiyatı 18.488,28 zl/m², işlem fiyatı 16.783,49 zl/m² olup %9,22 daha düşüktü (NBP, 2026 II. çeyrek, 7.08.2026 tarihli dosya; üçüncü çeyrek verileri henüz içinde yok). NBP’nin ortalama işlem fiyatına göre 800 bin zl ile yaklaşık 47,7 m², 1 milyon zl ile yaklaşık 59,6 m², 1,2 milyon zl ile yaklaşık 71,5 m² çıkar.

Bu tüm şehir için bir ortalamadır, belirli bir projede indirim vaadi değildir. Ancak ilanlar ve işlemler farklı daire kümeleridir, bu yüzden fark ne kadar pazarlık yapabileceğinizi söylemez. Yalnızca fiyat listesindeki fiyatın bir başlangıç noktası olduğunu gösterir. Yasa size somut bir güvence de veriyor. Sözleşme yapılırken fiyat geliştiricinin yayımladığı fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyatla sözleşme talep edebilirsiniz (md. 19a fıkra 6, hukuki durum Ekim 2026). Belirli bir dairenin fiyatını ve geçerlilik tarihini nasıl kontrol edeceğinizi geliştiricinin fiyatını nereden kontrol edersiniz yazısında anlatıyoruz.

Metrekareleri karşılaştırırken alana dikkat edin. 13.02.2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde fiyat, kullanım alanı ile 1 m² fiyatının çarpımıdır (geliştirici yasası md. 5a, Dz.U. 2026 poz. 27 ile eklendi, hukuki durum Ekim 2026). Alan, inşaat ruhsatı başvurusunun veya bildiriminin yapıldığı gün yürürlükte olan Polonya Standardına göre hesaplanır. Dairenin kartındaki alanı sözleşme taslağındaki alanla karşılaştırın.

Şu anki dairenizin satışından elde ettiğiniz parayla alıyorsanız, NBP bir referans olabilir: 2026’nın ikinci çeyreğinde Varşova ikinci el piyasasında ortalama işlem fiyatı 16.722,66 zl/m² idi. 50 m²’lik bir daire için bu yaklaşık 836.000 zl eder. Bu tüm şehir için bir ortalamadır ve sizin daireniz daha fazla ya da daha az değerli olabilir.

Yabancı iseniz nelere dikkat etmelisiniz

  • Geliştiricilerin dosyaları ve siteleri Lehçedir. İçindeki rakamlar çeviri olmadan anlaşılır: daire numarasını, alanı ve zl cinsinden fiyatı geliştiricinin fiyat listesiyle eşleştirin. Başka bir para biriminde düşünüyorsanız, tutarı ödeme günündeki kurla kendiniz çevirin.
  • Geliştirici sözleşmesi (umowa deweloperska) noter huzurunda imzalanır ve noter işlemleri Lehçe yapılır. Tarafın talebi üzerine noter işlemi ayrıca yabancı dilde, kendisi veya yeminli tercümanla yapabilir. Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri sağlanmamışsa noter metni kendisi ya da tercüman aracılığıyla çevirir (Noterlik Kanunu, md. 2 § 3 ve md. 87 § 1 bent 1, hukuki durum Ekim 2026).
  • Otopark yerinin ve deponun fiyatını yazılı isteyin. Kataloğumuzda bunlar daire fiyatından ayrı gösterilir, bu yüzden satış ofisini (biuro sprzedaży) ziyaret etmeden önce toplamı hesaplayın.
  • Sözleşme taslağındaki alanı ve fiyatı kontrol edin. Geliştiricinin fiyat listesinden bir fark, imzadan önce bunu yazılı olarak dile getirmek için bir nedendir (md. 19a fıkra 6).

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.

Bu özeti nasıl kullanırsınız?

  1. Bütçeyi ek masraflarla birlikte belirleyin. Tutardan otopark yerini, depoyu ve satın alma masrafları için bir yedeği düşünün. Ancak geriye kalanla tablolara bakın.
  2. Tahmine değil, en büyük daireye bakın. Medyandan yapılan tahmin, tipik bir fiyatın kaç metre verdiğini söyler. En büyük daire sütunu ise dosyalarda gerçekte neyin olduğunu gösterir.
  3. İlçenin tek bir proje olup olmadığını kontrol edin. En az iki projesi olan her ilçede, Białołęka hariç, dairelerin çoğu tek bir projeden gelir (Praga-Południe’de %67’den Wawer’de %91’e). Onu komşu projelerle karşılaştırın.
  4. Müsaitliği ve fiyat tarihini doğrulayın. Rakamlarımız 4 Ekim 2026 itibarıyladır ve geliştiricinin fiyat listesi her an değişebilir. Güncel medyanları geliştirici dosyalarındaki ilan fiyatı endeksi sayfasında gösteriyoruz.

