Polonya’da müteahhidin bilgi prospektüsü: rezervasyon ücretini ödemeden önce neleri kontrol etmelisiniz

Müteahhidin bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny), müteahhit, proje ve sizin dairenizle ilgili zorunlu bir belgedir. Müteahhit bunu rezervasyon sözleşmesini imzalamadan önce size ücretsiz, kalıcı bir veri taşıyıcısı üzerinde ve eklerle birlikte teslim etmelidir (21. madde, Ekim 2026 hukuki durumu). Rezervasyon ücretini yatırmadan önce aşağıdaki listeden geçin. Bu ücret, prospektüste yazan daire fiyatının %1’ini aşamaz (32. madde, 2. fıkra).

Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhit Garanti Fonu (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) hakkındaki kanunun birleştirilmiş metni, Dz.U. 2026 poz. 880. Alıcıyı koruyan hükümler 1 Temmuz 2022’den beri yürürlüktedir. Bu metindeki tüm hükümleri ve rakamları Ekim 2026 hukuki durumuna göre veriyoruz. Metin hukuki tavsiye değildir.

Rezervasyon ücretinden önce kontrol listesi (Ekim 2026 hukuki durumu)

1. Prospektüsün hazırlanma tarihi ve tüm ek belgeleri alıp almadığınız.
2. Tapu sicili (księga wieczysta, KW) numarası ve IV. bölümdeki kayıtlar (ipotekler, tescil talepleri).
3. İnşaat ruhsatı: var mı, kesinleşmiş mi, dava edilmiş mi.
4. Konut emanet hesabının (mieszkaniowy rachunek powierniczy) türü (açık veya kapalı), banka ve DFG prim oranı.
5. Takvim: en az 4 aşama ve inşaat işlerinin planlanan bitiş tarihi.
6. Bireysel bölümde mülkiyetin devir tarihi.
7. Daire fiyatı, m² fiyatı ve kullanım alanı; fiyatın müteahhidin internet sitesindeki fiyatla örtüşüp örtüşmediği.
8. Sözleşmenin fiyat endekslemesine (valorizasyon) izin verip vermediği ve hangi kurallarla.
9. Çevre: projenin sınırından 100 m’ye kadar imar planı ve 1 km yarıçapındaki planlı yatırımlar.
10. Üç ek: kat planı, sözleşme örneği, arazi düzenleme krokisi.
11. Rezervasyon sözleşmesinin kendisi: yazılı form, belirli süre (kredi kararı için pay bırakılmış), ücret en çok prospektüs fiyatının %1’i.

Bilgi prospektüsü nedir ve onu ne zaman almalısınız?

Satışa başlayan müteahhit, proje için kanunun ekindeki örneğe göre bir prospektüs hazırlamak zorundadır (20. madde, 1. ve 3. fıkralar). Prospektüsü müteahhitlik sözleşmesinden önce, önce rezervasyon imzalıyorsanız rezervasyon sözleşmesinden önce teslim eder (21. madde, 1. fıkra).

Teslimle ilgili üç kural (Ekim 2026 hukuki durumu):

• ücretsiz ve eklerle birlikte, kalıcı veri taşıyıcısı üzerinde (21. madde, 2. fıkra). Kanun bunu, bilgiyi saklamaya ve değişmeden yeniden üretmeye izin veren taşıyıcı olarak tanımlar (5. madde, 11. bent);
• talebiniz üzerine kâğıt üzerinde, prospektüsü yalnızca başka biçimde aldıysanız, işletmenin ofisinde (21. madde, 3. fıkra);
• prospektüs sözleşmenin parçası olur. Ekleriyle birlikte rezervasyon ve müteahhitlik sözleşmesinin ayrılmaz parçasıdır (23. madde, 2. fıkra). Orada okuduğunuz şey reklam broşürü değildir.

