Compra nella prima fase di un complesso: cosa sorgerà nelle fasi successive e cosa verificare nel prospetto

Cerca un appartamento più grande per la famiglia e Le piace un edificio della prima fase di un complesso realizzato a più fasi. All’ufficio vendite (biuro sprzedaży) Le dicono che nelle „fasi successive” sorgeranno altri edifici, forse anche altro. Risposta breve: la legge polacca sui costruttori non prevede nel prospetto informativo (prospekt informacyjny) un campo apposito sulle fasi successive del complesso. Il quadro complessivo lo ricompone da più fonti: la descrizione dell’intervento nel prospetto, i dati sul contesto, il permesso di costruire e il modello di contratto. Le fasi successive La riguardano soprattutto in tre punti: nella comunità dei proprietari (wspólnota mieszkaniowa), per strade e parti comuni e nelle clausole del contratto che danno al costruttore poteri per la durata dei lavori successivi.

Base giuridica: la legge sui costruttori (legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’abitazione o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori, t.u. Dz.U. 2026 poz. 880), il Codice edilizio (Prawo budowlane, t.u. Dz.U. 2026 poz. 524), la legge sulla proprietà dei locali (t.u. Dz.U. 2026 poz. 232) e il codice civile (t.u. Dz.U. 2026 poz. 795). Tutte le norme sono riportate secondo lo stato giuridico a ottobre 2026.

I complessi in costruzione a Varsavia, con prezzi da dane.gov.pl e data dei dati, sono nel catalogo degli appartamenti nuovi a Varsavia. Questo testo La aiuta a leggere i documenti di un complesso costruito a fasi.

„Fase” all’ufficio vendite e „fase” nella legge non sono la stessa cosa

Parlando con il costruttore „fase” può significare tre cose diverse. Le distingua prima di leggere il prospetto.

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Se il costruttore ha individuato un lotto funzionale, per Lei ci sono tre conseguenze (stato giuridico a ottobre 2026):

• il prospetto informativo si redige per il lotto (art. 20 comma 2), cioè per il Suo edificio o gruppo di edifici, non per l’intero complesso;
• il contratto di conto escrow (mieszkaniowy rachunek powierniczy) si conclude separatamente per ciascun lotto (art. 7 comma 2);
• versa dopo la conclusione delle tappe del cronoprogramma del lotto, e il costruttore La informa della conclusione di una tappa su carta o su altro supporto durevole (art. 8 comma 3).

La „fase 1” della brochure pubblicitaria non coincide quindi necessariamente con il lotto del prospetto. Verifichi nel prospetto quanti edifici, e quali, comprende il documento che ha ricevuto.

Cosa dice il prospetto sulle fasi successive e cosa non dice

Il costruttore consegna il prospetto con gli allegati gratuitamente, su supporto durevole, prima del contratto con il costruttore o del precedente contratto di prenotazione (art. 21 commi 1–2). Il prospetto è parte integrante di questi contratti (art. 23 comma 2).

Nel testo della legge, modello di prospetto compreso, non c’è un campo sulle „fasi successive” del complesso. Ci sono però tre campi da cui capisce indirettamente cosa può sorgere accanto (stato giuridico a ottobre 2026):

1. Descrizione dell’intervento o del lotto: numero di edifici, disposizione. Se il prospetto riguarda solo il lotto, descrive solo i suoi edifici.
2. Previsioni del piano urbanistico (plan miejscowy) per terreni o loro parti entro 100 m dal confine dell’intervento o del lotto. Se il terreno della fase successiva rientra in questa fascia, vede cosa vi si può costruire. Se il piano non c’è, il costruttore scrive „Brak planu”.
3. Interventi previsti entro 1 km, tra l’altro da piani urbanistici, decisioni sulle condizioni di edificazione (WZ), decisioni ambientali e decisioni su interventi di interesse pubblico. La nota al modello cita tra l’altro strade, linee ferroviarie, corridoi aerei, depuratori, inceneritori, discariche e cimiteri.

In pratica: la legge non esige che il prospetto indichi quanti edifici, di che altezza e quando il costruttore prevede nelle fasi successive. Oltre a ciò che risulta dal piano urbanistico nella fascia di 100 m e dalle informazioni sul raggio di 1 km, dipende da quanto scrive il costruttore stesso. Lo chieda per iscritto e domandi la risposta nella stessa forma. Tutti i campi sono nella guida al prospetto informativo del costruttore.

Se tra la consegna del prospetto e il contratto cambia qualcosa, il costruttore consegna un’appendice o un nuovo prospetto con la modifica indicata, in un termine che consenta di prenderne visione prima del contratto (art. 22 commi 1 e 3). Nel contratto stesso tali modifiche devono essere evidenziate e La vincolano solo con il Suo consenso (art. 35 commi 2–3).

Permesso di costruire: per il Suo edificio o per l’intero complesso?

Il permesso di costruire riguarda l’intero progetto edilizio. Se il progetto comprende più di un’opera, su richiesta dell’investitore il permesso può riguardare opere scelte o un gruppo di opere in grado di funzionare autonomamente. In tal caso l’investitore presenta il progetto di sistemazione del terreno per l’intero progetto (art. 33 comma 1 del Prawo budowlane, stato giuridico a ottobre 2026).

Per chi compra nella prima fase ne derivano due domande al costruttore:

• il permesso comprende solo gli edifici della Sua fase o l’intero complesso?
• se il permesso riguarda solo una parte del progetto, è stato presentato il progetto di sistemazione per il tutto e può vedere come vi sono disposti gli edifici successivi?

Numero del permesso di costruire e indicazione se è definitivo o impugnato devono figurare nel contratto con il costruttore. Lo stesso vale per i termini di inizio e fine dei lavori dell’intervento o del lotto e per il termine del trasferimento della proprietà (art. 35 comma 1 punti 7, 11 e 12 della legge sui costruttori).

Permessi e domande si possono verificare nel motore di ricerca pubblico del Registro di domande, decisioni e comunicazioni del GUNB (ispettorato edilizio centrale, wyszukiwarka.gunb.gov.pl). Si cerca per numero, date, voivodato e autorità, località, via, numero civico, numero di particella, circoscrizione catastale, tipo di progetto, categoria dell’opera o nome del progetto. Il campo „investitore” non c’è, quindi cerchi per indirizzo o particella, non per nome del costruttore. Bisogna inoltre ricopiare un codice da un’immagine e i risultati si possono scaricare in CSV (stato a ottobre 2026). Come leggere il risultato per i terreni intorno a un complesso lo spieghiamo nella guida su piano urbanistico, WZ e permessi sul terreno vicino.

Piano urbanistico e WZ a Varsavia nell’autunno 2026

Se la fase successiva non ha ancora il permesso di costruire, chieda su quale base dovrebbe sorgere. A Varsavia a ottobre 2026 la situazione è questa:

• lo studium ha cessato di valere il 1.09.2026. Gli studia conservavano efficacia al più tardi fino al 31.08.2026 (art. 65 comma 1 della legge del 7.07.2023, testo Dz.U. 2026 poz. 781);
• la decisione sulle condizioni di edificazione (WZ) su domanda presentata dal 1.09.2026 può essere rilasciata solo se nel comune è in vigore il piano generale (plan ogólny), salvo le aree chiuse (art. 59 commi 3–4 della legge del 7.07.2023 che modifica la legge sulla pianificazione e l’assetto del territorio e alcune altre leggi, testo Dz.U. 2026 poz. 781);
• il piano generale di Varsavia non è ancora stato approvato. Le consultazioni si sono svolte dal 14.11.2025 al 9.02.2026. La città ha ricevuto oltre 27 mila lettere con oltre 77 mila richieste ed esamina le osservazioni.

Per una fase successiva senza permesso chieda quindi se il suo terreno è coperto da un piano urbanistico o se ha una decisione WZ rilasciata in precedenza. Se il costruttore non sa indicare una base, la annoti come incognita quando confronta le offerte.

Comunità dei proprietari: con chi prenderà le decisioni

In un complesso costruito a fasi è importante se gli edifici delle fasi successive sorgeranno sullo stesso immobile del Suo. Secondo la legge sulla proprietà dei locali (stato giuridico a ottobre 2026):

• la comunità è formata da tutti i proprietari dei locali di un determinato immobile (art. 6). Se gli edifici successivi sorgono sullo stesso immobile, i proprietari dei loro locali saranno nella stessa comunità con Lei;
• la quota nella proprietà comune è il rapporto tra la superficie utile del Suo locale con le pertinenze e la superficie complessiva di tutti i locali con tali pertinenze, anche se il terreno è edificato con più edifici (art. 3 commi 3 e 5). Alla proprietà comune appartengono il terreno e le parti dell’edificio e gli impianti che non servono esclusivamente ai proprietari dei locali (art. 3 comma 2);
• se i locali sono più di tre (contano quelli già separati e non), i proprietari devono scegliere con delibera un’amministrazione (art. 20 comma 1);
• in caso di separazione graduale dei locali il modo di gestione adottato all’inizio vale per ogni acquirente successivo e si può modificare con delibera verbalizzata da un notaio (art. 18 commi 2 e 2a).

