Договор посредничества перед показом квартиры: что проверить, прежде чем подписывать

Вы договорились посмотреть квартиру из объявления, а агент у двери протягивает вам ручку и несколько страниц договора посредничества (umowa pośrednictwa). Подписывать его сразу не нужно, а если не хотите, не нужно подписывать вовсе. Если же вы думаете о подписи, сначала пройдите по восьми пунктам списка ниже. Важнее всего форма договора, вознаграждение, эксклюзив и штрафы. Подпись, поставленная в осматриваемой квартире, а не в офисе, как правило, даёт вам 14 дней на отказ от договора без объяснения причин (art. 27 ust. 1 закона о правах потребителя).

Нормы приводим по состоянию на октябрь 2026 г.:

• закон о управлении недвижимостью (u.g.n.), t.j. Dz.U. 2026 poz. 399;
• Гражданский кодекс (k.c.), t.j. Dz.U. 2026 poz. 795;
• закон о правах потребителя (u.p.k.), t.j. Dz.U. 2026 poz. 1244.

Список перед подписью

1. Форма: бумага с подписями обеих сторон или квалифицированная электронная подпись. Скана недостаточно.
2. Вторая сторона: имя и фамилия или название предпринимателя, NIP, копия полиса OC как приложение.
3. Вознаграждение: сумма или процент, от чего считается, с НДС или без, когда подлежит оплате.
4. Есть ли у посредника договор и с продавцом этой квартиры.
5. Объём действий: что именно посредник сделает для вас.
6. Эксклюзив, срок действия, расторжение, автоматическое продление, комиссия после окончания договора.
7. Договорные штрафы и условия, исключающие ответственность посредника.
8. Разъяснение о праве на отказ и то, не подписываете ли вы заодно согласие на его утрату.

Зачем посредник даёт вам договор, если квартиру продаёт другой человек?

По закону посредник в обороте недвижимостью (pośrednik w obrocie nieruchomościami) за плату совершает действия, направленные на заключение другими лицами договоров, в том числе приобретения или отчуждения прав на недвижимость либо кооперативного собственнического права на помещение (art. 179b u.g.n.). Посредник — предприниматель (art. 179a). Закон не говорит, кто ему платит и сколько. Art. 180 ust. 3 u.g.n. лишь устанавливает, что объём действий посредничества определяет договор посредничества, и требует для него определённой формы. Кто платит, следует поэтому из договоров, которые заключит посредник.

Агент, показывающий квартиру из объявления, может уже иметь договор с продавцом. Действующие нормы не запрещают ему получать вознаграждение от обеих сторон одной сделки. Поэтому до подписи спросите прямо: есть ли у него договор с продавцом и платит ли ему продавец тоже. От ответа зависит, платите ли вы тому, кто работает на вас, или доплачиваете за услугу, заказанную другой стороной.

Сколько агентства берут с покупателей и указана ли сумма с НДС или без, мы разбираем отдельно в руководстве о том, кто платит комиссию посредника и сколько берут агентства. При покупке у застройщика правила другие, о них в руководстве посредник при покупке у застройщика.

Форма договора посредничества: бумага или квалифицированная подпись

Договор посредничества требует письменной или электронной формы под страхом недействительности (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Что это значит на показе:

• письменная форма — документ с собственноручными подписями. Берите свой экземпляр сразу, с подписью посредника и датой;
• электронная форма требует квалифицированной электронной подписи (art. 78¹ § 1 k.c.);
• скан подписанного договора, отправленный по почте или в мессенджере, — лишь документарная форма (art. 77² k.c.). Требование art. 180 ust. 3 он не выполняет.

Договор, заключённый в другой форме, недействителен. Если агент предлагает быстро подписать иначе, чем на бумаге или квалифицированной электронной подписью, попросите бумажный экземпляр или чтобы договор прислали вам для прочтения до следующей встречи.

Кто вторая сторона: данные, полис OC, документ, удостоверяющий личность

Стороной договора является предприниматель, ведущий посредническую деятельность (art. 179a u.g.n.), и не всегда это тот же человек, который показывает вам квартиру. Проверьте в договоре имя и фамилию или название фирмы и NIP и сверьте их с публичным реестром (CEIDG или KRS).

