Kupujesz w I etapie inwestycji wieloetapowej: co powstanie w kolejnych i co sprawdzić w prospekcie

Szukasz większego mieszkania dla rodziny i podoba Ci się budynek w pierwszym etapie inwestycji wieloetapowej. W biurze sprzedaży słyszysz, że „w kolejnych etapach” powstaną następne budynki, a może i coś więcej. Krótka odpowiedź: ustawa deweloperska nie przewiduje w prospekcie informacyjnym osobnego pola o kolejnych etapach osiedla. Obraz całości składasz z kilku źródeł: opisu przedsięwzięcia w prospekcie, informacji o otoczeniu, pozwolenia na budowę i wzoru umowy. Kolejne etapy dotyczą Cię najbardziej w trzech miejscach: we wspólnocie mieszkaniowej, przy drogach i częściach wspólnych oraz w zapisach umowy, które dają deweloperowi uprawnienia na czas dalszej budowy.

Podstawa prawna: ustawa deweloperska (ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524), ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232) i Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Wszystkie przepisy podajemy według stanu prawnego na październik 2026 r.

Inwestycje budowane w Warszawie, z cenami z dane.gov.pl i datą danych, znajdziesz w katalogu nowe mieszkania w Warszawie. Ten tekst pomoże Ci przeczytać dokumenty jednej z nich, jeśli jest budowana etapami.

„Etap” w biurze sprzedaży i „etap” w ustawie to nie to samo

W rozmowie z deweloperem słowo „etap” może oznaczać trzy różne rzeczy. Warto je rozdzielić, zanim zaczniesz czytać prospekt.

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Jeśli deweloper wyodrębnił zadanie inwestycyjne, ma to dla Ciebie trzy skutki (stan prawny na październik 2026 r.):

• prospekt informacyjny sporządza się dla zadania (art. 20 ust. 2), czyli dla Twojego budynku lub grupy budynków, a nie dla całego osiedla;
• umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego zawiera się odrębnie dla każdego zadania (art. 7 ust. 2);
• wpłacasz po zakończeniu kolejnych etapów harmonogramu zadania, a o zakończeniu etapu deweloper informuje Cię na papierze lub innym trwałym nośniku (art. 8 ust. 3).

„Etap I” z folderu reklamowego nie musi więc pokrywać się z zadaniem z prospektu. Sprawdź w prospekcie, ile budynków i które dokładnie obejmuje dokument, który dostałeś.

Co prospekt mówi o kolejnych etapach inwestycji wieloetapowej, a czego nie mówi

Prospekt z załącznikami deweloper doręcza bezpłatnie, na trwałym nośniku, przed umową deweloperską albo przed poprzedzającą ją umową rezerwacyjną (art. 21 ust. 1–2). Stanowi on integralną część tych umów (art. 23 ust. 2).

W tekście ustawy, łącznie ze wzorem prospektu, nie ma pola o „kolejnych etapach” osiedla. Są natomiast trzy pola, z których dowiesz się pośrednio, co może powstać obok (stan prawny na październik 2026 r.):

1. Opis przedsięwzięcia lub zadania: liczba budynków, rozmieszczenie. Jeśli prospekt dotyczy tylko zadania, opisuje tylko jego budynki.
2. Ustalenia planu miejscowego dla działek lub ich fragmentów w odległości do 100 m od granicy terenu przedsięwzięcia lub zadania. Jeśli działka kolejnego etapu leży w tym pasie, zobaczysz, co wolno na niej zbudować. Gdy planu nie ma, deweloper wpisuje „Brak planu”.
3. Przewidziane inwestycje w promieniu 1 km, m.in. z planów miejscowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i decyzji o inwestycjach celu publicznego. Przypis do wzoru wymienia m.in. drogi, linie szynowe, korytarze powietrzne, oczyszczalnie, spalarnie, wysypiska i cmentarze.

Wniosek praktyczny: ustawa nie wymaga, by prospekt podawał, ile budynków, jak wysokich i kiedy deweloper planuje w kolejnych etapach. Poza tym, co wynika z planu miejscowego w pasie 100 m i z informacji o inwestycjach w promieniu 1 km, zależy to od tego, co deweloper sam napisze. Zapytaj o to na piśmie i poproś o odpowiedź w tej samej formie. Pełną listę pól znajdziesz w poradniku o tym, jak sprawdzić pola prospektu informacyjnego.

Jeśli między doręczeniem prospektu a umową coś się zmieni, deweloper doręcza aneks albo nowy prospekt ze wskazaną zmianą, w terminie, który pozwala zapoznać się z nią przed umową (art. 22 ust. 1 i 3). W samej umowie deweloperskiej takie zmiany muszą być podkreślone i wiążą Cię tylko za Twoją zgodą (art. 35 ust. 2–3).

Pozwolenie na budowę: na Twój budynek czy na całe osiedle?

Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Gdy zamierzenie obejmuje więcej niż jeden obiekt, pozwolenie może na wniosek inwestora dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, które mogą samodzielnie funkcjonować. Wtedy inwestor przedstawia projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia (art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego, stan prawny na październik 2026 r.).

Dla kupującego w I etapie z tego przepisu wynikają dwa pytania do dewelopera:

• czy pozwolenie obejmuje tylko budynki Twojego etapu, czy całe osiedle;
• czy przy pozwoleniu na część zamierzenia złożono projekt zagospodarowania dla całości i czy możesz zobaczyć, jak rozmieszczono w nim kolejne budynki.

Numer pozwolenia na budowę i informacja, czy jest ostateczne lub zaskarżone, muszą znaleźć się w umowie deweloperskiej. To samo dotyczy terminu rozpoczęcia i zakończenia robót danego przedsięwzięcia lub zadania oraz terminu przeniesienia własności (art. 35 ust. 1 pkt 7, 11 i 12 ustawy deweloperskiej).

Pozwolenia i wnioski możesz sprawdzić w publicznej wyszukiwarce Rejestru Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń GUNB (wyszukiwarka.gunb.gov.pl). Szukasz po numerze, datach, województwie i organie, miejscowości, ulicy, numerze domu, numerze działki, obrębie, rodzaju zamierzenia, kategorii obiektu albo nazwie zamierzenia. Pola „inwestor” w formularzu nie ma, więc szukaj po adresie lub działce, a nie po nazwie dewelopera. Trzeba też przepisać kod z obrazka, a wyniki można pobrać w CSV (stan na październik 2026 r.). Jak czytać wynik dla działek wokół inwestycji, opisujemy w poradniku o tym, jak sprawdzić plan miejscowy, WZ i pozwolenia na sąsiedniej działce.

Plan miejscowy i warunki zabudowy w Warszawie jesienią 2026 r.

Jeśli kolejny etap nie ma jeszcze pozwolenia na budowę, zapytaj, na jakiej podstawie ma powstać. W Warszawie stan na październik 2026 r. wygląda tak:

• studium przestało obowiązywać 1.09.2026 r. Studia zachowywały moc najdłużej do 31.08.2026 r. (art. 65 ust. 1 ustawy z 7.07.2023 r., w brzmieniu Dz.U. 2026 poz. 781);
• warunki zabudowy na wniosek złożony od 1.09.2026 r. można wydać tylko wtedy, gdy w gminie wszedł w życie plan ogólny, z wyjątkiem terenów zamkniętych (art. 59 ust. 3–4 ustawy z 7.07.2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, w brzmieniu Dz.U. 2026 poz. 781);
• plan ogólny Warszawy nie został jeszcze uchwalony. Konsultacje trwały od 14.11.2025 r. do 9.02.2026 r. Miasto otrzymało ponad 27 tys. pism zawierających ponad 77 tys. postulatów i rozpatruje uwagi.

Dla kolejnego etapu bez pozwolenia zapytaj więc, czy jego działkę obejmuje plan miejscowy albo czy ma on wydaną wcześniej decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli deweloper nie potrafi wskazać podstawy, zapisz to jako niewiadomą przy porównywaniu ofert.

Wspólnota mieszkaniowa: z kim będziesz podejmować decyzje

Przy osiedlu budowanym etapami ważne jest, czy budynki z kolejnych etapów staną na tej samej nieruchomości co Twój. Według ustawy o własności lokali (stan prawny na październik 2026 r.):

• wspólnotę tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości (art. 6). Jeśli kolejne budynki powstaną na tej samej nieruchomości, właściciele lokali w nich będą z Tobą w jednej wspólnocie;
• udział w nieruchomości wspólnej to stosunek powierzchni użytkowej lokalu z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni wszystkich lokali z takimi pomieszczeniami, także gdy grunt jest zabudowany kilkoma budynkami (art. 3 ust. 3 i 5). Do nieruchomości wspólnej należy grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2);
• gdy lokali jest więcej niż trzy (liczą się wyodrębnione i niewyodrębnione), właściciele muszą wybrać zarząd uchwałą (art. 20 ust. 1);
• przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali sposób zarządu przyjęty na początku działa wobec każdego kolejnego nabywcy, a zmienić go można uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza (art. 18 ust. 2 i 2a).

Część decyzji ważnych przy dalszej budowie to czynności przekraczające zwykły zarząd. Potrzebna jest do nich uchwała właścicieli (art. 22 ust. 2–3), m.in. przy:

• zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
• zgodzie na nadbudowę lub przebudowę;
• zmianie wysokości udziałów;
• podziale nieruchomości wspólnej;
• zgodzie na podział gruntu zabudowanego więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym.

Właśnie dlatego deweloperzy próbują czasem uzyskać takie zgody z góry, już w umowie. O tym jest następna sekcja.

Zapisy w umowie, które dotyczą kolejnych etapów

Postanowienia umowy z konsumentem, których nie uzgodniono indywidualnie, nie wiążą Cię, jeśli kształtują Twoje prawa i obowiązki sprzecznie z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając Twoje interesy. Przepis nie obejmuje jednoznacznie sformułowanych świadczeń głównych, np. ceny (art. 385¹ § 1 k.c.).

Dwie decyzje Prezesa UOKiK pokazują, jak oceniano zapisy dające deweloperowi uprawnienia po sprzedaży pierwszych lokali:

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Decyzje dotyczyły konkretnych wzorców umów. Nie oznacza to, że każdy podobny zapis w Twojej umowie jest automatycznie nieważny, ale wiesz, o co pytać. We wzorze umowy szukaj:

• pełnomocnictw dla dewelopera na czas budowy kolejnych etapów: do czego upoważniają, na jak długo i czy można je odwołać;
• zgód udzielanych z góry na zmiany w nieruchomości wspólnej, przebudowę, zmianę udziałów albo podział gruntu;
• zrzeczeń się roszczeń, np. wobec uciążliwości budowy obok;
• obciążeń i służebności nieruchomości, które umowa musi wymieniać (art. 35 ust. 1 pkt 3), np. przejazd przez Twoje osiedle do kolejnego etapu.

Budowa obok, gdy już mieszkasz: hałas, drogi, odbiór

Kupując w I etapie, możesz wprowadzić się, zanim skończą się kolejne. Trzy przepisy warto znać wcześniej (stan prawny na październik 2026 r.):

• Immisje. Właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę (art. 144 k.c.).
• Drogi wewnętrzne. Budowa, utrzymanie i finansowanie dróg wewnętrznych należą do zarządcy terenu, a gdy go nie ma, do właściciela terenu (art. 8 ust. 2–3 ustawy o drogach publicznych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 889). Zapytaj, czy droga dojazdowa do Twojego budynku ma być drogą publiczną, czy wewnętrzną, i na czyim gruncie leży.
• Odbiór przy niedokończonym otoczeniu. Odbiór mieszkania następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Pozwolenie na użytkowanie można wydać mimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych, z terminem ich wykonania (art. 59 ust. 3 Prawa budowlanego).

Jak śledzić postęp budowy własnego budynku, opisujemy w poradniku o tym, jak śledzić postęp budowy i termin oddania mieszkania.

Kiedy możesz odstąpić od umowy deweloperskiej

Według stanu prawnego na październik 2026 r. masz 30 dni od zawarcia umowy na odstąpienie, m.in. gdy umowa nie zgadza się z prospektem (poza zaakceptowanymi zmianami z art. 35 ust. 2), gdy prospekt nie zgadza się ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu umowy albo gdy brakuje w nim danych ze wzoru (art. 43 ust. 1 pkt 2, 4, 5 i ust. 2).

Jeśli deweloper nie przeniesie własności w terminie, wyznaczasz mu 120-dniowy termin. Po jego bezskutecznym upływie możesz odstąpić od umowy i zachowujesz roszczenie o karę umowną za okres opóźnienia (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3).

Dlatego zapewnienia o kolejnych etapach, które są dla Ciebie ważne, poproś przed podpisaniem o wpisanie do umowy lub do prospektu. Podstawy odstąpienia z art. 43 ust. 1 pkt 2, 4 i 5 opierają się na umowie i prospekcie, a nie na rozmowie w biurze sprzedaży.

