Договір із забудовником і відмова банку в іпотеці: що можна зробити і що повернуть

Забронювали квартиру, а банк досі не ухвалив рішення або вже відмовив? Усе залежить від того, на якому ви етапі. Якщо підписано лише договір бронювання (umowa rezerwacyjna), а банк відмовив через негативну оцінку вашої кредитоспроможності, забудовник зобов’язаний негайно повернути плату за бронювання (art. 34 ust. 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej). Якщо ви вже підписали договір із забудовником (umowa deweloperska) у нотаріуса, закон не дає права відмовитися від нього через відмову в кредиті. Серед 12 випадків з art. 43 ust. 1 такої причини немає. Тоді вас захищає лише те, що записано в самому договорі. Тому безпечний порядок такий: бронь, рішення банку і лише потім нотаріальний акт. Якщо акт потрібен раніше, у договорі має бути кредитне застереження (klauzula kredytowa).

Правова основа: закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Забудовницький гарантійний фонд (ustawa deweloperska), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880; Цивільний кодекс (k.c.), Dz.U. 2026 poz. 795; закон про іпотечний кредит, Dz.U. 2025 poz. 720. Станом на жовтень 2026 р. Зміна, що набула чинності 2 жовтня 2026 р. (art. 50 ust. 2 і art. 51, Dz.U. 2025 poz. 1669), і зміна з 11 листопада 2026 р. (art. 19b, Dz.U. 2026 poz. 1077) не стосуються норм, описаних у цьому тексті.

На якому ви етапі і що вам належить

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Бронь: коли плата повертається, а коли пропадає

Договір бронювання укладається в письмовій формі під страхом недійсності (art. 30 ust. 1) і на визначений строк. Якщо ви берете кредит, цей строк має враховувати час на рішення банку або на обіцянку видати кредит, так звану промесу (promesa) (art. 31 ustawy deweloperskiej, art. 3 ust. 1 і art. 14 ust. 2 закону про іпотечний кредит). Плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни квартири з інформаційного проспекту (art. 32 ust. 2). За ціни квартири 690 000 zł це не більше 6 900 zł (власний розрахунок, станом на жовтень 2026 р.).

Коли плата повертається. Art. 34 ust. 1 перелічує три випадки негайного повернення:

1. ви не отримали кредит через негативну оцінку кредитоспроможності в розумінні art. 4 pkt 11 закону про іпотечний кредит;
2. забудовник не виконав договір бронювання;
3. забудовник змінив проспект або додатки й не повідомив вас про це.

Повернення за пунктом 1 діє, якщо ви не отримали позитивного рішення банку або обіцянки видати кредит (промеси) через негативну оцінку кредитоспроможності. Норма відсилає до art. 31, тобто до броні, укладеної, коли ви домагаєтеся кредиту, тому зазначте це в договорі бронювання.

Закон не вимагає відмов від кількох чи трьох банків. У разі відмови в кредиті ви отримуєте плату в одинарному розмірі. Подвійне повернення належить, зокрема, коли договір бронювання не виконав забудовник (art. 34 ust. 3).

Коли плата не захищена. Закон не каже, що буде з платою, якщо ви самі відмовилися від купівлі: наприклад, знайшли іншу квартиру або не подали заявку вчасно. На практиці забудовник у такому разі зазвичай її утримує. Збережіть відмову банку письмово або на довговічному носії (trwały nośnik) і перевірте, що з неї видно: відмова пов’язана з кредитоспроможністю.

Докладніше про саму бронь читайте в тексті про те, як улаштований договір бронювання в забудовника.

Договір із забудовником підписано, а кредиту немає: чому закон не допоможе

Договір із забудовником укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1). Плата за бронювання зараховується в рахунок ціни, а забудовник переказує її на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) не пізніше ніж за 7 днів після укладення договору із забудовником (art. 32 ust. 3–4). Захист з art. 34 стосується договору бронювання. Для договору із забудовником діють норми про відмову з art. 43 і текст самого договору.

Art. 43 ust. 1 перелічує 12 ситуацій, у яких ви можете відмовитися від договору із забудовником на підставі закону. Наприклад, коли забудовник не передав вам право в строк, а ви призначили йому додаткові 120 днів (art. 43 ust. 1 pkt 6, ust. 3). Чи встигне забудовник, можна оцінити заздалегідь: про це написано в тексті про те, як перевірити, чи здасть забудовник будинок вчасно. Відмови в кредиті в цьому переліку немає. У цих законних випадках ви не сплачуєте відступного та витрат на відмову (art. 44 ust. 1–2), а забудовник повертає гроші, виплачені йому зі спеціального рахунку, не пізніше ніж за 30 днів після отримання вашої заяви (art. 44 ust. 3). Якщо ви відмовляєтеся через відмову в кредиті, тобто на підставі договору, а не art. 43 ust. 1, заборона відступного та витрат (art. 44 ust. 1–2) не діє. Тому суму й строк повернення потрібно записати в самому договорі.