Una parte delle decisioni importanti durante i lavori successivi eccede l’ordinaria amministrazione. Serve una delibera dei proprietari (art. 22 commi 2–3), tra l’altro per:

• modificare la destinazione di una parte della proprietà comune;
• consentire sopraelevazione o ristrutturazione;
• modificare l’entità delle quote;
• dividere la proprietà comune;
• consentire la divisione di un terreno edificato con più di un edificio residenziale.

Per questo i costruttori talvolta cercano di ottenere tali consensi in anticipo, già nel contratto. Ne parla la sezione seguente.

Clausole del contratto che riguardano le fasi successive

Le clausole non negoziate individualmente non vincolano il consumatore se ne plasmano diritti e obblighi in modo contrario alla buona fede, ledendone gravemente gli interessi. La norma non riguarda le prestazioni principali formulate in modo chiaro, come il prezzo (art. 385¹ § 1 codice civile).

Due decisioni del Presidente dell’UOKiK mostrano come sono state valutate clausole che danno al costruttore poteri dopo la vendita dei primi locali:

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Le decisioni riguardavano specifici modelli di contratto. Ciò non significa che ogni clausola simile nel Suo contratto sia automaticamente nulla, ma sa cosa chiedere. Nel modello di contratto cerchi:

• procure al costruttore per la durata dei lavori successivi: per cosa autorizzano, per quanto tempo e se sono revocabili;
• consensi rilasciati in anticipo a modifiche della proprietà comune, a ristrutturazioni, a variazioni delle quote o alla divisione del terreno;
• rinunce a pretese, ad esempio per i disagi del cantiere accanto;
• gravami e servitù dell’immobile, che il contratto deve indicare (art. 35 comma 1 punto 3), ad esempio un passaggio attraverso il Suo complesso verso la fase successiva.

Cantiere accanto quando abita già: rumore, strade, collaudo

Chi compra nella prima fase può trasferirsi prima che finiscano le successive. Tre norme conviene conoscerle prima (stato giuridico a ottobre 2026):

• Immissioni. Il proprietario di un immobile deve astenersi da azioni che disturbano l’uso degli immobili vicini oltre la misura normale (art. 144 codice civile).
• Strade interne. Costruzione, manutenzione e finanziamento delle strade interne spettano al gestore dell’area e, in sua assenza, al proprietario dell’area (art. 8 commi 2–3 della legge sulle strade pubbliche, t.u. Dz.U. 2025 poz. 889). Chieda se la strada di accesso al Suo edificio sarà pubblica o interna e su quale terreno si trova.
• Consegna con dintorni non finiti. La consegna dell’appartamento avviene dopo che la decisione sul permesso d’uso (pozwolenie na użytkowanie) è divenuta definitiva (art. 41 comma 1 della legge sui costruttori). Il permesso d’uso può essere rilasciato anche se parte delle rifiniture o di altri lavori non è stata eseguita, con un termine per eseguirla (art. 59 comma 3 del Prawo budowlane).

Come seguire l’avanzamento dei lavori del Suo edificio lo spieghiamo nella guida su avanzamento dei lavori e data di consegna.

Quando può recedere dal contratto con il costruttore

Secondo lo stato giuridico a ottobre 2026 ha 30 giorni dalla conclusione del contratto per recedere, tra l’altro quando il contratto non corrisponde al prospetto (salvo le modifiche accettate ai sensi dell’art. 35 comma 2), quando il prospetto non corrisponde alla situazione di fatto o di diritto alla data del contratto o quando mancano dati previsti dal modello (art. 43 comma 1 punti 2, 4, 5 e comma 2).

Se il costruttore non trasferisce la proprietà nei termini, Lei fissa un termine di 120 giorni. Scaduto inutilmente, può recedere e conserva la pretesa alla penale contrattuale per il periodo di ritardo (art. 43 comma 1 punto 6 e comma 3).

Per questo le assicurazioni sulle fasi successive che per Lei contano faccia inserire nel contratto o nel prospetto prima della firma. I motivi di recesso dell’art. 43 comma 1 punti 2, 4 e 5 si fondano su contratto e prospetto, non su una conversazione all’ufficio vendite.

Se non legge il polacco o compra a distanza

Questa sezione riguarda chi non legge in polacco prospetto e contratto. La legge sui costruttori non contiene norme sulla lingua del prospetto. Vale la legge generale sulla lingua polacca (t.u. Dz.U. 2026 poz. 81, stato giuridico a ottobre 2026):

• nei rapporti con un consumatore residente in Polonia, in un contratto da eseguire in Polonia si usa il polacco (art. 7 comma 1), anche nei documenti richiesti da altre norme (art. 7 comma 3);
• un documento può avere una versione parallela in lingua straniera (art. 8 comma 1a);
• uno straniero che conosce la lingua e che è stato informato del diritto di avere il documento in polacco può chiedere il documento in lingua straniera (art. 8 comma 1b).

Queste norme non creano un obbligo di tradurre il prospetto. Come si applicano al Suo prospetto lo valuta un avvocato. Per le domande sulle fasi successive: non si affidi a spiegazioni orali in inglese o in italiano all’ufficio vendite, si faccia dare le risposte per iscritto. I registri pubblici e il motore di ricerca del GUNB sono in polacco; i campi obbligatori del prospetto hanno nomi polacchi.

Elenco di domande al costruttore prima della prenotazione

1. Il prospetto riguarda un lotto funzionale o l’intero intervento? Quali edifici comprende?
2. Quanti edifici e di quale altezza prevedete nelle fasi successive e dove esattamente?
3. Il permesso di costruire riguarda solo la mia fase? Esiste un progetto di sistemazione per l’intero progetto?
4. Su quale base sorgerà la fase successiva: piano urbanistico, precedente decisione WZ o permesso già rilasciato?
5. Gli edifici delle fasi successive saranno sullo stesso immobile del mio? Quanti locali avrà la comunità?
6. Quale forma di gestione prevede il contratto e chi sarà l’amministratore all’inizio?
7. Il contratto contiene procure, consensi anticipati o rinunce a pretese legati alle fasi successive?
8. Da dove passeranno i mezzi di cantiere delle fasi successive? La strada di accesso è pubblica o interna?
9. Quali parti comuni (ad esempio area giochi, verde) sorgeranno nella mia fase e quali solo nelle successive?

FAQ

Il costruttore deve indicare nel prospetto cosa sorgerà nelle fasi successive del complesso?

Non esiste un campo apposito. Secondo lo stato giuridico a ottobre 2026 il modello di prospetto (allegato alla legge sui costruttori, Dz.U. 2026 poz. 880) richiede la descrizione dell’intervento o del lotto funzionale (numero e disposizione degli edifici), le previsioni del piano urbanistico per i terreni entro 100 m e gli interventi previsti entro 1 km. Chieda per iscritto al costruttore delle fasi successive.

I miei versamenti nella prima fase possono finanziare la costruzione della fase successiva?

La legge lega conto escrow e versamenti al Suo intervento o lotto funzionale. Se il costruttore ha individuato un lotto funzionale, il contratto di conto escrow si conclude separatamente per ciascun lotto (art. 7 comma 2) e il prospetto si redige per il lotto (art. 20 comma 2). Versa dopo la conclusione delle tappe del cronoprogramma del Suo intervento o lotto (art. 8 comma 3). Stato giuridico a ottobre 2026.

Chi compra nella prima fase fa parte della stessa comunità dei proprietari di chi compra nelle fasi successive?

Dipende dal fatto che gli edifici sorgano sullo stesso immobile. La comunità è formata dai proprietari delle unità di un determinato immobile (art. 6 della legge sulla proprietà dei locali); la quota si calcola in base alla superficie anche se il terreno è edificato con più edifici (art. 3 comma 5). Stato giuridico a ottobre 2026.

Il costruttore può chiedere nel contratto consensi per la costruzione delle fasi successive?

Clausole simili vengono talvolta giudicate abusive. Con la decisione RPZ 1/2023 del 22.06.2023 il Presidente dell’autorità UOKiK ha dichiarato abusivo l’obbligo di far rilasciare ai successivi acquirenti procure e consensi a favore del costruttore, tra l’altro per lavori legati alle fasi successive. La valutazione di una clausola concreta dipende dal suo testo (art. 385¹ § 1 codice civile).

A Varsavia una fase successiva può ancora ottenere la decisione sulle condizioni di edificazione (WZ)?

Per le domande di WZ presentate dal 1.09.2026 la decisione può essere rilasciata solo se nel comune è in vigore il piano generale (plan ogólny) (art. 59 comma 3 della legge del 7.07.2023, testo Dz.U. 2026 poz. 781). Il piano generale di Varsavia non è ancora stato approvato (a ottobre 2026). Chieda se la fase successiva ha un piano urbanistico o una decisione precedente.

Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.

Sta scegliendo un appartamento nella prima fase e pensa di visitare l’ufficio vendite? Ci scriva prima della prima visita. La segnaliamo all’ufficio, andiamo insieme ed esaminiamo con Lei il prospetto informativo e il progetto di contratto secondo l’elenco di domande di questo testo. Le indicheremo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Chi compra sul mercato primario non paga alcun compenso a noi.

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