Шукаєте чотирикімнатну квартиру у Варшаві від забудовника? У нашому каталозі велика нова квартира трапляється рідко: квартири від 75 м² становлять 110 із 960 квартир у пропозиції (11,5%) і є в 13 із 22 житлових комплексів. Їхня медіанна ціна 1 580 211 zł, але розкид величезний. На Białołęce медіана 1 094 000 zł, на Targówku 1 175 000 zł, на Woli 1 885 500 zł. До 1 млн zł коштують 13 таких квартир, до 1,2 млн zł 44. Дані станом на 4 жовтня 2026 р., на основі файлів, які забудовники публікують на dane.gov.pl.
Цей текст для родини, якій стало тісно: двоє дорослих, троє дітей, кожному потрібен свій куток для навчання, а в пошуку ви вводите «чотирикімнатна квартира Варшава». Ми показуємо, де такі метражі справді є, скільки вони коштують і що додати до ціни, перш ніж їхати у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży).
Звідки ці цифри і чого вони не показують?
Забудовник зобов’язаний публікувати на своєму сайті ціну за м² корисної площі кожної квартири з ПДВ, а окремо ціну приміщень, що належать до квартири, або прав, потрібних для користування нею (на практиці, наприклад, комори чи паркомісця), якщо їх не включено в ціну квартири, та інші грошові платежі (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 закону про забудовників, Dz.U. 2026 poz. 880, правовий стан на жовтень 2026 р.). Ці дані раз на добу передаються міністру, відповідальному за інформатизацію, і публікуються на порталі dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 і 3).
Як ми рахували:
- База: файли 22 комплексів із нашого каталогу, завантажені 4.10.2026; дати даних у файлах 28.09–04.10.2026.
- Квартира в пропозиції: ціна більша за нуль, не позначена як продана, заброньована чи недоступна. Таких квартир 960.
- Велика квартира: корисна площа від 75 м². Метраж указано у 880 із 960 квартир. Для 80 квартир Victoria Dom (79 у Metro Art, 1 у Miasteczko Nova Sfera) файл дає ціну за м² розрахункової площі, а не корисної, тому ці квартири ми не рахуємо. Серед них можуть бути великі.
- Район: коли в районі лише один комплекс із великими квартирами, ми пишемо про комплекс, а не про район.
Чого ці дані не кажуть: це 22 комплекси з 9 районів, а не весь ринок Варшави. Зміни цін у часі ми теж не показуємо: у надто малої кількості квартир у файлах є історія цін, щоб говорити про тенденцію.
Власне опрацювання на основі даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.). Як ми збираємо файли, описано в розділі джерела даних.
Чому ми рахуємо метри, а не кімнати?
Бо кімнат у файлах майже немає. Кількість кімнат указує лише частина забудовників: на 4 жовтня 2026 р. це поле було заповнене у 94 із 960 квартир, у 6 комплексах. Чотири кімнати значаться в 11 квартир: 4 в Aleja Krakowska 201, 2 в Apartamenty Płużnicka, 1 у Korkowa 146 і 4 будинки в Osiedle Śpiewających Ptaków. Їхня площа від 65,8 до 94,1 м², ціна від 929 000 до 1 210 000 zł. Рахувати медіану для «4 кімнат» на такій вибірці немає сенсу.
Метраж теж не визначає кількість кімнат. За даними RynekPierwotny.pl чотирикімнатні квартири становлять близько 11% пропозиції нових квартир у Варшаві, а їхня площа вкладається в діапазон 50–144 м² (сторінка з пропозицією чотирикімнатних квартир, перегляд 7.10.2026). Чотирикімнатна квартира в 50 м² і трикімнатна в 90 м² для родини з трьома дітьми — зовсім різні квартири. Для порівняння: середня корисна площа квартири в багатоквартирних будинках, на які видано дозволи у 2025 р., 53,6 м² (GUS, «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», 30.06.2026).
