Продавец просит 10% цены при предварительном договоре или при «договоре бронирования» квартиры на вторичном рынке, а вы не знаете, вносить эти деньги как задаток (zadatek) или как аванс (zaliczka). Ответ зависит от того, чего вы боитесь больше. Аванс возвращается вам, если продажа не состоялась, даже по вашей инициативе, хотя если от договора уклоняетесь вы, продавец может потребовать возмещения убытков (art. 390 § 1 k.c.). Задаток пропадает, если именно вы отвечаете за то, что не дошло до нотариального акта, но если отказывается продавец, вы можете отказаться от договора и потребовать вдвое большую сумму (art. 394 § 1 Гражданского кодекса). Покупаете в ипотеку? Тогда до внесения задатка добейтесь записи на случай отказа банка. Чем такое бронирование отличается от предварительного договора, объясняем ниже.
Правовая основа: Гражданский кодекс (Kodeks cywilny, k.c.), единый текст Dz.U. 2026 poz. 795. Все нормы и суммы в статье приведены по состоянию на октябрь 2026 г.
Задаток и аванс: в чём разница
Задаток кодекс регулирует в art. 394. Аванс как отдельный институт не определён. Когда продажа не состоялась, аванс возвращается как неосновательное предоставление: цель платежа не достигнута или его основание отпало (art. 410 § 2 k.c.).
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Ситуация | Задаток (art. 394 k.c.) | Аванс |
|---|---|---|
| Договор купли-продажи заключён | засчитывается в счёт цены (§ 2) | засчитывается в цену по договору |
| Отказывается продавец | можно отказаться от договора и потребовать вдвое большую сумму (§ 1) | возвращается вам (art. 410 § 2) |
| Отказываетесь вы | продавец может отказаться от договора и оставить задаток (§ 1) | возвращается вам (art. 410 § 2), но продавец может потребовать возмещения убытков (art. 390 § 1) |
| Договор расторгнут по соглашению сторон | возврат без удвоения (§ 3) | возвращается вам |
| Никто не отвечает за неисполнение или отвечают обе стороны | возврат без удвоения (§ 3) | возвращается вам |
Art. 394 § 1 начинается словами «при отсутствии иной договорной оговорки или обычая». Значит, договор может распорядиться последствиями задатка иначе. Поэтому читайте в проекте договора весь пункт о задатке, а не только его название.
10% в цифрах: сколько можно выиграть и потерять
Пример для квартиры за 800 000 zł и взноса 10% (собственный расчёт на основе art. 394 и 410 k.c.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Что происходит | Внесено как задаток (80 000 zł) | Внесено как аванс (80 000 zł) |
|---|---|---|
| Нотариальный акт подписан | 80 000 zł засчитаны в цену | 80 000 zł учтены в цене |
| Продавец продаёт квартиру другому | после отказа от договора можно требовать 160 000 zł, то есть вдвое больше взноса | вы получаете назад 80 000 zł и можете требовать возмещения убытков (art. 390 § 1) |
| Банк отказывает в ипотеке, акта нет | риск потерять 80 000 zł (подробности ниже) | вы получаете назад 80 000 zł |
| Вы передумали | вы теряете 80 000 zł | вы получаете назад 80 000 zł; продавец может требовать возмещения убытков (art. 390 § 1) |
Вывод простой. Задаток дисциплинирует обе стороны. Аванс слабее защищает вас от продавца, который нашёл предложение лучше: двойная сумма вам не положена, а убыток по art. 390 § 1 нужно доказывать. Зато вы не теряете взнос, если возникли проблемы с финансированием.
Какой задаток считается «нормальным»
Гражданский кодекс не определяет размер задатка (art. 394), поэтому стороны договариваются сами. Портал rankomat.pl (обновление от 25.09.2026) пишет, что на практике это обычно 10-20% цены. Требование в 10% укладывается в этот диапазон.
О сумме можно торговаться. Считайте задаток суммой, которую вы готовы потерять, если по вашей вине не дойдёт до нотариального акта. Если финансирование у вас надёжное, более высокий задаток сильнее связывает продавца. Если вы ждёте решения банка, предложите меньший задаток, а остальное внесите авансом или задатком с кредитной оговоркой.
Ипотека: когда задаток возвращается, а когда пропадает
Art. 394 § 3 k.c. требует вернуть задаток, если договор не исполнен из-за обстоятельств, за которые ни одна сторона не отвечает. Относится ли к ним отказ в кредите, кодекс не говорит. Оценка зависит от конкретного дела, поэтому не рассчитывайте заранее, что задаток вернут.
Надёжнее описать это в предварительном договоре. Такая запись должна содержать:
- сумму кредита, на которую вы подаёте заявку, и срок решения банка;
- способ подтверждения отказа, например письменное решение банка;
- последствие отказа: возврат задатка в одинарном размере и срок возврата;
- срок заключения договора купли-продажи с запасом на кредитную процедуру.
Если в договоре не указан срок заключения договора купли-продажи, а ни одна сторона не назначит его в течение года со дня подписания предварительного договора, требовать заключения договора купли-продажи уже нельзя (art. 389 § 2 k.c.). Поэтому срок лучше вписать сразу.
Форма предварительного договора: нотариус или простая письменная
Предварительный договор должен определять существенные условия будущего договора купли-продажи, в том числе стороны, квартиру и цену (art. 389 § 1 k.c.). От его формы зависит, что вы можете потребовать, если другая сторона уклоняется:
- более слабое последствие (art. 390 § 1): можно требовать только возмещения убытков;
- более сильное последствие (art. 390 § 2): можно требовать заключения договора купли-продажи, но только если предварительный договор соответствует форме договора купли-продажи. Договор, обязывающий передать право собственности на недвижимость, требует нотариального акта (art. 158 k.c.), поэтому более сильное последствие даёт предварительный договор у нотариуса.
Требования из предварительного договора погашаются давностью через год со дня, когда должен был быть заключён договор купли-продажи (art. 390 § 3). Если продавец отказался, не тяните с решением, что делать дальше.
Требование в земельно-ипотечной книге
Требование о передаче права собственности, в том числе из предварительного договора, можно внести в земельно-ипотечную книгу (księga wieczysta) квартиры (art. 16 ust. 2 pkt 2 закона о земельно-ипотечных книгах и ипотеке, т.е. Dz.U. 2026 poz. 1066). Внесённое требование действует и против прав, приобретённых позже (art. 17). Если продавец продаст квартиру другому, ваше внесённое требование сохранит силу и в отношении нового покупателя.
Судебный сбор за вписание требования составляет 150 zł (art. 43 pkt 3 закона о судебных издержках по гражданским делам, т.е. Dz.U. 2025 poz. 1228), а за его вычёркивание половину этой суммы, то есть 75 zł (art. 46). Помните о сроке: через год после вписи собственник может в одностороннем порядке потребовать вычеркнуть требование, если не подано заявление о внесении вашего права собственности (art. 19 ust. 1 u.k.w.h.). Основанием для вписи, как правило, служит документ с нотариально удостоверенной подписью (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.). Обычного письменного предварительного договора без удостоверения подписей для вписи требования недостаточно. Как подать заявление, спросите у нотариуса.
Договор бронирования и предварительный договор на вторичном рынке
Договор бронирования регулирует только закон о застройщиках (art. 29-34, т.е. Dz.U. 2026 poz. 880). Там требуется письменная форма под страхом недействительности и действует лимит платы за бронирование: не более 1% цены. Подробнее в тексте о плате за бронирование у застройщика.
На вторичном рынке «договор бронирования» является безымянным договором. Лимита 1% нет, а последствия зависят только от его условий. Значение имеет содержание, а не название: если документ обязывает заключить договор купли-продажи и определяет его существенные условия, он отвечает определению предварительного договора из art. 389 § 1 k.c. Если за «бронь» квартиры с вторички просят деньги, проверьте:
- кто принимает деньги: собственник из раздела II земельно-ипотечной книги или агентство недвижимости;
- что это: задаток, аванс или плата, и когда она возвращается;
- каков срок брони и что происходит после его истечения.
Если бронь предлагает агентство, посмотрите также договор посредничества при покупке квартиры и то, кто платит комиссию посредника.
Договорная неустойка вместо задатка?
Договорная неустойка может обеспечивать только неденежное обязательство (art. 483 § 1 k.c.). Условие о неустойке за просрочку оплаты цены этой нормой не обосновано. Если в проекте договора есть неустойки, проверьте, чего они касаются.
Налог и расходы на стадии предварительного договора
Предварительного договора и задатка нет в перечне облагаемых действий из art. 1 ust. 1 закона о налоге на гражданско-правовые сделки (т.е. Dz.U. 2026 poz. 191). На этом этапе PCC вы не платите.
PCC при покупке квартиры на вторичном рынке составляет 2% рыночной стоимости. Платит его покупатель при договоре купли-продажи, а удерживает нотариус как налоговый агент (art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 u.p.c.c.). С 31 августа 2023 г. от PCC освобождена покупка первой квартиры при выполнении условий art. 9 pkt 17.
Если вы иностранец и читаете документы не по-польски
Предварительный договор, нотариальный акт и записи в земельно-ипотечной книге составлены по-польски. Перед платежом проверьте несколько вещей:
- попросите перевод всего проекта договора и сверяйте с ним именно пункты о задатке или авансе, о сроке акта и о возврате денег при отказе банка: при споре сторона опирается на польский текст;
- убедитесь, что в тексте прямо написано «zadatek» или «zaliczka», с суммой и ссылкой на art. 394 k.c. при задатке. Слово «бронь» или «депозит» без пояснения ничего не решает;
- для подписания у нотариуса и при необходимости для документов к кредиту подумайте о присяжном переводчике (tłumacz przysięgły);
- платите переводом на счёт собственника из раздела II земельно-ипотечной книги, с названием договора и вида платежа в назначении, и сохраните подтверждение перевода;
- ипотека для нерезидентов зависит от банка: уточните условия до внесения задатка и отразите их в предварительном договоре, как описано выше.
Список проверки перед взносом 10%
- Проверьте земельно-ипотечную книгу квартиры. Книги открыты, а просмотр по номеру в системе Министерства юстиции бесплатен (art. 2 и art. 36⁴ ust. 6 u.k.w.h.). Распечатка просмотра не имеет силы документа (art. 36⁴ ust. 7). Что ещё проверить, описано в руководстве что проверить в квартире на вторичке до предварительного договора.
- Убедитесь, что деньги принимает лицо, записанное как собственник в разделе II книги.
- В договоре прямо написано «задаток» или «аванс», указана сумма, а при задатке ссылка на art. 394 k.c.
- При ипотеке: запись о возврате задатка после документально подтверждённого отказа банка и реальный срок акта.
- Срок заключения договора купли-продажи вписан в договор (art. 389 § 2).
- Форма: простая письменная форма даёт более слабое последствие, нотариальный акт более сильное (art. 390 § 1-2).
- Платёж переводом, с назначением, указывающим договор и вид взноса. Сохраните подтверждение перевода.
- Рассмотрите внесение требования в земельно-ипотечную книгу (нужны как минимум нотариально удостоверенные подписи, art. 31 ust. 1 u.k.w.h.) и запишите в календарь срок из art. 19 ust. 1.
Готовые предложения с вторичного рынка найдёте в разделе квартиры на вторичном рынке Варшавы.
См. также: кооперативное право на квартиру: стоит ли покупать.
FAQ
Что безопаснее для покупателя: задаток или аванс?
Зависит от того, какого риска вы боитесь больше. Аванс возвращается вам, если продажа не состоялась, в том числе по вашей инициативе (art. 410 § 2 Гражданского кодекса), хотя если от договора уклоняетесь вы, продавец может потребовать возмещения убытков (art. 390 § 1). Задаток пропадает, если договор не исполнили вы, но если отказывается продавец, вы можете отказаться от договора и потребовать вдвое большую сумму (art. 394 § 1). Правовой статус на октябрь 2026 г.
Каков размер задатка при покупке квартиры на вторичном рынке?
Гражданский кодекс не определяет размер задатка (art. 394), его согласовывают стороны. Портал rankomat.pl (обновление от 25.09.2026) пишет, что на практике это обычно 10-20% цены. Сумма задатка равна тому, что вы можете потерять, если по вашей вине не дойдёт до нотариального акта.
Вернут ли задаток, если банк откажет в ипотеке?
Кодекс прямо не отвечает. Art. 394 § 3 требует вернуть задаток, если договор не исполнен из-за обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает, но относится ли к ним отказ в кредите, зависит от дела. Поэтому до оплаты впишите в предварительный договор, что при документально подтверждённом отказе банка задаток возвращается вам в одинарном размере. Правовой статус на октябрь 2026 г.
Платится ли налог PCC с задатка и предварительного договора?
Нет. Предварительного договора и задатка нет в перечне облагаемых действий из art. 1 ust. 1 закона о налоге на гражданско-правовые сделки (т.е. Dz.U. 2026 poz. 191). PCC 2% от рыночной стоимости квартиры платят только при договоре купли-продажи, его удерживает нотариус. При покупке первой квартиры вы можете быть освобождены от него (art. 9 pkt 17 u.p.c.c.). Правовой статус на октябрь 2026 г.
Чем на вторичном рынке договор бронирования отличается от предварительного?
Договор бронирования регулирует только закон о застройщиках (art. 29-34, т.е. Dz.U. 2026 poz. 880), с лимитом платы 1% цены. На вторичном рынке это безымянный договор: лимита 1% нет, последствия зависят от текста. У предварительного договора есть нормы в Гражданском кодексе (art. 389-390), он обязывает заключить договор купли-продажи. Правовой статус на октябрь 2026 г.
Что делать, если продавец отказался после внесения задатка?
Если это был задаток в смысле art. 394 Гражданского кодекса, вы можете отказаться от договора и потребовать вдвое большую сумму. Если предварительный договор заключён в форме нотариального акта, можно вместо этого требовать заключения договора купли-продажи (art. 390 § 2). Требования из предварительного договора погашаются давностью через год со дня, когда должен был быть заключён договор купли-продажи (art. 390 § 3). Правовой статус на октябрь 2026 г.
Продавец ждёт 10%, а у вас на руках проект предварительного договора? Напишите нам до того, как переведёте деньги. Пришлите ссылку на объявление, и мы скажем, чем можем помочь по этой квартире. При покупке на вторичном рынке мы работаем на основании договора посредничества, в котором согласовываем вознаграждение и то, кто его платит.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Правовой статус на октябрь 2026 г. Текст носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией.