Вторичный рынок Варшавы: что проверить иностранцу до предварительного договора

Вы живёте в Варшаве и хотите купить квартиру на вторичном рынке. Вариант найден, и продавец предлагает подписать предварительный договор (umowa przedwstępna) и внести задаток. До подписи проверьте семь вещей: земельно-ипотечную книгу (księga wieczysta, KW) во всех четырёх разделах, вид права на квартиру, кто в ней живёт и зарегистрирован, долги перед товариществом собственников или кооперативом, документы дома, полную стоимость покупки и форму самого предварительного договора. Для иностранца добавляются ещё три: разрешение MSWiA на квартиру не нужно, но все документы и нотариальный акт будут на польском, а нотариус и банк могут спросить, откуда деньги. Ниже каждый пункт с основанием в законе, правовое состояние на октябрь 2026 г.

На вторичке нет специального счёта в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) и информационного проспекта, как у застройщика. Вас защищает то, что вы проверите сами, и то, что вы запишете в договор.

Что проверить на вторичке в Варшаве: короткий список

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Что меняется, если вы иностранец: разрешение, язык, деньги

Разрешение MSWiA на квартиру не нужно. Отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) иностранец покупает без разрешения министра внутренних дел при любом гражданстве (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Это не действует в приграничной зоне (art. 8 ust. 3), но Варшава в неё не входит: из Мазовецкого воеводства в перечень включены только гмины Sarnaki и Stara Kornica. Гаражное помещение или доля в нём тоже не требуют разрешения, если покупка связана с вашими жилищными потребностями (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Доля в земле и общих частях дома идёт вместе с квартирой и разрешения не требует. А вот на долю в отдельной недвижимости, например в подъездной дороге или части жилого комплекса, которую продают вместе с квартирой, по разъяснению MSWiA разрешение нужно. Если разрешение было нужно, а его не получили, покупка недействительна (art. 6 ust. 1). Поэтому в книге и в проекте договора проверьте, что именно вы покупаете кроме квартиры. Гражданам ЕЭЗ и Швейцарии разрешение не нужно вовсе (art. 8 ust. 2).

Документы и акт будут на польском. Нотариальные действия совершаются по-польски. Если вы не знаете польского и перевода нет, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика (tłumacz przysięgły), art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 закона о нотариате (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Перед подписанием акт зачитывают, и нотариус обязан убедиться, что вы понимаете его содержание и значение (art. 94 § 1). Ваше гражданство вписывается в акт (art. 92 § 1 pkt 4a). Список присяжных переводчиков ведёт Министр юстиции и публикует его в BIP. Выписку из книги, справки кооператива и договор аренды вы получите до нотариуса и тоже на польском: закажите перевод или читайте их с переводчиком до задатка. Значение польских слов из документов мы собрали в словаре польских терминов для покупателя квартиры.

Если не сможете прийти к нотариусу. Доверенность на покупку квартиры оформляется так же, как договор, — нотариальным актом (art. 99 § 1 и art. 158 Гражданского кодекса). Форму доверенности из-за границы заранее согласуйте с нотариусом в Польше.

Деньги проверяют. Нотариус и посредник по недвижимости — обязанные учреждения (instytucje obowiązane) по закону AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 и 18, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). При разовой сделке от 15 000 евро они устанавливают вашу личность и конечного бенефициара, а происхождение денег проверяют, когда это оправдано обстоятельствами (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Если эти меры применить нельзя, сделку не проводят (art. 41 ust. 1). Банк сообщает Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF) о переводах больше 15 000 евро, в том числе из-за границы (art. 72). Закрытого списка документов о происхождении денег закон не даёт. Для своей проверки MSWiA приводит примеры: налоговые декларации, договоры о работе, договор дарения или займа, продажа другой недвижимости. Если вы гражданин или резидент одного из двух государств, для которых ЕС ввёл такой лимит на вклады (регламент 833/2014, art. 5b, и регламент 765/2006, art. 1u), банки ЕС не принимают от вас вклады сверх суммы, эквивалентной 100 000 евро, в одном банке. Исключение — граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии и те, у кого там есть вид на жительство. Продумайте, как пойдут деньги, до задатка, а не перед актом.