Тому ми шукаємо від 75 м², а планування перевіряємо на плані квартири на сайті забудовника або в проспекті. Якщо в пошуку позначити фільтр кімнат, ви побачите лише квартири, у яких забудовник указав їх кількість. Надійніше виставити площу «від 75 м²», а потім переглянути плани вибраних квартир на сайті забудовника.
Де є нові квартири від 75 м²?
Майже половина великих квартир (50 зі 110) припадає на Wola і Jaśminowy Mokotów — найдорожчі локації каталогу. Тому медіана по всьому масиву висока, а для родини з обмеженим бюджетом важливіші рядки нижче.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Район | Квартир від 75 м² | Комплексів | Ціна: мін / медіана / макс | Площа: мін / медіана / макс |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 30 | 4 | 959 000 / 1 094 000 / 1 989 004 zł | 75,4 / 84,2 / 119,9 м² |
| Targówek | 21 | 3 | 1 017 900 / 1 175 000 / 1 615 000 zł | 75,4 / 79,1 / 121,0 м² |
| Wola | 30 | 2 | 1 569 000 / 1 885 500 / 3 586 091 zł | 75,0 / 89,1 / 132,9 м² |
| Mokotów: лише Jaśminowy Mokotów | 20 | 1 | 1 970 000 / 3 795 000 / 4 090 000 zł | 75,2 / 137,8 / 163,5 м² |
| Włochy: лише Aleja Krakowska 201 | 4 | 1 | 1 052 585 / 1 179 190 / 1 205 600 zł | 75,0 / 75,2 / 75,3 м² |
| Wawer: лише будинки в Osiedle Śpiewających Ptaków | 4 | 1 | 929 000 / 929 000 / 1 210 000 zł | 94,1 м² |
| Praga-Południe: лише Metro Art | 1 | 1 | 1 819 825 zł | 103,3 м² |
| Praga-Północ; Bemowo: лише Premiera Bemowo | 0 | — | — | — |
Власне опрацювання на основі даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.). Ціни брутто за квартиру, без паркомісця та комори.
Що з цього випливає для родини 2+3:
- Białołęka і Targówek дають великий метраж за ціною, якої на Woli не вистачає навіть на найдешевшу велику квартиру. На Białołęce медіанна ціна великої квартири 1 094 000 zł, а медіанний метраж 84,2 м².
- Włochy — це фактично чотири квартири по близько 75 м² в одному комплексі, усі позначені як чотирикімнатні.
- У Wawer великий метраж — це будинки, а не квартири. Це інше рішення: сад, але й дорога, і утримання будинку.
- На Praga-Północ і в Premiera Bemowo (єдиному комплексі з Bemowo в нашому каталозі) немає жодної квартири від 75 м².
Якщо ви ще не знаєте, скільки метрів дасть ваш бюджет у різних районах, почніть зі зведення скільки метрів можна купити за 800 тис., 1 млн і 1,2 млн zł.
У яких комплексах є квартири від 75 м²?
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Комплекс | Район | Квартир від 75 м² | Ціна квартири | Медіана zł/м² |
|---|---|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | Białołęka | 13 | 959 000 – 1 099 000 zł | 12 827 |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | 6 | 999 945 – 1 194 490 zł | 13 140 |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | 7 | 1 119 297 – 1 989 004 zł | 15 605 |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | 4 | 1 083 375 – 1 223 409 zł | 13 523 |
| Kowalskiego 37 | Targówek | 8 | 1 017 900 – 1 615 000 zł | 14 550 |
| Rezydencja Liwska | Targówek | 9 | 1 130 000 – 1 185 000 zł | 14 788 |
| Rzepichy | Targówek | 4 | 1 137 017 – 1 524 474 zł | 12 100 |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | 4 | 1 052 585 – 1 205 600 zł | 15 705 |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (будинки) | Wawer | 4 | 929 000 – 1 210 000 zł | 9 868 |
| Metro Art | Praga-Południe | 1 | 1 819 825 zł | — |
| NU! (etap 2) | Wola | 21 | 1 569 000 – 2 141 000 zł | 21 867 |
| Stacja Wola | Wola | 9 | 1 636 590 – 3 586 091 zł | 26 542 |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | 20 | 1 970 000 – 4 090 000 zł | 25 120 |
Власне опрацювання на основі даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.; дати файлів 28.09–04.10.2026).
Дві речі варто знати, перш ніж телефонувати у відділи продажу. По-перше, статус квартири (вільна, заброньована, продана) на 4 жовтня 2026 р. указували лише 2 із 22 комплексів: Apartamenty Płużnicka і Rezydencja Liwska. В решті, зокрема в NU! та Jaśminowy Mokotów, невідомо, скільки великих квартир із файлу ще вільні. У файлі Jaśminowy Mokotów, імовірно, є й уже продані квартири, тому цифра 20 великих квартир у цьому комплексі радше завищена. По-друге, у 10 із 13 комплексів великих квартир від 1 до 9, тож коли родина шукає конкретний метраж і поверх, вибір в одному комплексі швидко звужується.
Чи дешевша велика квартира за метр?
Зазвичай так, якщо порівнювати квартири в одному комплексі. У 16 із 18 комплексів, де ми змогли це перевірити, найбільші квартири мали нижчу медіанну ціну за м², ніж найменші. Винятки — Kowalskiego 37 (+1,7%) і Srebrna 5 (+0,3%), де ціна за метр практично однакова. Станом на 4 жовтня 2026 р.
По всій базі медіана для квартир від 75 м² становить 15 925 zł/м², а для всіх квартир 16 696 zł/м². У групі 75–89,9 м² медіана 14 762 zł/м², а в групі від 90 м² уже 22 489 zł/м². Це не означає, що найбільші квартири дорожчають: у цій групі переважають квартири з Jaśminowy Mokotów і з Woli (29 із 44). Тому порівнюйте ціну за метр усередині одного комплексу, а не між районами.
Скільки коштує 75 м² за даними для всієї Варшави?
Наш каталог — це 22 комплекси, тож варто зіставити його з даними для всього міста. Кожне джерело вимірює своє, тому числа не можна порівнювати один до одного:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Джерело | Що вимірює | Значення |
|---|---|---|
| NBP, II кв. 2026 (файл від 7.08.2026) | 75 м² × середня ціна угод на первинному ринку у Варшаві (16 783,49 zł/м²), наш розрахунок | бл. 1,26 млн zł |
| Tabelaofert.pl (оновлення від 1.10.2026, дані за вересень 2026 р.) | середня ціна пропозиції 4-кімнатної квартири у Варшаві | 1 508 126 zł |
| Наш каталог (станом на 4.10.2026) | медіанна ціна квартири від 75 м², 110 квартир у 13 комплексах | 1 580 211 zł |
NBP показує ціни, за якими квартири справді продавалися, а файли забудовників і портали показують ціни пропозиції. Розрахунок за NBP — це середнє по місту, а не обіцянка, що саме за цю суму ви купите конкретну квартиру. Даних NBP за III квартал 2026 р. поки немає.
Що додати до ціни великої квартири?
Родині з трьома дітьми зазвичай потрібне паркомісце, часто два, і комора для візків, велосипедів та сезонних речей. Ціна квартири у файлі забудовника їх не охоплює. Ось що вказують файли комплексів із великими квартирами:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Комплекс | Паркомісце | Комора |
|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | місць у файлі немає | у файлі немає |
| Apartamenty Płużnicka | у файлі немає | у файлі немає |
| Ikona Światowida 5 | 40 000 – 46 000 zł (наземні та на платформі) | 13 600 – 20 000 zł |
| Miasteczko Nova Sfera | медіана 38 000 zł (файл від 6.10.2026) | у файлі немає |
| Kowalskiego 37 | підземне 35 000 zł; подвійне залежне 55 000 zł | у файлі немає |
| Rezydencja Liwska | у файлі немає | у файлі немає |
| Rzepichy | наземне 25 000 zł | у файлі немає |
| Aleja Krakowska 201 | платформа 17 800 zł; підземне 39 000 zł (1 місце) | у файлі немає |
| Osiedle Śpiewających Ptaków | 20 000 zł | у файлі немає |
| Metro Art | медіана 32 000 zł (файл від 6.10.2026) | у файлі немає |
| NU! (etap 2) | 70 000 zł (максимум 79 722 zł) | 41 700 – 69 800 zł (медіана 53 650 zł) |
| Stacja Wola | підземне 45 000 zł; наземне 25 000 zł | у файлі немає |
| Jaśminowy Mokotów | 78 000 zł | 60 000 zł |
Власне опрацювання на основі даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.; Victoria Dom: файл від 6.10.2026).
«У файлі немає» не означає, що паркомісця чи комори не можна купити. Це лише означає, що забудовник не вказав їх у файлі, тож про ціну треба питати у відділі продажу. За двох автомобілів зверніть увагу на залежні місця (одне за одним): у Kowalskiego 37 подвійне місце коштує 55 000 zł, тобто менше, ніж два окремі місця по 35 000 zł. Докладне зіставлення цін для всіх комплексів є в матеріалі про ціни паркомісць і комор за прайсами забудовників.
Інші витрати, яких у ціні не видно:
- Інші платежі. У файлах частини комплексів забудовник називає, наприклад, витрати на утримання квартири від видачі до переходу права власності або розрахунок платежів за право вічного користування землею (użytkowanie wieczyste). Ні в одному файлі суми при них немає (станом на 4 жовтня 2026 р.). Запитайте про неї до підписання договору бронювання (umowa rezerwacyjna).
- ПДВ для квартир понад 150 м². Знижена ставка ПДВ (нині 8%) стосується житлових приміщень до 150 м² корисної площі. За більшої площі вона охоплює лише частину бази оподаткування, що відповідає цим 150 м² (art. 41 ust. 12b pkt 2 і ust. 12c закону про ПДВ, Dz.U. 2026 poz. 1263, правовий стан на жовтень 2026 р.). У нашому каталозі такий метраж мають лише квартири в Jaśminowy Mokotów (найбільша 163,5 м²). Ціна у файлі вже з ПДВ, але за такої квартири перевірте в проєкті договору, як її розраховано.
На що ще дивитися, обираючи велику квартиру для родини?
- План, а не кількість метрів. За 80 м² один варіант — вітальня й три спальні, інший — дві спальні та велика вітальня, поєднана з кухнею. Перевірте за планом квартири (сайт забудовника, проспект), чи має кожна кімната вікно і чи поміщаються в ній ліжко та стіл.
- Метраж у договорі. У договорах, укладених з 13.02.2026, ціна дорівнює добутку корисної площі та ціни за 1 м², а площу рахують за Польською нормою, чинною в день подання заяви на дозвіл на будівництво або повідомлення (art. 5a закону про забудовників, правовий стан на жовтень 2026 р.). Порівняйте метраж із прайсу забудовника з метражем у проєкті договору.
- Школа й дитячий садок. За трьох дітей адреса визначає щоденну логістику. Перш ніж бронювати квартиру, з’ясуйте, як дізнатися школу за новою адресою.
- Актуальна ціна та наявність. Наші цифри відображають стан на 4 жовтня 2026 р. Забудовник може змінити прайс будь-коли, а за великих квартир один продаж змінює весь вибір у комплексі. Перевірте ціну та її дату на сайті забудовника в день розмови.
Що врахувати іноземцю, який читає українською
Файли забудовників, сайти комплексів, проспект (prospekt informacyjny) і проєкт договору складені польською. Назви полів у файлах і прайсах варто знати заздалегідь: «powierzchnia użytkowa» — корисна площа, «cena brutto» — ціна з ПДВ, «miejsce postojowe» — паркомісце, «komórka lokatorska» — комора, «rzut lokalu» — план квартири. Ціна за м² у прайсі стосується корисної площі, тому звіряйте метраж саме з цим значенням. «Brak w pliku» у наших таблицях означає лише відсутність даних у файлі, а не відсутність пропозиції.
Ми працюємо 7 мовами: допоможемо розібратися в проспекті та в проєкті договору, зокрема в метражі, ціні паркомісця й комори. Перелік запитань до забудовника можна скласти заздалегідь.
Дивіться також: прозорість цін з 11.11.2026: що змінюється для покупця та квартира до 700 тис. zł у Варшаві: пропозиції забудовників.
FAQ
Скільки коштує нова 4-кімнатна квартира у Варшаві?
За даними Tabelaofert.pl (оновлення від 1.10.2026, дані за вересень 2026 р.) середня ціна пропозиції 4-кімнатної квартири у Варшаві становить 1 508 126 zł. У 22 житлових комплексах нашого каталогу квартири від 75 м² мають медіанну ціну 1 580 211 zł, але на Białołęce вона 1 094 000 zł, а на Targówku 1 175 000 zł (власне опрацювання на основі даних dane.gov.pl, станом на 4 жовтня 2026 р.).
Де купити нову квартиру від 75 м² дешевше за 1,2 млн zł?
У нашому каталозі (станом на 4 жовтня 2026 р.) таких квартир 44 зі 110, а до 1 млн zł лише 13. Вони є на Białołęce (від 959 000 zł), на Targówku (від 1 017 900 zł), у Włochach у комплексі Aleja Krakowska 201 (від 1 052 585 zł) та у Wawer, де це будинки в Osiedle Śpiewających Ptaków (від 929 000 zł). На Woli найдешевша велика квартира коштує 1 569 000 zł, у Jaśminowy Mokotów 1 970 000 zł, а єдина велика квартира в Metro Art (Praga-Południe) 1 819 825 zł.
Чому не можна просто знайти лише 4-кімнатні квартири?
Бо більшість забудовників не вказують кількість кімнат у файлах. На 4 жовтня 2026 р. це поле було заповнене у 94 із 960 квартир нашого каталогу, а 4 кімнати значилися в 11. Тому ми шукаємо за метражем, а планування дивимося на плані квартири на сайті забудовника. За даними RynekPierwotny.pl (перегляд 7.10.2026) чотирикімнатні квартири у Варшаві мають від 50 до 144 м², тож і метраж не визначає кількість кімнат.
Чи дешевша велика квартира за квадратний метр?
Зазвичай так, якщо порівнювати квартири в одному комплексі. У 16 із 18 комплексів нашого каталогу найбільші квартири мали нижчу медіанну ціну за м², ніж найменші (станом на 4 жовтня 2026 р.). Медіана для квартир від 75 м² становить 15 925 zł/м², а для всієї бази 16 696 zł/м².
Що потрібно додати до ціни великої квартири?
Насамперед паркомісце та комору: ціна квартири у файлі забудовника їх не охоплює. У комплексах із великими квартирами паркомісце коштує від 17 800 zł (платформа в Aleja Krakowska 201) до 78 000 zł у Jaśminowy Mokotów, а в NU! навіть 79 722 zł (станом на 4 жовтня 2026 р.). Частина забудовників називає й інші платежі, наприклад витрати на утримання квартири до переходу права власності, але без суми.
Придивилися до великої квартири в конкретному комплексі? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника. Ми заявимо вас як наших клієнтів, прийдемо туди разом і пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору, зокрема метраж, ціну паркомісця й комори. Підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.