Многоэтапный ЖК: что проверить, если покупаете в первой очереди

Вы ищете квартиру побольше для семьи, и вам понравился дом в первой очереди многоэтапного комплекса. В отделе продаж говорят, что «в следующих очередях» построят другие здания, а возможно, и что-то ещё. Коротко: закон о застройщиках не предусматривает в информационном проспекте отдельного поля о следующих очередях комплекса. Картину целого вы собираете из нескольких источников: описания проекта в проспекте, сведений об окружении, разрешения на строительство и образца договора. Следующие очереди касаются вас прежде всего в трёх местах: в сообществе собственников (wspólnota mieszkaniowa), в дорогах и общих частях и в пунктах договора, которые дают застройщику полномочия на время дальнейшего строительства.

Правовая основа: закон о защите прав покупателя жилого помещения или дома и о Застройщическом гарантийном фонде (ustawa deweloperska, закон от 20 мая 2021 г., Dz.U. 2026 poz. 880), Строительное право (Dz.U. 2026 poz. 524), закон о праве собственности на помещения (Dz.U. 2026 poz. 232) и Гражданский кодекс (Dz.U. 2026 poz. 795). Все нормы приведены по состоянию на октябрь 2026 г.

Строящиеся в Варшаве комплексы, с ценами из dane.gov.pl и датой данных, собраны в каталоге новостроек Варшавы. Этот текст поможет прочитать документы того из них, который строится очередями.

«Очередь» в отделе продаж и «этап» в законе — не одно и то же

В разговоре с застройщиком слово «очередь» или «этап» может означать три разные вещи. Разделите их, прежде чем открывать проспект.

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Если застройщик выделил инвестиционную задачу, для вас это даёт три последствия (состояние на октябрь 2026 г.):

• информационный проспект составляется для задачи (art. 20 ust. 2), то есть для вашего здания или группы зданий, а не для всего комплекса;
• договор специального счёта в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) заключается отдельно для каждой задачи (art. 7 ust. 2);
• платите вы после завершения очередных этапов графика задачи, а о завершении этапа застройщик сообщает вам на бумаге или на другом долговременном носителе (art. 8 ust. 3).

Поэтому «очередь I» из рекламной брошюры не обязана совпадать с задачей из проспекта. Проверьте в проспекте, сколько зданий и какие именно охватывает полученный вами документ.

Что проспект говорит о следующих очередях, а чего не говорит

Проспект с приложениями застройщик вручает бесплатно, на долговременном носителе, до договора с застройщиком или до предшествующего ему договора бронирования (art. 21 ust. 1–2). Он является неотъемлемой частью этих договоров (art. 23 ust. 2).

В тексте закона, включая образец проспекта, нет поля о «следующих очередях» комплекса. Но есть три поля, из которых вы косвенно узнаете, что может появиться рядом (состояние на октябрь 2026 г.):

1. Описание проекта или задачи: число зданий, расположение. Если проспект относится только к задаче, он описывает только её здания.
2. Положения местного плана для участков или их частей в пределах 100 м от границы территории проекта или задачи. Если участок следующей очереди попадает в эту полосу, вы увидите, что на нём разрешено строить. Если плана нет, застройщик пишет «Brak planu».
3. Запланированные объекты в радиусе 1 км, в том числе из местных планов, решений об условиях застройки, решений об экологических условиях и решений об объектах общественного назначения. В сноске к образцу перечислены, в частности, дороги, железнодорожные линии, воздушные коридоры, очистные сооружения, мусоросжигательные заводы, свалки и кладбища.

Практический вывод: закон не требует, чтобы проспект сообщал, сколько зданий, какой высоты и когда застройщик планирует в следующих очередях. Помимо того, что следует из местного плана в полосе 100 м и из сведений об объектах в радиусе 1 км, это зависит от того, что застройщик напишет сам. Спросите об этом письменно и попросите ответить в той же форме. Полный список полей вы найдёте в руководстве о том, как проверить поля информационного проспекта.

Если между вручением проспекта и договором что-то изменится, застройщик вручает дополнение или новый проспект с указанием изменения, в срок, позволяющий ознакомиться с ним до договора (art. 22 ust. 1 и 3). В самом договоре такие изменения должны быть выделены и обязывают вас только с вашего согласия (art. 35 ust. 2–3).

Разрешение на строительство: на ваше здание или на весь комплекс?

Разрешение на строительство относится ко всему строительному замыслу. Если замысел включает больше одного объекта, по заявлению инвестора разрешение может относиться к отдельным объектам или группе объектов, способных функционировать самостоятельно. Тогда инвестор представляет проект благоустройства участка или территории для всего замысла (art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego, состояние на октябрь 2026 г.).

Для покупателя в первой очереди из этой нормы следуют два вопроса застройщику:

• охватывает ли разрешение только здания вашей очереди или весь комплекс;
• если разрешение выдано на часть замысла, подан ли проект благоустройства для целого и можно ли увидеть, как в нём размещены следующие здания.

Номер разрешения на строительство и сведения о том, вступило ли оно в силу или обжаловано, должны быть в договоре с застройщиком. То же относится к срокам начала и окончания работ по проекту или задаче и к сроку передачи права собственности (art. 35 ust. 1 pkt 7, 11 и 12 ustawy deweloperskiej).

Разрешения и заявления можно проверить в публичной поисковой системе Реестра заявлений, решений и уведомлений GUNB (wyszukiwarka.gunb.gov.pl). Искать можно по номеру, датам, воеводству и органу, населённому пункту, улице, номеру дома, номеру участка, обрёбу (obręb), виду замысла, категории объекта или названию замысла. Поля «инвестор» в форме нет, поэтому ищите по адресу или участку, а не по названию застройщика. Нужно также переписать код с картинки, а результаты можно скачать в CSV (состояние на октябрь 2026 г.). Как читать результат по участкам вокруг комплекса, мы описываем в руководстве о том, как проверить местный план, условия застройки и разрешения на соседнем участке.

Местный план и условия застройки в Варшаве осенью 2026 г.

Если у следующей очереди ещё нет разрешения на строительство, спросите, на каком основании она будет строиться. В Варшаве состояние на октябрь 2026 г. таково:

• Studium (документ территориального планирования гмины) перестало действовать 1.09.2026. Studia сохраняли силу самое позднее до 31.08.2026 (art. 65 ust. 1 закона от 7.07.2023 в редакции Dz.U. 2026 poz. 781);
• условия застройки по заявлению, поданному с 1.09.2026, можно выдать, только если в гмине вступил в силу общий план, за исключением закрытых территорий (art. 59 ust. 3–4 закона от 7.07.2023 об изменении закона о планировании и пространственном развитии и некоторых других законов в редакции Dz.U. 2026 poz. 781);
• общий план Варшавы ещё не принят. Консультации шли с 14.11.2025 по 9.02.2026. Город получил более 27 тыс. писем с более чем 77 тыс. предложений и рассматривает замечания.

Поэтому для следующей очереди без разрешения спросите, охватывает ли её участок местный план или есть ли у неё ранее выданное решение об условиях застройки. Если застройщик не может назвать основание, запишите это как неизвестное при сравнении предложений.

Сообщество собственников: с кем вы будете принимать решения

При комплексе, строящемся очередями, важно, встанут ли здания следующих очередей на том же участке, что и ваше. Согласно закону о праве собственности на помещения (состояние на октябрь 2026 г.):

• сообщество образуют все собственники помещений, входящих в состав определённого участка (art. 6). Если следующие здания появятся на том же участке, собственники помещений в них будут с вами в одном сообществе;
• доля в общем имуществе — это отношение полезной площади помещения с принадлежащими ему комнатами к общей площади всех таких помещений, в том числе когда земля застроена несколькими зданиями (art. 3 ust. 3 и 5). К общему имуществу относятся земля, а также части здания и устройства, не служащие исключительно собственникам помещений (art. 3 ust. 2);
• если помещений больше трёх (считаются выделенные и невыделенные), собственники обязаны избрать управление решением (art. 20 ust. 1);
• при последовательном выделении помещений способ управления, принятый в начале, действует в отношении каждого следующего покупателя, а изменить его можно решением, протоколируемым нотариусом (art. 18 ust. 2 и 2a).

Часть решений, важных при дальнейшем строительстве, выходит за рамки обычного управления. Для них нужно решение собственников (art. 22 ust. 2–3), в частности при:

• изменении назначения части общего имущества;
• согласии на надстройку или перестройку;
• изменении размера долей;
• разделе общего имущества;
• согласии на раздел земли, застроенной более чем одним жилым зданием.

Именно поэтому застройщики иногда пытаются получить такие согласия заранее, прямо в договоре. Об этом следующий раздел.

Пункты договора, связанные со следующими очередями

Условия договора с потребителем, не согласованные индивидуально, вас не связывают, если они формируют ваши права и обязанности вопреки добрым нравам и грубо нарушают ваши интересы. Норма не охватывает однозначно сформулированные основные обязательства, например цену (art. 385¹ § 1 k.c.).

Два решения Президента UOKiK показывают, как оценивали пункты, дающие застройщику полномочия после продажи первых помещений:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Решения касались конкретных типовых договоров. Это не значит, что любой похожий пункт в вашем договоре автоматически недействителен, но вы знаете, о чём спрашивать. В образце договора ищите:

• доверенности застройщику на время строительства следующих очередей: на что они уполномочивают, на какой срок и можно ли их отозвать;
• согласия, данные заранее, на изменения общего имущества, перестройку, изменение долей или раздел земли;
• отказы от требований, например в связи с неудобствами от стройки по соседству;
• обременения и сервитуты участка, которые договор обязан перечислить (art. 35 ust. 1 pkt 3), например проезд через ваш жилой комплекс к следующей очереди.

Стройка рядом, когда вы уже живёте: шум, дороги, приёмка

Покупая в первой очереди, вы можете въехать до окончания следующих. Три нормы стоит знать заранее (состояние на октябрь 2026 г.):

• Иммиссии. Собственник участка должен воздерживаться от действий, которые нарушают пользование соседними участками сверх обычной меры (art. 144 k.c.).
• Внутренние дороги. Строительство, содержание и финансирование внутренних дорог относятся к управляющему территорией, а если его нет, то к собственнику территории (art. 8 ust. 2–3 закона об общественных дорогах, Dz.U. 2025 poz. 889). Спросите, будет ли подъездная дорога к вашему дому общественной или внутренней и на чьей земле она лежит.
• Приёмка при недостроенной территории. Приёмка квартиры происходит после вступления в силу решения о разрешении на эксплуатацию (art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Разрешение на эксплуатацию можно выдать, даже если часть отделочных или иных работ не выполнена, с указанием срока их выполнения (art. 59 ust. 3 Prawa budowlanego).

Как следить за ходом стройки собственного здания, мы описываем в руководстве о том, как следить за ходом стройки и сроком сдачи квартиры.

Когда можно отказаться от договора с застройщиком

По состоянию на октябрь 2026 г. у вас есть 30 дней со дня заключения договора на отказ, в том числе когда договор не соответствует проспекту (кроме принятых изменений по art. 35 ust. 2), когда проспект не соответствует фактическому или правовому состоянию на день договора или когда в нём нет данных из образца (art. 43 ust. 1 pkt 2, 4, 5 и ust. 2).

Если застройщик не передаст право собственности в срок, вы назначаете ему 120 дней. После безрезультатного истечения этого срока можно отказаться от договора, сохранив требование о неустойке за период просрочки (art. 43 ust. 1 pkt 6 и ust. 3).

Поэтому заверения о следующих очередях, которые для вас важны, попросите до подписания внести в договор или проспект. Основания для отказа из art. 43 ust. 1 pkt 2, 4 и 5 опираются на договор и проспект, а не на разговор в отделе продаж.

Если вы иностранец: что учесть, оценивая многоэтапный комплекс

Документы будут на польском. Проспект, договор, график и уведомления о завершении этапов приходят на польском языке. Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej), а нотариальный акт составляется на польском. Если вы не владеете польским, акт переводит сам нотариус или присяжный переводчик (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Попросите перевод проекта договора заранее, а не в день подписания: именно в проекте находятся пункты о доверенностях, согласиях и отказах от требований.

Не откладывайте проверку на потом. Вопросы о следующих очередях, номер разрешения и данные из реестра GUNB удобнее сверить до подписания, пока вы ещё можете задать вопросы застройщику и показать проект юристу.

Письменные ответы застройщика — тоже на польском. Если важные для вас заверения о следующих очередях получены письменно, попросите вписать их в договор или проспект: основания для отказа опираются именно на эти документы.

Список вопросов застройщику перед бронированием

1. Относится ли проспект к инвестиционной задаче или ко всему проекту? Какие здания он охватывает?
2. Сколько зданий и какой высоты вы планируете в следующих очередях и где именно?
3. Охватывает ли разрешение на строительство только мою очередь? Есть ли проект благоустройства для всего замысла?
4. На каком основании будет строиться следующая очередь: местный план, ранее выданное решение об условиях застройки или уже выданное разрешение?
5. Будут ли здания следующих очередей на том же участке, что и моё? Сколько помещений охватит сообщество?
6. Какой способ управления предусматривает договор и кто будет управляющим в начале?
7. Есть ли в договоре доверенности, заранее выданные согласия или отказы от требований, связанные со следующими очередями?
8. Откуда будет проезд строительной техники для следующих очередей? Подъездная дорога общественная или внутренняя?
9. Какие общие части (например, детская площадка, зелень) появятся в моей очереди, а какие только в следующих?

FAQ

Обязан ли застройщик указать в проспекте, что построят в следующих очередях комплекса?

Отдельного поля для этого нет. По состоянию на октябрь 2026 г. образец проспекта (приложение к закону о защите прав покупателей, Dz.U. 2026 poz. 880) требует описать проект или задачу (число зданий, расположение), положения местного плана для участков в пределах 100 м от границы территории и сведения о запланированных объектах в радиусе 1 км. О следующих очередях спросите застройщика письменно.

Могут ли мои платежи в первой очереди идти на строительство следующей?

Закон связывает специальный счёт и платежи с вашим проектом или задачей. Если застройщик выделил инвестиционную задачу, договор специального счёта заключается отдельно для каждой задачи (art. 7 ust. 2), а проспект составляется для задачи (art. 20 ust. 2). Платите вы после завершения очередных этапов графика вашего проекта или задачи (art. 8 ust. 3). Состояние на октябрь 2026 г.

Будут ли жильцы первой очереди в одном ТСЖ с покупателями следующих очередей?

Это зависит от того, стоят ли здания на одном земельном участке. Сообщество (wspólnota mieszkaniowa) образуют собственники помещений одного участка (art. 6 ustawy o własności lokali), а доля считается по площади и тогда, когда на земле стоит несколько зданий (art. 3 ust. 5). Состояние на октябрь 2026 г.

Вправе ли застройщик требовать в договоре согласий на строительство следующих очередей?

Такие условия иногда признают недозволенными. В решении RPZ 1/2023 от 22.06.2023 Президент UOKiK признал недозволенной обязанность заставить следующего покупателя выдать застройщику доверенности и согласия, в том числе на работы по следующим очередям. Оценка конкретного пункта зависит от его текста (art. 385¹ § 1 k.c.).

Может ли следующая очередь в Варшаве получить решение об условиях застройки?

По заявлению об условиях застройки, поданному с 1.09.2026, решение можно выдать, только если в гмине вступил в силу общий план (art. 59 ust. 3 закона от 7.07.2023 в редакции Dz.U. 2026 poz. 781). Общий план Варшавы ещё не принят (состояние на октябрь 2026 г.). Спросите, есть ли у следующей очереди местный план или ранее выданное решение.

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.

Выбираете квартиру в первой очереди и планируете визит в отдел продаж? Напишите нам до первого визита. Мы заявим вас там, пойдём вместе и пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора по списку вопросов из этого текста. Подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com