Відділ продажу (biuro sprzedaży) пропонує забронювати квартиру: підписати договір бронювання (umowa rezerwacyjna) і внести плату. А ви ще не знаєте, чи схвалить банк іпотеку. Коротко, станом на жовтень 2026 р.: плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни квартири з інформаційного проспекту (art. 32 ust. 2). Для квартири за 690 000 zł це не більше 6 900 zł. Якщо ви купуєте квартиру, плата входить у ціну. Якщо банк відмовив через негативну оцінку кредитоспроможності, забудовник мусить повернути гроші. Якщо ви просто передумали, закон повернення не передбачає, і плату, найімовірніше, ви втратите.
Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення чи одноквартирного будинку та Гарантійний фонд забудовників, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (далі: закон про забудовників), а також закон про іпотечний кредит, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 720. Усі норми наведено станом на жовтень 2026 р.
Скільки максимум можна втратити на бронюванні?
Ліміт один, і стосується він самої плати: не більше 1% ціни приміщення з інформаційного проспекту (art. 32 ust. 2). Тому порівняйте три ціни: у проспекті, у договорі бронювання і на сайті забудовника, де він зобов’язаний публікувати ціни з ПДВ (art. 19a ust. 1). Якщо ціна на сайті відрізняється від ціни при укладенні договору, ви можете вимагати укласти договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6).
Приклад (власний розрахунок, жовтень 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Ціна квартири в проспекті | Максимальна плата за бронювання (1%) |
|---|---|
| 690 000 zł | 6 900 zł |
Що відбувається з цими грошима:
- Ви купуєте. Плата зараховується в ціну (art. 32 ust. 3). Після підписання договору із забудовником (umowa deweloperska) забудовник переказує її на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) не пізніше ніж за 7 днів (art. 32 ust. 4). До цього моменту гроші на цьому рахунку не лежать.
- Ви не купуєте. Чи повернуть гроші, залежить від того, чи підпадає ваш випадок під art. 34 (див. нижче).
Закон обмежує лише розмір плати, але договір прочитайте повністю. Якщо він передбачає при відмові будь-які інші платежі, запитайте про них письмово до підпису.
Коли забудовник мусить повернути плату?
Art. 34 ust. 1 називає три ситуації, у яких плата повертається без зволікань (жовтень 2026 р.):
- Ви не отримали кредит через негативну оцінку кредитоспроможності. Йдеться про те, що немає ні позитивного кредитного рішення, ні обіцянки кредиту (przyrzeczenie udzielenia kredytu) саме через таку оцінку в розумінні art. 4 pkt 11 закону про іпотечний кредит (art. 34 ust. 1 pkt 1).
- Забудовник не виконує зобов’язання з договору бронювання (art. 34 ust. 1 pkt 2).
- Забудовник змінив проспект чи його додатки й не повідомив вас (art. 34 ust. 1 pkt 3).
У двох випадках плата повертається у подвійному розмірі:
- якщо забудовник не виконує зобов’язання з договору бронювання (art. 34 ust. 3). При платі 6 900 zł це 13 800 zł (власний розрахунок);
- при купівлі готової квартири за договором купівлі-продажу (art. 3 закону; якщо продає підприємець, який не є забудовником, то art. 4), якщо бронювання передувало цьому договору, продавець не усунув недоліки з протоколу приймання, а ви не підписали договір про перехід права власності (art. 34 ust. 2).
При готовій квартирі за договором купівлі-продажу закон застосовує з art. 34 ust. 1 лише pkt 1 і 2 (art. 3 та 4). Норма про повернення за неповідомлену зміну проспекту на цей випадок не поширюється.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Ситуація | Що з платою (жовтень 2026 р.) | Норма |
|---|---|---|
| Ви купуєте квартиру | входить у ціну | art. 32 ust. 3 |
| Банк відмовив через негативну оцінку кредитоспроможності | повернення без зволікань | art. 34 ust. 1 pkt 1 |
| Забудовник не виконує договір бронювання | подвійне повернення | art. 34 ust. 1 pkt 2 і ust. 3 |
| Забудовник змінив проспект без повідомлення | повернення без зволікань | art. 34 ust. 1 pkt 3 |
| Готова квартира: недоліки з протоколу не усунуто, ви не підписали | подвійне повернення | art. 34 ust. 2 |
| Ви передумали | закон не регулює, вирішує договір | art. 34 (закритий перелік) |
Банк відмовив в іпотеці: коли гроші повернуть, а коли ні
Це найчастіше запитання тих, хто купує з кредитом. Норма тут точна, і її варто знати до оплати.
