Відділ продажу забудовника пропонує договір бронювання та плату, а ви не певні, що купите: банк ще не відповів, робочі плани можуть змінитися, а договір польською. Коротко, за станом права на жовтень 2026 р.: максимальна втрата становить 1% ціни з інформаційного проспекту (ст. 32 ust. 2 закону про забудовників), тобто за ціни 690 000 zł не більше 6 900 zł. Закон гарантує повернення лише в ситуаціях, перелічених у ст. 34 (закритий перелік). Зміни рішення чи виїзду з Польщі там немає, тому в таких випадках про повернення вирішує те, що ви підпишете.
Цей текст зосереджений на ризику: розбирає по черзі сценарії, коли можна лишитися без плати, і показує, що записати в договір, щоб ризик зменшити. Сам механізм плати (ліміт, зарахування в ціну, перелік для перевірки договору) описано в окремому посібнику: скільки становить плата за бронювання і коли її повернуть.
Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або окремого будинку та про Забудовницький гарантійний фонд, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880 (далі: закон про забудовників), і закон про іпотечний кредит, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720. Номери статей залишаємо в оригіналі, щоб їх легко було показати забудовнику чи юристу.
Карта сценаріїв: коли плата повертається, а коли ні
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Сценарій | Що з платою (стан на жовтень 2026 р.) | Підстава |
|---|---|---|
| Ви купуєте квартиру | входить у ціну | ст. 32 ust. 3 |
| Банк відмовив через негативну оцінку кредитоспроможності | повернення негайно | ст. 34 ust. 1 pkt 1 |
| Кредиту немає з іншої причини | закон повернення не гарантує, вирішує договір | ст. 34 (закритий перелік) |
| Ви передумали, змінили роботу чи країну | закон не регулює, вирішує договір | ст. 34 (закритий перелік) |
| Забудовник не виконує договір бронювання | повернення в подвійному розмірі | ст. 34 ust. 1 pkt 2 і ust. 3 |
| Забудовник змінив проспект і не повідомив вас | повернення негайно | ст. 34 ust. 1 pkt 3 |
| Готова квартира: вади з протоколу не усунуті, договір не підписано | повернення в подвійному розмірі | ст. 34 ust. 2 |
| Дозвіл MSWiA не видано вчасно | такої підстави в ст. 34 немає, вирішує договір | ст. 34 (закритий перелік) |
Подвійне повернення, коли зобов’язання не виконав забудовник, за плати 6 900 zł дорівнює 13 800 zł (власний розрахунок). Щодо готової квартири, що купується за договором купівлі-продажу, закон застосовує зі ст. 34 ust. 1 лише pkt 1 і 2 (ст. 3 і ст. 4), тож норма про непомічену зміну проспекту цього випадку не охоплює.
Сценарій 1: банк відмовляє в кредиті
Повернення належить, коли у вас немає позитивного кредитного рішення чи обіцянки надати кредит через негативну оцінку кредитоспроможності у значенні ст. 4 pkt 11 закону про іпотечний кредит (ст. 34 ust. 1 pkt 1). Закон не вимагає відмов від кількох банків, досить одного рішення, що відповідає цій умові.
Небезпека в обґрунтуванні відмови. Перелік зі ст. 34 закритий, тож якщо кредиту не буде з іншої причини, ця норма не дасть підстави для повернення. Тому:
- збережіть рішення банку й попросіть письмове підтвердження, що відмова випливає з негативної оцінки кредитоспроможності;
- якщо хочете ширшого захисту, впишіть у договір бронювання повернення за будь-якої відмови в кредиті. Закон цього не гарантує, тож це пропозиція для переговорів, на яку забудовник не мусить погоджуватися.
Строк бронювання теж ризик. Договір укладається на визначений строк, а якщо ви берете кредит, цей строк має враховувати час, потрібний на отримання кредитного рішення чи обіцянки (ст. 31). Запитайте кредитного консультанта, скільки це триватиме, і рахуйте строк від дня, коли реально подасте заявку, а не від дня підписання договору бронювання.
Сценарій 2: ви передумали або змінилися життєві плани
Переїзд в іншу країну, нова робота, зміна сімейної ситуації: жодна з цих причин не вкладається у ст. 34. Закон цей випадок не регулює, тож розв’язує договір бронювання. Якщо договір повернення не передбачає, підстави вимагати його із закону немає.
Що можна зробити до оплати:
- письмово запитайте, чи договір передбачає якісь платежі при відмові, окрім самої плати за бронювання;
- якщо ви не впевнені, що залишитеся у Варшаві до підписання договору із забудовником, узгодьте умови повернення до підпису й впишіть їх у договір;
- пам’ятайте, що бронювання не можна передати знайомому: передача вимоги за договором бронювання недійсна (ст. 30 ust. 3). Виняток: особа з I або II податкової групи за законом про податок на спадщини та дарування, тобто член сім’ї з цих груп (ст. 30 ust. 4).
Сценарій 3: забудовник не дотримує договору
Тут ризик переходить на забудовника. Якщо він не виконує зобов’язання за договором бронювання, то повертає плату негайно (ст. 34 ust. 1 pkt 2) і в подвійному розмірі (ст. 34 ust. 3). Негайне повернення належить вам і тоді, коли забудовник змінив проспект чи його додатки й не повідомив вас про це (ст. 34 ust. 1 pkt 3).
Щоб скористатися цими нормами, треба мати з чим порівнювати. Забудовник вручає інформаційний проспект (prospekt informacyjny) до договору бронювання, безкоштовно й на довговічному носії (ст. 21 ust. 1–2), а договір бронювання, укладений не в письмовій формі, недійсний (ст. 30 ust. 1). Запишіть дату, коли отримали проспект, і збережіть його версію. Що в ньому перевіряти, описує перелік для перевірки інформаційного проспекту. Порівняйте також ціну в проспекті, в договорі й на сайті забудовника, де її мають публікувати з ПДВ (ст. 19a ust. 1). Якщо ціна на сайті відрізняється від запропонованої при укладенні договору, можна вимагати договору за ціною, найвигіднішою для вас (ст. 19a ust. 6).
Якщо ви іноземець: додаткові джерела ризику
Договір буде польською, а нотаріуса на цьому етапі немає. Закон про забудовників мову проспекту й договорів не регулює. Закон про польську мову (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81) вимагає польської в договорах зі споживачем, який проживає в Польщі, якщо договір виконується в Польщі (ст. 7 ust. 1). Договір іноземною мовою можливий, коли ви самі про це просите, знаєте цю мову, не є громадянином Польщі й вас попередили про право на польський текст (ст. 8 ust. 1b). Обов’язку перекладати договір закон не встановлює. Можна попросити версію знайомою вам мовою, але як ці норми застосовуються до конкретного договору, оцінить юрист. Доки іншомовної версії немає, ви підписуєте польський текст.
Договір бронювання вимагає письмової форми (ст. 30 ust. 1), а не нотаріального акта. Норми Закону про нотаріат про переклад акта (ст. 87 § 1 pkt 1) і його прочитання перед підписом (ст. 94 § 1) на цьому етапі не діють. Зрозуміти текст до підпису мусите самі. Присяжний перекладач виконує й засвідчує письмові переклади та перекладає усно (ст. 13 закону про професію присяжного перекладача, Dz.U. 2019 poz. 1326), а список перекладачів веде Міністр юстиції та оприлюднює в BIP (ст. 6 ust. 2 і ст. 10). Незрозумілі поняття знайдете в словнику понять при купівлі квартири у забудовника.
Дозвіл MSWiA і строк бронювання. Окреме житлове приміщення у Варшаві іноземець набуває без дозволу MSWiA незалежно від громадянства (ст. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, стан на жовтень 2026 р.). Варшава не входить до прикордонної зони, де це звільнення не діє (ст. 8 ust. 3). Частка в землі та спільних частинах будинку дозволу не потребує. За роз’ясненнями MSWiA дозвіл потрібен на частку в окремій нерухомості, що продається разом із приміщенням, наприклад у під’їзній дорозі чи частині житлового комплексу. Без потрібного дозволу договір недійсний (ст. 6 ust. 1). Строк у Кодексі адміністративного провадження для особливо складної справи становить до 2 місяців (ст. 35 § 3 k.p.a., Dz.U. 2025 poz. 1691), а на практиці, за даними MSWiA (розділ «Найчастіші запитання», стан на 27.06.2022), 2–4 місяці, іноді довше. Відсутності дозволу немає в переліку ст. 34, тож ризик на вашому боці, доки не запишете інакше. Перевірте в проспекті та проєкті договору, чи в предметі продажу є така частка. Якщо є, врахуйте час на дозвіл у строку бронювання й впишіть у договір, що буде з платою, якщо дозвіл не видадуть вчасно. Ширший виклад: чи може іноземець купити квартиру в Польщі. Громадян ЄЕП, Швейцарії та осіб із польським громадянством ці вимоги не стосуються.
Застереження, які варто обговорити із забудовником до оплати
Це пропозиції, а не права, що випливають із закону. Забудовник може не погодитися, але варто запитати, перш ніж платити:
- повернення плати за будь-якої відмови в кредиті, а не лише через негативну оцінку кредитоспроможності;
- строк бронювання від дня подання кредитної заявки, із запасом;
- повернення або продовження строку, якщо дозвіл MSWiA потрібен і не був виданий вчасно;
- чіткі умови відмови: що саме ви втрачаєте і до якого часу;
- жодних інших платежів при відмові, окрім плати за бронювання;
- назва платежу: якщо в договорі стоїть «zadatek» (завдаток), запитайте, чому. Завдаток регулює ст. 394 Цивільного кодексу (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), а закон про забудовників цього слова не вживає. Для плати за бронювання діє ліміт 1% ціни з проспекту та повернення зі ст. 34 (стан на жовтень 2026 р.).
Що після підписання договору із забудовником
Договір із забудовником містить інформацію про укладення договору бронювання та розмір плати (ст. 35 ust. 1 pkt 20), а плата надходить на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) протягом 7 днів (ст. 32 ust. 4). Відтоді діють інші правила: договір із забудовником потребує нотаріального акта (ст. 40 ust. 1), а якщо ви не знаєте польської і до акта не додано перекладу, нотаріус перекладає його особисто або за допомогою перекладача (ст. 87 § 1 Закону про нотаріат, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Закон називає випадки відступлення від договору із забудовником (ст. 43 ust. 1), але відмови в кредиті серед них немає (стан на жовтень 2026 р.).
Чи зміняться норми?
Урядовий проєкт новели закону про забудовників (UD361, оприлюднений на сайті Урядового центру законодавства 11 травня 2026 р.) передбачає, зокрема, у деяких випадках повернення плати за бронювання в четверному розмірі. Станом на 7 жовтня 2026 р. проєкт до Сейму не внесено. Це не чинне право, тож сьогодні бронювання стосуються описані вище правила.
FAQ
Чи можна втратити плату за бронювання, якщо я відмовлюся від квартири?
Так. За станом права на жовтень 2026 р. ст. 34 закону про забудовників (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) містить закритий перелік випадків, коли плату повертають, і зміни планів у ньому немає. Закон цей випадок не регулює, тож вирішує договір бронювання. Максимально можна втратити 1% ціни з проспекту (ст. 32 ust. 2): за ціни 690 000 zł це 6 900 zł.
Чи повернуть плату, якщо банк відмовить у кредиті?
Повернуть негайно, якщо ви не отримали позитивного кредитного рішення чи обіцянки кредиту через негативну оцінку кредитоспроможності (ст. 34 ust. 1 pkt 1, стан на жовтень 2026 р.). Якщо кредиту не буде з іншої причини, ця норма не допоможе, і діє лише договір бронювання.
Чи може забудовник повернути плату в подвійному розмірі?
Мусить, якщо не виконує зобов’язання за договором бронювання (ст. 34 ust. 3). За плати 6 900 zł це 13 800 zł. Другий випадок стосується готової квартири, що продається за договором купівлі-продажу, коли продавець не усунув вади з протоколу прийняття, а ви не приєдналися до договору про перехід власності (ст. 34 ust. 2). Стан на жовтень 2026 р.
Чи дає відсутність дозволу MSWiA право на повернення плати?
Не за законом: ст. 34 такої ситуації не згадує (стан на жовтень 2026 р.). Окреме житлове приміщення у Варшаві іноземець зазвичай купує без дозволу (ст. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями), але дозвіл може знадобитися на частку в нерухомості, що продається разом із квартирою. Якщо така частка є в пропозиції, пропишіть у договорі бронювання, що буде з платою, якщо дозвіл не видадуть вчасно.
Чи можна підписати договір бронювання не польською мовою?
Закон про забудовників мову договору не регулює. Закон про польську мову (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, ст. 8 ust. 1b) допускає договір зі споживачем іноземною мовою, якщо ви самі про це просите, знаєте цю мову, не є громадянином Польщі й вас попередили про право на польський текст. Обов’язку перекладати договір закон не встановлює. Стан на жовтень 2026 р.
Чи можна переписати бронювання на знайомого?
Ні. Передача вимоги за договором бронювання третій особі недійсна (ст. 30 ust. 3). Виняток: особа з I або II податкової групи за законом про податок на спадщини та дарування (ст. 30 ust. 4). Стан на жовтень 2026 р.
Забудовник просить плату за бронювання, а договір польською? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу: ми маємо заявити вас забудовнику, перш ніж ви з’явитеся там самостійно. Підемо разом, пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору бронювання та підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Обслуговуємо сімома мовами. Покупець, який купує квартиру в забудовника, не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Ціни та квартири можна заздалегідь переглянути в каталозі нових квартир у Варшаві з цінами та датою даних з dane.gov.pl.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Посередник: Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC).
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.