Gösterimden önce aracılık sözleşmesi: imzalamadan önce neleri kontrol etmelisiniz

İlandaki bir daireyi görmeye gitmek için randevu aldınız; kapıda emlakçı size bir kalem ve birkaç sayfalık aracılık sözleşmesi (umowa pośrednictwa) uzatıyor. Hemen imzalamak zorunda değilsiniz, hiç imzalamak zorunda da değilsiniz. İmzalamayı düşünüyorsanız önce aşağıdaki sekiz maddeye göre kontrol edin. En önemlileri sözleşmenin şekli, ücret, münhasırlık ve cezalardır. Ofiste değil, gezilen dairede atılan bir imza, kural olarak size gerekçe göstermeden 14 gün cayma hakkı verir (Tüketici Hakları Kanunu md. 27 f. 1).

Hükümleri Ekim 2026 hukuki durumuna göre veriyoruz:

• Taşınmaz Mal Yönetimi Kanunu (ustawa o gospodarce nieruchomościami, u.g.n.), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 399;
• Medeni Kanun (Kodeks cywilny, k.c.), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 795;
• Tüketici Hakları Kanunu (ustawa o prawach konsumenta, u.p.k.), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 1244.

İmzadan önce kontrol listesi

1. Şekil: iki tarafın imzasını taşıyan kâğıt ya da nitelikli elektronik imza. Tarama yeterli değildir.
2. Karşı taraf: ad-soyad veya şirket unvanı, vergi numarası (NIP), ek olarak sorumluluk sigortası poliçesinin kopyası.
3. Ücret: tutar veya yüzde, neye göre hesaplandığı, KDV dahil mi hariç mi, ne zaman ödeneceği.
4. Emlakçının bu dairenin satıcısıyla da sözleşmesi olup olmadığı.
5. Hizmetin kapsamı: emlakçı sizin için ne yapacak.
6. Münhasırlık, süre, fesih, otomatik uzatma, sözleşme bittikten sonra komisyon.
7. Sözleşme cezaları ve emlakçının sorumluluğunu dışlayan hükümler.
8. Cayma bilgilendirmesi ve imza sırasında cayma hakkını kaybetmeyi kabul eden bir beyan imzalayıp imzalamadığınız.

Daireyi başkası satıyorsa emlakçı neden size sözleşme veriyor?

Kanunda emlak danışmanı (pośrednik w obrocie nieruchomościami) şöyle tanımlanır: başkaları arasında sözleşme yapılmasına yönelik, örneğin taşınmaz üzerindeki hakların veya konut kooperatifi mülkiyet hakkının devri ya da edinilmesi için ücret karşılığı işlemler yürüten kişi (md. 179b u.g.n.). Emlakçı bir girişimcidir (md. 179a). Kanun, ona kimin ve ne kadar ödeyeceğini söylemez. Md. 180 f. 3 u.g.n. yalnızca aracılık faaliyetinin kapsamının aracılık sözleşmesiyle belirleneceğini söyler ve bunun için belirli bir şekil arar. Yani kimin ödeyeceği, emlakçının yaptığı sözleşmelerden çıkar.

İlandaki daireyi gösteren emlakçının satıcıyla zaten bir sözleşmesi olabilir. Yürürlükteki hükümler, aynı işlemin her iki tarafından da ücret almasını yasaklamıyor. Bu yüzden imzadan önce doğrudan sorun: satıcıyla sözleşmesi var mı ve satıcı da ona ödeme yapıyor mu? Bu cevap, sizin için çalışan birine mi ödeme yaptığınızı, yoksa karşı tarafın sipariş ettiği bir hizmete mi katkı verdiğinizi gösterir.

Ofislerin alıcılardan ne kadar aldığını ve tutarın net mi brüt mü olduğunu ayrı bir rehberde anlatıyoruz: emlakçı komisyonunu kim öder ve ofisler ne kadar alır. Geliştiriciden alımda kurallar farklıdır; bunlar geliştiriciden alımda emlak danışmanı rehberinde.

Aracılık sözleşmesinin şekli: kâğıt ya da nitelikli imza

Aracılık sözleşmesi, geçersizlik yaptırımı altında yazılı veya elektronik şekil gerektirir (md. 180 f. 3 u.g.n.). Gösterimde bunun anlamı şudur:

• yazılı şekil, el yazısıyla atılmış imzaları taşıyan belgedir. Kendi nüshanızı hemen, emlakçının imzası ve tarihle birlikte alın;
• elektronik şekil nitelikli elektronik imza gerektirir (md. 78¹ § 1 k.c.);
• imzalı sözleşmenin taraması, e-postayla veya mesajlaşma uygulamasıyla gönderilse bile yalnızca belge şeklidir (md. 77² k.c.). Md. 180 f. 3’teki şartı karşılamaz.

