Договор с застройщиком и отказ банка в ипотеке: что можно сделать и что вернут

Забронировали квартиру, а банк всё ещё не принял решение или уже отказал? Всё зависит от того, на каком вы этапе. Если подписан только договор бронирования (umowa rezerwacyjna), а банк отказал из-за отрицательной оценки вашей кредитоспособности, застройщик обязан немедленно вернуть плату за бронирование (art. 34 ust. 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej). Если вы уже подписали договор с застройщиком (umowa deweloperska) у нотариуса, закон не даёт права отказаться от него из-за отказа в кредите. Среди 12 случаев из art. 43 ust. 1 такой причины нет. Тогда вас защищает только то, что записано в самом договоре. Поэтому безопасный порядок такой: бронь, решение банка и только потом нотариальный акт. Если акт нужен раньше, в договоре должна быть кредитная оговорка (klauzula kredytowa).

Правовая основа: закон о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Застройщическом гарантийном фонде (ustawa deweloperska), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880; Гражданский кодекс (k.c.), Dz.U. 2026 poz. 795; закон об ипотечном кредите, Dz.U. 2025 poz. 720. Состояние на октябрь 2026 г. Изменение, вступившее в силу 2 октября 2026 г. (art. 50 ust. 2 и art. 51, Dz.U. 2025 poz. 1669), и изменение с 11 ноября 2026 г. (art. 19b, Dz.U. 2026 poz. 1077) не касаются норм, описанных в этом тексте.

На каком вы этапе и что вам положено

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Бронь: когда плата возвращается, а когда пропадает

Договор бронирования заключается в письменной форме под угрозой недействительности (art. 30 ust. 1) и на определённый срок. Если вы берёте кредит, этот срок должен учитывать время на решение банка или на обещание выдать кредит, так называемую промесу (promesa) (art. 31 ustawy deweloperskiej, art. 3 ust. 1 и art. 14 ust. 2 закона об ипотечном кредите). Плата за бронирование не может превышать 1% цены квартиры из информационного проспекта (art. 32 ust. 2). При цене квартиры 690 000 zł это не больше 6 900 zł (собственный расчёт, по состоянию на октябрь 2026 г.).

Когда плата возвращается. Art. 34 ust. 1 перечисляет три случая немедленного возврата:

1. вы не получили кредит из-за отрицательной оценки кредитоспособности в значении art. 4 pkt 11 закона об ипотечном кредите;
2. застройщик не исполнил договор бронирования;
3. застройщик изменил проспект или приложения и не сообщил вам об этом.

Возврат по пункту 1 действует, если вы не получили положительного решения банка или обещания выдать кредит (промесы) из-за отрицательной оценки кредитоспособности. Норма отсылает к art. 31, то есть к брони, заключённой, когда вы добиваетесь кредита, поэтому отметьте это в договоре бронирования.

Закон не требует отказов от нескольких или трёх банков. При отказе в кредите вы получаете плату в одинарном размере. Двойной возврат положен, в частности, когда договор бронирования не исполнил застройщик (art. 34 ust. 3).

Когда плата не защищена. Закон не говорит, что будет с платой, если вы сами отказались от покупки: например, нашли другую квартиру или не подали заявку вовремя. На практике застройщик в таком случае обычно её удерживает. Сохраните отказ банка в письменном виде или на долговременном носителе (trwały nośnik) и проверьте, что из него видно: отказ связан с кредитоспособностью.

Подробнее о самой брони читайте в тексте о том, как устроен договор бронирования у застройщика.

Договор с застройщиком подписан, а кредита нет: почему закон не поможет

Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1). Плата за бронирование засчитывается в счёт цены, а застройщик переводит её на специальный счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) не позднее чем через 7 дней после заключения договора с застройщиком (art. 32 ust. 3–4). Защита из art. 34 относится к договору бронирования. Для договора с застройщиком действуют нормы об отказе из art. 43 и текст самого договора.

Art. 43 ust. 1 перечисляет 12 ситуаций, в которых вы можете отказаться от договора с застройщиком на основании закона. Например, когда застройщик не передал вам право в срок, а вы назначили ему дополнительные 120 дней (art. 43 ust. 1 pkt 6, ust. 3). Успеет ли застройщик, можно оценить заранее: об этом написано в тексте о том, как проверить, сдаст ли застройщик дом в срок. Отказа в кредите в этом перечне нет. В этих законных случаях вы не платите отступное и расходы на отказ (art. 44 ust. 1–2), а застройщик возвращает деньги, выплаченные ему со специального счёта, не позднее чем через 30 дней после получения вашего заявления (art. 44 ust. 3). Если вы отказываетесь из-за отказа в кредите, то есть на основании договора, а не art. 43 ust. 1, запрет отступного и расходов (art. 44 ust. 1–2) не действует. Поэтому сумму и срок возврата нужно записать в самом договоре.

