Вам прислали проект договора с застройщиком, а в нём stan deweloperski, KW, harmonogram, MRP и odbiór. Почти все эти слова — термины польских законов, и у каждого есть точное значение и номер статьи: harmonogram, MRP и odbiór — из закона о защите прав покупателей жилья, который коротко называют законом о застройщиках (ustawa deweloperska, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 z późn. zm.), KW — из закона о земельно-ипотечных книгах. Исключение — stan deweloperski: в законе такого выражения нет, и что войдёт в квартиру, решает раздел о стандарте отделки в проспекте застройщика. Ниже — словарь польских терминов в том порядке, в котором они встречаются при покупке: от объявления до ключей и первого взноса в товарищество собственников. Нормы права приведены по состоянию на октябрь 2026 г.
Как читать словарь: польский термин дан в начальной форме, рядом русский перевод и номер статьи. Номер статьи оставлен по-польски, чтобы его можно было показать нотариусу или менеджеру застройщика. Если не указано иное, статьи относятся к закону о застройщиках.
Словарь польских терминов из объявления и отдела продаж
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| По-польски | По-русски | Что значит и что проверить |
|---|---|---|
| stan deweloperski | состояние, в котором застройщик сдаёт квартиру | Юридического определения нет: в тексте закона выражение не встречается. Набор работ у каждого застройщика свой. Смотрите раздел «Standard prac wykończeniowych» в проспекте и описание в договоре. |
| deweloper | застройщик | Предприниматель, который в рамках своей деятельности реализует проект застройщика (art. 5 pkt 1). |
| przedsięwzięcie deweloperskie | проект застройщика | Весь процесс: права на участок, проект, разрешения, стройка, сдача дома и передача прав покупателям (art. 5 pkt 7). |
| zadanie inwestycyjne | этап проекта | Часть проекта: одно или несколько зданий, которые по графику сдаются одновременно и образуют единое архитектурно-строительное целое (art. 5 pkt 8). В многоэтапном жилом комплексе сроки и график платежей привязаны к этапу. |
| inwestycja | жилой комплекс | Бытовое слово рынка: в законе о застройщиках у него нет определения. |
| rozpoczęcie sprzedaży | начало продаж | Публичное сообщение о том, что квартиры в проекте или этапе продаются и застройщик готов заключать договоры (art. 5 pkt 12). С этого момента у него должен быть информационный проспект (art. 20 ust. 1) и договор специального счёта с банком (art. 7 ust. 1). |
| powierzchnia użytkowa | полезная площадь | С 13.02.2026 цена в договоре — это площадь, умноженная на цену за 1 м² (art. 5a). Площадь считают по правилам Польской нормы (Polska Norma). |
| samodzielny lokal mieszkalny | отдельная квартира | Обособленное жилое помещение (art. 2 ust. 2 закона о собственности помещений, Dz.U. 2026 poz. 232). Обособленность подтверждает справка (zaświadczenie) старосты — главы повята (ust. 3). |
| pomieszczenie przynależne | подсобное помещение | Подвал, чердак, кладовка (komórka), гараж, которые относятся к квартире (art. 2 ust. 4 того же закона). |
Документы до подписи: проспект, книга, бронирование
Prospekt informacyjny — информационный проспект. Застройщик, который начал продажи, обязан его составить (art. 20 ust. 1). Форма проспекта задана приложением к закону, и в ней есть раздел «Standard prac wykończeniowych» — тот самый ответ на вопрос, что значит stan deweloperski в вашем доме (ust. 3). Проспект вам обязаны вручить до договора бронирования и до договора с застройщиком (art. 21 ust. 1), бесплатно и на долговременном носителе (ust. 2). Как читать его без знания польского, разобрано в статье о том, как проверить проспект застройщика, если не читаете по-польски.
Trwały nośnik — долговременный носитель. Материал или устройство, на котором информацию можно хранить столько, сколько нужно, и потом открыть в неизменном виде (art. 5 pkt 11).
Księga wieczysta, KW — земельно-ипотечная книга. Публичный реестр прав на недвижимость (закон о книгах, Dz.U. 2026 poz. 1066, art. 1 ust. 1). Книги публичны (art. 2), и записи в ней считаются соответствующими действительности, пока не доказано иное (art. 3). Разделов четыре (art. 25 ust. 1):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Раздел | Что в нём |
|---|---|
| Dział I | описание недвижимости и права, связанные с собственностью |
| Dział II | собственник или вечный пользователь |
| Dział III | ограниченные вещные права (кроме ипотеки), ограничения в распоряжении, другие права и требования |
| Dział IV | ипотеки |
Книгу можно бесплатно просмотреть онлайн по номеру на ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6). Распечатка с экрана силы документа не имеет (ust. 7). Пока дом строится, номер книги участка под жилым комплексом спросите у застройщика.