Якщо договір уже підписано, відкрийте акт і знайдіть два місця. Договір із забудовником має визначати умови відмови за art. 43 і повернення внесків зі спеціального рахунку (art. 35 ust. 1 pkt 13), а також розмір відсотків і неустоєк, якщо вони передбачені (pkt 14). Перевірте й те, чи є поряд окреме договірне право відмови на випадок відсутності кредиту, і скільки коштує вихід із договору.

Банк зволікає, а строк наближається: що робити по кроках

1. Порахуйте строки. За законом про іпотечний кредит банк повідомляє кредитне рішення на 21-й день після отримання заявки. Раніше він може це зробити лише за вашої згоди (art. 14 ust. 2). Позитивне рішення зобов’язує банк щонайменше на 14 днів (art. 14 ust. 6). Запишіть дату подання заявки й попросіть банк або консультанта письмово повідомити, коли рішення буде готове. Порівняйте цю дату з кінцем броні.

2. Якщо бронь закінчується раніше за рішення, попросіть її продовжити. Зробіть це до спливу строку й оформіть продовження письмово. Забудовник не зобов’язаний погоджуватися, але це зазвичай дешевше за ризик, що бронь спливе без результату.

3. Не підписуйте договір із забудовником «про запас». Без рішення банку або без кредитного застереження в акті ви берете на себе ризик, який закон за вас не несе.

4. Якщо договір підписано, а грошей за кредитом до строку не буде, дійте до строку платежу. Забудовник може відмовитися від договору, якщо ви не сплатили вчасно або в потрібному розмірі, попри письмову вимогу сплатити заборгованість протягом 30 днів від отримання вимоги. Виняток — форс-мажор (art. 43 ust. 7). Час у вас є, але обмежений. Використайте його так:

• подайте заявку в інший банк або іншому кредитору;
• поговоріть із забудовником про перенесення строку платежу. Для зміни графіка потрібна його згода;
• передайте вимоги за договором із забудовником іншій особі (cesja). Закон це допускає, якщо договір стосується однієї квартири, а за попередні 3 роки ви не поступалися вимогами за іншим договором із забудовником (art. 37a ust. 1). Договір поступки укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1). Обмеження не діє при передачі особі з I або II податкової групи за законом про податок на спадщину і дарування (art. 37a ust. 2). Щоб новий покупець перейняв обов’язок доплатити решту ціни, потрібна згода забудовника (перейняття боргу, art. 519 § 2 pkt 2 k.c.), тому спитайте про неї, перш ніж шукати охочого.

Кредитне застереження: що вписати перед походом до нотаріуса

Найкращий час для переговорів — до броні, а щонайпізніше до нотаріального акта. Інформаційний проспект забудовник вручає безкоштовно, на довговічному носії, ще до договору бронювання (art. 21 ust. 1–2). Проєкт договору із забудовником попросіть одночасно. Застереження може бути договірним правом відмови (art. 395 k.c.) або умовою (art. 89 k.c.). Щоб згодом не було спору, перевірте, чи відповідає застереження на ці питання:

• До якого строку можна відмовитися? Договірне право відмови встановлюється на визначений строк (art. 395 § 1 k.c.), тому впишіть конкретну дату, а не «розумний строк».
• Яка відмова зараховується? Одне негативне рішення чи відмови кількох банків, а якщо кількох, то скількох.
• Яка сума кредиту? Якщо банк схвалить менше, ніж потрібно, чи вважається це «відсутністю кредиту»? Впишіть мінімальну суму.
• Який документ ви подаєте? Письмова відмова банку або відмова на довговічному носії.
• Що і коли повертається? Сума повернення, зокрема плата за бронювання, зарахована в ціну, і строк повернення.
• Чи сплачуєте ви відступне або неустойку? За кредитного застереження найкраще, щоб відповідь була «ні».
• Кому і за якою адресою подається заява про відмову? Форму задає закон: письмово, з нотаріально засвідченим підписом і згодою на виключення вимог із земельно-іпотечної книги (art. 45 ust. 1).

Порівняйте ці пункти з тим, що забудовник зазначив у проспекті. Як це робити, написано в тексті про те, що перевірити в інформаційному проспекті.

Якщо купівля оплачується частково готівкою, а частково кредитом, перевірте й дати платежів за графіком. Про це написано в тексті про графік платежів при купівлі без іпотеки.

Скільки коштує вихід із договору із забудовником

Відступне. Договір може передбачати право відмови за плату (odstępne). Заява про відмову тоді дійсна, лише якщо ви подали її одночасно зі сплатою відступного (art. 396 k.c.).

Неустойка. Якщо договір передбачає неустойку на випадок, коли забудовник відмовиться з вашої вини, її розмір указано в акті (art. 35 ust. 1 pkt 14). Суд може зменшити надмірно високу неустойку (art. 484 § 2 k.c.).

Витрати на сам акт. Нотаріальну таксу, витяги та судові збори за записи в земельно-іпотечній книзі (KW) ви ділите із забудовником порівну (art. 40 ust. 2). Приклад для квартири за 690 000 zł (власний розрахунок, станом на жовтень 2026 р.):

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Будь-яка заява покупця про відмову від договору із забудовником, зокрема на підставі кредитного застереження, дійсна, лише якщо ви подали її письмово з нотаріально засвідченим підписом і включили до неї згоду на виключення ваших вимог із KW (art. 45 ust. 1). Плата за виключення запису становить половину плати за запис (art. 46 закону про судові витрати в цивільних справах).

Дивіться також: багатоетапна інвестиція: що перевірити перед купівлею.

Якщо ви іноземець: що врахувати до підпису

Акт буде польською мовою. Договір із забудовником укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej), а нотаріальний акт складається польською мовою. Якщо ви не володієте польською, акт перекладає сам нотаріус або присяжний перекладач (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Попросіть переклад проєкту договору заздалегідь, а не в день підписання: саме в проєкті містяться кредитне застереження, строки й розмір неустоєк.

Кредитне застереження перевіряйте до нотаріуса. Застереження про відмову має бути в проєкті договору, який ви отримуєте до акта. Тому до візиту до нотаріуса переконайтеся, що розумієте кожен пункт про відмову, повернення грошей і неустойки, і за потреби покажіть проєкт юристові.

Документ банку зберігайте так, щоб його можна було пред’явити. Для повернення плати за бронювання і для застереження потрібна відмова банку письмово або на довговічному носії. Збережіть лист банку та його переклад, якщо рішення прийшло не мовою договору.

FAQ

Чи повернуть гроші за бронь, якщо банк відмовив в іпотеці?

Так, якщо ви лише забронювали квартиру, а банк відмовив через негативну оцінку вашої кредитоспроможності (zdolność kredytowa): забудовник зобов’язаний негайно повернути плату за бронювання (art. 34 ust. 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.). Плата не може перевищувати 1% ціни квартири з проспекту (art. 32 ust. 2). Відмову варто отримати письмово або на довговічному носії.

Чи можна вийти з договору із забудовником, якщо іпотеку не дали?

За самим законом не можна. Серед 12 випадків з art. 43 ust. 1 ustawy deweloperskiej (станом на жовтень 2026 р.) відмови банку немає. Вийти можна, лише якщо це прямо передбачено договором: як договірне право відмови (art. 395 Цивільного кодексу, k.c.) або як умову (art. 89 k.c.). Такий пункт треба погодити до підписання нотаріального акта.

Як відмовитися від договору із забудовником, якщо в ньому є кредитне застереження?

Подайте заяву про відмову в строк, указаний у застереженні: договірне право відмови встановлюється на визначений строк (art. 395 § 1 k.c., Dz.U. 2026 poz. 795). Заява має бути письмовою, з нотаріально засвідченим підписом, і містити згоду на виключення ваших вимог із земельно-іпотечної книги (księga wieczysta), інакше вона недійсна (art. 45 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Станом на жовтень 2026 р.

Що буде, якщо я не внесу платіж забудовнику вчасно?

Забудовник має право відмовитися від договору, якщо ви не сплатили вчасно або в потрібному розмірі попри письмову вимогу сплатити заборгованість протягом 30 днів від її отримання. Виняток — форс-мажор (art. 43 ust. 7, станом на жовтень 2026 р.). Які неустойки вам загрожують, дивіться в договорі (art. 35 ust. 1 pkt 14).

Чи можна передати договір із забудовником іншій людині, якщо кредиту немає?

Так, якщо виконано умови закону. Поступка вимог (cesja) допустима, коли договір стосується однієї квартири, а за попередні 3 роки ви не поступалися вимогами за іншим договором із забудовником (art. 37a ust. 1 ustawy deweloperskiej, станом на жовтень 2026 р.). Для передачі особі з I або II податкової групи за законом про податок на спадщину і дарування обмеження не діє (art. 37a ust. 2). Договір поступки укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1). Щоб новий покупець перейняв обов’язок доплатити решту ціни, потрібна згода забудовника (art. 519 § 2 pkt 2 k.c.).

Обираєте квартиру серед нових житлових комплексів Варшави і плануєте іпотеку? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу. Ми заявимо вас забудовнику й підемо туди разом. До броні пройдемо з вами по інформаційному проспекту та проєкту договору, зокрема по пунктах про відмову й неустойки. Ми обслуговуємо клієнтів 7 мовами. З покупця ми не беремо винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Ми не юридична контора, тому текст кредитного застереження варто показати й юристові.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Станом на жовтень 2026 р.