Birincil piyasada alıcı genellikle danışmana ödeme yapmaz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Bizde alıcı için oran %0’dır (Eylül 2026 itibarıyla). Geliştirici her dairenin fiyatını internet sitesinde yayımlamak zorundadır; kanun da danışmanla gelmeniz için ek bir ücret öngörmez. Danışman projeleri karşılaştırmanıza, bilgi prospektüsünü (prospekt informacyjny) ve sözleşme taslağını sizinle birlikte gözden geçirmenize ve satış ofisine (biuro sprzedaży) birlikte gitmenize yardımcı olur. En önemlisi: satış ofisi bilgilerinizi öğrenmeden önce danışmana ulaşın; aksi halde geliştirici danışmanın katkısını tanımayabilir.
Geliştiriciden alırken danışmana ödeme yapar mısınız?
Geliştiriciden daire almanıza yardım ettiğimiz için sizden ücret almıyoruz.
Bizde birincil piyasada alıcı için oran %0’dır (Eylül 2026 itibarıyla). Projeleri karşılaştırmak veya satış ofisine birlikte gitmek için bize ödeme yapmazsınız. Birkaç projeyi gezip hiçbirini seçmeseniz de maliyetiniz olmaz.
Gündelik dilde “geliştiricinin danışmanı” denir, ama bu kişi satış ofisinin çalışanı değildir. Danışmanla geliştirici arasındaki işbirliği koşullarını, müşteri bildirimi kuralları dahil, geliştirici belirler. Bunlar sizin sözleşmenizin parçası değildir. Geliştirici kanunu danışmanın ücretini hiç düzenlemez (hukuki durum: Eylül 2026).
O halde dürüst soru şudur: ücret ödemediğiniz danışman kimin tarafındadır? Size kamuya açık listelerdeki fiyatlarla birkaç proje gösteriyor mu, yoksa sizi tek projeye mi yönlendiriyor, buna bakın. Karar ve imza sizindir.
Danışmanla, satış ofisine doğrudan gitmekten daha mı çok ödersiniz?
11 Temmuz 2025’ten beri geliştirici, satışa sunduğu her dairenin metrekare fiyatını ve toplam fiyatını KDV dahil internet sitesinde yayımlamak zorundadır. Fiyata dahil değilse yardımcı mekânların ve hakların (örneğin otopark yeri) fiyatlarını ve diğer parasal yükümlülükleri de yayımlar. Fiyat değişirse aynı gün günceller, tarihi belirtir ve önceki verileri saklar (19a madde, 1–2. fıkralar, hukuki durum: Eylül 2026). Aynı veriler günde bir kez dane.gov.pl portalına aktarılır (19b madde).
Bundan sizin için çıkan sonuçlar:
- sözleşmedeki fiyat yayımlanandan farklıysa, sizin için en elverişli fiyattan sözleşme yapılmasını talep edebilirsiniz (19a madde, 6. fıkra);
- kanun, danışmanla gelen müşteri için ayrı bir fiyat öngörmez.
Belirli bir fiyat vaat etmiyoruz, çünkü fiyatı geliştirici belirler. Ziyaretten önce listedeki fiyatın tarihli ekran görüntüsünü alın; sözleşmede karşılaştıracak bir şeyiniz olsun. Bir geliştiricinin fiyat listesini nasıl bulacağınızı Konut fiyat şeffaflığı: geliştiricinin fiyatı nereden kontrol edilir rehberinde anlatıyoruz.
Müşteri bildirimi ve sunum kartı nedir, sizin için ne anlama gelir?
Müşteri bildirimi, danışmanın geliştiriciye “belirli bir kişiyle geliyorum” diye ilettiği bilgidir. Geliştiricinin belirlediği kurallara göre yapılır. Sunum kartı (bazen: görüşme kartı) satış ofisinde imzalanan, projenin danışmanın katılımıyla gösterildiğini doğrulayan belgedir.
Her geliştiricinin kendi kuralları vardır. Bazı projelerde satış ofisine ortak ziyaret ayarlamak ve orada sunum kartını imzalamak gerekir¹. Bildirimin ne kadar geçerli olduğunu da geliştirici belirler.
Sizin için bunun iki anlamı var:
- Sıra önemlidir. Satış ofisiyle daha önce temas olduysa (ziyaret, telefon ya da formda bırakılan bilgiler), geliştirici danışmanın katkısını tanımayabilir. Bunu en başta bize söyleyin. Ziyaretten önce bilmek, sonra öğrenmekten iyidir.
- Bildirim size maliyet getirmez. Geliştiriciden daire almanıza yardım ettiğimiz için sizden ücret almıyoruz. Sizi bildirerek satış ofisiyle işbirliğini ayarlıyor ve toplantıya sizinle gelebiliyoruz.
¹ Bildirim ve ziyaret kuralları geliştiriciye ve projeye göre değişir (Eylül 2026 itibarıyla).
Danışman alıcı tarafında ne yapar: proje karşılaştırması, prospektüs, satış ofisi ziyareti, sözleşmeler
Proje karşılaştırması. Seçtiğiniz daireyi diğer projelerdeki benzerleriyle yan yana koyarız: kamuya açık listeden tarihli fiyat, metrekare, otopark ve depo fiyatları. Teklifin gerçekten iyi mi yoksa sadece iyi fotoğraflanmış mı olduğunu görürsünüz. Güncel teklifleri Varşova’da geliştiricilerin sıfır daireleri kataloğunda bulabilirsiniz.
Bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny). Geliştirici bunu geliştirici sözleşmesinden (umowa deweloperska) veya ondan önceki rezervasyon sözleşmesinden (umowa rezerwacyjna) önce, ücretsiz ve kalıcı bir ortamda vermek zorundadır (21. madde, 1–2. fıkralar, hukuki durum: Eylül 2026). Rezervasyondan önce sizinle birlikte inceler, geliştiriciye veya avukata ne soracağınızı belirtiriz. Kontrol maddeleri için: Geliştiricinin bilgi prospektüsünde nelere bakılır.
Satış ofisi ziyareti. İsterseniz birlikte gideriz. Listede ve prospektüste olmayan şeyleri sorar, bildirimin formalitelerini tamamlarız.
Sözleşmeler. Rezervasyon sözleşmesi, geçersizlik yaptırımıyla yazılı yapılır. Rezervasyon ücreti prospektüsteki fiyatın %1’ini aşamaz ve fiyata mahsup edilir (30. madde, 1. fıkra; 32. madde, 2–3. fıkralar, hukuki durum: Eylül 2026). Kredi kullanıyorsanız rezervasyon süresi kredi kararı için gereken süreyi kapsamalıdır (31. madde). Ayrıntılar: geliştiriciyle rezervasyon sözleşmesi. Biz hukuk bürosu değiliz; geliştirici sözleşmesini bir avukata okutmanız iyi olur.
İşbirliğinin adım adım nasıl yürüdüğünü daire alımında yardım sayfasında anlatıyoruz.
Yurt dışından alıcı olarak durumunuz
Türkçe ve altı başka dilde hizmet veriyoruz. İşbirliği için Polonyalılar için geçerli olan geçerlidir: danışman sizi tanımlamak zorundadır; ad-soyad, kimlik belgesi bilgileri ve PESEL ile. PESEL numaranız yoksa onun yerine doğum tarihiniz ve doğum ülkeniz kaydedilir (kara para aklamayı önleme kanunu, 36. madde, 1. fıkra, 1. bent, hukuki durum: Eylül 2026). Kimlik belgenizi hazır bulundurun.
Sizin için de ölçüt, geliştiricinin kamuya açık fiyat listesindeki fiyattır ve sizin için de geçerlidir: başvurmadan önce tarihli ekran görüntüsünü alın. Polonya’da yaşıyorsanız sözleşme, Polonya dili kanununa göre Lehçe yapılır (7. madde, 1 ve 3. fıkralar, hukuki durum: Eylül 2026); bu nedenle prospektüsü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte okur, imzadan önce ne sormanız gerektiğini konuşuruz.
Danışmana ne zaman ihtiyacınız yoktur?
- Seçtiğiniz projenin satış ofisiyle zaten görüşüyorsunuz. Geliştirici bu durumda danışmanın katkısını tanımayabilir. Bunu hemen, herhangi bir şey kararlaştırmadan önce söyleyin.
- Tek bir projeyi biliyorsunuz ve vaktiniz var. Fiyat listelerini kendiniz karşılaştırır, prospektüsü anlayarak okur, sözleşmeyi avukatınıza kontrol ettirirsiniz.
Diğer durumlarda danışman size zaman kazandırabilir ve teklifler arasındaki farkları gözden kaçırmamanıza yardım edebilir.
Danışman nasıl kontrol edilir: CEIDG, NIP, zorunlu sorumluluk sigortası
1 Ocak 2014’ten beri danışman lisansı aranmaz ve devletin danışman sicilleri o gün kapatılmıştır. Yani lisans bir ölçüt değildir. Üç şeyi kontrol edin:
- CEIDG’de kayıt (şirketse KRS’de). Danışman bir girişimcidir (gayrimenkul yönetimi kanunu, 179a madde). NIP numarasını CEIDG arama motoruna yazın; veriler herkese açıktır. Gayrimenkul aracılığı PKD 2025 sınıflandırmasında 68.31.Z koduna sahiptir (PKD 2025, 1 Ocak 2025’ten beri geçerlidir).
- Sabıka. 31 Ekim 2021’den beri, kasıtlı bir suçtan (özellikle mala karşı, belgelerin güvenilirliğine veya ekonomik işlemlere karşı suçlar) kesinleşmiş mahkûmiyeti olan kişi danışman olamaz (180a madde).
- Zorunlu sorumluluk sigortası. Danışmanın sorumluluk sigortası olmalıdır (181 madde, 3. fıkra). Asgari teminat, tek olay için ve sigorta süresindeki tüm olaylar için 25.000 avro karşılığıdır. 2026’da yapılan poliçeler için bu en az 105.390 zł’dir (2026’nın ilk NBP ortalama kuru: 2 Ocak 2026’da 4,2156 zł; Eylül 2026 itibarıyla). Aracılık sözleşmesinin yapıldığı gün geçerli poliçenin kopyası sözleşmenin ekidir (181 madde, 3a fıkra).
Kontrol için bilgilerimiz: Jawno’i Vladyslav Moroz tek kişilik şirket olarak işletir, NIP 5214128421, Varşova. Zorunlu danışman sorumluluk sigortamız vardır (Eylül 2026 itibarıyla).
İkincil piyasada danışman ne kadara mal olur ve bu neden farklı bir durumdur?
İkincil piyasada satıcı genellikle özel kişidir, geliştirici değil. Danışmana kimin ne kadar ödeyeceğini aracılık sözleşmesi belirler; kanun bunu kesin olarak düzenlemez. Sözleşme, geçersizlik yaptırımıyla yazılı veya elektronik biçimde yapılmalıdır (180 madde, 3. fıkra). Elektronik biçim, nitelikli elektronik imza demektir. E-postayla gönderilen imzalı sözleşme taraması belge biçimidir, yazılı biçim değildir.
Ofislerin ikincil piyasada ne aldığını, kaynak ve tarihle, Daire alımında danışman komisyonu: kim öder rehberinde derliyoruz. İkincil piyasada ücretimizin tutarını, kimin ödeyeceğini ve diğer koşulları işbirliğine başlamadan önce aracılık sözleşmesinde belirleriz.
Kanun değişikliğine ilişkin bir hükümet tasarısı üzerinde çalışılmaktadır (UD424, Eylül 2026 itibarıyla). Tasarıya göre ücret yalnızca işlemin taraflarından birinden talep edilebilecektir. Tasarı bugün yürürlükte değildir.
FAQ
Geliştiriciden daire alırken alıcı danışmana ne öder?
Bizde birincil piyasada alıcı için oran %0’dır (Eylül 2026 itibarıyla). Geliştiriciden daire almanıza yardım ettiğimiz için sizden ücret almıyoruz. Birkaç projeyi gezip hiçbirini almasanız da maliyetiniz olmaz.
Danışman üzerinden alırsam daire daha pahalı olur mu?
11 Temmuz 2025’ten beri geliştirici, satışa sunduğu her dairenin KDV dahil fiyatını internet sitesinde yayımlar. Sözleşmedeki fiyat yayımlanandan farklıysa, sizin için en elverişli fiyattan sözleşme yapılmasını talep edebilirsiniz (19a madde, 6. fıkra). Kanun danışman için ek ücret öngörmez (hukuki durum: Eylül 2026). Nihai fiyatı geliştirici belirler.
Danışman neden kimlik belgemi istiyor?
Gayrimenkul danışmanı, Polonya’nın kara para aklamayı önleme kanunu uyarınca yükümlü kurumdur (2. madde, 1. fıkra, 18. bent). Müşteriyi tanımlamak zorundadır: ad-soyad, PESEL ve kimlik belgesi bilgileri gibi; belgeleri 5 yıl saklar (49. madde, 1. fıkra, hukuki durum: Eylül 2026). Bu bilgiler olmadan işbirliğine başlayamaz. PESEL numaranız yoksa doğum tarihiniz ve doğum ülkeniz kaydedilir (36. madde, 1. fıkra, 1. bent).
Danışmanın zorunlu sorumluluk sigortası olduğunu nasıl kontrol ederim?
Danışmandan sorumluluk poliçesinin kopyasını isteyin. Sigorta zorunludur (gayrimenkul yönetimi kanunu, 181. madde, 3. fıkra); asgari teminat 25.000 avro karşılığıdır, yani 2026’da yapılan poliçelerde en az 105.390 zł’dir (Eylül 2026 itibarıyla). Danışmanın NIP numarasını CEIDG’de de kontrol edin. 1 Ocak 2014’ten beri lisans aranmaz.
İkincil piyasada emlak ofisi alıcıdan ne alır?
Ofislerin piyasa oranlarını kaynak ve tarihle ayrı bir rehberde derliyoruz: Daire alımında danışman komisyonu: kim öder. Kanun kimin ödeyeceğini belirlemez; bunu yazılı veya elektronik biçimde yapılan aracılık sözleşmesi belirler. İkincil piyasada ücretimizin tutarını ve kimin ödeyeceğini, işbirliğine başlamadan önce aracılık sözleşmesinde belirleriz.
Varşova’da geliştiriciden bir daireye mi göz diktiniz?
Satış ofisini ziyaret etmeden önce bize yazın; birlikte gidebiliriz. Seçtiğiniz teklifin bağlantısını gönderin: +48 692 649 839, infojawno@gmail.com.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.