Если договор уже подписан, откройте акт и найдите два места. Договор с застройщиком должен определять условия отказа по art. 43 и возврата взносов со специального счёта (art. 35 ust. 1 pkt 13), а также размер процентов и неустоек, если они предусмотрены (pkt 14). Проверьте и то, есть ли рядом отдельное договорное право отказа на случай отсутствия кредита, и сколько стоит выход из договора.

Банк тянет, а срок поджимает: что делать по шагам

1. Посчитайте сроки. По закону об ипотечном кредите банк сообщает кредитное решение на 21-й день после получения заявки. Раньше он может это сделать только с вашего согласия (art. 14 ust. 2). Положительное решение связывает банк не менее чем на 14 дней (art. 14 ust. 6). Запишите дату подачи заявки и попросите банк или консультанта письменно сообщить, когда решение будет готово. Сравните эту дату с концом брони.

2. Если бронь заканчивается раньше решения, попросите продлить её. Сделайте это до истечения срока и оформите продление письменно. Застройщик не обязан соглашаться, но это обычно дешевле, чем риск, что бронь истечёт без результата.

3. Не подписывайте договор с застройщиком «про запас». Без решения банка или без кредитной оговорки в акте вы берёте на себя риск, который закон за вас не несёт.

4. Если договор подписан, а денег по кредиту к сроку не будет, действуйте до срока платежа. Застройщик может отказаться от договора, если вы не заплатили в срок или в нужном размере, несмотря на письменное требование оплатить задолженность в течение 30 дней со дня получения требования. Исключение — форс-мажор (art. 43 ust. 7). Время у вас есть, но оно ограничено. Используйте его так:

• подайте заявку в другой банк или другому кредитору;
• поговорите с застройщиком о переносе срока платежа. Для изменения графика нужно его согласие;
• передайте требования по договору с застройщиком другому лицу (cesja). Закон это допускает, если договор касается одной квартиры, а за предыдущие 3 года вы не уступали требования по другому договору с застройщиком (art. 37a ust. 1). Договор уступки заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1). Ограничение не действует при передаче лицу из I или II налоговой группы по закону о налоге на наследство и дарение (art. 37a ust. 2). Чтобы новый покупатель принял обязанность доплатить остаток цены, нужно согласие застройщика (принятие долга, art. 519 § 2 pkt 2 k.c.), поэтому спросите о нём, прежде чем искать желающего.

Кредитная оговорка: что вписать до похода к нотариусу

Лучшее время для переговоров — до брони, а самое позднее до нотариального акта. Информационный проспект застройщик вручает бесплатно, на долговременном носителе, ещё до договора бронирования (art. 21 ust. 1–2). Проект договора с застройщиком запросите одновременно. Оговорка может быть договорным правом отказа (art. 395 k.c.) или условием (art. 89 k.c.). Чтобы потом не было спора, проверьте, отвечает ли оговорка на эти вопросы:

• До какого срока можно отказаться? Договорное право отказа устанавливается на определённый срок (art. 395 § 1 k.c.), поэтому впишите конкретную дату, а не «разумный срок».
• Какой отказ засчитывается? Одно отрицательное решение или отказы нескольких банков, а если нескольких, то скольких.
• Какая сумма кредита? Если банк одобрит меньше, чем нужно, считается ли это «отсутствием кредита»? Впишите минимальную сумму.
• Какой документ вы предъявляете? Письменный отказ банка или отказ на долговременном носителе.
• Что и когда возвращается? Сумма возврата, включая плату за бронирование, засчитанную в цену, и срок возврата.
• Платите ли вы отступное или неустойку? При кредитной оговорке лучше, чтобы ответ был «нет».
• Кому и по какому адресу подаётся заявление об отказе? Форму задаёт закон: письменно, с нотариально удостоверенной подписью и согласием на вычёркивание требований из земельно-ипотечной книги (art. 45 ust. 1).

Сравните эти пункты с тем, что застройщик указал в проспекте. Как это делать, написано в тексте о том, что проверить в информационном проспекте.

Если покупка оплачивается частично наличными, а частично кредитом, проверьте и даты платежей по графику. Об этом написано в тексте о графике платежей при покупке без ипотеки.

Сколько стоит выход из договора с застройщиком

Отступное. Договор может предусматривать право отказа за плату (odstępne). Заявление об отказе тогда действительно, только если вы подали его одновременно с оплатой отступного (art. 396 k.c.).

Неустойка. Если договор предусматривает неустойку на случай, когда застройщик откажется по вашей вине, её размер указан в акте (art. 35 ust. 1 pkt 14). Суд может уменьшить чрезмерно высокую неустойку (art. 484 § 2 k.c.).