• Лицензия. С 1.01.2014 г. лицензия посредника не требуется (закон от 13.06.2013 г., Dz.U. 2013 poz. 829). Её отсутствие ничего не решает, а заявление о ней ничего не гарантирует.
• Судимость. С 31.10.2021 г. посредником не может быть лицо, осуждённое по вступившему в силу приговору за преступления, перечисленные в art. 180a ust. 1 u.g.n.
• Обязательное OC. Посредник обязан иметь страхование гражданской ответственности (art. 181 ust. 3 u.g.n.). Копия полиса, действующего на день заключения договора, прилагается к нему (art. 181 ust. 3a). Если её нет, письменно потребуйте её. Если посредник не передаст копию в течение 7 дней со дня получения требования, вы можете расторгнуть договор с немедленным действием (art. 181 ust. 3b).
• Страховая сумма. Минимум равен эквиваленту 25 000 евро (§ 4 ust. 1 распоряжения, Dz.U. 2019 poz. 804), пересчитывается по первому среднему курсу NBP в году заключения полиса (§ 4 ust. 2). Для полисов 2026 г. курс на 2.01.2026 г. составлял 4,2156 zł, то есть минимум равен 105 390 zł.

Почему агент просит паспорт или удостоверение личности? Посредник в обороте недвижимостью — обязанное учреждение в смысле закона о противодействии отмыванию денег (art. 2 ust. 1 pkt 18, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Он должен применять меры финансовой безопасности, в том числе установить личность клиента (art. 33–37), а документацию хранит 5 лет (art. 49 ust. 1). Поэтому у агентства есть основание просить данные. Вы можете, однако, попросить сделать это только тогда, когда решите заключить договор.

Вознаграждение: сумма, НДС и момент оплаты

Нормы не определяют ни ставку, ни того, кто платит. Всё содержится в договоре, поэтому именно этот фрагмент читайте внимательнее всего.

• Сумма. По позиции UOKiK (октябрь 2018 г.) комиссия агентства недвижимости должна быть чётко определена и включать НДС. При договоре, заключаемом вне помещения предприятия, посредник обязан до его заключения сообщить общее вознаграждение с налогами, а если заранее его рассчитать нельзя, то способ расчёта (art. 12 ust. 1 pkt 5 u.p.k.). Если вознаграждение — процент, проверьте, от какой суммы: цены из предварительного договора или из нотариального акта.
• НДС. Услуга посредничества облагается ставкой 23%. Посредник, однако, может пользоваться субъектным освобождением (art. 113 ust. 1 закона о НДС, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263; лимит 240 000 zł с 1.01.2026 г.). Поэтому проверьте, является ли сумма в договоре суммой к оплате или к ней нужно добавить НДС. Пример пересчёта нетто/брутто есть в руководстве о комиссии посредника.
• Момент оплаты. Проверьте, какое событие запускает оплату: подписание предварительного договора или нотариальный акт купли-продажи. Если более раннее, договор должен говорить, что происходит с вознаграждением, если до нотариального акта дело не дойдёт. Если при предварительном договоре вы платите ещё и задаток, прочитайте, чем задаток отличается от аванса.

Объём действий: что посредник сделает для вас

Раз объём действий определяет договор (art. 180 ust. 3 u.g.n.), то чего в нём нет, в услугу не входит. Общая формулировка «посредничество в приобретении недвижимости» говорит мало. Проверьте, перечислены ли конкретные действия, например поиск предложений по вашим критериям, показ, анализ земельно-ипотечной книги (księga wieczysta), помощь в переговорах, организация предварительного договора и нотариального акта.

Посредник, с которым вы заключили договор посредничества, имеет законное право доступа, в частности, к земельно-ипотечным книгам, кадастру недвижимости (реестру земель и зданий), реестру населения в части регистрации по месту жительства и энергетическим сертификатам (art. 181a u.g.n.). Если вы платите за проверку правового состояния квартиры, пусть это будет записано. Что проверить самому до предварительного договора, мы собрали в чек-листе квартиры на вторичном рынке. Если смотрите квартиру в доме из «великой плиты» (wielka płyta), см. также: квартира в «великой плите» в Варшаве: что проверить.

Эксклюзив, срок действия и комиссия после окончания договора

Эти три условия определяют, сможете ли вы после подписи продолжать поиск самостоятельно.

• Эксклюзив. По позиции UOKiK эксклюзив касается только услуги посредничества, а требование комиссии, когда клиент сам нашёл контрагента, неправомерно. UOKiK вынес по этому вопросу решение RBG-36/2014 от 19.11.2014 г. об условиях о комиссии «независимо от способа установления контакта». Проверьте, не запрещает ли договор покупку квартиры, найденной вами самостоятельно или через другое агентство.
• Срок и продление. Проверьте, на какой срок вы подписываете договор и как его можно расторгнуть. Art. 385³ pkt 18 k.c. относит к условиям, которые при сомнении считаются недозволенными, такие, по которым договор на определённый срок продлевается, если потребитель не заявит возражение в грубо короткий срок.
• Комиссия после окончания договора. UOKiK считает недозволенным требование комиссии после истечения договора без ограничений. Суд по защите конкуренции и потребителей оспорил условие о комиссии «независимо от способа нахождения контрагента» и после окончания договора (sygn. XVII AmC 1786/09, запись № 2512 в реестре недозволенных условий от 19.09.2011 г.). Безопаснее, когда договор указывает конкретный период и относится только к квартирам, которые посредник вам показал.

Договорные штрафы и условия, которые стоит вычеркнуть

Договорная неустойка (kara umowna) может обеспечивать только неденежное обязательство (art. 483 § 1 k.c.). Уплата вознаграждения — денежное обязательство, поэтому за просрочку причитаются проценты, а не неустойка. На это же обращает внимание UOKiK.

Условия договора с потребителем, не согласованные с ним индивидуально, его не связывают, если формируют его права и обязанности вопреки добрым обычаям, грубо нарушая его интересы (art. 385¹ § 1 k.c.). Art. 385³ k.c. перечисляет примеры, которые при сомнении считаются недозволенными. В договоре посредничества ищите прежде всего такие:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Прежде чем подписывать, попросите вычеркнуть или изменить такой пункт и чтобы обе стороны парафировали изменение. Если посредник не соглашается, это тоже о чём-то говорит.

Подпись в осматриваемой квартире: 14 дней на отказ

Договор, подписанный при одновременном присутствии вас и посредника в месте, не являющемся помещением его предприятия, — это договор, заключённый вне помещения предприятия (art. 2 pkt 2 lit. a u.p.k.). Осматриваемая квартира, лестничная клетка или кафе — как раз такие места. Тогда:

• вы можете отказаться от договора в течение 14 дней без объяснения причин и, как правило, без расходов (art. 27 ust. 1; исключение из art. 35 описано ниже). При незапланированном визите предпринимателя по месту вашего жительства срок составляет 30 дней (art. 27 ust. 2);
• при договоре об оказании услуги срок считается со дня заключения договора (art. 28 pkt 2);
• посредник обязан до заключения договора сообщить вам о способе и сроке отказа (art. 12 ust. 1 pkt 9). Если он вообще не сообщит о праве на отказ, оно прекращается только через 12 месяцев после истечения срока на отказ (art. 29 ust. 1).

Обратите внимание на заявление, в котором вы просите начать услугу до истечения срока на отказ. Если вы его подпишете, а потом откажетесь, вы заплатите за услуги, исполненные до момента отказа (art. 35). Право на отказ вообще не действует, если посредник полностью выполнил услугу с вашего прямого и предварительного согласия, а до начала исполнения сообщил, что после выполнения вы утратите это право, и вы приняли это к сведению (art. 38 ust. 1 pkt 1). Не подписывайте такое заявление машинально, вместе с остальным договором.

Если вы подписываете договор в офисе посредника, это, как правило, не договор, заключённый вне помещения предприятия, и права на отказ в течение 14 дней у вас нет. Исключение: договор, подписанный в офисе сразу после того, как агент установил с вами индивидуальный личный контакт вне офиса, например на показе, по-прежнему считается заключённым вне помещения предприятия (art. 2 pkt 2 lit. c u.p.k.). Поэтому читайте его до подписи.

Если вы иностранец и читаете договор не по-польски

Договор посредничества составляют по-польски, а условия, о которых шла речь выше, — форма, вознаграждение, эксклюзив, штрафы, право на отказ, — остаются теми же, на каком бы языке вам их ни пересказывали. Поэтому:

• не подписывайте в тот же день из-за того, что «агент торопится». Вы вправе взять договор для прочтения, а скан под требуемую форму не подходит;
• попросите экземпляр заранее и прочитайте его вместе с человеком, который читает по-польски, или с юристом. Пройдите по списку выше пункт за пунктом;
• сверьте имя и NIP посредника с реестром CEIDG или KRS и убедитесь, что полис OC приложен;
• ожидайте просьбы показать документ, удостоверяющий личность: это следует из закона о противодействии отмыванию денег (art. 33–37, хранение 5 лет по art. 49 ust. 1);
• переписку и письменное требование о предоставлении полиса храните, чтобы подтвердить 7-дневный срок из art. 181 ust. 3b.