Hipoteka — ипотека. Залог недвижимости в обеспечение долга (art. 65 ust. 1 закона о книгах), записывается в четвёртый раздел.
Roszczenie nabywcy — требование покупателя. Подписанный договор с застройщиком — основание, чтобы внести ваше требование о передаче квартиры в книгу участка (art. 38 ust. 1–2).
Umowa rezerwacyjna — договор бронирования. Застройщик обязуется на определённый срок не продавать квартиру другим (art. 29 ust. 2). Заключается письменно, иначе недействителен (art. 30 ust. 1). Переуступить права из брони другому человеку нельзя: такая переуступка недействительна (art. 30 ust. 3). Исключение — члены семьи из I и II налоговой группы по закону о налоге на наследство и дарение (art. 30 ust. 4).
Opłata rezerwacyjna — плата за бронирование. Не больше 1% цены квартиры из проспекта (art. 32 ust. 2). Засчитывается в цену (ust. 3). После подписания договора с застройщиком тот в течение 7 дней переводит её на специальный счёт (ust. 4).
Договор и деньги: umowa deweloperska, harmonogram, MRP, DFG
Umowa deweloperska — договор с застройщиком. Застройщик обязуется построить дом, выделить квартиру в отдельную собственность и передать её вам вместе с нужными правами. Вы обязуетесь платить (art. 5 pkt 6). Договор заключается у нотариуса в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1).
Nabywca — покупатель. Физическое лицо, которое покупает не для бизнеса или профессии (art. 5 pkt 5). Защита закона рассчитана именно на такого покупателя.
Akt notarialny — нотариальный акт. Обязательная форма для договора о передаче недвижимости (art. 158 Гражданского кодекса, k.c., Dz.U. 2026 poz. 795). Доверенность на подписание такого договора тоже оформляется нотариальным актом (art. 99 § 1). Это важно, если вы не можете приехать на подписание.
Tłumacz przysięgły — присяжный переводчик. Нотариальные действия совершаются на польском. По вашей просьбе нотариус может дополнительно провести их на иностранном языке сам, если знание языка у него подтверждено, или с присяжным переводчиком (art. 2 § 3 закона о нотариате, Dz.U. 2026 poz. 614). Если сторона не знает польского, акт ей переводят (art. 87 § 1 pkt 1).
Harmonogram — график. График проекта и платежей в договоре: не меньше 4 этапов, каждый от 10 до 25% общих затрат (art. 24 ust. 2). Вы платите по этапам, после уведомления от застройщика на бумаге или на долговременном носителе (art. 8 ust. 1–3).
Mieszkaniowy rachunek powierniczy, MRP — специальный (доверительный) счёт в банке. Счёт застройщика, на который покупатель вносит все платежи по договору (art. 8 ust. 1). Банковские расходы и комиссии по счёту несёт застройщик, вычитать их из ваших взносов нельзя (art. 14 ust. 1–2).
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Вид счёта | Когда деньги получает застройщик |
|---|---|
| otwarty MRP — открытый | частями по графику: после окончания этапа и не раньше 30 дней после подписания договора (art. 16 ust. 1) |
| zamknięty MRP — закрытый | одной суммой, после того как банк получит выписку из нотариального акта о передаче вам квартиры без обременений (art. 15) |
DFG, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny — Гарантийный фонд застройщиков. Отдельный счёт в Страховом гарантийном фонде (UFG) (art. 46 ust. 1). Взнос в фонд рассчитывает и вносит застройщик (art. 49 ust. 5), по ставке 0,45% при открытом счёте и 0,1% при закрытом (rozporządzenie, Dz.U. 2022 poz. 1341, по состоянию на октябрь 2026 г.). Ставку применяют к каждому платежу покупателя на специальный счёт (art. 49 ust. 1–2). Фонд возвращает деньги с открытого счёта в случаях, перечисленных в art. 48 ust. 1. Если банк, где открыт специальный счёт, обанкротится, фонд доплачивает сверх гарантии Банковского гарантийного фонда (BFG) (art. 48 ust. 2). Гарантия BFG — 100 000 евро (art. 24 ust. 1 закона о BFG, Dz.U. 2026 poz. 620, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Сдача квартиры: pozwolenie na użytkowanie, odbiór, wady
Pozwolenie na użytkowanie — разрешение на эксплуатацию. Для многоквартирного дома нужно именно решение органа о разрешении, а не уведомление об окончании стройки (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Строительного закона, Dz.U. 2026 poz. 524 z późn. zm.).
Odbiór — приёмка квартиры. Проходит после того, как разрешение на эксплуатацию вступило в законную силу (uprawomocnienie, art. 41 ust. 1), в вашем присутствии (ust. 2). Составляется протокол (protokół odbioru), в который записывают недостатки (ust. 3). Сроки после приёмки:
- 14 дней у застройщика, чтобы признать недостатки или отказать с объяснением. Если он молчит, недостатки считаются признанными (ust. 4–5);
- 30 дней на устранение признанных недостатков (ust. 6).
Wada istotna — существенный недостаток. Если такой недостаток есть и застройщик его не признал, вы можете отказаться от приёмки (ust. 9). При повторном отказе нужно заключение эксперта (opinia rzeczoznawcy, ust. 13).
Umowa przenosząca własność — договор о передаче собственности. Второй нотариальный акт. Его подписывают только после приёмки (art. 41 ust. 1). Отдельная собственность на квартиру возникает с записью в земельно-ипотечную книгу (art. 7 ust. 2 закона о собственности помещений). Судебные сборы за запись — в разделе о налогах ниже. При подписании этого акта продавец передаёт вам сертификат энергетической характеристики (świadectwo charakterystyki energetycznej). Отказаться от этого права нельзя (art. 11 ust. 1 pkt 1 и ust. 4 закона об энергетической характеристике, Dz.U. 2024 poz. 101).
Odstąpienie od umowy — отказ от договора. Основания перечислены в art. 43 ust. 1 pkt 1–12. По первым пяти, например если проспект не вручили или договор не соответствует проспекту, у вас 30 дней с подписания (ust. 2). Если застройщик не передал собственность в срок, сначала нужно дать ему 120 дней (ust. 3). Отказ оформляется письменно, с нотариально заверенными подписями и согласием на удаление ваших требований из книги (art. 45 ust. 1). Возврат денег регулирует art. 44.
Rękojmia — ответственность продавца за недостатки. По недвижимости — 5 лет со дня передачи (art. 568 § 1 k.c.). К застройщику применяется через art. 41a.
Gwarancja — гарантия. Есть, только если выдано гарантийное заявление (oświadczenie gwarancyjne, art. 577 § 1 k.c.). Rękojmia действует и без него.
Kara umowna — договорная неустойка. Сумма, которую стороны записали в договор на случай, например, просрочки передачи квартиры (art. 483 § 1 k.c.). Её размер задаёт договор, а не закон.
Налоги и сборы: VAT, PCC, taksa, opłata sądowa
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| По-польски | По-русски | Что важно знать (по состоянию на октябрь 2026 г.) |
|---|---|---|
| VAT | налог на добавленную стоимость | При покупке у застройщика: 8% — на квартиры до 150 м², сверх лимита — пропорционально (art. 41 ust. 2, 12–12c закона о VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Ставка 8% временная: по art. 146ef конец её действия министр финансов объявляет до 31 октября. На 07.10.2026 такого объявления нет. |
| PCC, podatek od czynności cywilnoprawnych | налог на гражданско-правовые сделки | 2% при покупке на вторичном рынке (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, Dz.U. 2026 poz. 191). Платит покупатель, взимает нотариус (art. 4 pkt 1, art. 10 ust. 2). Если продажа облагается VAT, PCC не платится (art. 2 pkt 4 lit. a). Исключение — 6% с шестой и каждой следующей квартиры, проданной одному покупателю в домах на одном участке, если продажа облагается VAT (art. 7a ust. 1). Освобождение при покупке первого жилья — art. 9 pkt 17. |
| taksa notarialna | нотариальный тариф | Максимальные ставки по шкале (rozporządzenie, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3): от 60 000 до 1 000 000 zł — 1 010 zł + 0,4% от суммы свыше 60 000 zł; от 1 до 2 млн zł — 4 770 zł + 0,2% свыше 1 млн. Для договора с застройщиком, договора о передаче собственности и продажи квартиры — половина максимальной ставки (§ 6). Выписка из нотариального акта (wypis) — 6 zł за каждую начатую страницу (§ 12 ust. 1). |
| opłata sądowa | судебный сбор | 200 zł — запись собственности в книгу (art. 42 ust. 1), 100 zł — открытие новой книги (art. 44 ust. 1 pkt 1 закона о судебных расходах, Dz.U. 2025 poz. 1228 z późn. zm.). |
| podatek od nieruchomości | налог на недвижимость | Ежегодный, за 1 м² полезной площади (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a, Dz.U. 2025 poz. 707). Верхний предел на 2026 г. — 1,25 zł за м² (M.P. 2025 poz. 726). |
После ключей: товарищество собственников и взносы
Wspólnota mieszkaniowa — товарищество собственников. Его образуют все собственники помещений в доме (art. 6 закона о собственности помещений). Подавать заявление о вступлении не нужно: вы входите в товарищество, когда становитесь собственником.
Udział w nieruchomości wspólnej — доля в общем имуществе. Вместе с квартирой вам принадлежит доля в участке и общих частях дома. Как считают размер доли, сказано в art. 3 ust. 1–3 закона о собственности помещений.
