Daire alırken kapora mı, ön ödeme mi: alıcıyı ne korur?

Satıcı ön sözleşmede ya da ikinci el daire için yapılan “rezervasyonda” fiyatın %10’unu istiyor ve bunu kapora (zadatek) olarak mı, ön ödeme (zaliczka) olarak mı yatıracağınızı bilmiyorsunuz. Cevap, hangi riskten daha çok çekindiğinize bağlı. Ön ödeme, satış gerçekleşmezse size iade edilir, kendi tarafınızdan olsa bile; yine de sözleşmeden siz kaçınırsanız satıcı tazminat isteyebilir (Polonya Medeni Kanunu, k.c., md. 390 § 1). Kapora, noter satışının gerçekleşmemesinden siz sorumluysanız yanar; satıcı caymışsa sözleşmeden dönebilir ve ondan iki katını isteyebilirsiniz (k.c. md. 394 § 1). Krediyle mi alıyorsunuz? O zaman kapora yatırmadan önce kredi reddi durumunu sözleşmede düzenleyin. Böyle bir rezervasyonun ön sözleşmeden farkını aşağıda anlatıyoruz.

Hukuki dayanak: Medeni Kanun (Kodeks cywilny), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 795 (k.c.). Bu metindeki tüm hükümleri ve tutarları Ekim 2026 hukuki durumuna göre veriyoruz.

Kapora ve ön ödeme: farkları

Medeni Kanun kaporayı md. 394’te düzenler. Ön ödemeyi ayrı bir kurum olarak tanımlamaz. Satış gerçekleşmezse ön ödeme, haksız edimin iadesi olarak geri verilir: edimin amacı gerçekleşmemiştir ya da dayanağı ortadan kalkmıştır (md. 410 § 2 k.c.).

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Md. 394 § 1 “aksine bir sözleşme hükmü veya teamül yoksa” ifadesiyle başlar. Yani sözleşme kaporanın sonuçlarını farklı kurgulayabilir. Bu yüzden taslakta yalnızca başlığa değil, kaporaya ilişkin hükmün tamamına bakın.

%10 rakamlarla: neyi kazanıp neyi kaybedebilirsiniz

800.000 zł’lik bir daire ve %10 ödeme için örnek (md. 394 ve 410 k.c.’ye dayanan kendi hesabımız):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Tablodan basit bir sonuç çıkar. Kapora her iki tarafı da disipline eder. Ön ödeme ise daha iyi bir teklif bulan satıcıya karşı sizi daha zayıf korur: iki kat tutar hak etmezsiniz ve md. 390 § 1’deki zararı sizin ispatlamanız gerekir. Karşılığında, finansmanınızda sorun çıkarsa ödemenizi kaybetmezsiniz.

Ne kadar kapora “normal”

Medeni Kanun kaporanın tutarını belirlemez (md. 394); taraflar kendileri anlaşır. rankomat.pl portalı (25.09.2026 güncellemesi) uygulamada genellikle fiyatın %10–20’si olduğunu belirtiyor. %10 talebi bu aralığın içindedir.

Tutar konuşulabilir. Kaporayı, noter satışı sizin kusurunuzla gerçekleşmezse kaybetmeyi göze aldığınız tutar olarak düşünün. Finansmanınız kesinse, yüksek kapora satıcıyı daha güçlü bağlar. Banka kararını bekliyorsanız, daha düşük kapora ve gerisini ön ödeme olarak ya da kredi şartlı kapora önerin.

Konut kredisi: kapora ne zaman döner, ne zaman yanar

Md. 394 § 3 k.c., sözleşmenin hiçbir tarafın sorumlu olmadığı nedenlerle yerine getirilememesi halinde kaporanın iadesini öngörür. Kredi reddinin böyle bir neden olup olmadığını kanun söylemez. Değerlendirme olaya bağlıdır; bu yüzden kaporanın döneceğini baştan varsaymayın.

Bunu ön sözleşmede yazmak daha güvenlidir. Böyle bir hüküm şunları içermelidir:

• başvurduğunuz kredi tutarı ve bankanın karar süresi;
• reddin nasıl belgeleneceği, örneğin bankanın yazılı kararı;
• reddin sonucu: kaporanın tek kat iadesi ve iade süresi;
• kredi süreci için pay bırakılmış satış sözleşmesi tarihi.

Satış sözleşmesinin tarihini sözleşmeye yazmazsanız ve taraflardan hiçbiri bunu ön sözleşmenin imzalanmasından itibaren bir yıl içinde belirlemezse, artık satış sözleşmesinin yapılması istenemez (md. 389 § 2 k.c.). Tarihi hemen yazdırmakta fayda var.

Ön sözleşmenin şekli: noter mi, adi yazılı mı

Ön sözleşme, gelecekteki satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını, örneğin tarafları, daireyi ve fiyatı içermelidir (md. 389 § 1 k.c.). Karşı taraf kaçındığında neyi isteyebileceğiniz, şekle bağlıdır:

• daha zayıf sonuç (md. 390 § 1): yalnızca tazminat isteyebilirsiniz;
• daha güçlü sonuç (md. 390 § 2): satış sözleşmesinin yapılmasını isteyebilirsiniz, ama yalnızca ön sözleşme satış sözleşmesinin şekil şartını taşıyorsa. Taşınmazın mülkiyetini devretmeyi yükümlülük altına alan sözleşme noter senedi gerektirir (md. 158 k.c.); dolayısıyla güçlü sonucu noter huzurunda yapılan ön sözleşme verir.

