Вы присмотрели квартиру на вторичном рынке, а агентство до показа или после него сообщает, что с покупателя тоже берёт комиссию. Так бывает не всегда. Закон об управлении недвижимостью (ustawa o gospodarce nieruchomościami) не решает, кто платит посреднику и сколько. В art. 180 ust. 3 он лишь требует, чтобы договор посредничества определял круг действий посредника и был заключён письменно или в электронной форме (правовое состояние на октябрь 2026 г.). Обязанность заплатить комиссию возникает поэтому только из вашего собственного договора посредничества. Его текст определяет сумму, срок и то, за что вы платите. Сегодня агентство может взять вознаграждение с обеих сторон сделки. Правительственный проект UD424 должен это изменить, но пока он не действует.
Правовая основа: закон об управлении недвижимостью, единый текст Dz.U. 2026 poz. 399 (u.g.n.), и Гражданский кодекс, единый текст Dz.U. 2026 poz. 795 (k.c.). Нормы, суммы и рыночные данные приводим по состоянию на октябрь 2026 г.
Кто платит комиссию: вы, продавец или обе стороны
Посредничество в сделках с недвижимостью — это возмездные действия, направленные на заключение другими лицами договоров, среди прочего купли-продажи квартиры или кооперативного собственного права на помещение (art. 179b u.g.n.). Закон, таким образом, прямо говорит, что посредник работает за вознаграждение, но не указывает, какая сторона его платит. Ставку и её верхний предел он тоже не устанавливает.
На практике встречаются три схемы:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Схема | Кто подписывает договор посредничества | Что это значит для вас |
|---|---|---|
| Платит продавец | только продавец | вы не клиент агентства и вознаграждение ему не платите |
| Платит покупатель | вы | вы платите по своему договору |
| Платят обе стороны | продавец и вы, два отдельных договора | платите вы, а агентство получает деньги ещё и от другой стороны |
Договор посредничества требует письменной или электронной формы под страхом недействительности (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Электронная форма означает квалифицированную электронную подпись (art. 78¹ § 1 k.c.). Скан подписанного договора, отправленный по почте, даёт только документальную форму (art. 77² k.c.). Устная договорённость, SMS или «ОК» в письме поэтому не являются действительным договором посредничества.
Мнения о том, кто должен платить, разделились. В опросе OnGeo (17.12.2025) 51% респондентов считали, что комиссию должен платить только продавец, а 38% — что обе стороны. Это мнения опрошенных о том, как должно быть, а не описание рыночной практики.
Сколько берёт агентство с покупателя в Варшаве
Закон ставку не устанавливает. Данные о комиссиях публикуют отраслевые порталы, поэтому читайте их вместе с датой и методом:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Источник | Дата | Что приводит |
|---|---|---|
| OnGeo | 17.12.2025 | комиссия обычно 2–5% цены, в Варшаве 3–5% |
| SonarHome (опрос среди продавцов) | 8.01.2026 | 45% продавцов платили 1–2% стоимости, 31% — 3–4%; для типичной квартиры 60 м² в Варшаве это около 18 000 zł |
Обе цифры — рыночные диапазоны, а не прайс-лист. Данные SonarHome относятся к комиссиям, которые платили продавцы, а не покупатели. Ставка зависит от договора и обсуждается.
Сколько это в злотых? Пример для квартиры за 800 000 zł (собственный расчёт, НДС 23%, на октябрь 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Ставка в договоре | Нетто | Брутто (с НДС 23%) |
|---|---|---|
| 1% | 8 000 zł | 9 840 zł |
| 3% | 24 000 zł | 29 520 zł |
| 5% | 40 000 zł | 49 200 zł |
Для сравнения, при той же цене налог на гражданско-правовые сделки (PCC) составляет 2% рыночной стоимости, то есть 16 000 zł, и его взимает нотариус (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 закона о PCC, единый текст Dz.U. 2026 poz. 191). Покупатель первой квартиры может быть освобождён от PCC (art. 9 pkt 17). Максимальная нотариальная такса за договор купли-продажи квартиры за 800 000 zł составляет 1 985 zł нетто плюс НДС (§ 3 pkt 5 и § 6 pkt 19 постановления о максимальных ставках нотариальной таксы, единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566). Комиссия агента может оказаться самой крупной статьёй расходов после цены самой квартиры. Посчитайте её до подписания договора.
Нетто или брутто: НДС в комиссии
Услуги посредничества облагаются НДС по ставке 23%. Однако агент может пользоваться освобождением, если стоимость его продаж не превышает 240 000 zł в год (art. 113 ust. 1 закона о НДС, единый текст Dz.U. 2026 poz. 1263; лимит действует с 1.01.2026 на основании Dz.U. 2025 poz. 896). Посредничества в сделках с недвижимостью нет среди услуг, исключённых из освобождения (art. 113 ust. 13).
Поэтому одно агентство назовёт ставку с НДС, а другое без него. Ведомство UOKiK ещё в 2018 г. напоминало, что размер комиссии должен быть чётко определён и включать НДС. Если договор заключается дистанционно или вне помещения предприятия, например во время показа квартиры, посредник обязан не позднее момента, когда вы выражаете волю заключить договор, назвать общую цену услуги с налогами (art. 12 ust. 1 pkt 5 закона о правах потребителей, единый текст Dz.U. 2026 poz. 1244).
Практический совет: попросите вписать в договор сумму брутто в злотых или процентную ставку с пометкой «плюс 23% НДС» и примером расчёта. При 3% от 800 000 zł формулировки «3%» и «3% + НДС» отличаются на 5 520 zł.
За что вы на самом деле платите
Закон требует, чтобы договор посредничества определял круг действий посредника (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Если он описан общо, например «посредничество в приобретении недвижимости», потом трудно оценить, выполнена ли услуга. Перед подписанием уточните, делает ли посредник следующее:
- подбирает предложения по вашим критериям или показывает только квартиры из собственной базы;
- организует показы и переговоры с продавцом;
- проверяет правовой статус квартиры. Посредник вправе знакомиться с земельно-ипотечными книгами (księga wieczysta), кадастром, реестрами, учётом населения и энергетическими сертификатами (art. 181a u.g.n.);
- готовит документы к предварительному договору и нотариальному акту;
- присутствует при подписании договоров.
Впишите эти действия в договор. Что проверить в самой квартире и её земельно-ипотечной книге, мы разбираем в материале о том, что проверить во вторичной квартире перед предварительным договором.
Когда платите и что, если сделка не состоится
Закон об управлении недвижимостью не определяет, когда вознаграждение становится причитающимся. Это устанавливает договор. Перед подписанием проверьте:
- Момент оплаты. Вознаграждение причитается только после нотариального акта купли-продажи или уже после предварительного договора? Если раньше, выясните, что будет с комиссией, если договор купли-продажи не заключат.
- Эксклюзивность. По позиции UOKiK договор на эксклюзивной основе касается только услуги посредничества. Требование комиссии за контрагента, которого клиент нашёл сам, UOKiK признал неправомерным (решение RBG-36/2014 от 19.11.2014 о положениях «независимо от способа установления контакта»).
- Комиссия после окончания договора. Положение о комиссии «независимо от способа поиска контрагента» и после окончания договора, без ограничений, внесено в реестр недозволенных условий (nr 2512 от 19.09.2011, sygn. XVII AmC 1786/09). Если договор предусматривает комиссию после его окончания, безопаснее, когда указан конкретный срок и речь идёт только о квартирах, которые показал вам посредник.
- Просрочка платежа. Договорная неустойка может обеспечивать только неденежное обязательство (art. 483 § 1 k.c.), а оплата вознаграждения — денежное обязательство. За просрочку причитаются проценты, не неустойка.
Если договор вы подписываете во время показа в квартире, а не в офисе посредника, он заключён вне помещения предприятия. От него можно отказаться в течение 14 дней (art. 2 pkt 2 lit. a и art. 27 ust. 1 закона о правах потребителей). Это право не действует, если посредник полностью выполнил услугу с вашего прямого и предварительного согласия, предупредив заранее об утрате права на отказ (art. 38 ust. 1 pkt 1). Подробности — в материале о том, что проверить в договоре посредничества перед подписью.
Где увидеть ставку до подписания
Постановление Министра развития и технологий от 19.12.2022 г. об указании цен товаров и услуг (Dz.U. 2022 poz. 2776) требует, чтобы прейскурант услуг был доступен в месте их оказания, в доступном и хорошо заметном месте (§ 11 ust. 1). Если услуга оказывается только у потребителя, прейскурант нужно передать письменно или в электронной форме до её выполнения (§ 11 ust. 2). Можно указывать процентные ставки, если они охватывают все составляющие цены (§ 10 ust. 2).
Постановление не обязывает публиковать ставку на сайте. Если в объявлении ставки нет, попросите прейскурант в письменном виде до показа. Тогда вы сравните стоимость, не подписав ничего.
Если вы иностранец
Если вы читаете по-польски с трудом, особенно важны четыре нормы из описанных выше:
- без письменной или электронной формы договор недействителен (art. 180 ust. 3 u.g.n.), поэтому устное «согласие» вас ни к чему не обязывает;
- общую цену услуги с налогами агент должен назвать не позднее момента, когда вы выражаете волю заключить договор вне офиса или дистанционно (art. 12 ust. 1 pkt 5 закона о правах потребителей);
- прейскурант можно потребовать в письменном виде до показа (§ 11 ust. 2 постановления);
- договор, подписанный во время показа вне офиса, можно расторгнуть в течение 14 дней, если услуга ещё не выполнена полностью с вашего согласия (art. 27 ust. 1 и art. 38 ust. 1 pkt 1).
Поэтому не подписывайте текст «на месте»: попросите проект договора заранее и задайте вопросы из списка ниже письменно, а ответы сохраните.
Как говорить о комиссии до подписания
Комиссия — предмет договора, так что о ней можно договариваться. В опросе OnGeo (17.12.2025) 64% тех, кто пытался снизить комиссию, получили более низкую ставку. Это результат опроса портала, а не гарантия.
Задайте агентству шесть вопросов и попросите письменные ответы:
- Есть ли у агентства договор посредничества с продавцом этой квартиры, платит ли продавец вознаграждение тоже?
- Каков размер моего вознаграждения в злотых, нетто и брутто?
- За какие конкретные действия я плачу?
- Когда вознаграждение становится причитающимся и что, если нотариального акта не будет?
- Договор эксклюзивный, на какой срок и как его расторгнуть?
- Получу ли я копию полиса OC посредника как приложение к договору (art. 181 ust. 3a u.g.n.)?
Как это устроено у нас
При покупке на первичном рынке покупатель не платит нам вознаграждения (0%). Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Подробности — в руководстве о том, сколько стоит посредник при покупке у застройщика.
На вторичном рынке вознаграждение и то, кто его платит, мы определяем в договоре посредничества до начала работы. Посредник — Vladyslav Moroz (индивидуальная предпринимательская деятельность) с обязательным страхованием OC. Мы работаем на 7 языках. Объём помощи описан на странице в чём заключается наша помощь при покупке квартиры, а предложения — в разделе квартиры вторичного рынка в Варшаве.
Что изменит проект UD424, если вступит в силу
Министр финансов и экономики подготовил проект изменения закона об управлении недвижимостью (UD424, проект от 2.09.2026). Главные предложения:
- «вознаграждение причитается только от одной из сторон одной и той же сделки» (проектируемый art. 180 ust. 3);
- объявление о недвижимости можно опубликовать только после заключения договора посредничества (проектируемый ust. 3d);
- денежные штрафы от двух- до пятикратного размера среднемесячной заработной платы (проектируемый art. 198d);
- vacatio legis 6 месяцев.
На 7.10.2026 проект в Правительственном центре законодательства имеет статус «открытый». Этапы согласований, публичных консультаций и отзывов отмечены датой последнего изменения 4.09.2026, а в Сейм проект не поступал. Сегодня он не действует. Согласно проекту, к договорам посредничества, заключённым до вступления изменений в силу и всё ещё действующим, применяются прежние нормы (art. 2 проекта), но текст проекта ещё может измениться.
FAQ
Всегда ли покупатель платит комиссию агентству недвижимости в Польше?
Нет. Закон об управлении недвижимостью не определяет, кто платит посреднику и сколько (art. 180 ust. 3, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Решает договор посредничества. Если агентство работает по договору с продавцом, а вы никакого договора посредничества не подписываете, вы не его клиент. Договор требует письменной или электронной формы под страхом недействительности.
Сколько берёт агентство недвижимости с покупателя в Варшаве?
Закон не устанавливает ни ставку, ни предел. По данным OnGeo (17.12.2025), комиссия обычно составляет 2–5% цены, в Варшаве 3–5%. В опросе SonarHome среди продавцов (8.01.2026) 45% платили 1–2%, а 31% — 3–4% цены. Это ставки, которые платили продавцы, и это данные порталов, а не официальная статистика. При цене квартиры 800 000 zł каждый 1% — это 8 000 zł нетто.
Включён ли НДС в комиссию агента?
Это зависит от агента. Посредничество в сделках с недвижимостью облагается НДС по ставке 23%. Но агент может пользоваться освобождением, если его продажи не превышают 240 000 zł в год (art. 113 ust. 1 закона о НДС, лимит с 1.01.2026). Поэтому в договоре проверьте, указана сумма нетто или брутто. При 3% от 800 000 zł разница составляет 5 520 zł.
Когда платят комиссию агенту?
Срок оплаты определяет договор посредничества. Закон об управлении недвижимостью его не устанавливает (правовое состояние на октябрь 2026 г.). Перед подписанием выясните, наступает ли обязанность платить только после нотариального акта купли-продажи или уже после предварительного договора, и что будет, если сделка не состоится. За просрочку платежа причитаются проценты, а не договорная неустойка (art. 483 § 1 k.c.).
Может ли агент взять комиссию и с покупателя, и с продавца?
Действующие нормы этого не запрещают. Правительственный проект изменения закона UD424 (проект от 2.09.2026) предусматривает, что вознаграждение причитается только от одной из сторон одной сделки. На 7.10.2026 проект имеет статус «открытый» и в Сейм не поступал, поэтому пока не действует. Спросите агентство прямо, берёт ли оно вознаграждение и с продавца.
Агентство дало вам на подпись договор с комиссией с покупателя? Напишите нам до подписания. Пришлите ссылку на объявление, и мы скажем, чем можем помочь по этой квартире и на каких условиях.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.