Что предусматривает проект UD424 (по состоянию на 7.10.2026 г.)

Правительственный проект закона об изменении закона о управлении недвижимостью (UD424, версия от 2.09.2026 г.) предусматривает, в частности:

• «Вознаграждение причитается только от одной из сторон той же сделки» (цитата проекта);
• публикацию объявления о недвижимости только после заключения договора посредничества;
• обязанность посредника проверить правовое и фактическое состояние недвижимости;
• vacatio legis 6 месяцев; к ранее заключённым договорам применяются прежние нормы.

На 7.10.2026 г. проект имеет в Правительственном центре законодательства статус «открыт». Этапы согласования, общественных консультаций и получения заключений имеют дату последнего изменения 4.09.2026 г., а в Сейм проект не поступил. Сегодня он не действует. Договор, который вы подпишете сейчас, будут оценивать по действующим нормам.

FAQ

Нужно ли подписывать договор посредничества, чтобы посмотреть квартиру?

Ни одна норма не обязывает покупателя подписывать договор до показа. Это условие агентства, и вы вправе его не принимать. Если же вы договор подписываете, он должен быть заключён в письменной или электронной форме под страхом недействительности (art. 180 ust. 3 закона о управлении недвижимостью, по состоянию на октябрь 2026 г.). Без такого договора действительного договора посредничества между вами и агентом нет.

Действителен ли договор посредничества, подписанный и отправленный в виде скана?

Требование к форме скан не выполняет. Скан подписанного документа — это «документарная форма» (art. 77² Гражданского кодекса), а договор посредничества требует письменной формы, то есть бумаги с подписями, либо электронной, то есть квалифицированной электронной подписи (art. 78¹ § 1 Гражданского кодекса). При другой форме договор недействителен (art. 180 ust. 3, по состоянию на октябрь 2026 г.).

Можно ли отказаться от договора посредничества, подписанного на показе квартиры?

Как правило, да. Договор, подписанный в осматриваемой квартире, а не в офисе, заключён вне помещения предприятия. Тогда у вас есть 14 дней со дня заключения, чтобы отказаться без объяснения причин (art. 2 pkt 2 lit. a, art. 27 ust. 1 и art. 28 pkt 2 закона о правах потребителя). Права на отказ нет, если посредник полностью выполнил услугу с вашего прямого и предварительного согласия и до начала услуги предупредил, что в таком случае вы это право теряете (art. 38 ust. 1 pkt 1).

Что делать, если к договору не приложили полис OC?

Копия полиса OC (страхование гражданской ответственности), действующего на день заключения договора, — обязательное приложение к нему (art. 181 ust. 3a). Если её нет, письменно потребуйте её у посредника. Если он не передаст копию в течение 7 дней со дня получения требования, вы можете расторгнуть договор с немедленным действием (art. 181 ust. 3b, по состоянию на октябрь 2026 г.).

Может ли агент требовать комиссию, если я куплю квартиру сам уже после окончания договора?

UOKiK (ведомство по защите конкуренции и потребителей) считает недозволенным требование комиссии после истечения договора без каких-либо ограничений, а суд по защите конкуренции и потребителей признал спорным условие о комиссии «независимо от способа нахождения контрагента» (sygn. XVII AmC 1786/09). Проверьте, указан ли в договоре конкретный срок и касается ли он только тех квартир, которые посредник вам показал.

Назначили показ квартиры на вторичном рынке в Варшаве? Напишите нам до показа и пришлите ссылку на объявление. Скажем, чем можем помочь по этой квартире. При покупке на вторичном рынке мы работаем на основании договора посредничества, в котором вознаграждение и то, кто его платит, мы определяем до начала сотрудничества. Посредник — Vladyslav Moroz (индивидуальная хозяйственная деятельность) с обязательным страхованием OC. Мы общаемся на 7 языках. Подробнее: как мы работаем при покупке квартиры.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

По состоянию на октябрь 2026 г. Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.