Ön sözleşmeden doğan talepler, satış sözleşmesinin yapılması gereken günden itibaren bir yıl sonra zamanaşımına uğrar (md. 390 § 3). Satıcı caydıysa, sonraki adım için karar vermekte gecikmeyin.

Talebin tapu sicilindeki (księga wieczysta) şerhi

Mülkiyetin devri talebi, ön sözleşmeden doğan talep de dahil, dairenin tapu sicil kaydına işlenebilir (Tapu Sicili ve İpotek Kanunu md. 16 f. 2 b. 2, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 1066). İşlenen talep sonradan edinilen haklara karşı geçerlidir (md. 17). Satıcı daireyi başkasına satarsa, işlenmiş talebiniz yeni alıcıya karşı da geçerliliğini korur.

Talebin tescili için mahkeme harcı 150 zł’dir (hukuki davalarda mahkeme masrafları kanunu md. 43 b. 3, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 1228); silinmesi için bunun yarısı, yani 75 zł (md. 46). Süreyi unutmayın: tescilden bir yıl sonra, mülkiyetinizin tescili için başvuru yapılmamışsa malik talebin silinmesini tek taraflı isteyebilir (tapu sicili kanunu md. 19 f. 1). Tescilin dayanağı kural olarak imzası noterce onaylı belgedir (md. 31 f. 1). İmzaları onaysız adi yazılı ön sözleşme tescil için yeterli değildir. Başvurunun nasıl yapılacağını notere sorun.

İkinci el piyasada rezervasyon sözleşmesi ve ön sözleşme

Rezervasyon sözleşmesini yalnızca müteahhit kanunu düzenler (md. 29–34, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880). Orada geçerlilik şartı yazılı şekildir ve rezervasyon ücretine üst sınır konur: en fazla fiyatın %1’i. Daha fazlası için müteahhitte rezervasyon ücreti yazımıza bakın.

İkinci el piyasada “rezervasyon sözleşmesi” kanunda adı olmayan bir sözleşmedir. %1 sınırı yoktur, sonuçlar yalnızca hükümlerine bağlıdır. Başlık değil içerik önemlidir: belge satış sözleşmesi yapmayı yükümlülük altına alıyor ve esaslı unsurlarını belirliyorsa, md. 389 § 1 k.c.’deki ön sözleşme tanımını karşılar. Biri ikinci el daire için “rezervasyon” adıyla para istiyorsa şunlara bakın:

• parayı kim alıyor: tapunun II. bölümündeki malik mi, yoksa emlak ofisi mi;
• bu kapora mı, ön ödeme mi, ücret mi ve ne zaman iade ediliyor;
• rezervasyonun süresi nedir ve süre dolunca ne olur.

Rezervasyonu bir ofis öneriyorsa, daire alımında emlak aracılık sözleşmesine ve emlak danışmanı komisyonunu kimin ödediğine de bakın.

Kapora yerine cezai şart mı?

Cezai şart yalnızca parasal olmayan bir borcu güvence altına alabilir (md. 483 § 1 k.c.). Bedelin geç ödenmesine bağlı cezai şart hükmünün bu madde içinde dayanağı yoktur. Sözleşme taslağı cezai şart içeriyorsa, neye bağlandığını kontrol edin.

Yurt dışından alıcı olarak nelere dikkat etmelisiniz

• Belgelerin dili. Ön sözleşme ve satış sözleşmesi çoğunlukla Lehçe hazırlanır. Noter işlemleri Lehçe yapılır; taraflardan birinin talebi üzerine noter işlemi ayrıca yabancı dilde de yapabilir: kendisi (dil bilgisini kanıtlamışsa) ya da yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) aracılığıyla (Noterlik Kanunu md. 2 § 3, Dz.U. 2026 poz. 614). Bir katılımcı Lehçe bilmiyorsa ve çeviri eklenmemişse noter senedi tercüme etmelidir (md. 87 § 1 b. 1). Noterin bunu nasıl yürüttüğünü erkenden sorun.
• Uzaktan ödeme. Havale ile, sözleşmeyi ve ödemenin türünü belirten bir açıklamayla ödeyin ve dekontu saklayın. Önceden tapu kaydında alıcının II. bölümde malik olarak yazılı olduğunu kontrol edin.
• Ücretsiz tapu sorgusu. Tapu sicilleri aleniydir; Adalet Bakanlığı sisteminde numarayla sorgu ücretsizdir (tapu sicili kanunu md. 2 ve md. 36⁴ f. 6). Sorgu çıktısının belge değeri yoktur (md. 36⁴ f. 7).

