Вы выбрали квартиру в новостройке в Варшаве, а отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży) предлагает забронировать квартиру у застройщика: подписать договор бронирования (umowa rezerwacyjna) и внести плату. Банк ещё не ответил, вы не уверены в квартире, а может, не знаете, останетесь ли в Польше. Короткий ответ по состоянию на октябрь 2026 г.: плата за бронирование (opłata rezerwacyjna) не может превышать 1% цены квартиры из информационного проспекта (art. 32 ust. 2). При цене 690 000 zł это не больше 6 900 zł. Если вы покупаете квартиру, плата засчитывается в цену. Если банк откажет в кредите из-за отрицательной оценки кредитоспособности, застройщик обязан её вернуть. Если вы просто передумали, закон возврата не предусматривает, и чаще всего эти деньги теряются. Всё, что важно лично вам, нужно вписать в договор до подписи.
Правовая основа — закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилья и о Гарантийном фонде застройщиков (ustawa deweloperska, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, дальше — закон о застройщиках) и закон об ипотечном кредите (ustawa o kredycie hipotecznym, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 720). Все нормы приведены по состоянию на октябрь 2026 г. Номера статей оставлены по-польски: их удобно показать застройщику или юристу.
Сколько максимально можно потерять на брони
Ограничение одно, и касается оно самой платы: не больше 1% цены квартиры, указанной в информационном проспекте (prospekt informacyjny) (art. 32 ust. 2). Поэтому сравните три цены: в проспекте, в договоре бронирования и на сайте застройщика. На сайте застройщик обязан публиковать цену с VAT (art. 19a ust. 1). Если цена на сайте отличается от той, что предлагают при подписании, вы вправе требовать заключить договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6).
Пример (собственный расчёт, по состоянию на октябрь 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Цена квартиры в проспекте | Максимальная плата за бронирование (1%) |
|---|---|
| 690 000 zł | 6 900 zł |
Что происходит с этими деньгами:
- Вы покупаете квартиру. Плата засчитывается в цену (art. 32 ust. 3). После подписания договора с застройщиком (umowa deweloperska) он переводит её на специальный счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) не позднее чем через 7 дней (art. 32 ust. 4). До этого момента деньги на специальном счёте не лежат.
- Вы не покупаете. Вернут ли плату, зависит от того, подходит ли ваша ситуация под art. 34. Об этом ниже.
Закон ограничивает размер платы за бронирование, но договор прочитайте целиком. Если он предусматривает при отказе какие-то ещё платежи, кроме самой платы, задайте вопрос о них письменно до подписи.
Когда застройщик обязан вернуть плату за бронирование
Art. 34 ust. 1 называет три ситуации, в которых плату возвращают незамедлительно (по состоянию на октябрь 2026 г.):
- Вы не получили кредит из-за отрицательной оценки кредитоспособности. Речь об отсутствии положительного кредитного решения или обещания предоставить кредит в связи с отрицательной оценкой кредитоспособности в значении art. 4 pkt 11 закона об ипотечном кредите (art. 34 ust. 1 pkt 1).
- Застройщик не выполняет обязательство по договору бронирования (art. 34 ust. 1 pkt 2).
- Застройщик изменил проспект или приложения к нему и не сообщил вам (art. 34 ust. 1 pkt 3).
В двух случаях плату возвращают в двойном размере:
- если застройщик не выполняет обязательство по договору бронирования (art. 34 ust. 3). При плате 6 900 zł это 13 800 zł (собственный расчёт);
- при покупке готовой квартиры по договору купли-продажи (art. 3 закона; если продаёт не застройщик, а другой предприниматель, — art. 4), если бронь предшествовала этому договору, продавец не устранил недостатки, записанные в протокол приёмки, а вы не приступили к подписанию договора о передаче собственности (art. 34 ust. 2).