PESEL, налоги и вид на жительство. Налоги при покупке от гражданства не зависят: на вторичке иностранец платит тот же PCC, что и гражданин Польши (о суммах ниже). Нужен ли для сделки PESEL или NIP, уточните у нотариуса. Сама покупка квартиры права на пребывание не даёт: в законе об иностранцах такого основания нет. Собственная квартира может служить подтверждением права на жильё, если вы подаёте на статус долгосрочного резидента ЕС (art. 219a ust. 1, применяется с 27.04.2026). Подробнее о PESEL, NIP, доверенности и виде на жительство — в разборе может ли иностранец купить квартиру в Польше.

Земельно-ипотечная книга: как прочитать её до предварительного договора

Попросите у продавца номер книги. Книги публичны (art. 2 закона о книгах и ипотеке, ustawa o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), а просмотр книги по номеру в системе Министерства юстиции бесплатный (art. 36⁴ ust. 6). Распечатка из просмотра не имеет силы документа, выданного судом (art. 36⁴ ust. 7).

В книге четыре раздела (art. 25 ust. 1). Читайте все, а не только раздел II:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Ипотека в разделе IV не мешает покупке, но до предварительного договора договоритесь, из какой части цены и в каком порядке её погасят. Попросите у продавца справку банка о сумме к погашению и согласие банка на удаление ипотеки после погашения. Запишите это в договор.

Защита покупателя, который доверился книге, и её пределы. Закон защищает того, кто полагается на содержание книги (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych), но не всегда:

• защита не действует для недобросовестного покупателя и при безвозмездном приобретении (art. 6 ust. 1; когда покупатель недобросовестен, определяет art. 6 ust. 2);
• её исключают отметка о заявлении (wzmianka) и предупреждение (ostrzeżenie) в книге (art. 8). Отметка означает, что в суд поступило ещё не рассмотренное заявление. Спросите продавца, чего оно касается;
• она не действует в отношении некоторых прав, которых в книге может не быть: прав, возникших из закона, пожизненного содержания, сервитутов, установленных решением ведомства, необходимого проезда и сервитута для сетей (art. 7).

Отсюда правило: кроме книги прочитайте документы, по которым продавец получил квартиру, — нотариальный акт или постановление суда о наследстве.

Какое право вы покупаете: собственность, кооперативное право, земля после преобразования

Отдельная собственность на квартиру (odrębna własność lokalu). Её проверяют по книге квартиры, как описано выше.

Кооперативное право собственности на квартиру (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Это другое право, не собственность. Книга для него возможна, но не обязательна (art. 1 ust. 3 закона о книгах). Освобождение от разрешения MSWiA закон даёт для отдельной квартиры в том смысле, как её определяет закон о собственности на помещения. Поэтому, если вы иностранец и покупаете кооперативное право, до задатка спросите нотариуса, как это правило применяется к вашей сделке.

Земля, которая была в вечном пользовании. Право вечного пользования землёй под жилыми домами 1 января 2019 г. преобразовалось в собственность (art. 1 ust. 1 закона о преобразовании, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6). За преобразование 20 лет платят ежегодный сбор (art. 7 ust. 6), до 31 марта каждого года (art. 7 ust. 5). Попросите у продавца справку о преобразовании и подтверждение, что сбор оплачен.