İlçelerdeki fiyat eğilimini vermiyoruz, çünkü dosyalar bunu göstermiyor (aşağıdaki sıkça sorulan sorularda açıklıyoruz).

Ayrıca bakın: 11.11.2026’dan itibaren fiyat şeffaflığı: alıcı için değişiklikler.

Sıkça sorulan sorular

Varşova’da 1 milyon zl ile kaç metrekare yeni daire alabilirim?

Kataloğumuzdaki 22 projede (dane.gov.pl’deki geliştirici dosyaları, 4 Ekim 2026 itibarıyla) 1 milyon zl’ye kadar en büyük daire Białołęka’da 76,4 m², Włochy’de 66,6 m², Targówek’te 62,6 m² ve Praga-Południe’de 59,8 m²’dir. Wola’da 44,2 m² çıkar; Mokotów’daki tek projede bu bütçeye uyan daire yoktur.

1,2 milyon zl ile 80 m²’den büyük yeni daireyi nerede bulurum?

Kataloğumuzda (4 Ekim 2026 itibarıyla) yalnızca Białołęka’da, bütçeye uyan en büyük daire 88,8 m², ve Targówek’te, 85,5 m². Włochy’de 75,2 m², Praga-Południe’de 70,0 m² çıkar. Tüm katalogda 75 m² ve üzeri olup 1,2 milyon zl’ye kadar olan 44 daire vardır; 1 milyon zl’ye kadar yalnızca 13.

Geliştiricinin dosyasındaki fiyata otopark yeri dahil mi?

Kataloğumuzdaki dosyalarda değil. Oradaki daire fiyatı yalnızca dairenin brüt fiyatıdır. Depo veya garaj gibi müştemilat alanlarının ve daireyi kullanmak için gerekli hakların fiyatı, daire fiyatına dahil değilse, geliştirici tarafından ayrıca belirtilmelidir (geliştirici yasası md. 19a fıkra 1 bent 2, hukuki durum Ekim 2026). Özetimizdeki 9 projede otopark yeri fiyat medyanları Metro Art’ta 32.000 zl ile Jaśminowy Mokotów’da 78.000 zl arasındadır; Korkowa 146’da açık otopark yerleri 25.000 zl’dir (6.10.2026 tarihli dosyalar).

Fiyat listesindeki fiyat, ödeyeceğim fiyat mı?

Bu bir ilan fiyatıdır. NBP’ye göre 2026’nın ikinci çeyreğinde Varşova’da yeni dairelerin ortalama işlem fiyatı (16.783,49 zl/m²) ilan fiyatından (18.488,28 zl/m²) %9,22 düşüktü. Sözleşmedeki fiyat yayımlanan fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyatla sözleşme talep edebilirsiniz (md. 19a fıkra 6, hukuki durum Ekim 2026).

İlçelerde fiyatların artıp azaldığını neden yazmıyorsunuz?

Çünkü dosyalar bunu göstermiyor. 960 dairenin yalnızca 42’sinde (%4,4), 6 projede fiyat geçmişi var (4 Ekim 2026 itibarıyla). Bu, tek bir daireyi kontrol etmeye yeter ama ilçedeki eğilimi anlatmaya yetmez. Bu yüzden zaman içindeki değişimi değil, belirli bir tarihteki tek bir kesiti gösteriyoruz.


Hangi ilçede arayacağınızı biliyor musunuz? Geliştiricinin satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi orada müşterimiz olarak bildiririz, birlikte gideriz ve bilgi prospektüsünü ile sözleşme taslağını, otopark yeri ve deponun fiyatı dahil, sizinle birlikte inceleriz. Geliştiriciye veya bir avukata neyi soracağınızı göstereceğiz. 7 dilde, Türkçe dahil, hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Aracı Vladyslav Moroz’dur (şahıs işletmesi, mesleki sorumluluk sigortası OC ile).

Jawno · Telefon: +48 692 649 839 · E-posta: infojawno@gmail.com

Sorunuz mu var? Satış ofisine gitmeden önce bize sorun

Projeleri karşılaştırmanıza ve belgeleri kontrol etmenize yardımcı oluruz; satış ofisine sizinle birlikte gideriz. Birinci el piyasada alıcı bize ücret ödemez.

Bu içerik bir emlak aracısı tarafından hazırlanmıştır. Yazıdaki projelerin sırası ve seçimi aracının ücretine bağlı değildir. Yazı hukuki veya vergisel danışmanlık niteliği taşımaz.

Diğer rehberler

Tüm rehberler