Що захищає закон. Повернення належить, якщо ви не отримали позитивного кредитного рішення чи обіцянки кредиту через негативну оцінку кредитоспроможності (art. 34 ust. 1 pkt 1). Обіцянка кредиту як поняття визначена в art. 3 ust. 1 закону про іпотечний кредит. Закон про забудовників не вимагає відмов кількох банків: досить одного рішення, що відповідає цій умові.
Чого норма не охоплює. Перелік в art. 34 закритий. Якщо кредит не склався з іншої причини, ніж негативна оцінка кредитоспроможності, art. 34 ust. 1 pkt 1 не дає права на повернення. Тоді важливо, що записано в договорі бронювання.
Що з цього випливає на практиці:
- збережіть рішення банку й попросіть письмове підтвердження, що відмова пов’язана з негативною оцінкою кредитоспроможності. Це ваш доказ перед забудовником;
- якщо потрібен ширший захист, наприклад повернення за будь-якої відмови в кредиті, впишіть це в договір бронювання до підпису. Закон цього не гарантує.
На який строк бронювати, якщо берете кредит
Договір бронювання укладається на визначений строк. Якщо ви подаєте заявку на кредит, строк має враховувати час, потрібний для отримання кредитного рішення чи обіцянки кредиту (art. 31, жовтень 2026 р.).
Скільки це триватиме, залежить від банку, але один строк задає закон. Банк передає кредитне рішення на 21-й день після отримання заявки, а раніше лише за вашою згодою (art. 14 ust. 2 закону про іпотечний кредит). Рішення зв’язує банк щонайменше 14 днів з моменту передання (art. 14 ust. 6). Бронювання, відлічене від дня підписання, а не від дня подання заявки, легко виявляється закоротким. Рахуйте строк від дати, коли ви реально подасте заявку в банк, і лише потім підписуйте.
Якщо ви іноземець: що змінюється при бронюванні
- Мова. Закон про забудовників не регулює мову проспекту й договорів. Діє закон про польську мову (Dz.U. 2026 poz. 81): договір зі споживачем може бути складений іноземною мовою, якщо споживач цього просить, знає мову, не є громадянином Польщі й йому повідомили про право на польський текст (art. 8 ust. 1b). Обов’язку забудовника надати переклад закон не встановлює.
- Форма. Договір бронювання достатньо укласти письмово (art. 30 ust. 1), нотаріальний акт потрібен лише для договору із забудовником (art. 40 ust. 1). Отже, нотаріус не перекладає й не роз’яснює вам текст бронювання: читайте договір і проспект, який стає його частиною (art. 23 ust. 2), заздалегідь.
- Дозвіл на купівлю. Окрема квартира купується без дозволу незалежно від громадянства, але не в прикордонній зоні, а Варшава в неї не входить (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями, Dz.U. 2017 poz. 2278, жовтень 2026 р.). Громадяни країн ЄЕЗ і Швейцарії дозволу не потребують узагалі (art. 8 ust. 2). Відмова в дозволі не входить у випадки повернення з art. 34 закону про забудовників, тому, якщо в проспекті є частка в окремій земельній ділянці (наприклад, у проїзді), уточніть у забудовника письмово, про яку ділянку йдеться, до оплати.
Що перевірити в договорі бронювання до підпису
Перелік станом на жовтень 2026 р.:
- Письмова форма. Договір бронювання, укладений інакше, недійсний (art. 30 ust. 1).
- Проспект до договору. Забудовник вручає інформаційний проспект до договору бронювання, безкоштовно й на довговічному носії (art. 21 ust. 1–2). Без проспекту не платіть. Що в ньому дивитися, ми розбираємо в матеріалі про інформаційний проспект.
- Розмір плати. Не більше 1% ціни з проспекту (art. 32 ust. 2). Порахуйте самі за проспектом.
- Ціна. Порівняйте проспект, договір і сайт забудовника (art. 19a ust. 1 і 6).
- Строк бронювання. Визначений, із запасом на кредитне рішення (art. 31).
- Положення про відмову й повернення. Чи повторює договір випадки з art. 34 і чи додає щось на вашу користь, наприклад повернення за будь-якої відмови в кредиті.
- Назва платежу. Якщо в договорі з’являється «завдаток» (zadatek), запитайте чому. Це інший інститут (art. 394 цивільного кодексу), а закон про забудовників цього слова не вживає.