Преимущественное право покупки гмины (prawo pierwokupu). Оно есть у гмины, в частности при продаже недвижимости из реестра памятников, недвижимости в зоне ревитализации, если это предусматривает решение гмины, и в Специальной зоне ревитализации (art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a и 4b закона о хозяйствовании недвижимостью, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399). Гмина может воспользоваться им в течение месяца после уведомления о договоре (art. 110 ust. 2), и сделка затягивается. Для дома из реестра памятников это право есть только тогда, когда оно раскрыто в книге (art. 109 ust. 3 pkt 5). Спросите нотариуса, касается ли это выбранной квартиры.

Кто живёт в квартире и кто в ней зарегистрирован

Арендатор. Покупатель становится арендодателем вместо продавца (art. 678 § 1 Гражданского кодекса, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Если аренда заключена на определённый срок, в письменной форме с достоверной датой (data pewna), и квартира передана арендатору, вы не сможете расторгнуть договор из-за самой покупки (art. 678 § 2). Если квартира сдана, попросите копию договора аренды до предварительного договора.

Регистрация по месту жительства. Она служит только для учёта (art. 28 ust. 4 закона об учёте населения, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384) и сама права на квартиру не даёт. Если зарегистрированный человек выехал и не выписался, ведомство выписывает его своим решением, по собственной инициативе или по заявлению собственника (art. 35). Справку об отсутствии зарегистрированных закон при продаже не требует. Данные из реестра жителей выдают тому, кто докажет правовой интерес (art. 46 ust. 2 pkt 1). Проще спросить продавца.

На практике удобнее всего записать в предварительный договор, что продавец выпишет всех и передаст квартиру свободной от людей и вещей к определённой дате, и договориться, какую часть цены вы заплатите только после передачи.

Нет ли долгов перед товариществом собственников или кооперативом

Ежемесячные взносы на содержание в товариществе собственников (wspólnota mieszkaniowa) платят до 10-го числа (art. 15 ust. 1 закона о собственности на помещения, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232). В жилищном кооперативе (spółdzielnia mieszkaniowa) срок тоже 10-е число, если устав не устанавливает более поздний (art. 4 ust. 6² закона о жилищных кооперативах). В кооперативе за платежи вместе с владельцем права отвечают, в частности, постоянно живущие с ним совершеннолетние и те, кто фактически пользуется квартирой (art. 4 ust. 6).

Попросите у продавца справку управляющего или кооператива об отсутствии задолженности с как можно более свежей датой. В договор запишите его обязанность предъявить такую справку и перед нотариальным актом. Заодно спросите размер ежемесячных платежей и о запланированных решениях, например о ремонте.

Состояние дома и квартиры: какие документы попросить

Техосмотры дома. Собственник или управляющий обязан заказывать проверки: не реже раза в год газовых установок и дымоходов, не реже раза в 5 лет технического состояния дома, электропроводки и молниезащиты (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c и pkt 2 Строительного закона, Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). В домах с площадью застройки больше 2000 м² проверка проходит дважды в год, до 31 мая и до 30 ноября (art. 62 ust. 1 pkt 3). Попросите у управляющего последние протоколы: они покажут состояние дома, газовой установки, дымоходов и электропроводки до того, как вы начнёте платить за их ремонт.

Энергетический сертификат (świadectwo charakterystyki energetycznej). Продавец передаёт его при нотариальном акте (art. 11 ust. 1 pkt 1 закона об энергетической характеристике зданий, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), и отказаться от этого права вы не можете (art. 11 ust. 4). Если сертификат уже составлен, его показатели должны быть в объявлении (art. 13). Попросите его до предварительного договора: он показывает, сколько энергии нужно квартире.

Если планируете перепланировку. Хотите снести стену или проложить либо перенести газовую установку — проверьте это до покупки. Перестройка несущих элементов, например проём в несущей стене многоквартирного дома, как правило, требует разрешения на строительство (art. 28 ust. 1 и art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a Строительного закона), а монтаж газовой установки (instalacja gazowa) — уведомления (zgłoszenie) с проектом (art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d и art. 30, по состоянию на октябрь 2026 г.).

