Вы из Беларуси, живёте в Варшаве по карте побыту (karta pobytu) и собираетесь купить квартиру. Разрешение MSWiA на покупку квартиры в Польше вам не нужно, если квартира не в приграничной зоне. Варшава в неё не входит. Деньги проверят до трёх раз:
- банк — при переводе и при зачислении на счёт;
- нотариус — перед подписанием акта;
- посредник, если вы работаете с ним.
Лимит ЕС на вклады граждан Беларуси (100 000 евро на один банк) на вас, скорее всего, не распространяется: исключение сделано для людей с ВНЖ в ЕС. О сделке и о крупных переводах учреждения сообщают Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF). Это обязанность банка и нотариуса, а не сигнал против вас. Ниже — кто что проверяет, по какой статье и что подготовить заранее. Все нормы приведены по состоянию на октябрь 2026 г.
Кратко: кто проверяет деньги (по состоянию на октябрь 2026 г.)
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Кто | Что проверяет или делает | Основание |
|---|---|---|
| Банк | Лимит вкладов 100 000 евро для граждан Беларуси без ВНЖ в ЕС | Регламент ЕС 765/2006, art. 1u |
| Банк | Сообщает GIIF о переводах свыше 15 000 евро, в том числе из-за границы | Закон AML, art. 72 ust. 1–2 |
| Нотариус | Устанавливает личность, при необходимости проверяет источник средств | Закон AML, art. 34–36 |
| Нотариус | Сообщает GIIF об акте свыше 15 000 евро в течение 7 дней | Закон AML, art. 72 ust. 4 |
| Посредник | Тоже обязан применять меры AML к клиенту | Закон AML, art. 2 ust. 1 pkt 18 |
| Таможня на границе ЕС | Декларация наличных от 10 000 евро | Регламент ЕС 2018/1672, art. 3 ust. 1 |
Закон AML — ustawa z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644 (с изменениями Dz.U. 2025 poz. 1669).
Можно ли белорусу купить квартиру в Польше без разрешения MSWiA?
Нет. Отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) иностранец любого гражданства покупает без разрешения MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, Dz.U. 2017 poz. 2278 z późn. zm.). Без разрешения можно купить и гаражное помещение (lokal garażowy) или долю в нём, если он нужен для вашего жилья (pkt 1a). Освобождение не действует в приграничной зоне (art. 8 ust. 3). Это гмины у границы и морского берега (art. 12 закона об охране государственной границы, Dz.U. 2026 poz. 919). Варшава в зону не входит.
Разрешение понадобится на дом или участок. Тогда ваша карта побыту поможет: разрешение на временное пребывание (кроме выданных по art. 176 и 181 ust. 1 закона об иностранцах), на постоянное пребывание или статус долгосрочного резидента ЕС закон считает «связью с Польшей» (art. 1a ust. 2 pkt 3). Подробно о разрешении — в статье когда иностранцу нужно разрешение MSWiA.
Граждане Беларуси покупают в Польше много жилья. По отчёту MSWiA за 2025 год (druk Sejmu nr 2420), среди иностранцев — физических лиц они в числе лидеров по покупке квартир. Граждане Беларуси приобрели около 192 тыс. м² жилых помещений. Всего в реестре MSWiA за 2025 год 17 720 записей о покупке иностранцами квартир (lokale mieszkalne), из них 3 137 — по Варшаве.
Лимит 100 000 евро: касается ли он вас, если есть карта побыту?
Регламент Совета ЕС 765/2006 запрещает банкам ЕС принимать вклады граждан и резидентов Беларуси на сумму свыше 100 000 евро в одном кредитном учреждении (art. 1u ust. 1). Для ориентира: по курсу NBP от 06.10.2026 (таблица 194/A/NBP/2026, 1 EUR = 4,3699 zł) это около 437 000 zł. Для сравнения: средняя цена сделки на первичном рынке Варшавы во II квартале 2026 г. — 16 783 zł за м² (NBP, файл от 07.08.2026). Значит, такой суммы хватает примерно на 26 м², поэтому вопрос не теоретический.
Запрет не действует (art. 1u ust. 4, редакция на 24.07.2026), если вы:
- гражданин государства ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии;
- имеете разрешение на временное или постоянное пребывание в государстве ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии.
Человек с картой побыту на основании разрешения на временное или постоянное пребывание подпадает под второе исключение. Банк, скорее всего, попросит подтвердить статус: держите карту побыту и решение о пребывании под рукой. Если карта скоро истекает, а новое решение ещё не вынесено, обсудите с банком заранее, что он примет. Если ВНЖ в ЕС у вас нет, лимит действует, и путь денег до счёта застройщика нужно продумать до подписания договора.
Санкционный список Польши составлен по именам, а не по гражданству. Меры по польскому закону от 13.04.2022 (Dz.U. 2025 poz. 514, art. 2–3) применяются к конкретным лицам и организациям из списка, который ведёт министр внутренних дел в BIP. Само белорусское гражданство под эти меры не подпадает.
Что проверяют нотариус и посредник по закону AML
Нотариус, который составляет акт о переходе собственности, и посредник в сделках с недвижимостью (pośrednik w obrocie nieruchomościami) — «обязанные учреждения» (instytucje obowiązane) по закону AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a и pkt 18). Поэтому вопросы о вас и о деньгах — требование закона, а не недоверие.
Меры финансовой безопасности (środki bezpieczeństwa finansowego) перечислены в art. 34 ust. 1 pkt 1–4. Происхождение средств проверяют «w przypadkach uzasadnionych okolicznościami» (pkt 4 lit. b). Меры применяют всегда, когда устанавливаются деловые отношения (art. 35 ust. 1 pkt 1) и когда проводится разовая сделка (transakcja okazjonalna) на сумму от 15 000 евро (pkt 2 lit. a). Покупка квартиры почти всегда выше этого порога: 15 000 евро по курсу NBP от 06.10.2026 — около 65 550 zł.
Данные, которые запишут о вас как о физическом лице (art. 36 ust. 1 pkt 1):
- имя и фамилия;
- гражданство;
- PESEL, а если его нет — дата и страна рождения;
- серия и номер документа, удостоверяющего личность;
- адрес, если он известен.
Если меры применить нельзя, например вы отказываетесь показать документ, разовая сделка не проводится (art. 41 ust. 1 pkt 2). Поэтому документы о происхождении денег лучше собрать до назначения даты у нотариуса. Закон не даёт закрытого списка таких документов. На практике это бумаги, по которым видно путь денег: банковские выписки, договор продажи прежнего жилья, налоговые декларации, договор дарения. Документы на русском или белорусском языке могут понадобиться в переводе: что именно нужно, спросите у нотариуса.
О чём банк и нотариус сообщают в GIIF
Это не проверка вас лично, а регистрация операций. Закон требует её от учреждений автоматически (art. 72 закона AML):
- Нотариус сообщает GIIF о нотариальном акте на сумму свыше 15 000 евро в течение 7 дней со дня составления акта (art. 72 ust. 4, ust. 5 pkt 5). С 30.06.2026 в сообщение о недвижимости входят адрес, номер земельно-ипотечной книги (księga wieczysta), площадь, полезная площадь, число комнат и этаж (ust. 6 pkt 7a в редакции Dz.U. 2025 poz. 1669).
- Банк сообщает о внесении и снятии наличных и о переводах свыше 15 000 евро (art. 72 ust. 1 pkt 1–2), в том числе о входящих переводах из-за границы (ust. 2). Есть исключения, например внутренний перевод из другого обязанного учреждения.
Практический вывод: перевод свыше 15 000 евро на счёт застройщика или продавца, скорее всего, попадёт в сообщение банка в GIIF. Если банк задаст вопросы, вам поможет та же папка документов о происхождении денег, что и для нотариуса.
Будет ли усиленная проверка для граждан Беларуси?
Сама по себе — не обязательно. Закон AML перечисляет факторы повышенного риска (art. 43 ust. 2). Для покупателя квартиры важны два:
- сделка без личного присутствия клиента, если риск не снижен средствами электронной идентификации (pkt 7);
- связь с третьей страной высокого риска из списка Еврокомиссии (pkt 10 lit. a). Для таких стран усиленные меры обязательны (art. 44 ust. 1).