Müteahhit prospektüsün genel bölümünü ayrıca internet sitesinde yayımlar: satışın başlangıcından itibaren, rezervasyon sözleşmesi yapıyorsa ilkinden önce (19a madde, 1. fıkra). Bu hüküm 11 Temmuz 2025’ten beri yürürlüktedir. Aynı sayfada müteahhit KDV dahil m² fiyatını da verir. Sitedeki fiyat, müteahhidin sözleşme sırasında size önerdiği fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyattan sözleşme yapılmasını talep edebilirsiniz (19a madde, 6. fıkra). Bu listeyi ve geçmişini nasıl bulacağınız müteahhidin internet sitesinde konut fiyat şeffaflığı yazısında anlatılıyor.

İstisna: müteahhitten genel satış sözleşmesiyle alınan teslime hazır dairede tam prospektüs almazsınız. Onun yerine müteahhit, kalıcı veri taşıyıcısı üzerinde gayrimenkul ve daire hakkında kısaltılmış bir bilgi verir; finansman, ödemelerin korunması, takvim ve cayma bölümleri yoktur (3. madde ve 27. madde, 1. fıkra). Bu durumda nelere bakacağınız müteahhitten teslime hazır daire nasıl alınır rehberinde.

Genel bölümde ve bireysel bölümde ne var?

Örneğin en üstünde “Data sporządzenia prospektu” (prospektüsün hazırlanma tarihi) alanı ve “Stan na dzień sporządzenia prospektu informacyjnego” (hazırlanma gününe göre durum) notu bulunur. O tarihten sonra bir şey değiştiyse müteahhit bir ek ya da yeni prospektüs verir; değişiklik fark edilebilecek biçimde gösterilir ve sözleşmeden önce incelemenize yetecek bir sürede teslim edilir (22. madde).

Prospektüs örneğine göre tablo, Ekim 2026 hukuki durumu:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Prospektüse üç ek eklenir: dairenin işaretlendiği kat planı, müteahhitlik sözleşmesi örneği ve bina ile çevre koşullarını gösteren arazi düzenleme konsepti krokisi. Bunlardan biri eksikse rezervasyon ücretini yatırmayı bekleyin.

Hangi bilgileri tapu sicili, KRS ve inşaat ruhsatıyla karşılaştırmalısınız?

Burada amaç müteahhidin tam doğrulaması değil, basit bir rakam karşılaştırmasıdır:

• Tapu sicili. Prospektüsteki KW numarasını Adalet Bakanlığı’nın Elektronik Tapu Sicilleri aramasına girin. IV. bölümdeki kayıtların prospektüsteki ipotek yükleri alanıyla örtüşüp örtüşmediğine bakın.
• KRS. Genel bölümdeki KRS numarasını KRS arama sayfasında kontrol edin: şirketin adı ve merkezi prospektüs ve sözleşme örneğiyle aynı mı.
• İnşaat ruhsatı. Prospektüste üç evet/hayır alanı vardır: ruhsat var mı, kesinleşmiş mi, dava edilmiş mi. Ayrıca ruhsat numarası ve onu veren kurumun adı.

Diğer belgeleri müteahhitte görürsünüz. Talebiniz üzerine, rezervasyondan önce bile, ofisinde özellikle şunları sunmalıdır: tapu sicilinin güncel durumu, KRS özeti veya CEIDG belgesi, inşaat ruhsatı, son iki yılın mali tablosu, inşaat projesi ve bankanın ya da başka bir ipotek alacaklısının mülkiyetin yüksüz devrine onayı ya da bunu verme taahhüdü (26. madde, 1. fıkra, Ekim 2026 hukuki durumu).

Emanet hesabı ve DFG: prospektüste nerede ve ödemeleriniz için ne anlama gelir?

Genel bölümde “Środki ochrony nabywców” (alıcıları koruma araçları) alanını arayın. Orada şunlar vardır:

• konut emanet hesabının türü: açık veya kapalı;
• Müteahhit Garanti Fonu (DFG) priminin yüzde oranı;
• alıcının paralarının güvenliğini sağlayan kurumun adı.

