Багатоетапний ЖК: що перевірити, якщо купуєте в першій черзі

Ви шукаєте більшу квартиру для родини, і вам сподобався будинок у першій черзі багатоетапного комплексу. У відділі продажу кажуть, що «в наступних чергах» збудують інші будинки, а можливо, й щось іще. Коротко: закон про забудовників не передбачає в інформаційному проспекті окремого поля про наступні черги комплексу. Картину цілого ви збираєте з кількох джерел: опису проєкту в проспекті, відомостей про оточення, дозволу на будівництво та зразка договору. Наступні черги стосуються вас найбільше в трьох місцях: у спільноті власників (wspólnota mieszkaniowa), у дорогах і спільних частинах та в пунктах договору, що дають забудовнику повноваження на час подальшого будівництва.

Правова основа: закон про захист прав покупця житлового приміщення або будинку та про Забудовницький гарантійний фонд (ustawa deweloperska, закон від 20 травня 2021 р., Dz.U. 2026 poz. 880), Будівельне право (Dz.U. 2026 poz. 524), закон про право власності на приміщення (Dz.U. 2026 poz. 232) і Цивільний кодекс (Dz.U. 2026 poz. 795). Усі норми наведено станом на жовтень 2026 р.

Комплекси, що будуються у Варшаві, з цінами з dane.gov.pl і датою даних, зібрано в каталозі новобудов Варшави. Цей текст допоможе прочитати документи того з них, що будується чергами.

«Черга» у відділі продажу й «етап» у законі — не одне й те саме

У розмові із забудовником слово «черга» чи «етап» може означати три різні речі. Розділіть їх, перш ніж відкривати проспект.

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Якщо забудовник виділив інвестиційне завдання, для вас це має три наслідки (стан на жовтень 2026 р.):

• інформаційний проспект складається для завдання (art. 20 ust. 2), тобто для вашого будинку або групи будинків, а не для всього комплексу;
• договір спеціального рахунку в банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) укладається окремо для кожного завдання (art. 7 ust. 2);
• платите ви після завершення чергових етапів графіка завдання, а про завершення етапу забудовник повідомляє вас на папері або іншому довговічному носії (art. 8 ust. 3).

Тому «черга I» з рекламної брошури не зобов’язана збігатися із завданням із проспекту. Перевірте в проспекті, скільки будинків і які саме охоплює отриманий вами документ.

Що проспект каже про наступні черги, а чого не каже

Проспект із додатками забудовник вручає безоплатно, на довговічному носії, до договору із забудовником або до попереднього договору бронювання (art. 21 ust. 1–2). Він є невід’ємною частиною цих договорів (art. 23 ust. 2).

У тексті закону, включно зі зразком проспекту, немає поля про «наступні черги» комплексу. Проте є три поля, з яких ви опосередковано дізнаєтеся, що може постати поруч (стан на жовтень 2026 р.):

1. Опис проєкту або завдання: кількість будинків, розташування. Якщо проспект стосується лише завдання, він описує тільки його будинки.
2. Положення місцевого плану для ділянок або їх частин у межах 100 м від межі території проєкту або завдання. Якщо ділянка наступної черги потрапляє в цю смугу, ви побачите, що на ній дозволено будувати. Якщо плану немає, забудовник пише «Brak planu».
3. Заплановані об’єкти в радіусі 1 км, зокрема з місцевих планів, рішень про умови забудови, рішень про екологічні умови та рішень про об’єкти громадського призначення. У виносці до зразка перелічено, зокрема, дороги, залізничні лінії, повітряні коридори, очисні споруди, сміттєспалювальні заводи, сміттєзвалища й цвинтарі.

Практичний висновок: закон не вимагає, щоб проспект повідомляв, скільки будинків, якої висоти й коли забудовник планує в наступних чергах. Крім того, що випливає з місцевого плану в смузі 100 м і з відомостей про об’єкти в радіусі 1 км, це залежить від того, що забудовник напише сам. Запитайте про це письмово й попросіть відповісти в тій самій формі. Повний перелік полів ви знайдете в посібнику про те, як перевірити поля інформаційного проспекту.

Якщо між врученням проспекту й договором щось зміниться, забудовник вручає доповнення або новий проспект із зазначенням зміни, у строк, що дозволяє ознайомитися з нею до договору (art. 22 ust. 1 і 3). У самому договорі такі зміни мають бути виділені й зобов’язують вас лише за вашої згоди (art. 35 ust. 2–3).

