Ha individuato un appartamento di seconda mano a Varsavia e l’agenzia immobiliare Le dice, prima o dopo la visita, che prende la provvigione anche dall’acquirente. Non deve per forza essere così. La legge sulla gestione degli immobili non stabilisce chi paga l’intermediario né quanto. All’art. 180 comma 3 richiede soltanto che il contratto di mediazione definisca l’ambito delle attività e sia concluso in forma scritta o elettronica (stato giuridico a ottobre 2026). L’obbligo di pagare la provvigione nasce quindi solo dal Suo contratto di mediazione. Il suo testo decide importo, scadenza e che cosa Lei paga. L’agenzia può oggi ricevere un compenso da entrambe le parti dell’operazione. Il progetto governativo UD424 dovrebbe cambiarlo, ma non è ancora in vigore.
Base giuridica: legge sulla gestione degli immobili (ustawa o gospodarce nieruchomościami, u.g.n.), testo unico Dz.U. 2026 poz. 399, e codice civile (kodeks cywilny, k.c.), testo unico Dz.U. 2026 poz. 795. Norme, importi e dati di mercato sono riportati a ottobre 2026.
Chi paga la provvigione: Lei, il venditore o entrambi?
La mediazione immobiliare consiste in attività a pagamento volte alla conclusione, da parte di altre persone, di contratti, tra cui l’acquisto di un appartamento o del diritto di proprietà cooperativa su un locale (art. 179b u.g.n.). La legge stabilisce dunque che l’intermediario lavora a pagamento, ma non indica quale parte paghi. Non fissa neppure un’aliquota né un limite massimo.
Nella pratica incontrerà tre schemi:
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Schema | Chi firma il contratto di mediazione | Che cosa significa per Lei |
|---|---|---|
| Paga il venditore | solo il venditore | Non è cliente dell’agenzia e non le paga alcun compenso |
| Paga l’acquirente | Lei | Paga secondo il Suo contratto |
| Pagano entrambi | venditore e Lei, due contratti separati | Paga Lei, e l’agenzia riceve denaro anche dall’altra parte |
Il contratto di mediazione richiede la forma scritta o elettronica a pena di nullità (art. 180 comma 3 u.g.n.). La forma elettronica significa firma elettronica qualificata (art. 78¹ § 1 k.c.). La scansione di un contratto firmato, inviata per e-mail, dà solo la forma documentale (art. 77² k.c.). Un consenso a voce, un SMS o un „OK“ in una e-mail non sono quindi un valido contratto di mediazione.
Sul fatto di chi dovrebbe pagare, le opinioni sono divise. Nel sondaggio OnGeo (17.12.2025) il 51 % dei rispondenti riteneva che la provvigione debba pagarla solo il venditore, e il 38 % che la paghino entrambe le parti. Sono opinioni su come dovrebbe essere, non una descrizione della prassi di mercato.
Quanto prende un’agenzia immobiliare dall’acquirente a Varsavia
Le norme non fissano un’aliquota. I dati sulle provvigioni li pubblicano portali di settore, quindi li legga insieme a data e metodo:
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Fonte | Data | Che cosa riporta |
|---|---|---|
| OnGeo | 17.12.2025 | provvigione di solito il 2–5 % del prezzo, a Varsavia il 3–5 % |
| SonarHome (sondaggio tra i venditori) | 8.01.2026 | il 45 % dei venditori ha pagato l’1–2 % del valore, il 31 % il 3–4 %; per un tipico appartamento di 60 m² a Varsavia sono circa 18.000 PLN |
Entrambi i numeri sono forbici di mercato, non un listino. I dati SonarHome riguardano provvigioni pagate dai venditori, non dagli acquirenti. L’aliquota dipende dal contratto ed è negoziabile.
Quanto sono in złoty? Esempio per un appartamento da 800.000 PLN (calcolo nostro, IVA 23 %, stato a ottobre 2026):
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Aliquota nel contratto | Netto | Lordo (con IVA 23 %) |
|---|---|---|
| 1 % | 8.000 PLN | 9.840 PLN |
| 3 % | 24.000 PLN | 29.520 PLN |
| 5 % | 40.000 PLN | 49.200 PLN |
A titolo di confronto, allo stesso prezzo l’imposta sugli atti civilistici (PCC) è il 2 % del valore di mercato, cioè 16.000 PLN, e la riscuote il notaio (art. 7 comma 1 punto 1 lett. a, art. 10 comma 2 della legge sulla PCC, testo unico Dz.U. 2026 poz. 191). Chi acquista la prima casa può essere esente dalla PCC (art. 9 punto 17). La tariffa notarile massima per un contratto di compravendita di un appartamento da 800.000 PLN è di 1.985 PLN al netto, più IVA (§ 3 punto 5 e § 6 punto 19 del regolamento sulle tariffe notarili massime, testo unico Dz.U. 2024 poz. 1566). La provvigione dell’intermediario può quindi essere la voce di costo più alta dell’operazione dopo il prezzo dell’appartamento. La calcoli prima di firmare il contratto.
Netto o lordo: l’IVA nella provvigione
I servizi di mediazione sono soggetti all’IVA con aliquota del 23 %. L’intermediario può però usufruire dell’esenzione soggettiva se il valore delle sue vendite non supera 240.000 PLN l’anno (art. 113 comma 1 della legge sull’IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263; la soglia vale dal 1.01.2026 in base a Dz.U. 2025 poz. 896). La mediazione immobiliare non figura tra i servizi esclusi dall’esenzione (art. 113 comma 13).
Per questo un’agenzia Le indicherà l’aliquota con IVA e un’altra senza. L’autorità a tutela dei consumatori UOKiK ricordava già nel 2018 che l’importo della provvigione dovrebbe essere definito con chiarezza e comprendere l’IVA. Se conclude il contratto a distanza o fuori dai locali commerciali, per esempio durante la visita dell’appartamento, l’intermediario deve comunicarLe, al più tardi nel momento in cui esprime la volontà di concludere il contratto, il prezzo totale del servizio comprese le imposte (art. 12 comma 1 punto 5 della legge sui diritti dei consumatori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1244).
Consiglio pratico: chieda che nel contratto figuri un importo lordo in złoty, oppure un’aliquota percentuale con la dicitura „più IVA 23 %“ e un esempio di calcolo. Con il 3 % su 800.000 PLN la differenza tra „3 %“ e „3 % + IVA“ è di 5.520 PLN.
Per che cosa paga in realtà
La legge richiede che il contratto di mediazione definisca l’ambito delle attività dell’intermediario (art. 180 comma 3 u.g.n.). Se l’ambito è descritto in modo generico, per esempio „mediazione nell’acquisto di un immobile“, è difficile valutare poi se il servizio sia stato eseguito. Prima di firmare chieda se l’intermediario:
- cerca le offerte secondo i Suoi criteri o mostra solo gli appartamenti che ha già in portafoglio;
- organizza le visite e i colloqui con il venditore;
- verifica la situazione giuridica dell’appartamento. L’intermediario ha il diritto di consultare i registri fondiari, il catasto, i registri, l’anagrafe e gli attestati di prestazione energetica (art. 181a u.g.n.);
- prepara i documenti per il preliminare e per l’atto notarile;
- è presente alla firma dei contratti.
Inserisca queste attività nel contratto. Che cosa verificare nell’appartamento e nel suo registro fondiario (księga wieczysta) lo descriviamo nel testo su cosa controllare in un appartamento di seconda mano prima del preliminare.
Quando paga e che cosa succede se l’operazione non si conclude
La legge sulla gestione degli immobili non stabilisce in quale momento il compenso diventi dovuto. Lo stabilisce il contratto. Prima di firmare verifichi:
- Momento del pagamento. Il compenso è dovuto solo dopo l’atto notarile di compravendita o già dopo il contratto preliminare (umowa przedwstępna)? Se prima, stabilisca che cosa accade alla provvigione se il contratto di compravendita non viene concluso.
- Esclusiva. Secondo l’UOKiK il contratto in esclusiva riguarda solo il servizio di mediazione. L’UOKiK ha ritenuto illecito pretendere la provvigione per una controparte trovata dal cliente da solo (decisione RBG-36/2014 del 19.11.2014 sulle clausole „indipendentemente dal modo in cui è stato stabilito il contatto“).
- Provvigione dopo la fine del contratto. La clausola che prevede la provvigione „indipendentemente da come sia stata trovata la controparte“ e dopo la fine del contratto, senza limiti, è stata iscritta nel registro delle clausole abusive (n. 2512 del 19.09.2011, rif. XVII AmC 1786/09). Se il contratto prevede una provvigione dopo la sua fine, è più sicuro che indichi un termine preciso e riguardi solo gli appartamenti che l’intermediario Le ha mostrato.
- Ritardo nel pagamento. La penale può garantire solo un’obbligazione non pecuniaria (art. 483 § 1 k.c.), mentre il pagamento del compenso è un’obbligazione pecuniaria. In caso di ritardo spettano gli interessi, non la penale.
Se firma il contratto durante la visita nell’appartamento e non nell’ufficio dell’intermediario, lo conclude fuori dai locali commerciali. Può recedere entro 14 giorni (art. 2 punto 2 lett. a e art. 27 comma 1 della legge sui diritti dei consumatori). Il diritto non spetta se l’intermediario ha eseguito il servizio per intero con il Suo espresso e previo consenso, avendoLa informata prima della perdita del diritto di recesso (art. 38 comma 1 punto 1). I dettagli sono nel testo su cosa controllare nel contratto di mediazione prima di firmare.
Dove vedere l’aliquota prima di firmare
Il regolamento del Ministro dello Sviluppo e della Tecnologia del 19.12.2022 sull’indicazione dei prezzi di beni e servizi (Dz.U. 2022 poz. 2776) richiede che il listino dei servizi sia disponibile nel luogo in cui sono prestati, in un posto accessibile e ben visibile (§ 11 comma 1). Se il servizio è prestato solo presso il consumatore, il listino va consegnato per iscritto o in forma elettronica prima dell’esecuzione (§ 11 comma 2). Si possono indicare aliquote percentuali se comprendono tutte le componenti del prezzo (§ 10 comma 2).
Il regolamento non impone di pubblicare l’aliquota sul sito internet. Se non la vede nell’annuncio, chieda il listino per iscritto prima della visita. Così potrà confrontare il costo prima di firmare qualsiasi cosa.
Che cosa cambierà con il progetto UD424, se entrerà in vigore
Il Ministro delle Finanze e dell’Economia ha preparato un progetto di modifica della legge sulla gestione degli immobili (UD424, progetto del 2.09.2026). Le proposte principali:
- „Il compenso spetta esclusivamente da una delle parti della stessa operazione“ (art. 180 comma 3 proposto);
- l’annuncio di un immobile può essere pubblicato solo dopo la conclusione del contratto di mediazione (comma 3d proposto);
- sanzioni pecuniarie da due a cinque volte la retribuzione mensile media (art. 198d proposto);
- vacatio legis di 6 mesi.
Al 7.10.2026 il progetto presso il Centro governativo per la legislazione ha lo stato „aperto“. Le fasi di concertazione, consultazione pubblica e parere hanno come data dell’ultima modifica il 4.09.2026 e il progetto non è arrivato in Sejm. Oggi non è in vigore. Secondo il progetto, ai contratti di mediazione conclusi prima dell’entrata in vigore delle modifiche e ancora vigenti si applicano le norme precedenti (art. 2 del progetto), ma il contenuto del progetto può ancora cambiare.
Come parlare della provvigione prima di firmare
La provvigione è una questione contrattuale, quindi se ne può discutere. Nel sondaggio OnGeo (17.12.2025) il 64 % delle persone che hanno cercato di ridurre la provvigione ha ottenuto un’aliquota più bassa. È il risultato di un sondaggio di un portale, non una garanzia.
Faccia all’agenzia sei domande e chieda le risposte per iscritto:
- L’agenzia ha un contratto di mediazione con il venditore di questo appartamento e il venditore paga anch’esso un compenso?
- A quanto ammonta il mio compenso, in złoty, al netto e al lordo?
- Per quali attività concrete pago?
- Quando il compenso diventa dovuto e che cosa succede se non si arriva all’atto notarile?
- Il contratto è in esclusiva, per quanto tempo e come lo si disdice?
- Riceverò una copia della polizza di responsabilità civile dell’intermediario come allegato al contratto (art. 181 comma 3a u.g.n.)?
Se acquista dall’estero
Se acquista a distanza o non legge documenti in polacco, tre punti meritano particolare attenzione.
- Forma del contratto di mediazione. Il contratto di mediazione è valido solo in forma scritta o con firma elettronica qualificata. Non bastano la scansione inviata per e-mail né un messaggio in una chat (art. 180 comma 3 u.g.n., art. 78¹ § 1 e art. 77² k.c.). Non firmi ciò che non comprende e chieda all’agenzia il listino per iscritto.
- Notaio e lingua. Gli atti notarili si compiono in lingua polacca. Su richiesta di una parte il notaio può compiere l’atto anche in una lingua straniera, di persona o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614, stato a ottobre 2026). Se un partecipante non conosce il polacco e non è allegata una traduzione, il notaio traduce l’atto di persona o tramite un traduttore (art. 87 § 1 punto 1).
- Importi in złoty. Tutti gli importi di questo testo sono in PLN. Converta provvigione, PCC e tariffa notarile nella Sua valuta prima di impegnarsi.
Questa sezione non sostituisce una consulenza sul Suo caso specifico.
Come lavoriamo noi
Se acquista sul mercato primario, l’acquirente non ci paga alcun compenso (0 %). Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. I dettagli sono nella guida su quanto costa un intermediario nell’acquisto dal costruttore.
Sul mercato secondario il compenso e chi lo paga li stabiliamo nel contratto di mediazione prima di iniziare la collaborazione. L’intermediario è Vladyslav Moroz (impresa individuale) con l’assicurazione di responsabilità civile obbligatoria. Parliamo in 7 lingue. L’ambito del nostro aiuto lo descriviamo alla pagina come La aiutiamo nell’acquisto di un appartamento, le offerte le trova tra gli appartamenti del mercato secondario a Varsavia.
Domande frequenti (FAQ)
In Polonia la provvigione la paga sempre l’acquirente?
No. La legge sulla gestione degli immobili (ustawa o gospodarce nieruchomościami) non stabilisce chi paga l’intermediario né quanto (art. 180 comma 3, stato giuridico a ottobre 2026). Decide il contratto di mediazione. Se l’agenzia lavora sulla base di un contratto con il venditore e Lei non firma alcun contratto di mediazione, non è suo cliente. Il contratto richiede la forma scritta o elettronica a pena di nullità.
Quanto chiede un’agenzia immobiliare all’acquirente a Varsavia?
Le norme non fissano né un’aliquota né un tetto. Secondo OnGeo (17.12.2025) la provvigione è di solito il 2–5 % del prezzo, a Varsavia il 3–5 %. Nel sondaggio SonarHome tra i venditori (8.01.2026) il 45 % di loro ha pagato l’1–2 % e il 31 % il 3–4 % del prezzo. Sono aliquote pagate dai venditori e dati di portali, non statistiche ufficiali. Per un appartamento da 800.000 PLN ogni 1 % sono 8.000 PLN al netto.
La provvigione dell’intermediario è con IVA?
Dipende dall’intermediario. La mediazione immobiliare è soggetta all’aliquota IVA del 23 %. L’intermediario può però usufruire dell’esenzione soggettiva se le sue vendite non superano 240.000 PLN l’anno (art. 113 comma 1 della legge sull’IVA, soglia dal 1.01.2026). Nel contratto verifichi quindi se l’importo è netto o lordo. Con il 3 % su 800.000 PLN la differenza è di 5.520 PLN.
Quando si paga la provvigione all’intermediario?
La scadenza la stabilisce il contratto di mediazione. La legge sulla gestione degli immobili non la fissa (stato giuridico a ottobre 2026). Prima di firmare verifichi se il compenso è dovuto solo dopo l’atto notarile di compravendita o già dopo il preliminare, e che cosa accade se l’operazione non si conclude. In caso di ritardo spettano gli interessi, non una penale (art. 483 § 1 del codice civile).
L’intermediario può prendere la provvigione sia dall’acquirente sia dal venditore?
Le norme in vigore non lo vietano. Il progetto governativo UD424 (progetto del 2.09.2026) prevede che il compenso spetti solo da una delle parti della stessa operazione. Al 7.10.2026 il progetto ha lo stato „aperto“ e non è arrivato in Sejm, quindi per ora non vale. Chieda all’agenzia in modo diretto se riceve un compenso anche dal venditore.
L’agenzia Le ha dato da firmare un contratto con la provvigione a carico dell’acquirente? Ci scriva prima di firmare. Ci invii il link all’annuncio e Le diremo come possiamo aiutarLa con questo appartamento e a quali condizioni.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale né fiscale. Stato giuridico a ottobre 2026.