Başka bir şekilde yapılan sözleşme geçersizdir. Emlakçı, kâğıt veya nitelikli elektronik imza dışında hızlı bir imza öneriyorsa kâğıt nüsha isteyin ya da sözleşmenin bir sonraki görüşmeden önce okumanız için gönderilmesini isteyin.

Karşı taraf kim: bilgiler, sorumluluk sigortası, kimlik

Sözleşmenin tarafı, aracılık faaliyetini yürüten girişimcidir (md. 179a u.g.n.); bu her zaman size daireyi gösteren kişi değildir. Sözleşmedeki ad-soyadı veya unvanı ve vergi numarasını (NIP) kamu siciliyle (CEIDG veya KRS) karşılaştırın.

• Lisans. 1.01.2014’ten beri emlakçı lisansı gerekli değildir (13.06.2013 tarihli kanun, Dz.U. 2013 poz. 829). Olmaması bir şey kanıtlamaz, olduğunu söylemesi de bir şey garanti etmez.
• Sabıka. 31.10.2021’den beri md. 180a f. 1 u.g.n.’de sayılan suçlardan kesinleşmiş hükümle mahkûm olan kişi emlakçı olamaz.
• Zorunlu sorumluluk sigortası. Emlakçının mesleki sorumluluk sigortası olmalıdır (md. 181 f. 3 u.g.n.). Sözleşmenin yapıldığı günde geçerli poliçenin kopyası sözleşmenin ekidir (md. 181 f. 3a). Eksikse emlakçıyı yazılı olarak uyarın. Çağrının alınmasından itibaren 7 gün içinde kopyayı sunmazsa sözleşmeyi derhal feshedebilirsiniz (md. 181 f. 3b).
• Asgari teminat. Asgari tutar 25 000 euro karşılığıdır (yönetmeliğin § 4 f. 1’i, Dz.U. 2019 poz. 804); poliçenin yapıldığı yıldaki ilk NBP (Polonya Merkez Bankası) ortalama kuruyla çevrilir (§ 4 f. 2). 2026 poliçeleri için 2.01.2026 kuru 4,2156 zł idi, dolayısıyla asgari tutar 105 390 zł’dir.

Emlakçı neden kimliğinizi istiyor? Emlak danışmanı, kara para aklamayı önleme kanunu anlamında yükümlü kurumdur (md. 2 f. 1 b. 18, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 644). Finansal güvenlik önlemlerini uygulamalı, müşterinin kimliğini belirlemelidir (md. 33–37); belgeleri 5 yıl saklar (md. 49 f. 1). Yani ofisin bilgi istemek için dayanağı var. Ancak bunu, sözleşmeye karar verene kadar ertelemesini isteyebilirsiniz.

Ücret: tutar, KDV ve ödeme zamanı

Hükümler ne oranı ne de ödeyeni belirler. Her şey sözleşmededir; bu bölümü en dikkatli okuyun.

• Tutar. UOKiK’in Ekim 2018 tarihli görüşüne göre emlak ofisinin komisyonu açıkça belirlenmeli ve KDV’yi içermelidir. İşyeri dışında yapılan sözleşmede emlakçı, sözleşmeden önce vergilerle birlikte toplam ücreti, önceden hesaplanamıyorsa hesaplama yöntemini bildirmelidir (md. 12 f. 1 b. 5 u.p.k.). Ücret yüzde ise neyin üzerinden hesaplandığına bakın: ön sözleşmedeki fiyat mı, noter senedindeki fiyat mı.
• KDV. Aracılık hizmeti %23 orana tabidir. Ancak emlakçı öznel muafiyetten yararlanıyor olabilir (KDV Kanunu md. 113 f. 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 1263; 1.01.2026’dan itibaren sınır 240 000 zł). Bu yüzden sözleşmedeki tutarın ödenecek tutar mı, yoksa üzerine KDV eklenecek bir tutar mı olduğunu kontrol edin. Net ve brüt hesabı örneğini komisyon rehberinde bulabilirsiniz.
• Ödeme zamanı. Ödemeyi hangi olayın doğurduğuna bakın: ön sözleşmenin imzalanması mı, satış sözleşmesinin noter senedi mi. İlki ise sözleşme, noter senedine gelinmezse ücretin ne olacağını düzenlemelidir. Ön sözleşmede kapora da ödüyorsanız kapora ile ön ödemenin farkını okuyun.