Ответственность продавца за дефекты (rękojmia). Для недвижимости она длится 5 лет с передачи (art. 568 § 1 Гражданского кодекса). Частный продавец может в договоре её ограничить или исключить, но исключение не действует, если он умышленно скрыл дефект (art. 558 § 2). Поэтому всё, что вы увидели при осмотре и что сказал продавец, лучше записать в договор.

Сколько вы заплатите сверх цены квартиры

PCC. При покупке на вторичке вы платите налог на гражданско-правовые сделки (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC): 2% рыночной стоимости. Его взимает нотариус (art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 закона о PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). С 31 августа 2023 г. действует освобождение при покупке первого жилья, в том числе кооперативного права (art. 9 pkt 17). При покупке вдвоём Высший административный суд (NSA) в решении от 7 апреля 2026 г. (III FSK 281/25) признал, что освобождение может действовать пропорционально для того покупателя, кто отвечает условиям. Это решение по одному делу, и касалось оно пары не в браке. Если у вас уже есть или было жильё, до акта спросите нотариуса, применит ли он освобождение и как посчитает PCC.

Нотариальный тариф (taksa notarialna). За договор купли-продажи квартиры нотариус может взять не больше половины максимальной ставки (§ 6 pkt 19 постановления о максимальных ставках нотариального тарифа, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Для стоимости от 60 000 до 1 000 000 zł максимальная ставка — 1010 zł плюс 0,4% от суммы сверх 60 000 zł (§ 3 pkt 5). К тарифу добавляется 23% VAT. Выписка из акта (wypis) стоит 6 zł за каждую начатую страницу (§ 12 ust. 1). Сколько будет стоить перевод акта, спросите у нотариуса заранее.

Судебные сборы (закон о судебных расходах по гражданским делам, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): запись собственности 200 zł (art. 42 ust. 1), открытие книги 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1), запись требования 150 zł (art. 43 pkt 3), удаление записи — половина этих сумм (art. 46).

Пример по состоянию на октябрь 2026 г. (собственный расчёт по нормам выше, без кредита):

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Это максимальные суммы. Нотариус может назначить тариф ниже, а при освобождении от PCC уходит самая крупная статья.

Предварительный договор: в простой письменной форме или у нотариуса

Предварительный договор должен определять существенные условия договора купли-продажи (art. 389 § 1 Гражданского кодекса). Впишите конкретную дату основного договора. Если её нет и ни одна из сторон не назначит срок в течение года после предварительного договора, требовать заключения основного договора уже нельзя (art. 389 § 2).

Форма решает, что вы сможете сделать, если продавец передумает:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Для иностранца у нотариальной формы есть ещё один плюс: закон обязывает нотариуса перевести акт, если вы не знаете польского и перевода на ваш язык нет (art. 87 § 1 pkt 1 закона о нотариате). Договор в простой письменной форме вы подписываете сами, и переводить его до подписи придётся вам.

Записанное требование действует и против прав, которые позже получат другие лица (art. 17 закона о книгах). Если продавец попробует продать квартиру кому-то ещё, запись вас защищает. Она стоит 150 zł, удаление — 75 zł (по состоянию на октябрь 2026 г.). Если с записи прошёл год, а заявления о записи права никто не подал, собственник может требовать удалить требование в одностороннем порядке (art. 19 ust. 1), поэтому планируйте основной договор раньше, чем через год после записи.

Если покупаете в кредит, учтите в сроке предварительного договора время на решение банка и запишите, что будет с внесённой суммой при отказе банка. Об условиях кредита спросите кредитного консультанта (doradca kredytowy).

Рыночная ли цена в объявлении

Средние цены предложения на вторичном рынке Варшавы в 2026 г. были выше средних цен сделок. По данным NBP за II квартал 2026 г. (март–май), средняя цена предложения составляла 19 059 zł/м², а средняя цена сделки — 16 723 zł/м². Разница около 2,3 тыс. zł/м² (собственный расчёт по данным NBP). Барометр Metrohouse и Credipass даёт для Варшавы за тот же квартал среднюю цену сделки 15 823 zł/м². Это другая выборка (сделки одной сети агентств), поэтому усреднять её с NBP нельзя. На 7 октября 2026 г. данных за III квартал 2026 г. в базе NBP ещё нет.