Беларуси в списке ЕС стран высокого риска нет. Это видно из делегированного регламента 2016/1675 в редакции от 29.01.2026, более поздних изменений не найдено (по состоянию на октябрь 2026 г.). При этом нотариус или банк оценивают риск каждой сделки отдельно. Если вы живёте в Варшаве и приходите к нотариусу сами, первый фактор к вам не относится.
Паспорт истёк: с каким документом идти к нотариусу
Нотариус устанавливает личность «na podstawie prawem przewidzianych dokumentów» (art. 85 § 2 Prawa o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614). В акте указывается ваше гражданство (art. 92 § 1 pkt 4a). Карта побыту в период её действия подтверждает личность иностранца в Польше (art. 242 ustawy o cudzoziemcach, Dz.U. 2025 poz. 1079 z późn. zm.). Каким документом нотариус установит вашу личность, спросите при записи: тогда не придётся переносить дату.
Если ваш паспорт утрачен, истёк или его не было, а у вас есть разрешение на временное или постоянное пребывание, статус долгосрочного резидента ЕС, дополнительная защита или согласие на пребывание по гуманитарным причинам, можно получить польский документ путешествия для иностранца (polski dokument podróży dla cudzoziemca; art. 252a ust. 1; rozporządzenie MSWiA, Dz.U. 2023 poz. 1247, § 2). Условия на октябрь 2026 г.:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Параметр | Как сейчас |
|---|---|
| Кто выдаёт | Воевода по месту пребывания (art. 257 ust. 1) |
| Срок действия | 1 год (art. 253 ust. 2) |
| Плата для граждан Беларуси | Бесплатно (rozporządzenie MSWiA, Dz.U. 2023 poz. 1244) |
| До какой даты подавать заявление | До 31.12.2026 (Dz.U. 2026 poz. 800) |
Наличные, переводы и счёт застройщика
- Лимита наличных для покупателя-потребителя в Польше нет. Порог 15 000 zł из закона «Prawo przedsiębiorców» касается только сделок между предпринимателями (art. 19, Dz.U. 2025 poz. 1480).
- Застройщику наличными на практике не платят. По договору с застройщиком (umowa deweloperska) вы вносите деньги на специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy; art. 8 ust. 1 ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2026 poz. 880). Значит, деньги в любом случае пройдут через банк и его проверки. Как распределяются платежи по этапам, разобрано в статье как устроен график платежей застройщику.
- Наличные на границе ЕС. Если вы ввозите или вывозите 10 000 евро или больше, их нужно задекларировать (art. 3 ust. 1 регламента ЕС 2018/1672). Сохраните декларацию: вместе с банковскими выписками она показывает путь денег.
Сколько денег пройдёт через сделку кроме цены квартиры
Кроме цены, через нотариуса и банк пройдут обязательные платежи. На октябрь 2026 г.:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Платёж | Сколько | Основание |
|---|---|---|
| Налог PCC на вторичном рынке | 2 % цены; платит покупатель, удерживает нотариус | Ustawa o PCC, Dz.U. 2026 poz. 191, art. 4 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 |
| PCC при покупке у застройщика | Если продажа облагается VAT, PCC нет (art. 2 pkt 4 lit. a). Исключение — 6 % с шестой и каждой следующей квартиры одному покупателю в домах на одном участке (art. 7a ust. 1) | Ustawa o PCC |
| VAT в цене новостройки | 8 % на квартиры до 150 м², сверх лимита — пропорционально | Ustawa o VAT, Dz.U. 2026 poz. 1263, art. 41 ust. 2, 12–12c |
| Нотариальная такса (максимум) | Половина ставки для договора с застройщиком и для продажи квартиры; при цене от 60 000 до 1 000 000 zł полная ставка — 1 010 zł + 0,4 % от суммы свыше 60 000 zł | Rozporządzenie, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3, § 6 pkt 15a, 16, 19 |
| Выписки из акта (wypisy) | 6 zł за каждую начатую страницу | Там же, § 12 ust. 1 |
| Судебные сборы | 200 zł за запись права собственности; 100 zł за открытие книги (księga wieczysta) | Ustawa o kosztach sądowych, Dz.U. 2025 poz. 1228, art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 pkt 1 |
Для первого жилья есть льгота по PCC (art. 9 pkt 17). Применяется ли она к вам, спросите нотариуса до сделки. По ставке VAT 8 %: до 31.10.2026 Министерство финансов ещё может опубликовать объявление по art. 146ef ust. 2 закона о VAT о конце периода, когда она действует. Перед подписанием проверьте, вышло ли оно.