Для готовой квартиры, которую покупают по договору купли-продажи, закон применяет из art. 34 ust. 1 только pkt 1 и 2 (art. 3 и art. 4). Норма о возврате за несообщённое изменение проспекта на этот случай не распространяется.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Ситуация | Что с платой (по состоянию на октябрь 2026 г.) | Норма |
|---|---|---|
| Вы покупаете квартиру | засчитывается в цену | art. 32 ust. 3 |
| Банк отказал из-за отрицательной оценки кредитоспособности | возврат незамедлительно | art. 34 ust. 1 pkt 1 |
| Застройщик не выполняет договор бронирования | возврат в двойном размере | art. 34 ust. 1 pkt 2 и ust. 3 |
| Застройщик изменил проспект и не сообщил | возврат незамедлительно | art. 34 ust. 1 pkt 3 |
| Готовая квартира: недостатки из протокола не устранены, вы не подписали договор | возврат в двойном размере | art. 34 ust. 2 |
| Вы передумали | закон не регулирует, решает договор | art. 34 (закрытый перечень) |
Банк отказал в кредите: когда плата вернётся, а когда нет
Что защищает закон. Возврат положен, если вы не получили положительного кредитного решения или обещания предоставить кредит (przyrzeczenie udzielenia kredytu, понятие из art. 3 ust. 1 закона об ипотечном кредите) из-за отрицательной оценки кредитоспособности (art. 34 ust. 1 pkt 1). Отказа нескольких банков закон о застройщиках не требует. Достаточно одного решения, которое отвечает этому условию.
Чего норма не покрывает. Перечень в art. 34 закрытый. Если кредит не состоялся по другой причине, а не из-за отрицательной оценки кредитоспособности, art. 34 ust. 1 pkt 1 оснований для возврата не даёт. Тогда действует то, что написано в договоре бронирования.
Для брони важна именно формулировка отказа. Поэтому:
- сохраните решение банка и попросите письменное подтверждение, что отказ связан с отрицательной оценкой кредитоспособности. Это ваше доказательство для застройщика;
- если хотите более широкой защиты, например возврата при любом отказе в кредите, впишите это в договор бронирования до подписи. Закон этого не гарантирует, остаётся только договор.
На какой срок бронировать квартиру
Договор бронирования заключается на определённый срок. Если вы берёте кредит, срок должен учитывать время, нужное для получения кредитного решения или обещания кредита (art. 31, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Сколько займёт решение банка, спросите кредитного консультанта (doradca kredytowy). Бронь, отсчитанная от дня подписания, а не от дня подачи заявления в банк, легко оказывается слишком короткой. Считайте срок брони от даты, когда вы реально подадите заявление, и только потом подписывайте. Если вам может понадобиться разрешение MSWiA (об этом в разделе для иностранцев), заложите и его.
Договор бронирования квартиры у застройщика: что проверить до подписи
Список по состоянию на октябрь 2026 г. Польские слова в скобках помогут найти нужное место в тексте договора:
- Письменная форма (forma pisemna). Договор бронирования, заключённый не письменно, недействителен (art. 30 ust. 1).
- Проспект до договора. Застройщик вручает информационный проспект до договора бронирования, бесплатно и на долговременном носителе (art. 21 ust. 1–2). Без проспекта не платите. Что в нём проверить, если вы не читаете по-польски, — в статье как проверить проспект застройщика без польского.
- Размер платы (opłata rezerwacyjna). Не больше 1% цены из проспекта (art. 32 ust. 2). Посчитайте сами по проспекту.
- Цена (cena). Сравните цену в проспекте, в договоре и на сайте застройщика. Если цена на сайте отличается от предложенной, вы вправе требовать заключить договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6).
- Срок брони (termin). Определённый, с запасом на решение банка (art. 31).
- Условия отказа и возврата (rezygnacja, zwrot). Повторяет ли договор случаи из art. 34 и добавляет ли что-то в вашу пользу, например возврат при любом отказе в кредите.
- Название платежа. Если в договоре стоит слово «zadatek», спросите, почему. Это другой институт (art. 394 Гражданского кодекса), а закон о застройщиках этого слова не использует.