Средняя цена ничего не говорит о конкретной квартире, но показывает, что цена в объявлении — это отправная точка для переговоров. Как вторичка выглядит на фоне квартир от застройщика, мы разобрали в сравнении новостройки и вторички в Варшаве. А если вы параллельно смотрите новостройки, цены застройщиков можно сверить с их собственными файлами: как проверить цену застройщика на dane.gov.pl.

FAQ

Нужно ли иностранцу разрешение MSWiA, чтобы купить квартиру на вторичке в Варшаве?

Нет. Отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) иностранец покупает без разрешения MSWiA при любом гражданстве, кроме приграничной зоны, а Варшава в неё не входит (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, по состоянию на октябрь 2026 г.). Разрешение понадобится, если вместе с квартирой продают долю в отдельной недвижимости, например в подъездной дороге (разъяснение MSWiA).

Можно ли купить квартиру в Польше, если я не читаю по-польски?

Да. Нотариальный акт составляется по-польски, но если вы не знаете языка, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика (art. 87 § 1 pkt 1 закона о нотариате). Перед подписанием акт зачитывают, и нотариус обязан убедиться, что вы понимаете его содержание (art. 94 § 1, по состоянию на октябрь 2026 г.). Справки и выписки до сделки переведите заранее.

Как бесплатно проверить земельно-ипотечную книгу квартиры в Варшаве?

Попросите у продавца номер книги и введите его в бесплатный онлайн-просмотр книг на сайте Министерства юстиции. Книги публичны, а просмотр по номеру бесплатный (art. 2 и art. 36⁴ ust. 6 закона о книгах, по состоянию на октябрь 2026 г.). Распечатка из просмотра не заменяет документ, выданный судом (art. 36⁴ ust. 7). Читайте все четыре раздела.

В квартире зарегистрированы чужие люди. Могут ли они остаться после покупки?

Сама регистрация по месту жительства (zameldowanie) права на квартиру не даёт: она служит только для учёта (art. 28 ust. 4 закона об учёте населения, по состоянию на октябрь 2026 г.). Если человек выехал и не выписался, собственник может подать заявление, и ведомство выпишет его решением (art. 35). С арендатором иначе: его договор аренды переходит к покупателю.

Квартиру продают с арендатором. Придётся ли соблюдать его договор?

Да. Покупатель становится арендодателем вместо продавца (art. 678 § 1 Гражданского кодекса). Если аренда заключена на определённый срок, в письменной форме с достоверной датой, и квартира уже передана арендатору, вы не сможете расторгнуть договор из-за покупки (art. 678 § 2, по состоянию на октябрь 2026 г.). Попросите копию договора аренды до задатка.

Спросят ли у иностранца, откуда деньги на квартиру?

Могут. Нотариус и посредник по закону AML обязаны установить личность клиента, а происхождение денег проверяют, когда это оправдано обстоятельствами (art. 34 ust. 1 закона AML, по состоянию на октябрь 2026 г.). Если проверку провести нельзя, сделку не проводят (art. 41 ust. 1). Банк сообщает в GIIF о переводах больше 15 000 евро, в том числе из-за границы. Документы о доходах подготовьте заранее.

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.

Смотрите квартиры на вторичке в Варшаве? Загляните в раздел вторичного рынка на сайте или напишите нам до того, как подпишете предварительный договор. Мы работаем на 7 языках, в том числе на русском. Посредник — Vladyslav Moroz (JDG, страхование гражданской ответственности OC). Вознаграждение и то, кто его платит, мы определяем в договоре о посредничестве.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com