Дозвіл на будівництво: на ваш будинок чи на весь комплекс?

Дозвіл на будівництво стосується всього будівельного задуму. Якщо задум охоплює більш ніж один об’єкт, за заявою інвестора дозвіл може стосуватися окремих об’єктів або групи об’єктів, здатних функціонувати самостійно. Тоді інвестор подає проєкт упорядкування ділянки чи території для всього задуму (art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego, стан на жовтень 2026 р.).

Для покупця в першій черзі з цієї норми випливають два запитання до забудовника:

• чи охоплює дозвіл лише будинки вашої черги, чи весь комплекс;
• якщо дозвіл видано на частину задуму, чи подано проєкт упорядкування для цілого й чи можна побачити, як у ньому розміщено наступні будинки.

Номер дозволу на будівництво та відомості про те, чи він набрав чинності або оскаржений, мають бути в договорі із забудовником. Те саме стосується строків початку й закінчення робіт за проєктом або завданням і строку передання права власності (art. 35 ust. 1 pkt 7, 11 і 12 ustawy deweloperskiej).

Дозволи й заяви можна перевірити в публічній пошуковій системі Реєстру заяв, рішень і повідомлень GUNB (wyszukiwarka.gunb.gov.pl). Шукати можна за номером, датами, воєводством і органом, населеним пунктом, вулицею, номером будинку, номером ділянки, обрибом (obręb), видом задуму, категорією об’єкта або назвою задуму. Поля «інвестор» у формі немає, тому шукайте за адресою чи ділянкою, а не за назвою забудовника. Потрібно також переписати код із картинки, а результати можна завантажити у форматі CSV (стан на жовтень 2026 р.). Як читати результат щодо ділянок навколо комплексу, ми описуємо в посібнику про те, як перевірити місцевий план, умови забудови та дозволи на сусідній ділянці.

Місцевий план і умови забудови у Варшаві восени 2026 р.

Якщо наступна черга ще не має дозволу на будівництво, запитайте, на якій підставі вона має постати. У Варшаві стан на жовтень 2026 р. такий:

• Studium (документ територіального планування гміни) перестало діяти 1.09.2026. Studia зберігали чинність щонайпізніше до 31.08.2026 (art. 65 ust. 1 закону від 7.07.2023 у редакції Dz.U. 2026 poz. 781);
• умови забудови за заявою, поданою з 1.09.2026, можна видати лише тоді, коли в гміні набрав чинності загальний план, за винятком закритих територій (art. 59 ust. 3–4 закону від 7.07.2023 про зміну закону про планування та просторове облаштування й деяких інших законів у редакції Dz.U. 2026 poz. 781);
• загальний план Варшави ще не ухвалено. Консультації тривали з 14.11.2025 до 9.02.2026. Місто отримало понад 27 тис. листів із понад 77 тис. пропозицій і розглядає зауваження.

Тому для наступної черги без дозволу запитайте, чи охоплює її ділянку місцевий план або чи має вона раніше видане рішення про умови забудови. Якщо забудовник не може назвати підставу, запишіть це як невідоме під час порівняння пропозицій.

Спільнота власників: з ким ви ухвалюватимете рішення

У комплексі, що будується чергами, важливо, чи стануть будинки наступних черг на тій самій ділянці, що й ваш. Згідно із законом про право власності на приміщення (стан на жовтень 2026 р.):

• спільноту утворюють усі власники приміщень, що входять до складу певної ділянки (art. 6). Якщо наступні будинки постануть на тій самій ділянці, власники приміщень у них будуть із вами в одній спільноті;
• частка в спільному майні — це відношення корисної площі приміщення з належними до нього приміщеннями до загальної площі всіх таких приміщень, зокрема й тоді, коли земля забудована кількома будинками (art. 3 ust. 3 і 5). До спільного майна належать земля, а також частини будинку й пристрої, що не слугують виключно власникам приміщень (art. 3 ust. 2);
• якщо приміщень більше трьох (враховуються виділені й невиділені), власники мусять обрати управління ухвалою (art. 20 ust. 1);
• за послідовного виділення приміщень спосіб управління, прийнятий на початку, діє щодо кожного наступного покупця, а змінити його можна ухвалою, протокольованою нотаріусом (art. 18 ust. 2 і 2a).