Пример расчёта (наш, по шкале таксы): при цене квартиры 800 000 zł полная ставка составит 1 010 zł + 0,4 % × 740 000 zł = 3 970 zł. Половина — 1 985 zł. Это максимальная такса по постановлению министра (rozporządzenie), нотариус может назначить меньше. Итоговую сумму к оплате уточните у нотариуса.
Что даёт своя квартира для вашего статуса в Польше
ВНЖ покупка не даёт: собственность на недвижимость в законе об иностранцах основанием для пребывания не названа. Но если вы подаёте на статус долгосрочного резидента ЕС, нужно предъявить «aktualny tytuł prawny do zajmowania lokalu mieszkalnego» (art. 219a ust. 1 ustawy o cudzoziemcach, применяется с 27.04.2026). Собственная квартира этому требованию отвечает. Польские названия документов из этой статьи собраны в словаре польских терминов для покупателя.
Читайте также: Квартира с отделкой от застройщика в Варшаве: выгодно ли.
FAQ
Может ли гражданин Беларуси купить квартиру в Варшаве?
Да. Отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) иностранец любого гражданства покупает без разрешения MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о покупке недвижимости иностранцами, Dz.U. 2017 poz. 2278, по состоянию на октябрь 2026 г.). Исключение — приграничная зона, Варшава в неё не входит. Карта побыту для покупки квартиры не нужна, но пригодится для проверок банка.
Касается ли меня лимит 100 000 евро на вклады, если у меня карта побыту?
Нет, если у вас разрешение на временное или постоянное пребывание в ЕС. Регламент ЕС 765/2006 (art. 1u ust. 1) запрещает банкам принимать от граждан и резидентов Беларуси вклады свыше 100 000 евро на один банк, но art. 1u ust. 4 исключает людей с ВНЖ в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии (по состоянию на октябрь 2026 г.). Банк, скорее всего, попросит подтвердить статус.
Спросит ли нотариус, откуда у меня деньги на квартиру?
Может спросить. Нотариус и посредник по закону AML обязаны проверить клиента, а источник средств проверяют «w przypadkach uzasadnionych okolicznościami» (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b, Dz.U. 2025 poz. 644, по состоянию на октябрь 2026 г.). Если проверку провести нельзя, разовую сделку не проводят (art. 41 ust. 1 pkt 2).
Узнает ли GIIF о покупке квартиры?
Да, если сумма больше 15 000 евро. Нотариус сообщает GIIF о таком акте в течение 7 дней, а с 30.06.2026 указывает номер земельно-ипотечной книги (księga wieczysta), площадь, число комнат и этаж. Банк сообщает о переводах свыше 15 000 евро, в том числе входящих из-за границы (art. 72 закона AML, по состоянию на октябрь 2026 г.). Это обязанность учреждений, а не подозрение против вас.
Можно ли подписать нотариальный акт, если белорусский паспорт истёк?
Карта побыту в период действия подтверждает личность иностранца в Польше (art. 242 закона об иностранцах). Нотариус устанавливает личность по документам, предусмотренным законом (art. 85 § 2 Prawa o notariacie). Какой документ он примет, спросите заранее. Гражданин Беларуси с ВНЖ может получить у воеводы польский документ путешествия для иностранца (polski dokument podróży dla cudzoziemca): бесплатно, заявления до 31.12.2026 (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Выбрали новостройку и собираетесь в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży)? Напишите нам до первого визита: мы заявим вас застройщику и пойдём в отдел продаж вместе. До подписания пройдём с вами по информационному проспекту (prospekt informacyjny) и проекту договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, а заодно составим список документов о происхождении денег для банка и нотариуса. Говорим на русском и ещё шести языках. Покупатель квартиры у застройщика не платит нам вознаграждения. Подробнее — на странице сопровождение покупки квартиры на русском.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Посредник — Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC). Нормы права приведены по состоянию на октябрь 2026 г.
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.