Расходы на сам акт. Нотариальную таксу, выписки и судебные сборы за записи в земельно-ипотечной книге (KW) вы делите с застройщиком пополам (art. 40 ust. 2). Пример для квартиры за 690 000 zł (собственный расчёт, по состоянию на октябрь 2026 г.):

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Любое заявление покупателя об отказе от договора с застройщиком, в том числе на основании кредитной оговорки, действительно, только если вы подали его письменно с нотариально удостоверенной подписью и включили в него согласие на вычёркивание ваших требований из KW (art. 45 ust. 1). Плата за вычёркивание записи составляет половину платы за запись (art. 46 закона о судебных расходах по гражданским делам).

Смотрите также: многоэтапный жилой комплекс: что проверить перед покупкой.

Если вы иностранец: что учесть до подписи

Акт будет на польском языке. Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej), а нотариальный акт составляется на польском языке. Если вы не владеете польским, акт переводит сам нотариус или присяжный переводчик (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Попросите перевод проекта договора заранее, а не в день подписания: именно в проекте находятся кредитная оговорка, сроки и размер неустоек.

Кредитную оговорку проверяйте до нотариуса. Оговорка об отказе должна быть в проекте договора, который вы получаете до акта. Поэтому до визита к нотариусу убедитесь, что вы понимаете каждый пункт об отказе, возврате денег и неустойках, и при необходимости покажите проект юристу.

Документ банка сохраняйте так, чтобы его можно было предъявить. Для возврата платы за бронирование и для оговорки нужен отказ банка в письменном виде или на долговременном носителе. Сохраните письмо банка и его перевод, если решение пришло не на языке договора.

FAQ

Вернут ли деньги за бронь, если банк отказал в ипотеке?

Да, если вы только забронировали квартиру, а банк отказал из-за отрицательной оценки вашей кредитоспособности (zdolność kredytowa): застройщик обязан немедленно вернуть плату за бронирование (art. 34 ust. 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2026 poz. 880, по состоянию на октябрь 2026 г.). Плата не может превышать 1% цены квартиры из проспекта (art. 32 ust. 2). Отказ нужно получить в письменном виде или на долговременном носителе.

Можно ли выйти из договора с застройщиком, если ипотеку не дали?

По одному только закону нельзя. Среди 12 случаев из art. 43 ust. 1 ustawy deweloperskiej (по состоянию на октябрь 2026 г.) отказа банка нет. Выйти можно, только если это прямо предусмотрено договором: как договорное право отказа (art. 395 Кодекса гражданского, k.c.) или как условие (art. 89 k.c.). Такой пункт надо согласовать до подписания нотариального акта.

Как отказаться от договора с застройщиком, если в нём есть кредитная оговорка?

Подайте заявление об отказе в срок, указанный в оговорке: договорное право отказа устанавливается на определённый срок (art. 395 § 1 k.c., Dz.U. 2026 poz. 795). Заявление должно быть письменным, с нотариально удостоверенной подписью, и содержать согласие на вычёркивание ваших требований из земельно-ипотечной книги (księga wieczysta), иначе оно недействительно (art. 45 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Состояние на октябрь 2026 г.

Что будет, если я не внесу платёж застройщику вовремя?

Застройщик вправе отказаться от договора, если вы не заплатили в срок или в нужном размере, несмотря на письменное требование оплатить задолженность в течение 30 дней со дня его получения. Исключение — форс-мажор (art. 43 ust. 7, по состоянию на октябрь 2026 г.). Какие неустойки вам грозят, смотрите в договоре (art. 35 ust. 1 pkt 14).

Можно ли передать договор с застройщиком другому человеку, если кредита нет?

Да, если выполнены условия закона. Уступка требований (cesja) допустима, когда договор касается одной квартиры, а за предыдущие 3 года вы не уступали требования по другому договору с застройщиком (art. 37a ust. 1 ustawy deweloperskiej, по состоянию на октябрь 2026 г.). Для передачи лицу из I или II налоговой группы по закону о налоге на наследство и дарение ограничение не действует (art. 37a ust. 2). Договор уступки заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1). Чтобы новый покупатель принял обязанность доплатить остаток цены, нужно согласие застройщика (art. 519 § 2 pkt 2 k.c.).

Выбираете квартиру среди новых жилых комплексов Варшавы и планируете ипотеку? Напишите нам до первого визита в отдел продаж. Мы заявим вас застройщику и пойдём туда вместе. До брони пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, в том числе по пунктам об отказе и неустойках. Мы обслуживаем клиентов на 7 языках. С покупателя мы не берём вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Мы не юридическая контора, поэтому текст кредитной оговорки стоит показать и юристу.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Состояние на октябрь 2026 г.