Частина рішень, важливих під час подальшого будівництва, виходить за межі звичайного управління. Для них потрібна ухвала власників (art. 22 ust. 2–3), зокрема при:

• зміні призначення частини спільного майна;
• згоді на надбудову чи перебудову;
• зміні розміру часток;
• поділі спільного майна;
• згоді на поділ землі, забудованої більш ніж одним житловим будинком.

Саме тому забудовники іноді намагаються отримати такі згоди наперед, просто в договорі. Про це наступний розділ.

Пункти договору, пов’язані з наступними чергами

Умови договору зі споживачем, не погоджені індивідуально, вас не зобов’язують, якщо вони формують ваші права й обов’язки всупереч добрим звичаям і грубо порушують ваші інтереси. Норма не охоплює однозначно сформульовані основні зобов’язання, наприклад ціну (art. 385¹ § 1 k.c.).

Два рішення Президента UOKiK показують, як оцінювали пункти, що дають забудовнику повноваження після продажу перших приміщень:

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Рішення стосувалися конкретних типових договорів. Це не означає, що кожен схожий пункт у вашому договорі автоматично недійсний, але ви знаєте, про що питати. У зразку договору шукайте:

• довіреності забудовнику на час будівництва наступних черг: на що вони уповноважують, на який строк і чи можна їх відкликати;
• згоди, надані наперед, на зміни спільного майна, перебудову, зміну часток або поділ землі;
• відмови від вимог, наприклад у зв’язку з незручностями від будівництва поруч;
• обтяження й сервітути ділянки, які договір зобов’язаний перелічити (art. 35 ust. 1 pkt 3), наприклад проїзд через ваш житловий комплекс до наступної черги.

Будівництво поруч, коли ви вже живете: шум, дороги, приймання

Купуючи в першій черзі, ви можете в’їхати до завершення наступних. Три норми варто знати заздалегідь (стан на жовтень 2026 р.):

• Іммісії. Власник ділянки має утримуватися від дій, що порушують користування сусідніми ділянками понад звичайну міру (art. 144 k.c.).
• Внутрішні дороги. Будівництво, утримання й фінансування внутрішніх доріг належать до керуючого територією, а якщо його немає, то до власника території (art. 8 ust. 2–3 закону про публічні дороги, Dz.U. 2025 poz. 889). Запитайте, чи буде під’їзна дорога до вашого будинку публічною, чи внутрішньою і на чиїй землі вона лежить.
• Приймання за недобудованої території. Приймання квартири відбувається після набрання чинності рішенням про дозвіл на експлуатацію (art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Дозвіл на експлуатацію можна видати, навіть якщо частину оздоблювальних чи інших робіт не виконано, із зазначенням строку їх виконання (art. 59 ust. 3 Prawa budowlanego).

Як стежити за ходом будівництва власного будинку, ми описуємо в посібнику про те, як стежити за ходом будівництва й терміном здачі квартири.

Коли можна відмовитися від договору із забудовником

Станом на жовтень 2026 р. у вас є 30 днів від дня укладення договору на відмову, зокрема коли договір не відповідає проспекту (крім прийнятих змін за art. 35 ust. 2), коли проспект не відповідає фактичному чи правовому стану на день договору або коли в ньому бракує даних зі зразка (art. 43 ust. 1 pkt 2, 4, 5 і ust. 2).

Якщо забудовник не передасть право власності вчасно, ви призначаєте йому 120 днів. Після безрезультатного спливу цього строку можна відмовитися від договору, зберігши вимогу про неустойку за період прострочення (art. 43 ust. 1 pkt 6 і ust. 3).

Тому запевнення про наступні черги, які для вас важливі, попросіть до підписання внести в договір або проспект. Підстави для відмови з art. 43 ust. 1 pkt 2, 4 і 5 спираються на договір і проспект, а не на розмову у відділі продажу.

Якщо ви іноземець: що врахувати, оцінюючи багатоетапний комплекс

Документи будуть польською. Проспект, договір, графік і сповіщення про завершення етапів надходять польською мовою. Договір із забудовником укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej), а нотаріальний акт складається польською мовою. Якщо ви не володієте польською, акт перекладає сам нотаріус або присяжний перекладач (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Попросіть переклад проєкту договору заздалегідь, а не в день підписання: саме в проєкті містяться пункти про довіреності, згоди та відмови від вимог.