Zaliczki — ежемесячные взносы. Авансы на расходы по содержанию общего имущества. Платятся до 10-го числа каждого месяца (art. 15 ust. 1 закона о собственности помещений).
Если смотрите вторичный рынок
Umowa przedwstępna — предварительный договор. Стороны обязуются заключить основной договор (art. 389–390 k.c.).
Zadatek — задаток. По общему правилу, если договор не исполнит тот, кто получил задаток, вы можете отказаться от договора и потребовать двойную сумму. Если не исполните вы, задаток остаётся у продавца (art. 394 k.c.).
Zaliczka — аванс. Общего определения в Гражданском кодексе нет. Что будет с авансом при срыве сделки, решает текст договора, поэтому слово «zaliczka» в договоре — повод прочитать этот пункт внимательно.
Użytkowanie wieczyste — право вечного пользования землёй. Право на государственный или муниципальный участок вместо собственности на него (art. 232–233 k.c.). Видно во втором разделе книги.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu — кооперативное право собственности на помещение. Ограниченное вещное право, которое можно продать (art. 17² ust. 1 закона о жилищных кооперативах, Dz.U. 2026 poz. 889).
Umowa pośrednictwa — договор посредничества. С агентом по недвижимости заключается письменно или в электронной форме, иначе договор недействителен (art. 180 ust. 3 закона о недвижимости, Dz.U. 2026 poz. 399). Страхование ответственности (OC) у посредника обязательно (art. 181 ust. 3), копия полиса прикладывается к договору (ust. 3a). Что ещё проверить в квартире с рук, читайте в материале о том, что проверить иностранцу на вторичном рынке Варшавы. Вопросы гражданства и разрешений разобраны в статье может ли иностранец купить квартиру в Польше.
Читайте также: Покупка квартиры в Варшаве для белорусов: проверки банка и Бронирование квартиры у застройщика в Польше: что вернут.
FAQ
Что такое stan deweloperski?
Это рыночное выражение, а не юридический термин: в законе о застройщиках (Dz.U. 2026 poz. 880, по состоянию на октябрь 2026 г.) его нет. Что именно застройщик сделает в квартире, написано в разделе «Standard prac wykończeniowych» информационного проспекта и в договоре. Сверяйте этот раздел, а не слово в объявлении.
Что такое KW и как её проверить?
KW (księga wieczysta) — земельно-ипотечная книга, публичный реестр прав на недвижимость. В ней четыре раздела: описание объекта, собственник, ограниченные права и требования, ипотеки (art. 25 ust. 1, Dz.U. 2026 poz. 1066). Просмотреть книгу по номеру онлайн можно бесплатно, но распечатка из интернета не имеет силы документа (art. 36⁴ ust. 6–7, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Что значит harmonogram в договоре с застройщиком?
Это график стройки и платежей. По закону в нём не меньше 4 этапов, и каждый составляет от 10 до 25% общих затрат (art. 24 ust. 2, по состоянию на октябрь 2026 г.). Вы платите по этапам, после уведомления от застройщика на бумаге или на долговременном носителе, и только на специальный счёт в банке (art. 8 ust. 1–3).
Чем открытый специальный счёт отличается от закрытого?
С открытого счёта (otwarty MRP) банк выплачивает деньги застройщику частями, после окончания этапа и не раньше 30 дней после подписания договора (art. 16 ust. 1). С закрытого (zamknięty MRP) — одной суммой, после того как банк получит выписку из нотариального акта о передаче вам квартиры без обременений (art. 15). Расходы на счёт несёт застройщик (art. 14 ust. 1–2, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Чем zadatek отличается от zaliczka?
Задаток (zadatek) описан в Гражданском кодексе. По общему правилу, если договор не исполнит сторона, получившая задаток, вы можете отказаться от договора и потребовать двойную сумму; если не исполните вы, задаток остаётся у другой стороны (art. 394 k.c., по состоянию на октябрь 2026 г.). Для аванса (zaliczka) общего определения в кодексе нет, поэтому его судьбу решает текст договора.
Сколько можно заплатить застройщику за бронирование?
Не больше 1% цены квартиры, указанной в информационном проспекте (art. 32 ust. 2 закона о застройщиках, по состоянию на октябрь 2026 г.). Плата засчитывается в цену, а после подписания договора с застройщиком в течение 7 дней переводится на специальный счёт. Договор бронирования заключается письменно, иначе он недействителен.
Получили проспект или проект договора и собираетесь в отдел продаж застройщика? Напишите нам до первого визита: покупателя нужно заявить в отделе продаж до того, как он придёт туда сам. Пойдём вместе, на русском пройдём с вами по проспекту и проекту договора с этим словарём и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Вознаграждения с покупателя квартиры у застройщика мы не берём. Выбрать дом можно в каталоге новостроек Варшавы.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы права приведены по состоянию на октябрь 2026 г.