DFG primini siz değil, müteahhit hesaplar ve öder (49. madde, 5. fıkra). Oran, satışın başladığı güne bağlıdır (49. madde, 6. fıkra). Ekim 2026 itibarıyla 21 Haziran 2022 tarihli yönetmeliğin (Dz.U. 2022 poz. 1341) oranları geçerlidir: açık hesapta %0,45, kapalı hesapta %0,1. Kanun en çok açık hesap için %1, kapalı hesap için %0,1 orana izin verir (49. madde, 7. fıkra).

DFG, Sigorta Garanti Fonu UFG içinde ayrı bir hesaptır (46. madde). Kanun kaynaklarını, alıcıların açık emanet hesabına yaptığı ödemelerin 48. maddenin 1. fıkrasındaki hallerde, örneğin müteahhidin iflasında veya sizin caymanız üzerine kanuni sürede iade alamamanız durumunda geri ödenmesine ayırır. Hesabı tutan bankanın ödeme güçsüzlüğü halinde kanun, Banka Garanti Fonu’ndan (BFG) yapılacak ödemenin kapsamadığı kısmın DFG’den iadesini öngörür (48. madde, 2. fıkra). Prospektüs örneği, mevduatın BFG tarafından mudi başına 100 000 euro karşılığına kadar korunmasına dair zorunlu bir paragraf içerir (Ekim 2026 hukuki durumu). Fon ayrıntılarını UFG dfg.ufg.pl portalında anlatır.

Peki rezervasyon ücreti? Fiyata mahsup edilir. Müteahhitlik sözleşmesi imzalandıktan sonra müteahhit onu en geç 7 gün içinde emanet hesabına aktarır (32. madde, 3-4. fıkralar, Ekim 2026 hukuki durumu).

Projenin takvimi ve tarihler: hangisi bağlayıcı, hangisi yaklaşık?

Takvim inşaatı aşamalara böler. Ekim 2026 hukuki durumuna göre en az 4 aşama olmalı ve her aşamanın maliyeti yatırımın toplam maliyetinin %10’undan az, %25’inden fazla olamaz (24. madde, 2. fıkra). Her aşama için bitiş tarihi ve maliyetin yüzde dağılımı verilir. Kanun bu dağılıma kendisi “tahmini” der (24. madde, 1. fıkra).

Tarihleri nasıl okumalı:

• Genel bölümdeki “Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych” (inşaat işlerinin planlanan başlangıç ve bitiş tarihi) inşaat planıdır.
• Bireysel bölümdeki “Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności” (mülkiyetin devredileceği tarih) sizin dairenizle ilgilidir. Bunu sözleşme örneğindeki tarihle karşılaştırın.
• Fiyat endekslemesi. Prospektüste “Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji” (fiyat endekslemesine izin ve kuralları) alanı vardır. Orada “tak” (evet) yazıyorsa, rezervasyonu ödemeden önce kuralları okuyun.

Prospektüs sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır (23. madde, 2. fıkra). Sözleşmedeki tarih prospektüsten farklıysa, aşağıda sözleşme ile prospektüs arasındaki farklara ayrılan bölümdeki kural geçerlidir.

Müteahhit çevre hakkında ne yazmak zorunda?

Prospektüs örneği (Ekim 2026 hukuki durumu) komşulukla ilgili üç tür bilgi ister:

1. Yaşam koşullarını etkileyen mevcut yapılar, özellikle koku, gürültü veya ışıkla rahatsız edenler. Bu alan için örnek bir yarıçap vermez.
2. Projenin sınırından 100 m’ye kadar parsellerin imar planı hükümleri: arazi kullanımı, yapılaşma yoğunluğu ve yüksekliği, biyolojik olarak aktif alan oranı, asgari otopark sayısı. Plan yoksa müteahhit “Brak planu” (plan yok) yazar.
3. 1 km yarıçapındaki planlı yatırımlar: özellikle imar planlarından, yapılaşma koşulları kararlarından (decyzje o warunkach zabudowy), çevre kararlarından, sınırlı kullanım alanlarından ve taşkın tehlike haritalarından. Ayrıca kamu yararı yatırımları, örneğin yollar, demiryolları, havalimanı, iletim şebekeleri. Örneğe düşülen not özellikle yol ve raylı hat yapımını, hava koridorlarını, atık su arıtma tesislerini, çöp yakma tesislerini, çöp depolama alanlarını ve mezarlıkları sayar.

Bu bilgileri arazi düzenleme krokisiyle (3. ek) karşılaştırın. Sizin için önemli bir şey (yol, raylar) krokide var ama açıklamada yoksa, bunu yazılı olarak sorun.

Prospektüs İngilizce veya Türkçe olmak zorunda mı, Lehçe okuyamıyorsanız ne yapmalısınız?

Bu bölüm, özellikle uzaktan alım yapan yabancı alıcılar içindir. Müteahhitlik kanunu (prospektüs örneğiyle birlikte) dile dair bir hüküm içermez. Genel Polonya dili kanunu geçerlidir (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, Ekim 2026 hukuki durumu):

• Polonya’da yaşayan bir tüketiciyle, Polonya’da ifa edilen sözleşmede Lehçe kullanılır (7. madde, 1. fıkra); bu, başka hükümlerin gerektirdiği belgeler için de geçerlidir (7. madde, 3. fıkra);
• belgenin paralel bir yabancı dil versiyonu olabilir. Tüketici Polonya vatandaşıysa yorumda esas Lehçe versiyondur (8. madde, 1a fıkra);
• ilgili dili bilen ve belgeyi Lehçe alma hakkı konusunda bilgilendirilen bir yabancı, yabancı dilde belge talep edebilir (8. madde, 1b fıkra).

Bu hükümler prospektüsün çevrilmesi yükümlülüğü getirmez. Müteahhitten İngilizce versiyon isteyebilirsiniz, ancak bu kuralların prospektüse nasıl uygulanacağını bir hukukçu değerlendirir. Kamu kayıtları (tapu sicili, KRS) Lehçedir; prospektüsün Lehçe alan adlarını yukarıda tırnak içinde Türkçe açıklamalarıyla verdik. Prospektüsü ve sözleşme örneğini sizinle Türkçe birlikte inceleriz.

Sözleşme prospektüsten farklıysa ne yapmalı?

Rezervasyon sırasında. Müteahhit prospektüs ve eklerindeki değişiklikler konusunda sizi bilgilendirmeli ve neyin değiştiğini belirtmelidir (33. madde, 1. fıkra). Prospektüsü size haber vermeden değiştirdiyse rezervasyon ücreti gecikmeden iade edilir (34. madde, 1. fıkra, 3. bent).

Müteahhitlik sözleşmesini imzalarken. Prospektüs tesliminden sözleşme imzasına kadar yapılan değişiklikler sözleşmede açıkça vurgulanmalıdır. Sizi ancak sözleşmeye dahil edilmesini kabul ederseniz bağlar (35. madde, 2-3. fıkralar). Sözleşmede ayrıca prospektüsü aldığınıza ve incelediğinize dair beyanı imzalarsınız (35. madde, 1. fıkra, 16. bent); bu yüzden imzadan önce iki belgeyi karşılaştırın.

İmzadan sonra. Kanun, müteahhitlik sözleşmesinden yapılmasından itibaren 30 gün içinde cayma hakkı verir (43. madde, 2. fıkra, Ekim 2026 hukuki durumu); örneğin:

• sözleşmedeki bilgiler, 35. madde 2. fıkraya göre kabul edilen değişiklikler dışında, prospektüsle uyuşmuyorsa;
• müteahhit prospektüsü veya değişiklik bilgisini teslim etmediyse;
• prospektüsteki bilgiler sözleşme gününde fiili veya hukuki durumla uyuşmuyorsa;
• prospektüste örneğin gerektirdiği veriler eksikse.

Beyanı yazılı olarak, imzası noterce onaylı ve haklarınızın tapu sicilinden silinmesine rıza ile verirsiniz (45. madde, 1. fıkra). Sözleşme o zaman yapılmamış sayılır, cayma masrafı ödemezsiniz ve müteahhit hesaptan çektiği parayı gecikmeden, beyanı aldıktan sonra en geç 30 gün içinde iade eder (44. madde, 2-3. fıkralar). Bu hak müteahhitlik sözleşmesine ilişkindir. Rezervasyonda yukarıda anlatılan 33-34. madde kuralları geçerlidir.

FAQ

Polonya’da müteahhidin bilgi prospektüsü zorunlu mu?

Evet, müteahhitten müteahhitlik sözleşmesi (umowa deweloperska) temelinde alım yaparken zorunludur. Ekim 2026 hukuki durumuna göre müteahhit, prospektüsü ekleriyle birlikte ücretsiz olarak, kalıcı bir veri taşıyıcısı üzerinde, müteahhitlik sözleşmesinden ve ondan önceki rezervasyon sözleşmesinden önce size teslim etmelidir (kanunun 21. maddesi, Dz.U. 2026 poz. 880). Genel bir satış sözleşmesiyle satılan teslime hazır dairede yalnızca kısaltılmış bir bilgi alırsınız (27. madde, 1. fıkra).

Müteahhitte rezervasyon ücreti en fazla ne kadar olabilir?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre rezervasyon ücreti, prospektüste belirtilen daire fiyatının %1’ini aşamaz (32. madde, 2. fıkra). Rezervasyon sözleşmesi yazılı yapılmazsa geçersizdir (30. madde, 1. fıkra) ve belirli bir süre için yapılır. Kredi kullanacaksanız bu süre, kredi kararı için gereken zamanı da kapsamalıdır (31. madde).

Prospektüs İngilizce veya Türkçe olmak zorunda mı?

Hayır. Ekim 2026 hukuki durumuna göre müteahhitlik kanunu prospektüsün diline dair bir hüküm içermez. Polonya dili kanunu (Dz.U. 2026 poz. 81, 8. madde, 1a ve 1b fıkraları) paralel yabancı dil versiyonuna izin verir ve ilgili dili bilen yabancı bunu talep edebilir. Bu iki kanundan hiçbiri çeviri yükümlülüğü getirmez.

Müteahhit rezervasyon sırasında prospektüsü değiştirirse ne olur?

Sizi bilgilendirmeli ve neyin değiştiğini belirtmelidir (33. madde, 1. fıkra). Prospektüsü veya eklerini size haber vermeden değiştirdiyse, Ekim 2026 hukuki durumuna göre en çok fiyatın %1’i olan rezervasyon ücreti gecikmeden iade edilir (34. madde, 1. fıkra, 3. bent).

Sözleşme prospektüsle uyuşmuyorsa cayma için ne kadar süram var?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre müteahhitlik sözleşmesinin yapılmasından itibaren 30 gününüz vardır (43. madde, 2. fıkra). Bu hak, sözleşmenin prospektüsle uyuşmaması, prospektüsün teslim edilmemesi ve bilgilerin fiili veya hukuki duruma aykırı olması gibi hallerde kullanılabilir. Cayma beyanı yazılı yapılır ve imza noterce onaylanır (45. madde, 1. fıkra).

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.

Elinizde prospektüs ve satış ofisinde bir randevu mu var? Ziyaretten önce bize yazın. Prospektüsü ve sözleşme örneğini bu listeye göre sizinle birlikte inceler, müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz; satış ofisine birlikte gideriz. Müteahhitten daire alımında yardım için sizden ücret almıyoruz (daha fazlası: müteahhitten alımda emlak danışmanı: size maliyeti). Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Müteahhitten daire alımında yardımın nasıl işlediğine bakın ya da dane.gov.pl fiyatlarıyla Varşova’da yeni daireleri inceleyin.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com