Продавець просить 10% ціни за попереднім договором або за «договором бронювання» квартири на вторинному ринку, а ви не знаєте, вносити ці гроші як завдаток (zadatek) чи як аванс (zaliczka). Відповідь залежить від того, чого ви боїтеся більше. Аванс повертається вам, якщо продаж не відбувся, навіть з вашої ініціативи, хоча якщо від договору ухиляєтеся ви, продавець може вимагати відшкодування збитків (art. 390 § 1 k.c.). Завдаток пропадає, якщо саме ви відповідаєте за те, що не дійшло до нотаріального акта, але якщо відмовляється продавець, ви можете відмовитися від договору й вимагати вдвічі більшу суму (art. 394 § 1 Цивільного кодексу). Купуєте в іпотеку? Тоді до внесення завдатку подбайте про запис на випадок відмови банку. Чим таке бронювання відрізняється від попереднього договору, пояснюємо нижче.
Правова основа: Цивільний кодекс (Kodeks cywilny, k.c.), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 795. Усі норми й суми в статті наведено за станом на жовтень 2026 р.
Завдаток і аванс: у чому різниця
Завдаток кодекс регулює в art. 394. Аванс як окремий інститут не визначено. Коли продаж не відбувся, аванс повертається як безпідставне надання: мету платежу не досягнуто або його підстава відпала (art. 410 § 2 k.c.).
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Ситуація | Завдаток (art. 394 k.c.) | Аванс |
|---|---|---|
| Договір купівлі-продажу укладено | зараховується в рахунок ціни (§ 2) | враховується в ціні за договором |
| Відмовляється продавець | можна відмовитися від договору й вимагати вдвічі більшу суму (§ 1) | повертається вам (art. 410 § 2) |
| Відмовляєтеся ви | продавець може відмовитися від договору й залишити завдаток (§ 1) | повертається вам (art. 410 § 2), але продавець може вимагати відшкодування збитків (art. 390 § 1) |
| Договір розірвано за згодою сторін | повернення без подвоєння (§ 3) | повертається вам |
| Ніхто не відповідає за невиконання або відповідають обидві сторони | повернення без подвоєння (§ 3) | повертається вам |
Art. 394 § 1 починається словами «за відсутності іншого договірного застереження або звичаю». Отже, договір може врегулювати наслідки завдатку інакше. Тому читайте в проєкті договору весь пункт про завдаток, а не лише його назву.
10% у цифрах: скільки можна виграти й втратити
Приклад для квартири за 800 000 zł і внеску 10% (власний розрахунок на основі art. 394 і 410 k.c.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Що відбувається | Внесено як завдаток (80 000 zł) | Внесено як аванс (80 000 zł) |
|---|---|---|
| Нотаріальний акт підписано | 80 000 zł зараховано в ціну | 80 000 zł враховано в ціні |
| Продавець продає квартиру іншому | після відмови від договору можна вимагати 160 000 zł, тобто вдвічі більше внеску | ви отримуєте назад 80 000 zł і можете вимагати відшкодування збитків (art. 390 § 1) |
| Банк відмовляє в іпотеці, акта немає | ризик втратити 80 000 zł (подробиці нижче) | ви отримуєте назад 80 000 zł |
| Ви передумали | ви втрачаєте 80 000 zł | ви отримуєте назад 80 000 zł; продавець може вимагати відшкодування збитків (art. 390 § 1) |
Висновок простий. Завдаток дисциплінує обидві сторони. Аванс слабше захищає вас від продавця, який знайшов кращу пропозицію: подвійна сума вам не належить, а збиток за art. 390 § 1 треба довести. Зате ви не втрачаєте внесок, якщо виникли проблеми з фінансуванням.
Який завдаток вважається «нормальним»
Цивільний кодекс не визначає розмір завдатку (art. 394), тому сторони домовляються самі. Портал rankomat.pl (оновлення від 25.09.2026) пише, що на практиці це зазвичай 10-20% ціни. Вимога 10% вкладається в цей діапазон.
Про суму можна домовлятися. Вважайте завдаток сумою, яку ви готові втратити, якщо з вашої вини не дійде до нотаріального акта. Якщо фінансування у вас надійне, вищий завдаток сильніше зв’язує продавця. Якщо ви чекаєте рішення банку, запропонуйте менший завдаток, а решту внесіть авансом або завдатком із кредитним застереженням.
Іпотека: коли завдаток повертається, а коли пропадає
Art. 394 § 3 k.c. вимагає повернути завдаток, якщо договір не виконано через обставини, за які жодна зі сторін не відповідає. Чи належить до них відмова в кредиті, кодекс не каже. Оцінка залежить від конкретної справи, тому не розраховуйте заздалегідь, що завдаток повернуть.
Надійніше описати це в попередньому договорі. Такий запис має містити:
- суму кредиту, на яку ви подаєте заявку, і строк рішення банку;
- спосіб підтвердження відмови, наприклад письмове рішення банку;
- наслідок відмови: повернення завдатку в одинарному розмірі та строк повернення;
- строк укладення договору купівлі-продажу із запасом на кредитну процедуру.