Lista pytań do dewelopera przed rezerwacją

1. Czy prospekt dotyczy zadania inwestycyjnego, czy całego przedsięwzięcia? Które budynki obejmuje?
2. Ile budynków i jakiej wysokości planujecie w kolejnych etapach i gdzie dokładnie?
3. Czy pozwolenie na budowę obejmuje tylko mój etap? Czy jest projekt zagospodarowania dla całego zamierzenia?
4. Na jakiej podstawie powstanie kolejny etap: plan miejscowy, wcześniejsza decyzja o warunkach zabudowy czy wydane już pozwolenie?
5. Czy budynki kolejnych etapów będą na tej samej nieruchomości co mój? Ile lokali obejmie wspólnota?
6. Jaki sposób zarządu przewiduje umowa i kto będzie zarządcą na początku?
7. Czy umowa zawiera pełnomocnictwa, zgody udzielane z góry albo zrzeczenia się roszczeń związane z kolejnymi etapami?
8. Którędy będzie dojazd dla maszyn budujących kolejne etapy? Czy droga dojazdowa jest publiczna, czy wewnętrzna?
9. Jakie części wspólne (np. plac zabaw, zieleń) powstaną w moim etapie, a jakie dopiero w kolejnych?

FAQ

Czy deweloper musi napisać w prospekcie, co powstanie w kolejnych etapach osiedla?

Nie ma takiego osobnego pola. Według stanu prawnego na październik 2026 r. wzór prospektu (załącznik do ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2026 poz. 880) wymaga opisu przedsięwzięcia lub zadania (liczba budynków, rozmieszczenie), ustaleń planu miejscowego dla działek do 100 m od granicy terenu inwestycji oraz informacji o przewidzianych inwestycjach w promieniu 1 km. O kolejne etapy zapytaj dewelopera na piśmie.

Czy moje wpłaty w I etapie mogą finansować budowę kolejnego etapu?

Ustawa wiąże rachunek powierniczy i wpłaty z Twoim przedsięwzięciem lub zadaniem. Jeśli deweloper wyodrębnił zadanie inwestycyjne, umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego zawiera się odrębnie dla każdego zadania (art. 7 ust. 2), a prospekt sporządza się dla zadania (art. 20 ust. 2). Wpłacasz po zakończeniu kolejnych etapów harmonogramu Twojego przedsięwzięcia lub zadania (art. 8 ust. 3). Stan prawny na październik 2026 r.

Czy mieszkańcy I etapu będą w jednej wspólnocie z kupującymi w kolejnych etapach?

To zależy od tego, czy budynki stoją na tej samej nieruchomości. Wspólnotę tworzą właściciele lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości (art. 6 ustawy o własności lokali), a udział liczy się według powierzchni także wtedy, gdy grunt jest zabudowany kilkoma budynkami (art. 3 ust. 5). Stan prawny na październik 2026 r.

Czy deweloper może w umowie wymagać zgód na budowę kolejnych etapów?

Takie zapisy bywają oceniane jako niedozwolone. W decyzji RPZ 1/2023 z 22.06.2023 r. Prezes UOKiK uznał za niedozwolony obowiązek zobowiązania kolejnego nabywcy do udzielenia deweloperowi pełnomocnictw i zgód, m.in. na roboty związane z kolejnymi etapami. Ocena konkretnego zapisu zależy od jego treści (art. 385¹ § 1 k.c.).

Czy w Warszawie kolejny etap może dostać decyzję o warunkach zabudowy?

Na wniosek o warunki zabudowy złożony od 1.09.2026 r. decyzję można wydać tylko wtedy, gdy w gminie wszedł w życie plan ogólny (art. 59 ust. 3 ustawy z 7.07.2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu Dz.U. 2026 poz. 781). Plan ogólny Warszawy nie został jeszcze uchwalony (stan na październik 2026 r.). Zapytaj, czy kolejny etap ma plan miejscowy albo wcześniejszą decyzję.

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.

Wybierasz mieszkanie w I etapie i planujesz wizytę w biurze sprzedaży? Napisz do nas przed pierwszą wizytą. Zgłosimy Cię tam, pójdziemy razem i przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy według listy pytań z tego tekstu. Wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com