Ще одне обмеження: бронювання не можна продати чи передати третій особі, поступка вимог з договору бронювання недійсна (art. 30 ust. 3). Виняток становить передання особі з I або II податкової групи за законом про податок на спадщину й дарування, тобто члену сім’ї з цих груп (art. 30 ust. 4).
Плата за бронювання і завдаток: у чому різниця
Завдаток регулює art. 394 цивільного кодексу (Dz.U. 2026 poz. 795). Закон про забудовників слова «завдаток» не вживає (жовтень 2026 р.). При купівлі у забудовника діють правила плати за бронювання: ліміт 1% ціни з проспекту й повернення з art. 34. Завдаток і аванс стосуються передусім вторинного ринку та попереднього договору, різницю ми описуємо окремо: завдаток чи аванс на вторинному ринку.
Що з бронюванням після підписання договору із забудовником
Договір із забудовником містить відомості про укладення договору бронювання й розмір плати (art. 35 ust. 1 pkt 20). Плата надходить на спеціальний рахунок протягом 7 днів (art. 32 ust. 4).
Відтоді діють інші правила. Закон перелічує випадки, коли можна відмовитися від договору із забудовником (art. 43 ust. 1), але відмови банку серед них немає (жовтень 2026 р.). Якщо фінансування не гарантоване, захист треба прописати в самому договорі. Докладніше: що з договором забудовника, якщо банк відмовить.
Чи зміняться норми про плату за бронювання?
Урядовий проєкт змін до закону про забудовників (UD361, опублікований на сайті Урядового центру законодавства 11 травня 2026 р.) передбачає, зокрема, повернення плати за бронювання в чотириразовому розмірі в деяких випадках. Станом на 7 жовтня 2026 р. проєкт не внесено до Сейму. Це не чинне право, тож сьогодні при бронюванні діють норми, описані вище.
Див. також: як платити забудовнику: розстрочка чи одразу.
FAQ
Скільки може коштувати бронювання квартири у забудовника в Польщі?
Станом на жовтень 2026 р. плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни квартири з інформаційного проспекту (art. 32 ust. 2 закону про забудовників, Dz.U. 2026 poz. 880). Для квартири за 690 000 zł це не більше 6 900 zł. Якщо ви купуєте квартиру, сума зараховується в ціну (art. 32 ust. 3).
Чи повернуть плату за бронювання, якщо банк відмовив в іпотеці?
Так, якщо ви не отримали позитивного кредитного рішення чи обіцянки кредиту через негативну оцінку кредитоспроможності: забудовник повертає плату без зволікань (art. 34 ust. 1 pkt 1, жовтень 2026 р.). Відмови кількох банків закон не вимагає. Якщо кредит не склався з іншої причини, ця норма не допоможе, і вирішує текст договору.
Що з платою за бронювання, якщо я просто передумав?
Закон цей випадок не регулює: art. 34 називає лише три ситуації повернення. На практиці забудовник зазвичай залишає плату собі, якщо договір бронювання не передбачає іншого. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Коли забудовник мусить повернути плату за бронювання у подвійному розмірі?
У двох випадках (жовтень 2026 р.): якщо забудовник не виконує зобов’язання з договору бронювання (art. 34 ust. 3) і при купівлі готової квартири за договором купівлі-продажу, коли продавець не усунув недоліки з протоколу приймання, а ви не підписали договір про перехід права власності (art. 34 ust. 2).
Чи потрібен нотаріус і польська мова для договору бронювання?
Нотаріус не потрібен: достатньо письмової форми, інакше договір недійсний (art. 30 ust. 1). Нотаріальний акт потрібен для наступного договору із забудовником (art. 40 ust. 1). Про мову закон про забудовників нічого не каже. За законом про польську мову договір зі споживачем, який не є громадянином Польщі, може бути складений іноземною мовою, якщо він цього просить, знає мову і йому повідомили про право на польський текст (art. 8 ust. 1b).
Плата за бронювання і завдаток (zadatek) це те саме?
Ні. Завдаток регулює art. 394 цивільного кодексу (Dz.U. 2026 poz. 795), а закон про забудовників це слово не вживає. Плата за бронювання має власні правила: ліміт 1% ціни і повернення у випадках art. 34. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Плануєте бронювання квартири у забудовника? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу: клієнта треба заявити до того, як він прийде туди самостійно. Ми підемо разом, пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору бронювання та підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. За допомогу в купівлі квартири у забудовника ми не беремо з вас винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Ціни й пропозиції можна заздалегідь переглянути в каталозі нових квартир Варшави з датою даних із dane.gov.pl. Обслуговуємо 7 мовами.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.