Fiyat şeffaflığı sizin için şu anlama gelir: Geliştiricinin (lehçe: deweloper) sattığı belirli bir dairenin gerçek fiyatını iki yerde bulabilirsiniz. Birincisi geliştiricinin web sitesi: 11 Temmuz 2025’ten beri orada sunulan her bağımsız bölümün fiyatı ve fiyat geçmişi yer almak zorundadır. İkincisi dane.gov.pl portalı: Bakanlık, geliştiricinin kendisine günde bir kez ilettiği aynı verileri orada yayımlar. Gerçekleşen satış fiyatlarını 13 Şubat 2026’dan beri geoportal.gov.pl üzerindeki Gayrimenkul Fiyat Sicili’nde (Rejestr Cen Nieruchomości, RCN) ücretsiz görebilirsiniz. Hukuki durum: Eylül 2026.
İlanda ”… zł/m²’den başlayan” yazıyor, satış ofisinde ise başka bir tutar mı duyuyorsunuz? Aşağıda fiyat listesinin nerede olduğunu, fiyat geçmişinin nasıl okunacağını ve sözleşmede farklı bir rakam çıkarsa ne yapacağınızı bulacaksınız.
Fiyat şeffaflığı ne zamandan beri geçerli ve kimi kapsıyor?
Yükümlülüğü, daire veya müstakil ev alıcısının haklarının korunmasına ve Geliştirici Garanti Fonu’na ilişkin kanunda değişiklik yapan 21 Mayıs 2025 tarihli kanun getirdi (Dz.U. 2025 poz. 758). Bu kanun geliştirici kanununa 19a ve 19b maddelerini ekledi. Hükümler 11 Temmuz 2025’te yürürlüğe girdi. Satışı daha önce başlamış projelere uyum için 2 ay tanındı, yani 11 Eylül 2025’e kadar. Şu anda geliştirici kanununun birleştirilmiş metni geçerlidir: Dz.U. 2026 poz. 880 (Eylül 2026 itibarıyla).
Yükümlü geliştiricidir. Madde 19a fıkra 4, yükümlülüğü hazır bağımsız bölümleri satan geliştiriciye ve bir geliştirici projesindeki bağımsız bölümü ilk kez satan girişimciye de yayar. Hüküm, ikinci el piyasada daire satan özel kişileri saymaz. İki piyasada satın almanın farkını Varşova’da yeni konut mu ikinci el mi yazımızda anlatıyoruz.
11 Kasım 2026’dan itibaren günlük raporlamanın biçimi değişiyor. 17 Temmuz 2026 tarihli kanun (Dz.U. 2026 poz. 1077), geliştiricinin verileri bakanın belirlediği yapıda elektronik belge olarak iletmesini şart koşuyor. Bu konudaki yönetmelik 27 Eylül 2026’ya kadar yayımlanmadı. Bu değişiklik, madde 19a’dan doğan ve alıcıya yönelik yükümlülükleri değiştirmiyor.
Tam olarak neler açıklanmalı: daire fiyatı, m² fiyatı, depo, otopark, diğer ödemeler?
Madde 19a fıkra 1’e göre geliştirici kendi sitesinde şunları verir:
- sunulan her dairenin kullanım alanının m² fiyatını ve sözleşme konusu olan taşınmazın veya bir kısmının toplam fiyatını;
- yardımcı mekânların (örneğin bodrum, depo, garaj) ve dairenin kullanımı için gerekli hakların, daire fiyatına dahil değillerse fiyatlarını;
- mülkiyeti devreden sözleşmenin ifası kapsamında geliştiriciye ödeyeceğiniz diğer parasal edimleri.
Tüm tutarlar KDV dahil verilir. Aynı sayfada şunlar da bulunmalıdır: bilgilendirme prospektüsünün genel bölümü (geliştirici bilgi prospektüsü nedir ve neye bakılır), geliştiricinin merkez adresi, satış ofisinin adresi, iletişim yöntemi ve projenin konumu. Sayfa, satışın başlangıcından (rezervasyon sözleşmelerinde ilkinin imzalanmasından önce) projedeki son sözleşmeden doğan hakların devrine kadar etkin kalır.
Ayrı satılan bir otopark yerini veya depoyu bütçenizi hesaplamadan önce listede bulun (geliştirici fiyat listesindeki ek ödemeler: dairenin toplam fiyatı). ”… zł/m²’den başlayan” ilanlarda belirleyici olan madde 19a fıkra 3’tür: reklam ve ilanlarda geliştirici, fiyatların bulunduğu sayfanın adresini vermek zorundadır. Belirli dairenin fiyatı orada yer alır.
Fiyatı nereden kontrol edersiniz: geliştirici sitesi ve dane.gov.pl — belirli bir projenin dosyası nasıl bulunur?
Geliştirici sitesi. İlandaki adrese girin, fiyat listesini açın ve bağımsız bölüm numarasını not edin: farklı kaynaklardaki verileri bu numarayla eşleştirirsiniz.
dane.gov.pl. Geliştirici, verileri günde bir kez bilgilendirmeden sorumlu bakana iletir. Bakan bunları dane.gov.pl portalında yayımlar; kanun bunları yüksek değerli veri olarak adlandırır (madde 19b). Dosyayı bulmak için:
- Portalın arama kutusuna “Ceny ofertowe mieszkań” ve geliştiricinin ya da şirketinin adını yazın. 27 Eylül 2026 itibarıyla bu türden 14 binden fazla veri seti vardır. Bunlar veri setleridir, proje sayısı değildir.
- En yeni dosyayı açın ve projenin konumunu gösteren sütuna bakın.
- Bağımsız bölüm numarasının olduğu satırı bulun. Bakanlığın örnek veri kapsamı metrekareyi, katı ve oda sayısını içermez. Ayrıca 10 Kasım 2026’ya kadar bağlayıcı da değildir; bu yüzden geliştiricilerin dosyalarının düzeni farklıdır. 11 Kasım 2026’dan itibaren veri yapısını madde 19b fıkra 2a uyarınca çıkarılacak yönetmelik belirleyecek (kanun Dz.U. 2026 poz. 1077); bugün bu yönetmelik taslak halindedir. Metrekareyi ve katı geliştiricinin sitesinden kontrol edersiniz.
- Bakanlık örneğine uygun bir dosyada m² fiyatının, daire fiyatının ve depo gibi diğer edimlerin fiyatının yanında, o fiyatın geçerli olduğu tarih yer alır.
Bazı veri setleri “Günlük” güncellenir ve önceki günlerin fiyatlarını okuyabileceğiniz günlük dosya arşivine sahiptir. Her veri setinde arşiv yoktur. Bazı geliştiriciler her gün yenisiyle değiştirilen tek bir “bugün için” dosyası yayımlar. O durumda fiyat geçmişini geliştiricinin sitesinden kontrol edersiniz.
Fiyat geçmişi nasıl okunur ve indirimde “son 30 günün en düşük fiyatı” ne demek?
Fiyat geçmişini geliştirici kendi sitesinde tutar. Madde 19a fıkra 2, her değişiklikte bilgilerin değişiklik gününde güncellenmesini, değişiklik tarihinin belirtilmesini ve satışın başlangıcından itibaren önceki verilerin saklanmasını şart koşar: eski fiyat, yeni fiyat ve tarih. İlanın tarihini o gün geçerli olan fiyatla karşılaştırın.
“Son 30 günün en düşük fiyatı” kuralı başka bir kanundan gelir: mal ve hizmet fiyatlarının bildirilmesine ilişkin kanun (birleştirilmiş metin Dz.U. 2023 poz. 168, madde 4 fıkra 2). İndirimde, yeni fiyatın yanında indirimden önceki 30 günün en düşük fiyatı verilir. Bu kuralın geliştiriciden alınan dairelerde geçerli olup olmadığı kesin değildir. Bu kanunun 2. maddesi, ayrı kanunlarla düzenlenen fiyat bildirimlerini kapsam dışı bırakır; konut fiyat şeffaflığını ise geliştirici kanunu düzenler. Tüketici koruma kurumu UOKiK’in bu konuda yayımlanmış bir görüşünü bulamadık (Eylül 2026 itibarıyla).
Uygulamada: Geliştirici indirim ilan ettiğinde, madde 19a fıkra 2 uyarınca tutulan geçmişten dairenin indirimden önceki 30 gündeki fiyatına bakın ve fiyatın indirimden hemen önce yükselip yükselmediğini kontrol edin.
Listedeki fiyat ve gerçekleşen satış fiyatı: dairelerin kaça satıldığını nereden görürsünüz?
Geliştiricinin listesi bir teklif fiyatıdır. Dairelerin gerçekte kaça satıldığını Gayrimenkul Fiyat Sicili (RCN) gösterir. 13 Şubat 2026’dan beri RCN verileri ücretsiz sunulmaktadır (26 Eylül 2025 tarihli kanun, Dz.U. 2025 poz. 1542).
geoportal.gov.pl’de “Rejestr Cen Nieruchomości” modülünü açın. Fiyatı, belge tarihini, taşınmazın türünü, alanı ve piyasa türünü (birincil veya ikincil) görürsünüz. Varşova hizmette vardır, ancak gecikmelidir: 27 Eylül 2026 itibarıyla RCN’deki en yeni Varşova işlemleri Mayıs 2026’ya aittir. Bağımsız bölüm katmanında garajlar ve ticari birimler de vardır; bu yüzden taşınmaz türüne göre filtreleyin.
İkinci kaynak henüz kuruluyor. 17 Ekim 2025 tarihli kanuna (Dz.U. 2025 poz. 1669) göre, Sigorta Garanti Fonu’nun yönettiği Portal DOM’un 2 Nisan 2027’den itibaren birincil ve ikincil piyasada işlem fiyatlarının ortalamasını veya medyanını ve işlem sayısını yayımlaması gerekiyor. İstatistik ancak örneklemde en az 6 bağımsız bölüm ve 6 farklı alıcı varsa görünür; seçilen dönem 2 yılı aşamaz (hukuki durum Eylül 2026). Sejm’deki proje açıklamasına göre erişim ücretsiz olacak.
Sözleşmedeki fiyat listeden farklıysa ne yapılır?
Madde 19a fıkra 6: Geliştiricinin sitesindeki fiyat ile sözleşme yapılırken sunulan fiyat farklıysa, sözleşmenin sizin için en uygun fiyattan yapılmasını talep edebilirsiniz. Nasıl hazırlanırsınız:
- Ziyaretten önce fiyat sayfasını kaydedin (tarihi görünen ekran görüntüsü) ve o güne ait dosyayı dane.gov.pl’den indirin.
- Hesabı kontrol edin. 13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan geliştirici sözleşmelerinde, rezervasyon sözleşmesi dahil, daire fiyatı kullanım alanının (m²) ile 1 m² fiyatının çarpımı olarak belirlenir (madde 5a). Alan, yapı ruhsatı başvurusunun veya inşaat bildiriminin yapıldığı gün geçerli olan Polonya Standardına göre hesaplanır.
- Farkı imzadan önce yazılı olarak bildirin ve madde 19a fıkra 6’ya dayanın.
- Hüküm “sözleşme yapılırken” sunulan fiyattan söz eder. Rezervasyon sözleşmesini de kapsayıp kapsamadığını kanun açıkça belirtmez; bu yüzden rezervasyondan önce dairenin fiyatını yazılı isteyin.
Kuralların uygulanmasını kim denetler ve ihlal nereye bildirilir?
Bu hükümlerin uygulanmasını UOKiK Başkanı denetler. Madde 19a fıkra 1–4’ün ve madde 19b’deki raporlama yükümlülüğünün ihlali, tüketicilerin toplu çıkarlarını ihlal eden bir uygulamadır. Ceza, bir önceki yılın cirosunun %10’una kadar olabilir (rekabet ve tüketicinin korunması kanunu madde 106 fıkra 1 bent 4, Dz.U. 2025 poz. 1714). İhlale kasten izin veren yönetici kişi için 2.000.000 zł’ye kadar ceza öngörülür (madde 106b fıkra 1, hukuki durum Eylül 2026). UOKiK Başkanı, soruşturma başlatmadan da geliştiriciye başvurabilir; yanıt süresi 14 günden kısa olamaz.
Ekim 2025’te Fon ve Bölgesel Politika Bakanı, “1 zł” fiyatının geçerli sayılmadığını hatırlattı. Kanun ayrıca “yem reklamı”nı her durumda haksız sayar: girişimcinin ürünü o fiyattan sağlamayacağını düşünmek için makul gerekçeleri olabileceğini açıklamadan belirli bir fiyatla teklif sunmak (haksız ticari uygulamalarla mücadele kanunu madde 7 bent 5).
Nereye başvurulur (Eylül 2026 itibarıyla):
- UOKiK toplu çıkarla ilgilenir, tek bir uyuşmazlıkla değil (rekabet ve tüketicinin korunması kanunu madde 24 fıkra 3). Bildirimi uokik@uokik.gov.pl adresine veya pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa adresine gönderebilirsiniz.
- Kendi bireysel durumunuz: şehir veya ilçe tüketici sözcüsü (Polonya’da 370’ten fazla var) ve tüketici danışma hattı 801 440 220 veya 222 66 76 76, iş günlerinde 10:00–18:00, ücret operatör tarifesine göredir. Formu dlakonsumentow.pl adresinde bulabilirsiniz.
Lehçe okuyamıyorsanız durum ne değişir?
Geliştiricilerin fiyat listeleri, dane.gov.pl’deki dosyalar, Gayrimenkul Fiyat Sicili portalı ve bildirim kurumları Lehçedir. Bu yüzden “Ceny ofertowe mieszkań” ve “Rejestr Cen Nieruchomości” gibi arama ifadelerini Lehçe yazın. Bağımsız bölüm numarasını, fiyat sayfasının tarihini ve dosyanın sütun adlarını not edin: Belgenin geri kalanını okuyamasanız bile rakamları sözleşme taslağıyla karşılaştırabilirsiniz. UOKiK’e bildirim ve geliştiriciye yazılan başvurular Lehçe yürür. Biz size 7 dilde hizmet veriyoruz ve bilgilendirme prospektüsünü ile sözleşme taslağını sizinle birlikte inceliyoruz.
Jawno kataloğunda fiyatları nasıl gösteriyoruz: her fiyatta kaynak ve tarih
Varşova’daki yeni daireler kataloğunda her fiyatın yanında verinin tarihini ve kaynağını veriyoruz, örneğin ”… tarihli veri · kaynak: geliştiricinin fiyat listesi”. Fiyat geçmişini gösterdiğimiz yerde nereden geldiğini belirtiyoruz: geliştiricinin dane.gov.pl’deki dosyasından mı yoksa belirli bir tarihten itibaren yaptığımız gözlemlerden mi. Bizim fiyatımız belirli bir günün okumasıdır. Sözleşmeyle karşılaştırmak için geliştiricinin fiyat listesi kullanılır, çünkü madde 19a fıkra 6 onunla ilgilidir. Bir fark mı görüyorsunuz? Bize yazın, iki kaynağı da kontrol edelim.
FAQ
Konut fiyat şeffaflığı ne zamandan beri geçerli?
11 Temmuz 2025’ten beri, 21 Mayıs 2025 tarihli kanun uyarınca (Dz.U. 2025 poz. 758). Satışı bu tarihten önce başlamış projelerin 11 Eylül 2025’e kadar süresi vardı. 11 Kasım 2026’dan itibaren (17 Temmuz 2026 tarihli kanun, Dz.U. 2026 poz. 1077) bakanlığa günlük veri iletiminin biçimi değişiyor; geliştiricinin sitesinde fiyat verme yükümlülüğü değişmiyor.
Geliştiricinin resmi daire fiyatlarını internette nerede bulurum?
Adresi ilanlarında bulunmak zorunda olan geliştirici sitesinde ve dane.gov.pl portalında: “Ceny ofertowe mieszkań” ve geliştiricinin adını yazın. 27 Eylül 2026 itibarıyla bu türden 14 binden fazla veri seti var. Geliştirici verileri günde bir kez iletir; bakanlık örneğine uygun dosyada her fiyatın geçerli olduğu tarih yer alır.
”… zł/m²’den başlayan” geliştirici ilanında neler bulunmalı?
Geliştiricinin sunulan her bağımsız bölümün fiyatını ve geçmişini yayımladığı web sitesinin adresi (geliştirici kanunu madde 19a fıkra 3, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880, Eylül 2026 itibarıyla). Reklamdaki “başlayan” fiyat, belirli dairenin fiyatının yerini tutmaz. Onu, o adresteki listede, depo veya garaj fiyatıyla birlikte kontrol edersiniz.
Geliştirici sözleşmede sitedeki fiyattan yüksek fiyat istiyor. Ne yapabilirim?
Sözleşmenin sizin için en uygun fiyattan yapılmasını talep edebilirsiniz (geliştirici kanunu madde 19a fıkra 6, hukuki durum Eylül 2026). Ziyaretten önce fiyat sayfasını tarihi görünür şekilde kaydedin. Hesabı da kontrol edin: 13 Şubat 2026’dan beri sözleşmedeki fiyat, kullanım alanı (m²) çarpı 1 m² fiyatıdır.
Varşova’da konutların işlem fiyatlarını nereden kontrol ederim?
geoportal.gov.pl üzerindeki Gayrimenkul Fiyat Sicili’nde, 13 Şubat 2026’dan beri ücretsiz. 27 Eylül 2026 itibarıyla bu hizmetteki en yeni Varşova işlemleri Mayıs 2026’ya aittir. Kanuna göre 2 Nisan 2027’den itibaren Portal DOM, birincil ve ikincil piyasaya ayrılmış ortalama veya medyan işlem fiyatlarını yayımlayacak.
Satış ofisine mi gidiyorsunuz? Ziyaretten önce bize yazın
Satış ofisine gitmeden önce bize yazın. Seçtiğiniz dairenin fiyat listesini ve fiyat geçmişini geliştiricinin sitesinde ve dane.gov.pl’de kontrol ederiz; isterseniz görüşmeye sizinle birlikte gideriz. Geliştiriciden daire alırken yardımımız için sizden ücret almıyoruz (geliştiriciden alımda danışman ne kadar tutar). Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
Telefon: +48 692 649 839 · E-posta: infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır.