Sul mercato primario l’acquirente di solito non paga l’intermediario. Da noi l’aliquota per l’acquirente è 0% (aggiornato a settembre 2026). Il costruttore deve pubblicare sul proprio sito il prezzo di ogni appartamento, e la legge non prevede alcun sovrapprezzo se si presenta con un intermediario. L’intermediario Le serve per confrontare gli investimenti, per esaminare insieme a Lei il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e la bozza di contratto e per andare insieme all’ufficio vendite (biuro sprzedaży). La cosa più importante: lo contatti prima che l’ufficio vendite conosca i Suoi dati, perché altrimenti il costruttore potrebbe non riconoscere il suo intervento.
Paga qualcosa all’intermediario se compra dal costruttore?
Non richiediamo alcun compenso per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
Da noi l’aliquota per l’acquirente sul mercato primario è 0% (aggiornato a settembre 2026). Non ci paga per il confronto tra investimenti né per la visita comune all’ufficio vendite. Non ha costi nemmeno se visita più investimenti e non ne sceglie nessuno.
Nel linguaggio comune si parla di «intermediario del costruttore», ma non è un dipendente dell’ufficio vendite. Le condizioni di collaborazione tra intermediario e costruttore, comprese le regole per segnalare i clienti, le stabilisce il costruttore. Non fanno parte del Suo contratto. La legge sui costruttori non disciplina affatto il compenso dell’intermediario (stato giuridico a settembre 2026).
La domanda onesta è dunque: da che parte sta un intermediario a cui non paga alcun compenso? Verifichi se Le mostra più investimenti con i prezzi degli elenchi pubblici o se La spinge verso uno solo. La decisione e la firma restano Sue.
Con l’intermediario paga più che rivolgendosi direttamente all’ufficio vendite?
Dall’11 luglio 2025 il costruttore deve pubblicare sul proprio sito il prezzo al metro quadro e il prezzo totale di ogni appartamento offerto, IVA inclusa. Pubblica anche i prezzi di locali e diritti accessori (per esempio il posto auto), se non inclusi, e le altre prestazioni in denaro. In caso di variazione aggiorna il prezzo nel giorno della modifica, indica la data e conserva i dati precedenti (art. 19a commi 1–2, stato giuridico a settembre 2026). Gli stessi dati vengono trasmessi una volta al giorno al portale dane.gov.pl (art. 19b).
Cosa ne deriva per Lei:
- se il prezzo nel contratto è diverso da quello pubblicato, può chiedere di concludere il contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a comma 6);
- la legge non prevede un prezzo separato per il cliente che si presenta con un intermediario.
Non promettiamo un prezzo specifico, perché lo fissa il costruttore. Prima della visita faccia uno screenshot datato del prezzo dall’elenco, così avrà un termine di confronto al momento del contratto. Come trovare l’elenco di un costruttore lo spieghiamo nella guida Trasparenza dei prezzi: dove verificare il prezzo del costruttore.
Cosa sono la segnalazione del cliente e la scheda di presentazione, e cosa significano per Lei?
La segnalazione del cliente è un’informazione dell’intermediario al costruttore: si presenta con una persona precisa. Avviene secondo le regole fissate dal costruttore. La scheda di presentazione (a volte: scheda d’incontro) è un documento firmato nell’ufficio vendite che conferma che l’investimento Le è stato mostrato con la partecipazione dell’intermediario.
Ogni costruttore ha regole proprie. In alcuni investimenti occorre fissare una visita comune all’ufficio vendite e firmare lì la scheda di presentazione¹. Anche la durata di validità della segnalazione è stabilita dal costruttore.
Per Lei questo significa due cose:
- L’ordine conta. Se il costruttore La conosce già, perché c’è stato un contatto con l’ufficio vendite (visita, telefonata o dati in un modulo), potrebbe non riconoscere l’intervento dell’intermediario. Ce lo dica fin dall’inizio. Meglio saperlo prima della visita che dopo.
- La segnalazione non Le costa nulla. Non richiediamo alcun compenso per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore. Segnalandola, concordiamo la collaborazione con l’ufficio vendite e possiamo venire con Lei all’incontro.
¹ Le regole su segnalazioni e visite differiscono tra costruttori e investimenti (aggiornato a settembre 2026).
Cosa fa l’intermediario dalla parte dell’acquirente: confronto, prospetto, ufficio vendite, contratti
Confronto tra investimenti. L’appartamento scelto viene messo a confronto con simili in altri investimenti: prezzo dall’elenco pubblico con data, metratura, prezzi del posto auto e della cantina. Vede se l’offerta è buona o solo ben fotografata. Le offerte attuali sono nel catalogo nuovi appartamenti dei costruttori a Varsavia.
Prospetto informativo (prospekt informacyjny). Il costruttore deve consegnarlo prima del contratto con il costruttore (umowa deweloperska) o del contratto di prenotazione che lo precede (umowa rezerwacyjna), gratuitamente e su supporto durevole (art. 21 commi 1–2, stato giuridico a settembre 2026). Lo esaminiamo insieme a Lei prima della prenotazione e indichiamo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. L’elenco dei punti da verificare: Prospetto informativo del costruttore: cosa controllare.
Visita all’ufficio vendite. Se vuole, andiamo insieme. Chiediamo ciò che non c’è nell’elenco né nel prospetto e completiamo le formalità della segnalazione.
Contratti. Il contratto di prenotazione si conclude per iscritto a pena di nullità. La caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo indicato nel prospetto ed è imputata al prezzo (art. 30 comma 1, art. 32 commi 2–3, stato giuridico a settembre 2026). Se chiede un mutuo, la durata della prenotazione dovrebbe tener conto del tempo necessario alla decisione della banca (art. 31). Dettagli: contratto di prenotazione dal costruttore. Non siamo uno studio legale, quindi conviene far leggere il contratto con il costruttore a un avvocato.
Come si svolge l’intera collaborazione passo per passo lo descriviamo nella pagina assistenza nell’acquisto della casa.
La Sua situazione di acquirente dall’estero
La assistiamo in italiano e in altre sei lingue. Per la collaborazione vale ciò che vale per i polacchi: l’intermediario deve identificarla, con nome e cognome, dati del documento e PESEL. Se non ha il PESEL, vengono registrati al suo posto data e paese di nascita (art. 36 comma 1 punto 1 della legge antiriciclaggio, stato giuridico a settembre 2026). Tenga pronto il documento d’identità.
Anche per Lei il riferimento resta il prezzo dell’elenco pubblico del costruttore, e anche per Lei vale: faccia lo screenshot datato prima di contattarci. Se risiede in Polonia, il contratto si conclude in polacco secondo la legge sulla lingua polacca (art. 7 commi 1 e 3, stato giuridico a settembre 2026); per questo esaminiamo con Lei prospetto e bozza di contratto e, prima della firma, parliamo di cosa chiedere.
Quando l’intermediario non Le serve?
- Sta già parlando con l’ufficio vendite dell’investimento scelto. In tal caso il costruttore potrebbe non riconoscere l’intervento dell’intermediario. Ce lo dica subito, prima che concordiamo qualsiasi cosa.
- Conosce un solo investimento e ha tempo. Confronta da sé gli elenchi dei prezzi, legge il prospetto con cognizione e il contratto lo controlla il Suo avvocato.
Negli altri casi l’intermediario può farLe risparmiare tempo e aiutarLa a non trascurare le differenze tra le offerte.
Come verificare l’intermediario: CEIDG, NIP, RC obbligatoria
Dal 1° gennaio 2014 la licenza dell’intermediario non è richiesta e i registri statali degli intermediari sono stati chiusi in quella data. La licenza non è quindi un criterio. Verifichi tre cose:
- Iscrizione al CEIDG (o al KRS, se è una società). L’intermediario è un imprenditore (art. 179a u.g.n.). Inserisca il suo NIP nel motore di ricerca del CEIDG: i dati sono pubblici. L’intermediazione immobiliare ha nella classificazione PKD 2025 il codice 68.31.Z (il PKD 2025 vige dal 1° gennaio 2025).
- Assenza di condanne. Dal 31 ottobre 2021 non può essere intermediario chi ha riportato una condanna definitiva per un reato doloso, tra l’altro contro il patrimonio, l’affidabilità dei documenti o la circolazione economica (art. 180a u.g.n.).
- RC obbligatoria. L’intermediario deve avere un’assicurazione di responsabilità civile (art. 181 comma 3 u.g.n.). Il massimale minimo è l’equivalente di 25.000 euro per un evento e per tutti gli eventi nel periodo assicurativo. Per le polizze stipulate nel 2026 sono almeno 105.390 PLN (primo cambio medio NBP del 2026: 4,2156 PLN del 2 gennaio 2026; aggiornato a settembre 2026). La copia della polizza valida alla data del contratto di intermediazione è allegata a tale contratto (art. 181 comma 3a u.g.n.).
I nostri dati da verificare: Jawno è gestito da Vladyslav Moroz come ditta individuale, NIP 5214128421, Varsavia. Abbiamo l’assicurazione RC obbligatoria dell’intermediario (aggiornato a settembre 2026).
Quanto costa un intermediario sul mercato secondario e perché è un’altra situazione?
Sul mercato secondario vende di solito un privato, non un costruttore. Chi paga l’intermediario e quanto lo stabilisce il contratto di intermediazione; la legge non lo decide. Il contratto richiede la forma scritta o elettronica a pena di nullità (art. 180 comma 3 u.g.n.). Forma elettronica significa firma elettronica qualificata. La scansione del contratto firmato inviata via e-mail è forma documentale, non forma scritta.
Cosa prendono le agenzie sul mercato secondario, con fonte e data, lo raccogliamo nella guida Provvigione dell’intermediario: chi paga. L’entità del nostro compenso sul mercato secondario, chi lo paga e le altre condizioni li definiamo nel contratto di intermediazione prima di iniziare la collaborazione.
Sono in corso i lavori su un progetto governativo di modifica della legge (UD424, aggiornato a settembre 2026). Secondo il progetto, il compenso spetterebbe soltanto a una delle parti dell’operazione. Oggi il progetto non è in vigore.
FAQ
Quanto paga l’acquirente all’intermediario comprando un appartamento dal costruttore?
Da noi l’aliquota per l’acquirente sul mercato primario è 0% (aggiornato a settembre 2026). Non richiediamo alcun compenso per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore. Non ha costi nemmeno se visita più investimenti e non ne acquista nessuno.
L’appartamento costa di più se compro tramite un intermediario?
Dall’11 luglio 2025 il costruttore pubblica sul proprio sito il prezzo di ogni appartamento offerto, IVA inclusa. Se il prezzo nel contratto differisce da quello pubblicato, può chiedere il contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a comma 6). La legge non prevede alcun sovrapprezzo per l’intermediario (stato giuridico a settembre 2026). Il prezzo finale lo fissa il costruttore.
Perché l’intermediario chiede un documento d’identità?
L’intermediario immobiliare è un soggetto obbligato ai sensi della legge polacca antiriciclaggio (art. 2 comma 1 punto 18). Deve identificare il cliente, tra l’altro con nome e cognome, PESEL e dati del documento, e conserva la documentazione per 5 anni (art. 49 comma 1, stato giuridico a settembre 2026). Senza questi dati non può avviare la collaborazione. Se non ha il PESEL, vengono registrati data e paese di nascita (art. 36 comma 1 punto 1).
Come verifico che l’intermediario abbia l’assicurazione RC obbligatoria?
Chieda copia della polizza RC dell’intermediario. L’assicurazione è obbligatoria (art. 181 comma 3 u.g.n.) e il massimale minimo è l’equivalente di 25.000 euro, cioè per le polizze stipulate nel 2026 almeno 105.390 PLN (aggiornato a settembre 2026). Verifichi anche il NIP dell’intermediario nel registro CEIDG. Dal 1° gennaio 2014 la licenza non è richiesta.
Quanto prende un’agenzia dall’acquirente sul mercato secondario?
Le aliquote di mercato delle agenzie, con fonte e data, sono raccolte in una guida a parte: Provvigione dell’intermediario: chi paga. La legge non stabilisce chi paga: decide il contratto di intermediazione in forma scritta o elettronica. L’entità del nostro compenso sul mercato secondario e chi lo paga li definiamo nel contratto di intermediazione prima di iniziare la collaborazione.
Ha messo gli occhi su un appartamento di un costruttore?
Ci scriva prima della visita all’ufficio vendite: possiamo andarci insieme. Invii il link all’offerta scelta: +48 692 649 839, infojawno@gmail.com.
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.