Если вы иностранец: что учесть до брони
Договор будет на польском, и нотариуса на этом этапе нет. В законе о застройщиках нет норм о языке проспекта и договоров. Закон о польском языке (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 81, по состоянию на октябрь 2026 г.) требует польского языка в договорах с потребителем, который живёт в Польше, если договор исполняется в Польше (art. 7 ust. 1). Договор на иностранном языке возможен, если вы сами об этом попросили, владеете этим языком, не являетесь гражданином Польши и вас заранее предупредили о праве на польский текст (art. 8 ust. 1b). Обязанности переводить договор закон не вводит. Попросить английскую или русскую версию можно, но как эти правила применяются к конкретному договору, оценит юрист. Пока иностранной версии нет, вы подписываете польский текст.
Для брони закон требует письменной формы (art. 30 ust. 1), а не нотариального акта. Значит, правила закона о нотариате (Prawo o notariacie) о переводе акта (art. 87 § 1 pkt 1) и о его зачитывании перед подписью (art. 94 § 1) на этом этапе не действуют. Разобраться в тексте до подписи — ваша задача. Присяжный переводчик (tłumacz przysięgły) делает и заверяет письменные переводы и переводит устно (art. 13 закона о профессии присяжного переводчика, Dz.U. 2019 poz. 1326). Список присяжных переводчиков ведёт Министр юстиции и публикует в BIP в открытом доступе (art. 6 ust. 2 и art. 10). Для брони обычно достаточно понять пункты из чек-листа выше. Незнакомые слова поможет найти словарь польских терминов при покупке квартиры.
Разрешение MSWiA и срок брони. Отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) в Варшаве иностранец покупает без разрешения MSWiA при любом гражданстве (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о покупке недвижимости иностранцами, tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278, по состоянию на октябрь 2026 г.). Варшава не входит в приграничную зону, где это освобождение не действует (art. 8 ust. 3). Доля в земле и общих частях дома разрешения не требует. Но по разъяснению MSWiA разрешение нужно на долю в отдельной недвижимости, которую продают вместе с квартирой: например, в подъездной дороге или в части жилого комплекса. Без нужного разрешения сделка недействительна (art. 6 ust. 1). Срок по Кодексу административного производства для особо сложного дела — до 2 месяцев (KPA art. 35 § 3, Dz.U. 2025 poz. 1691), а на практике, по данным MSWiA (раздел «Najczęściej zadawane pytania», редакция 27.06.2022), 2–4 месяца, иногда дольше. Отсутствия разрешения в перечне art. 34 нет. Поэтому ещё до брони проверьте по проспекту и проекту договора, нет ли в предмете продажи такой доли. Если есть, заложите время на разрешение в срок брони и впишите в договор, что будет с платой, если разрешение не успеют выдать. Подробнее — в статье нужно ли иностранцу разрешение на покупку квартиры. Граждан ЕЭЗ и Швейцарии и тех, у кого есть польское гражданство, это не касается.
Если планы изменятся. Переезд в другую страну, новая работа, семейные обстоятельства — ни одна из этих причин не входит в закрытый перечень art. 34. Закон в таких случаях возврата не гарантирует, и на практике застройщик обычно удерживает плату, если договор не говорит иное. Если вы не уверены, что останетесь в Варшаве до подписания договора с застройщиком, договоритесь об условиях возврата заранее и впишите их в договор бронирования.
Бронь нельзя передать знакомому. Уступка требований по договору бронирования третьему лицу недействительна (art. 30 ust. 3). Исключение — передача лицу из I или II налоговой группы в значении закона о налоге на наследство и дарение, то есть члену семьи из этих групп (art. 30 ust. 4). Найти «покупателя на бронь» среди друзей или коллег не получится.
Плата за бронирование и задаток: в чём разница
Задаток регулирует art. 394 Гражданского кодекса (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795). Закон о застройщиках слово «zadatek» не использует вообще (по состоянию на октябрь 2026 г.). При покупке у застройщика действуют правила платы за бронирование: не больше 1% цены из проспекта и возврат в случаях из art. 34. Задаток и аванс (zaliczka) — тема прежде всего вторичного рынка и предварительного договора (umowa przedwstępna).