Не відкладайте перевірку на потім. Запитання про наступні черги, номер дозволу та дані з реєстру GUNB зручніше звірити до підписання, поки ви ще можете ставити запитання забудовнику й показати проєкт юристові.

Письмові відповіді забудовника — теж польською. Якщо важливі для вас запевнення про наступні черги отримано письмово, попросіть внести їх у договір або проспект: підстави для відмови спираються саме на ці документи.

Перелік запитань забудовнику перед бронюванням

1. Чи стосується проспект інвестиційного завдання, чи всього проєкту? Які будинки він охоплює?
2. Скільки будинків і якої висоти ви плануєте в наступних чергах і де саме?
3. Чи охоплює дозвіл на будівництво лише мою чергу? Чи є проєкт упорядкування для всього задуму?
4. На якій підставі постане наступна черга: місцевий план, раніше видане рішення про умови забудови чи вже виданий дозвіл?
5. Чи будуть будинки наступних черг на тій самій ділянці, що й мій? Скільки приміщень охопить спільнота?
6. Який спосіб управління передбачає договір і хто буде керуючим на початку?
7. Чи є в договорі довіреності, згоди, надані наперед, або відмови від вимог, пов’язані з наступними чергами?
8. Звідки буде проїзд будівельної техніки для наступних черг? Під’їзна дорога публічна чи внутрішня?
9. Які спільні частини (наприклад, дитячий майданчик, зелень) постануть у моїй черзі, а які лише в наступних?

FAQ

Чи зобов’язаний забудовник указати в проспекті, що збудують у наступних чергах комплексу?

Окремого поля для цього немає. Станом на жовтень 2026 р. зразок проспекту (додаток до закону про захист прав покупця, Dz.U. 2026 poz. 880) вимагає описати проєкт або завдання (кількість будинків, розташування), положення місцевого плану для ділянок у межах 100 м від межі території та відомості про заплановані об’єкти в радіусі 1 км. Про наступні черги запитайте забудовника письмово.

Чи можуть мої платежі в першій черзі йти на будівництво наступної?

Закон пов’язує спеціальний рахунок і платежі з вашим проєктом або завданням. Якщо забудовник виділив інвестиційне завдання, договір спеціального рахунку укладається окремо для кожного завдання (art. 7 ust. 2), а проспект складається для завдання (art. 20 ust. 2). Платите ви після завершення чергових етапів графіка вашого проєкту або завдання (art. 8 ust. 3). Стан на жовтень 2026 р.

Чи будуть мешканці першої черги в одному об’єднанні власників із покупцями наступних черг?

Це залежить від того, чи стоять будинки на одній земельній ділянці. Спільноту (wspólnota mieszkaniowa) утворюють власники приміщень однієї ділянки (art. 6 ustawy o własności lokali), а частка рахується за площею і тоді, коли на землі стоїть кілька будинків (art. 3 ust. 5). Стан на жовтень 2026 р.

Чи може забудовник вимагати в договорі згод на будівництво наступних черг?

Такі умови іноді визнають недозволеними. У рішенні RPZ 1/2023 від 22.06.2023 Президент UOKiK визнав недозволеним обов’язок зобов’язати наступного покупця видати забудовнику довіреності та згоди, зокрема на роботи в наступних чергах. Оцінка конкретного пункту залежить від його тексту (art. 385¹ § 1 k.c.).

Чи може наступна черга у Варшаві отримати рішення про умови забудови?

За заявою про умови забудови, поданою з 1.09.2026, рішення можна видати лише тоді, коли в гміні набрав чинності загальний план (art. 59 ust. 3 закону від 7.07.2023 у редакції Dz.U. 2026 poz. 781). Загальний план Варшави ще не ухвалено (стан на жовтень 2026 р.). Запитайте, чи є для наступної черги місцевий план або раніше видане рішення.

Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.

Обираєте квартиру в першій черзі й плануєте візит до відділу продажу? Напишіть нам до першого візиту. Ми заявимо вас там, підемо разом і пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору за переліком запитань із цього тексту. Підкажемо, про що спитати забудовника чи юриста. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com