Hizmetin kapsamı: emlakçı sizin için ne yapacak

Faaliyetin kapsamı sözleşmeyle belirlendiğine göre (md. 180 f. 3 u.g.n.), sözleşmede olmayan şey hizmete dahil değildir. “Taşınmaz edinmede aracılık” gibi genel bir ifade az şey söyler. Sözleşmenin somut işleri sayıp saymadığına bakın: kriterlerinize göre ilan arama, gösterim, tapu sicilinin (księga wieczysta) incelenmesi, pazarlıkta yardım, ön sözleşmenin ve noter senedinin organizasyonu.

Sizinle aracılık sözleşmesi yapan emlakçının, kanuna göre özellikle tapu sicillerine, taşınmaz kadastrosuna (arazi ve bina kaydı), ikamet kaydına (bildirim yükümlülüğü kapsamında) ve enerji kimlik belgelerine bakma hakkı vardır (md. 181a u.g.n.). Dairenin hukuki durumunun kontrolü için ödeme yapıyorsanız bu sözleşmede yazılı olsun. Ön sözleşmeden önce kendiniz neye bakacağınızı ikinci el daire için kontrol listesinde topladık. Panel bina dairesine bakıyorsanız şunu da okuyun: Varşova’da panel bina dairesi: nelere bakmalı.

Münhasırlık, süre ve sözleşme bittikten sonra komisyon

Bu üç hüküm, imzadan sonra aramaya kendi başınıza devam edip edemeyeceğinizi belirler.

• Münhasırlık. UOKiK’e göre münhasırlık yalnızca aracılık hizmeti için geçerlidir; müşteri karşı tarafı kendisi bulmuşsa komisyon talebi hukuka aykırıdır. UOKiK bu konuda, “iletişimin nasıl kurulduğuna bakılmaksızın” komisyon öngören hükümlerle ilgili 19.11.2014 tarihli RBG-36/2014 kararını verdi. Sözleşmenin, kendi bulduğunuz veya başka bir ofis aracılığıyla bulduğunuz daireyi almanızı yasaklayıp yasaklamadığına bakın.
• Süre ve uzatma. Ne kadar süreyle bağlandığınıza ve nasıl fesih yapabileceğinize bakın. Md. 385³ b. 18 k.c., şüphe halinde haksız sayılan hükümler arasında, tüketici açıkça kısa bir süre içinde itiraz etmezse belirli süreli sözleşmenin uzamasını öngören hükmü sayar.
• Sözleşme bittikten sonra komisyon. UOKiK, sözleşme sona erdikten sonra sınırsız komisyon talebini haksız sayar. Rekabet ve Tüketiciyi Koruma Mahkemesi, komisyonun “karşı tarafın nasıl bulunduğuna bakılmaksızın” ve sözleşme bittikten sonra da ödenmesini öngören hükmü reddetti (dosya no. XVII AmC 1786/09, haksız hükümler siciline 19.09.2011 tarihli 2512 numaralı kayıt). Sözleşme somut bir dönem belirtiyor ve yalnızca emlakçının size gösterdiği dairelerle ilgiliyse daha güvenlidir.

Sözleşme cezaları ve çıkarmanız gereken hükümler

Sözleşme cezası yalnızca parasal olmayan bir borcu güvence altına alabilir (md. 483 § 1 k.c.). Ücretin ödenmesi parasal borçtur; gecikme için faiz gerekir, sözleşme cezası değil. UOKiK de buna dikkat çekiyor.

Tüketiciyle bireysel olarak görüşülmemiş hükümler, tüketicinin hak ve yükümlülüklerini iyi niyet kurallarına aykırı biçimde ve çıkarlarını ağır biçimde ihlal edecek şekilde belirliyorsa tüketiciyi bağlamaz (md. 385¹ § 1 k.c.). Md. 385³ k.c., şüphe halinde haksız sayılan örnekleri sayar. Aracılık sözleşmesinde özellikle şunlara bakın:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

İmzalamadan önce böyle bir maddenin silinmesini veya değiştirilmesini, değişikliğin iki tarafça paraflanmasını isteyin. Emlakçı kabul etmiyorsa bu da bir şey söyler.

Gezilen dairede imza: 14 gün cayma hakkı

Siz ve emlakçı aynı anda hazır bulunurken, emlakçının işyeri olmayan bir yerde yaptığınız sözleşme, işyeri dışında yapılmış sözleşmedir (md. 2 b. 2 bent a u.p.k.). Gezilen daire, merdiven boşluğu ya da kafe tam olarak böyle yerlerdir. O zaman:

• 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve kural olarak masrafsız cayabilirsiniz (md. 27 f. 1; md. 35’teki istisnayı aşağıda anlatıyoruz). Girişimcinin önceden kararlaştırılmamış bir ziyaretle ikamet yerinize gelmesi halinde süre 30 gündür (md. 27 f. 2);
• hizmet sözleşmesinde süre, sözleşmenin yapıldığı günden başlar (md. 28 b. 2);
• emlakçı, sözleşmeden önce sizi cayma şekli ve süresi hakkında bilgilendirmelidir (md. 12 f. 1 b. 9). Cayma hakkını hiç bildirmezse hak, cayma süresinin bitiminden 12 ay sonra sona erer (md. 29 f. 1).

Hizmetin cayma süresi dolmadan başlamasını istediğinize dair beyana dikkat edin. Onu imzalayıp sonra cayarsanız, cayma anına kadar yerine getirilen edimler için ödeme yaparsınız (md. 35). Emlakçı hizmeti sizin açık ve önceden verdiğiniz onayla tamamen yerine getirdiyse, başlamadan önce hizmet tamamlanınca hakkı kaybedeceğinizi bildirdiyse ve siz bunu bilgi olarak kabul ettiyseniz cayma hakkı hiç doğmaz (md. 38 f. 1 b. 1). Böyle bir beyanı sözleşmenin geri kalanıyla birlikte refleks olarak imzalamayın.

Sözleşmeyi emlakçının ofisinde imzalarsanız bu, kural olarak işyeri dışında yapılmış sözleşme değildir ve 14 günlük cayma hakkınız olmaz. İstisna: ofis dışında, örneğin gösterimde kurulan bireysel ve kişisel temasın hemen ardından ofiste imzalanan sözleşme hâlâ işyeri dışında yapılmış sayılır (md. 2 b. 2 bent c u.p.k.). Bu yüzden imzadan önce okuyun.

Yurt dışından alıcı olarak nelere dikkat etmelisiniz

• Belgelerin dili. Aracılık sözleşmesi genellikle Lehçedir. Anlamadığınız hiçbir şeyi imzalamayın: belgeyi önceden isteyin ve bağlanmadan önce çevirttirin. Noterde işlemler Lehçe yapılır; taraflardan birinin talebi üzerine noter bunları ek olarak yabancı dilde de yapabilir, ya kendisi (dil bilgisi belgelenmişse) ya da yeminli tercümanla (tłumacz przysięgły; Noterlik Kanunu md. 2 § 3, Dz.U. 2026 poz. 614). Katılanlardan biri Lehçe bilmiyorsa ve çeviri eklenmemişse noter, senedi çevirmelidir (md. 87 § 1 b. 1).
• Kimlik ve veriler. Emlakçının kimliğinizi belirleme yükümlülüğü yabancılar için de Polonyalılar için de geçerlidir (kara para aklamayı önleme kanunu md. 33–37). Hangi belgeleri istediğini ve ne kadar süre sakladığını sorun.
• Uzaktan. Yurt dışından sözleşmeyi yalnızca kanunun aradığı şekilde yapın: kâğıt üzerinde veya nitelikli elektronik imzayla. Mesajlaşma uygulamasıyla gelen tarama yeterli değildir (md. 180 f. 3 u.g.n.).

UD424 tasarısı ne öngörüyor (7.10.2026 itibarıyla)

Taşınmaz Mal Yönetimi Kanunu’nu değiştiren hükümet tasarısı (UD424, 2.09.2026 tarihli sürüm) özellikle şunları öngörüyor:

• “Ücret, aynı işlemin yalnızca bir tarafına ait olur”;
• taşınmaz ilanının yalnızca aracılık sözleşmesi yapıldıktan sonra yayımlanması;
• emlakçının taşınmazın hukuki ve fiili durumunu kontrol etme yükümlülüğü;
• 6 ay yürürlüğe giriş süresi; daha önce yapılmış sözleşmelere önceki hükümler uygulanır.

7.10.2026 itibarıyla tasarı, Hükümet Yasama Merkezi’nde (RCL) “açık” durumdadır. Mutabakat, kamu danışması ve görüş alma aşamalarının son değişiklik tarihi 4.09.2026’dır ve tasarı Sejm’e ulaşmamıştır. Bugün yürürlükte değildir. Şimdi imzalayacağınız sözleşme, yürürlükteki hükümlere göre değerlendirilir.

FAQ

Daireyi görmek için aracılık sözleşmesi imzalamak zorunda mıyım?

Hiçbir hüküm alıcıyı, gösterimden önce sözleşme imzalamakla yükümlü kılmaz. Bu, ofisin koyduğu bir şarttır ve kabul etmeyebilirsiniz. Yine de imzalarsanız sözleşme, geçersizlik yaptırımı altında yazılı veya elektronik şekilde yapılmalıdır (Taşınmaz Mal Yönetimi Kanunu md. 180 f. 3, hukuki durum: Ekim 2026). Böyle bir şekil yoksa emlakçıyla aranızda geçerli bir aracılık sözleşmesi yoktur.

İmzalanıp tarama olarak gönderilen aracılık sözleşmesi geçerli mi?

Şekil şartını karşılamaz. İmzalı belgenin taraması yalnızca belge şeklidir (Medeni Kanun md. 77²); aracılık sözleşmesi ise imzalı kâğıt ya da nitelikli elektronik imza gerektirir (md. 78¹ § 1 k.c.). Başka bir şekil sözleşmeyi geçersiz kılar (md. 180 f. 3 u.g.n., hukuki durum: Ekim 2026).

Daire gösteriminde imzaladığım aracılık sözleşmesinden cayabilir miyim?

Kural olarak evet. Ofiste değil, gezilen dairede imzalanan sözleşme işyeri dışında yapılmış sayılır. Bu durumda sözleşmenin yapılmasından itibaren 14 gün içinde gerekçe göstermeden cayabilirsiniz (Tüketici Hakları Kanunu md. 2 b. 2 bent a, md. 27 f. 1 ve md. 28 b. 2). Emlakçı hizmeti sizin açık ve önceden verdiğiniz onayla tamamen yerine getirdiyse ve başlamadan önce bu durumda hakkı kaybedeceğinizi bildirdiyse hak doğmaz (md. 38 f. 1 b. 1).

Sözleşmeye sorumluluk sigortası poliçesi eklenmediyse ne yapmalıyım?

Sözleşmenin yapıldığı günde geçerli sorumluluk sigortası poliçesinin kopyası, sözleşmenin zorunlu ekidir (md. 181 f. 3a u.g.n.). Eksikse emlakçıdan yazılı olarak poliçeyi istemelisiniz. Çağrının alınmasından itibaren 7 gün içinde kopyayı sunmazsa sözleşmeyi derhal feshedebilirsiniz (md. 181 f. 3b, hukuki durum: Ekim 2026).

Sözleşme bittikten sonra daireyi kendim alırsam emlakçı komisyon isteyebilir mi?

Rekabet ve tüketiciyi koruma kurumu UOKiK, sözleşme sona erdikten sonra hiçbir sınırlama olmadan komisyon talep edilmesini haksız sayıyor; Rekabet ve Tüketiciyi Koruma Mahkemesi de komisyonun “karşı tarafın nasıl bulunduğuna bakılmaksızın” ödenmesini öngören hükmü reddetti (dosya no. XVII AmC 1786/09). Sözleşmenin somut bir süre belirtip belirtmediğine ve yalnızca emlakçının size gösterdiği dairelerle ilgili olup olmadığına bakın.

Varşova’da ikinci el bir daire için gösterim mi ayarladınız? Gösterimden önce bize yazın ve ilanın bağlantısını gönderin. Bu dairede nasıl yardımcı olabileceğimizi söyleriz. İkinci el alımlarda, ücreti ve kimin ödeyeceğini işbirliği başlamadan önce belirlediğimiz bir aracılık sözleşmesiyle çalışıyoruz. Aracı Vladyslav Moroz’dur (tek kişilik işletme); zorunlu sorumluluk sigortası vardır. 7 dilde görüşüyoruz. Ayrıntılar: daire alımında nasıl çalışıyoruz.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Hukuki durum: Ekim 2026. Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.