Якщо в договорі не вказано строк укладення договору купівлі-продажу, а жодна зі сторін не призначить його протягом року від дня підписання попереднього договору, вимагати укладення договору купівлі-продажу вже не можна (art. 389 § 2 k.c.). Тому строк краще вписати одразу.
Форма попереднього договору: нотаріус чи проста письмова
Попередній договір має визначати істотні умови майбутнього договору купівлі-продажу, зокрема сторони, квартиру й ціну (art. 389 § 1 k.c.). Від його форми залежить, що ви можете вимагати, якщо інша сторона ухиляється:
- слабший наслідок (art. 390 § 1): можна вимагати лише відшкодування збитків;
- сильніший наслідок (art. 390 § 2): можна вимагати укладення договору купівлі-продажу, але лише якщо попередній договір відповідає формі договору купівлі-продажу. Договір, що зобов’язує передати право власності на нерухомість, потребує нотаріального акта (art. 158 k.c.), тому сильніший наслідок дає попередній договір у нотаріуса.
Вимоги з попереднього договору погашаються давністю через рік від дня, коли мав бути укладений договір купівлі-продажу (art. 390 § 3). Якщо продавець відмовився, не зволікайте з рішенням, що робити далі.
Вимога в земельно-іпотечній книзі
Вимогу про передачу права власності, зокрема з попереднього договору, можна внести до земельно-іпотечної книги (księga wieczysta) квартири (art. 16 ust. 2 pkt 2 закону про земельно-іпотечні книги та іпотеку, т.є. Dz.U. 2026 poz. 1066). Внесена вимога діє й щодо прав, набутих пізніше (art. 17). Якщо продавець продасть квартиру іншому, ваша внесена вимога збереже чинність і щодо нового покупця.
Судовий збір за внесення вимоги становить 150 zł (art. 43 pkt 3 закону про судові витрати в цивільних справах, т.є. Dz.U. 2025 poz. 1228), а за її викреслення половину цієї суми, тобто 75 zł (art. 46). Пам’ятайте про строк: через рік після запису власник може в односторонньому порядку вимагати викреслити вимогу, якщо не подано заяву про внесення вашого права власності (art. 19 ust. 1 u.k.w.h.). Підставою для запису, як правило, є документ із нотаріально засвідченим підписом (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.). Звичайного письмового попереднього договору без засвідчення підписів для запису вимоги недостатньо. Як подати заяву, запитайте в нотаріуса.
Договір бронювання та попередній договір на вторинному ринку
Договір бронювання регулює лише закон про забудовників (art. 29-34, т.є. Dz.U. 2026 poz. 880). Там потрібна письмова форма під страхом недійсності й діє ліміт плати за бронювання: не більше 1% ціни. Докладніше в тексті про плату за бронювання у забудовника.
На вторинному ринку «договір бронювання» є безіменним договором. Ліміту 1% немає, а наслідки залежать лише від його умов. Важить зміст, а не назва: якщо документ зобов’язує укласти договір купівлі-продажу та визначає його істотні умови, він відповідає визначенню попереднього договору з art. 389 § 1 k.c. Якщо за «бронь» квартири з вторинки просять гроші, перевірте:
- хто приймає гроші: власник із розділу II земельно-іпотечної книги чи агентство нерухомості;
- що це: завдаток, аванс чи плата, і коли вони повертаються;
- який строк броні та що відбувається після його спливу.
Якщо бронь пропонує агентство, перегляньте також договір посередництва при купівлі квартири і те, хто платить комісію посередника.
Договірна неустойка замість завдатку?
Договірна неустойка може забезпечувати лише негрошове зобов’язання (art. 483 § 1 k.c.). Умова про неустойку за прострочення сплати ціни цією нормою не обґрунтована. Якщо в проєкті договору є неустойки, перевірте, чого вони стосуються.
Податок і витрати на етапі попереднього договору
Попереднього договору і завдатку немає в переліку оподатковуваних дій з art. 1 ust. 1 закону про податок на цивільно-правові дії (т.є. Dz.U. 2026 poz. 191). На цьому етапі PCC ви не сплачуєте.
PCC при купівлі квартири на вторинному ринку становить 2% ринкової вартості. Сплачує його покупець при договорі купівлі-продажу, а утримує нотаріус як податковий агент (art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 u.p.c.c.). З 31 серпня 2023 р. від PCC звільнена купівля першої квартири за умови виконання вимог art. 9 pkt 17.
Якщо ви іноземець і читаєте документи не польською
Попередній договір, нотаріальний акт і записи в земельно-іпотечній книзі складені польською. Перед платежем перевірте кілька речей:
- попросіть переклад усього проєкту договору й звіряйте з ним саме пункти про завдаток чи аванс, про строк акта та про повернення грошей при відмові банку: у разі спору сторона спирається на польський текст;
- переконайтеся, що в тексті прямо написано «zadatek» або «zaliczka», із сумою та посиланням на art. 394 k.c. при завдатку. Слово «бронь» чи «депозит» без пояснення нічого не вирішує;
- для підписання в нотаріуса та за потреби для документів до кредиту подумайте про присяжного перекладача (tłumacz przysięgły);
- платіть переказом на рахунок власника з розділу II земельно-іпотечної книги, зі згадкою договору й виду платежу в призначенні, і збережіть підтвердження переказу;
- іпотека для нерезидентів залежить від банку: уточніть умови до внесення завдатку й відобразіть їх у попередньому договорі, як описано вище.