%10’u yatırmadan önce kontrol listesi

1. Dairenin tapu kaydını kontrol edin. Başka nelere bakılacağını ön sözleşmeden önce ikinci el dairede nelere bakmalı rehberinde anlatıyoruz.
2. Parayı tapunun II. bölümünde malik olarak yazılı kişinin aldığından emin olun.
3. Sözleşmede açıkça “kapora” ya da “ön ödeme” yazmalı; tutar belirtilmeli, kaporada md. 394 k.c.’ye atıf yapılmalı.
4. Kredi varsa: bankanın belgelenmiş reddinden sonra kaporanın iadesine dair hüküm ve gerçekçi bir senet tarihi.
5. Satış sözleşmesinin tarihi sözleşmeye yazılmış olmalı (md. 389 § 2).
6. Şekil: adi yazılı ön sözleşme zayıf, noter senedi güçlü sonuç verir (md. 390 § 1–2).
7. Ödeme havaleyle, sözleşmeyi ve ödeme türünü belirten açıklamayla yapılmalı. Havale dekontunu saklayın.
8. Talebin tapuya şerhini düşünün (en az noterce onaylı imza gerekir, md. 31 f. 1) ve md. 19 f. 1’deki süreyi takvime yazın.

Hazır ikinci el ilanlarını Varşova’daki ikinci el daireler bölümünde bulabilirsiniz.

FAQ

Alıcı için hangisi daha güvenli: kapora (zadatek) mı, ön ödeme (zaliczka) mı?

Hangi riskten daha çok çekindiğinize bağlı. Ön ödeme, satış gerçekleşmezse, sizin tarafınızdan olsa bile size iade edilir (Medeni Kanun, k.c., md. 410 § 2); ancak sözleşmeden siz kaçınırsanız satıcı tazminat isteyebilir (md. 390 § 1). Kapora, sözleşmeyi siz yerine getirmezseniz yanar; satıcı caymışsa sözleşmeden dönebilir ve iki katını isteyebilirsiniz (md. 394 § 1). Hukuki durum: Ekim 2026.

İkinci el daire alımında kapora ne kadar olur?

Medeni Kanun kaporanın tutarını belirlemez (md. 394); taraflar kendileri anlaşır. rankomat.pl portalı (25.09.2026 güncellemesi) uygulamada genellikle fiyatın %10–20’si olduğunu belirtiyor. Kaporayı, noter satışı sizin kusurunuzla gerçekleşmezse kaybedebileceğiniz tutar olarak düşünün.

Banka kredi vermezse kaporayı geri alabilir miyim?

Kanun bunu açıkça düzenlemez. Md. 394 § 3, sözleşmenin hiçbir tarafın sorumlu olmadığı nedenlerle yerine getirilememesi halinde iadeyi öngörür; kredi reddinin bunlardan sayılıp sayılmayacağı olaya bağlıdır. Bu yüzden ödemeden önce ön sözleşmeye, belgelenmiş kredi reddinde kaporanın tek kat olarak iade edileceğini yazdırın. Hukuki durum: Ekim 2026.

Kapora ve ön sözleşme için PCC vergisi ödenir mi?

Hayır. Ön sözleşme ve kapora, medeni hukuk işlemleri vergisi kanununun (birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 191) md. 1 f. 1’deki vergiye tabi işlemler listesinde yer almaz. Dairenin piyasa değerinin %2’si olan PCC’yi yalnızca satış sözleşmesinde ödersiniz ve noter tahsil eder. İlk daireyi alırken muafiyet söz konusu olabilir (md. 9 b. 17). Hukuki durum: Ekim 2026.

İkinci el piyasada rezervasyon sözleşmesi ile ön sözleşme arasındaki fark nedir?

Rezervasyon sözleşmesini yalnızca müteahhit kanunu düzenler (md. 29–34, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880); ücret üst sınırı fiyatın %1’idir. İkinci el piyasada ise kanunda adı olmayan bir sözleşmedir: %1 sınırı yoktur, sonuçlar metne bağlıdır. Ön sözleşme Medeni Kanun’da yer alır (md. 389–390) ve satış sözleşmesi yapmayı yükümlülük altına alır. Hukuki durum: Ekim 2026.

Kapora ödedikten sonra satıcı vazgeçerse ne yapabilirim?

Ödediğiniz tutar Medeni Kanun md. 394 anlamında kapora ise sözleşmeden dönebilir ve iki katını isteyebilirsiniz. Ön sözleşme noter senedi şeklindeyse bunun yerine satış sözleşmesinin yapılmasını isteyebilirsiniz (md. 390 § 2). Ön sözleşmeden doğan talepler, satış sözleşmesinin yapılması gereken günden itibaren bir yıl sonra zamanaşımına uğrar (md. 390 § 3). Hukuki durum: Ekim 2026.

Satıcı %10 bekliyor, elinizde de bir ön sözleşme taslağı mı var? Para göndermeden önce bize yazın. İlan bağlantısını gönderin; bu daire için nasıl yardımcı olabileceğimizi söyleyelim. İkinci el alımlarında, ücreti ve bunu kimin ödeyeceğini belirlediğimiz bir aracılık sözleşmesi temelinde çalışırız.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Hukuki durum: Ekim 2026. Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye ya da vergi tavsiyesi değildir.