Что происходит с бронью после договора с застройщиком
В договоре с застройщиком указывают, что договор бронирования был заключён, и размер платы (art. 35 ust. 1 pkt 20). Плата поступает на специальный счёт в течение 7 дней (art. 32 ust. 4). Как дальше платят застройщику по этапам, описано в статье как платят застройщику после договора.
С этого момента действуют другие правила. Договор с застройщиком заключается только в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1). Если вы не знаете польского и к акту не приложен перевод, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614). Закон называет случаи, когда можно отказаться от договора с застройщиком (art. 43 ust. 1), но отказа банка в кредите среди них нет (по состоянию на октябрь 2026 г.). Если финансирование не гарантировано, защиту нужно прописать в самом договоре.
Изменятся ли правила о плате за бронирование
Правительственный проект изменений закона о застройщиках (UD361, опубликован на сайте Правительственного законодательного центра RCL 11 мая 2026 г.) предусматривает, в частности, возврат платы за бронирование в четырёхкратном размере в некоторых случаях. На 7 октября 2026 г. проект в Сейм не внесён. Это не действующее право, поэтому сегодня при бронировании действуют правила, описанные выше.
Читайте также: Покупка квартиры в Варшаве для белорусов: проверки банка.
FAQ
Сколько стоит забронировать квартиру у застройщика в Польше?
По состоянию на октябрь 2026 г. плата за бронирование не может превышать 1% цены квартиры, указанной в информационном проспекте (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2026 poz. 880). При цене 690 000 zł это не больше 6 900 zł. Если вы покупаете квартиру, плата засчитывается в цену (art. 32 ust. 3).
Вернут ли плату за бронь, если мы передумали покупать?
Закон этот случай не регулирует. Art. 34 закона о застройщиках называет только три ситуации, когда плату возвращают, и смены планов среди них нет (по состоянию на октябрь 2026 г.). Поэтому всё зависит от договора бронирования. Если вам важна возможность отказаться, например из-за переезда или работы, впишите условия возврата в договор до подписи.
Вернут ли деньги за бронь, если банк не дал кредит?
Да, если вы не получили положительного кредитного решения или обещания кредита из-за отрицательной оценки кредитоспособности. Тогда застройщик возвращает плату незамедлительно (art. 34 ust. 1 pkt 1, по состоянию на октябрь 2026 г.). Отказа нескольких банков закон не требует. Если кредит не дали по другой причине, эта норма не поможет и действует только договор.
Плата за бронирование — это задаток?
Нет. Задаток (zadatek) регулирует art. 394 Гражданского кодекса (Dz.U. 2026 poz. 795), а закон о застройщиках слово «zadatek» не использует. У платы за бронирование свои правила: не больше 1% цены из проспекта и возврат в случаях из art. 34 (по состоянию на октябрь 2026 г.). Если в договоре бронирования написано «zadatek», спросите застройщика, почему.
Можно ли подписать договор бронирования на русском или английском?
Закон о застройщиках о языке договоров ничего не говорит. Закон о польском языке (Dz.U. 2026 poz. 81, art. 8 ust. 1b) допускает договор с потребителем на иностранном языке, если вы сами об этом просите, владеете этим языком, не являетесь гражданином Польши и вас заранее предупредили о праве на польский текст. Обязанности переводить договор закон не вводит (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Застройщик просит плату за бронь, а договор на польском? Напишите нам до первого визита в отдел продаж: мы должны заявить вас застройщику раньше, чем вы придёте туда сами. Пойдём в отдел продаж вместе, а до оплаты пройдём с вами по проспекту и проекту договора бронирования на русском и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Говорим ещё на шести языках. Покупатель квартиры у застройщика не платит нам вознаграждения. Цены и квартиры можно заранее посмотреть в каталоге новостроек Варшавы с ценами и датой данных из dane.gov.pl.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Посредник — Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC). Нормы права — по состоянию на октябрь 2026 г.
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.