Список перевірки перед внеском 10%
- Перевірте земельно-іпотечну книгу квартири. Книги відкриті, а перегляд за номером у системі Міністерства юстиції безкоштовний (art. 2 і art. 36⁴ ust. 6 u.k.w.h.). Роздруківка перегляду не має сили документа (art. 36⁴ ust. 7). Що ще перевірити, описано в посібнику що перевірити у квартирі на вторинці до попереднього договору.
- Переконайтеся, що гроші приймає особа, записана як власник у розділі II книги.
- У договорі прямо написано «завдаток» або «аванс», зазначено суму, а при завдатку посилання на art. 394 k.c.
- При іпотеці: запис про повернення завдатку після документально підтвердженої відмови банку та реальний строк акта.
- Строк укладення договору купівлі-продажу вписано в договір (art. 389 § 2).
- Форма: проста письмова форма дає слабший наслідок, нотаріальний акт сильніший (art. 390 § 1-2).
- Платіж переказом, із призначенням, що вказує договір і вид внеску. Збережіть підтвердження переказу.
- Розгляньте внесення вимоги до земельно-іпотечної книги (потрібні щонайменше нотаріально засвідчені підписи, art. 31 ust. 1 u.k.w.h.) і запишіть у календар строк з art. 19 ust. 1.
Готові пропозиції з вторинного ринку знайдете в розділі квартири на вторинному ринку Варшави.
Див. також: кооперативне право на квартиру: чи купувати.
FAQ
Що безпечніше для покупця: завдаток чи аванс?
Залежить від того, якого ризику ви боїтеся більше. Аванс повертається вам, якщо продаж не відбувся, зокрема з вашої ініціативи (art. 410 § 2 Цивільного кодексу), хоча якщо від договору ухиляєтеся ви, продавець може вимагати відшкодування збитків (art. 390 § 1). Завдаток пропадає, якщо договір не виконали ви, але якщо відмовляється продавець, ви можете відмовитися від договору й вимагати вдвічі більшу суму (art. 394 § 1). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Який розмір завдатку при купівлі квартири на вторинному ринку?
Цивільний кодекс не визначає розмір завдатку (art. 394), його погоджують сторони. Портал rankomat.pl (оновлення від 25.09.2026) пише, що на практиці це зазвичай 10-20% ціни. Сума завдатку дорівнює тому, що ви можете втратити, якщо з вашої вини не дійде до нотаріального акта.
Чи повернуть завдаток, якщо банк відмовить в іпотеці?
Кодекс прямо не відповідає. Art. 394 § 3 вимагає повернути завдаток, якщо договір не виконано через обставини, за які жодна зі сторін не відповідає, але чи належить до них відмова в кредиті, залежить від справи. Тому до оплати впишіть у попередній договір, що при документально підтвердженій відмові банку завдаток повертається вам в одинарному розмірі. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Чи сплачується податок PCC із завдатку та попереднього договору?
Ні. Попереднього договору і завдатку немає в переліку оподатковуваних дій з art. 1 ust. 1 закону про податок на цивільно-правові дії (т.є. Dz.U. 2026 poz. 191). PCC 2% від ринкової вартості квартири сплачують лише при договорі купівлі-продажу, його утримує нотаріус. При купівлі першої квартири ви можете бути звільнені від нього (art. 9 pkt 17 u.p.c.c.). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Чим на вторинному ринку договір бронювання відрізняється від попереднього?
Договір бронювання регулює лише закон про забудовників (art. 29-34, т.є. Dz.U. 2026 poz. 880), з лімітом плати 1% ціни. На вторинному ринку це безіменний договір: ліміту 1% немає, наслідки залежать від тексту. Попередній договір має норми в Цивільному кодексі (art. 389-390) і зобов’язує укласти договір купівлі-продажу. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Що робити, якщо продавець відмовився після внесення завдатку?
Якщо це був завдаток у значенні art. 394 Цивільного кодексу, ви можете відмовитися від договору й вимагати вдвічі більшу суму. Якщо попередній договір укладено у формі нотаріального акта, можна натомість вимагати укладення договору купівлі-продажу (art. 390 § 2). Вимоги з попереднього договору погашаються давністю через рік від дня, коли мав бути укладений договір купівлі-продажу (art. 390 § 3). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Продавець чекає на 10%, а у вас на руках проєкт попереднього договору? Напишіть нам, перш ніж переказувати гроші. Надішліть посилання на оголошення, і ми скажемо, чим можемо допомогти щодо цієї квартири. При купівлі на вторинному ринку ми працюємо на підставі договору посередництва, в якому погоджуємо винагороду та те, хто її сплачує.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Правовий стан на жовтень 2026 р. Текст має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією.