Может ли иностранец купить квартиру в Польше в 2026 году?

Да, иностранец может купить квартиру в Польше. Гражданин Беларуси, Казахстана, Грузии, Армении или другой страны вне ЕЭЗ и Швейцарии покупает квартиру в Варшаве без разрешения MSWiA и без ВНЖ. Отдельная квартира (samodzielny lokal mieszkalny) освобождена от разрешения законом при любом гражданстве (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, по состоянию на сентябрь 2026 г.). Разрешение нужно на дом, участок и некоторые доли, которые продают вместе с квартирой. ВНЖ покупка не даёт. А нотариус и посредник обязаны проверить покупателя и могут спросить, откуда деньги.

Этот разбор для тех, кто живёт в Минске, Алматы или Тбилиси и выбирает квартиру в Варшаве до первой поездки. Иностранцы покупают квартиры в Польше часто: по реестру MSWiA, в 2025 году они совершили в Польше 17 720 сделок с квартирами, из них 3 137 пришлись на Варшаву (отчёт MSWiA за 2025 г., druk Sejmu nr 2420 от 27.03.2026). Все нормы приведены по текстам законов по состоянию на 27.09.2026. Это не юридическая консультация.

Нужно ли иностранцу разрешение, чтобы купить квартиру в Варшаве?

Общее правило строгое: иностранцу на покупку недвижимости в Польше нужно разрешение (zezwolenie). Его выдаёт министр внутренних дел, если не возражает министр обороны (art. 1 ust. 1). Покупкой считается получение права собственности или права вечного пользования землёй (użytkowanie wieczyste) на любом основании (art. 1 ust. 4).

Для квартиры закон делает исключение. Без разрешения можно купить:

• отдельную квартиру в значении закона о собственности на помещения (ustawa o własności lokali) (art. 8 ust. 1 pkt 1);
• гараж, оформленный как отдельное помещение (samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym), или долю в нём, если он связан с вашими жилищными нуждами (art. 8 ust. 1 pkt 1a);
• любую недвижимость, если вы живёте в Польше не меньше 5 лет после получения разрешения на постоянное пребывание или разрешения на пребывание долгосрочного резидента ЕС (art. 8 ust. 1 pkt 2);
• любую недвижимость в общую собственность с супругом-гражданином Польши, если вы живёте в Польше не меньше 2 лет после получения такого же разрешения (art. 8 ust. 1 pkt 3).

Гражданам стран ЕЭЗ и Швейцарии разрешение не нужно вовсе (art. 8 ust. 2). На граждан Беларуси, Казахстана, Узбекистана и других стран вне ЕЭЗ это правило не распространяется: им остаются освобождения из art. 8 ust. 1, и для покупателя из-за рубежа главное из них — освобождение для квартиры.

Освобождения не действуют в приграничной зоне и для сельхозземли больше 1 га (art. 8 ust. 3). Варшава в приграничную зону не входит: в Мазовецком воеводстве в зону включены только гмины Sarnaki и Stara Kornica (rozporządzenie MSWiA z 29.08.2005, действует по состоянию на сентябрь 2026 г.).

Даже когда разрешение не нужно, MSWiA узнаёт о сделке. Нотариус в течение 7 дней отправляет министерству выписку из акта, а министерство ведёт реестр покупок иностранцев (art. 8a ust. 1, art. 8 ust. 4). С 19.11.2026 документы будут передаваться через Центральный репозиторий электронных выписок из нотариальных актов (Centralne Repozytorium). Нотариус будет брать за это плату со сторон. Её размер установит постановление министра (rozporządzenie), которое на 27.09.2026 ещё не издано (Dz.U. 2026 poz. 1099).

Когда разрешение MSWiA всё-таки нужно: дом, участок, доля, гараж?

Разрешение нужно на всё, что не подпадает под освобождения из art. 8:

• Дом с землёй или участок под строительство. Это земельная недвижимость, а не отдельная квартира.
• Нежилое помещение (lokal użytkowy), кроме гаража.
• Доли в отдельных участках, которые продают вместе с квартирой. Долю в земле под вашим домом, связанную с квартирой, покупают без разрешения. Разрешение нужно на доли в отдельных участках, например в подъездной дороге или в части жилого комплекса, которые продаются вместе с квартирой, но записаны как отдельная недвижимость. Так отвечает MSWiA в разделе вопросов и ответов (редакция 27.06.2022). В новостройках это встречается, поэтому спросите застройщика до подписания договора, что именно вы покупаете кроме квартиры.
• Покупка через польскую фирму под контролем иностранцев. Такая фирма тоже считается иностранцем, если иностранцам принадлежит больше 50% голосов на собрании участников (art. 1 ust. 2 pkt 4, ust. 3, по состоянию на сентябрь 2026 г.).

Если разрешение было нужно, а его не получили, покупка недействительна (art. 6 ust. 1). Недействительность устанавливает суд, в том числе по иску MSWiA (art. 6 ust. 2).

Как получить разрешение MSWiA: документы, срок рассмотрения, пошлина (по состоянию на сентябрь 2026 г.)

Условия. Покупка не должна угрожать обороне, безопасности государства или общественному порядку, и вы должны показать связь с Польшей (art. 1a ust. 1). Закон приводит примеры такой связи (art. 1a ust. 2): польская национальность или происхождение, брак с гражданином Польши, вид на жительство: временное пребывание (pobyt czasowy), постоянное пребывание (pobyt stały) или статус долгосрочного резидента ЕС, место в правлении польской фирмы, бизнес или фермерство в Польше. Предел площади в законе — 0,5 га (art. 1a ust. 5). Для супругов, по данным MSWiA, лимит составляет 1 га.

Как подать. Готового бланка нет, заявление пишется в свободной форме. Подать можно лично (ul. Rakowiecka 2a, Warszawa), почтой (ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa), через ePUAP или e-Doręczenia. По e-mail заявление не принимают (страница MSWiA, изменена 19.05.2026).

Документы (rozporządzenie MSW z 20.06.2012, Dz.U. 2012 poz. 729, и страница MSWiA):

• копия паспорта или другого документа с фото и гражданством; MSWiA требует заверить её у нотариуса;
• официальная выписка из земельно-ипотечной книги (odpis z księgi wieczystej) не старше 6 месяцев на день подачи;
• заявление продавца о намерении продать; подойдёт предварительный договор (umowa przedwstępna) или договор с застройщиком (umowa deweloperska);
• документы о происхождении денег: например, налоговые декларации, если деньги от работы, или кредитный договор;
• присяжный перевод всех документов на иностранном языке.

Пошлины (opłata skarbowa, по состоянию на сентябрь 2026 г.):

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Пошлину платят на счёт Centrum Obsługi Podatnika Urzędu m.st. Warszawy, номер счёта указан на странице MSWiA. Если разрешение не выдали, 1 570 zł можно вернуть. С 1 октября 2026 года возврат делают без отдельного решения, в течение 2 месяцев после заявления (ustawa o opłacie skarbowej, art. 9 ust. 2a, в редакции Dz.U. 2026 poz. 846). Подать заявление на возврат можно в течение 5 лет.

Срок. По кодексу административного производства особо сложное дело рассматривают до 2 месяцев (KPA art. 35 § 3). На практике, по словам MSWiA, рассмотрение обычно занимает 2–4 месяца, иногда дольше¹. Министерство обороны и министерство сельского хозяйства высказывают позицию в течение 14 дней, ABW — в течение 30 дней.

Срок действия. Разрешение действует 2 года со дня выдачи и не продлевается (art. 3 ust. 2). Промеса действует 1 год (art. 3d ust. 2). Сама по себе она права на покупку не даёт, но MSWiA называет её полезной, когда вы покупаете у застройщика и окончательных данных объекта ещё нет. Пока промеса действует, в разрешении не могут отказать, если обстоятельства не изменились (art. 3d ust. 4).

Как решает MSWiA. В 2025 году поступило 2 582 заявления (на 11,77% больше, чем в 2024-м). Министерство выдало 2 005 разрешений и 117 промес, отказало 162 раза. Причины отказов, которые называет министерство: заявитель не показал прочной связи с Польшей, не подтвердил происхождение денег или покупка создавала угрозу безопасности (отчёт MSWiA за 2025 г., druk Sejmu nr 2420 от 27.03.2026).

Граждане стран СНГ: есть ли в 2026 году особые ограничения и санкционные проверки?

В польском законе о покупке недвижимости — нет. Закон 1920 года выделяет только граждан ЕЭЗ и Швейцарии, отдельных правил для граждан Беларуси или других стран СНГ в нём нет. Судя по заголовкам проектов, внесённых в Сейм X созыва, кроме технической поправки об электронной передаче документов (Dz.U. 2026 poz. 1099) других изменений этого закона не предлагалось, в том числе касающихся граждан стран СНГ (по состоянию на 27.09.2026).

Польские санкции адресные. Меры по закону от 13.04.2022 применяются к лицам и фирмам из списка MSWiA, который публикуется в BIP (Dz.U. 2025 poz. 514).

Санкции ЕС касаются банков и действуют по гражданству и месту жительства. Банки ЕС не принимают вклады больше 100 000 евро на один банк:

• от граждан и резидентов государств, в отношении которых действуют санкции ЕС (регламент 833/2014, art. 5b);
• от граждан и резидентов Беларуси (регламент 765/2006, art. 1u).

Запрет не действует, если у вас есть гражданство или ВНЖ страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии (art. 5b ust. 3 и art. 1u ust. 4 в редакции на 24.07.2026). Прямо ли этот лимит касается оплаты на доверительный счёт застройщика в банке (rachunek powierniczy), в разъяснениях Еврокомиссии не сказано. Банк может отказать или запросить документы, поэтому уточните порядок в банке до подписания договора.

Для стран из списка повышенного риска проверка происхождения денег строже. С 29.01.2026 действует обновлённый список ЕС «стран высокого риска» по отмыванию денег (делегированный регламент ЕС 2026/46). Если сделка связана со страной из этого списка, нотариус и посредник обязаны применить усиленную проверку и выяснить источник вашего имущества (ustawa AML, art. 44 ust. 1). Беларуси в этом списке нет (по состоянию на сентябрь 2026 г.). Есть ли в нём ваша страна, уточните у нотариуса или посредника до сделки.

Что показывает статистика MSWiA за 2025 год. Среди физлиц больше всего квартир в 2025 году купили граждане Украины, Беларуси, Германии и Индии. На помещения MSWiA выдало 618 разрешений, они охватывают 669 помещений: жилые, главным образом в приграничной зоне, и нежилые (lokale użytkowe). Из них 389 помещений пришлись на граждан Украины и 212 — на граждан Беларуси, вместе 90,45%; на граждан Казахстана и Грузии — по 2. Квартиры без разрешения граждане этих стран тоже покупают: по реестру, физлица с гражданством Казахстана приобрели в 2025 году 1 851,39 м² жилья, Грузии — 2 213,95 м² (отчёт MSWiA за 2025 г., druk Sejmu nr 2420 от 27.03.2026).

Что даёт покупка квартиры в Польше: будет ли ВНЖ?

ВНЖ покупка не даёт. В законе об иностранцах (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1079 с поправками 2025–2026 гг.) нет ни одного основания для ВНЖ, связанного с недвижимостью. В бланке заявления на временное пребывание (pobyt czasowy) 17 целей пребывания: работа, бизнес, учёба, семья и другие. Покупки жилья и инвестиций среди них нет (портал MOS Управления по делам иностранцев (Urząd do Spraw Cudzoziemców), по состоянию на сентябрь 2026 г.). Даже разрешение MSWiA, по словам министерства, не даёт никаких прав, кроме права купить конкретный объект.

Квартира может пригодиться, если у вас уже есть основание для пребывания. Для статуса долгосрочного резидента ЕС нужно подтвердить право занимать жильё (art. 219a ustawy o cudzoziemcach). Собственная квартира этому требованию отвечает, как и договор аренды.

Верно и обратное. Если ВНЖ у вас уже есть (кроме пребывания для жертв торговли людьми и краткосрочного пребывания), он засчитывается как связь с Польшей, когда вы подаёте заявление на разрешение на дом или участок (art. 1a ust. 2 pkt 3).

Какие документы спросят у покупателя-иностранца: паспорт, PESEL или NIP, источник средств?

И нотариус, и посредник по закону о противодействии отмыванию денег обязаны проверять клиента (ustawa AML, art. 2 ust. 1 pkt 13 и 18). Проверка включает:

• установление личности по паспорту;
• установление конечного бенефициара, если покупаете не лично;
• оценку цели сделки;
• проверку происхождения денег, «w przypadkach uzasadnionych okolicznościami» (art. 34 ust. 1).

Проверка обязательна при разовой сделке на сумму от 15 000 евро (art. 35 ust. 1 pkt 2 lit. a, по состоянию на сентябрь 2026 г.). Для посредника основной случай — начало сотрудничества с клиентом (art. 35 ust. 1 pkt 1). С 30.06.2026 нотариусы передают Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF) расширенные данные о квартире: номер земельно-ипотечной книги, площадь, число комнат, этаж.

Поэтому готовьте документы о происхождении денег до поездки, а не у нотариуса. MSWiA в качестве примеров называет налоговые декларации, если деньги от работы, и кредитный договор, если от кредита. Документы на русском или другом иностранном языке понадобятся в присяжном переводе на польский, если их потребует процедура (для MSWiA это обязательно).

PESEL или NIP. В польских налоговых процедурах физлицо без бизнеса обычно идентифицируется по PESEL. Если PESEL у вас нет, а налоговые обязанности в Польше появятся, например вы будете сдавать квартиру, идентификатором станет NIP (ustawa o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 151). Его получают по бланку NIP-7. Если у вас нет места жительства в Польше и вы не платите здесь PIT, бланк подают в Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście (art. 4 pkt 3 lit. b). Если будете сдавать квартиру и платить PIT, налоговую определяют по правилам PIT. Нужен ли NIP именно для вашей сделки, уточните у нотариуса до назначения даты.

Первичка или вторичка: что проще купить иностранцу и сколько стоит посредник?

По закону о покупке иностранцами разницы нет: и новостройка, и квартира на вторичном рынке — это отдельная квартира (samodzielny lokal mieszkalny), разрешение на них не нужно. На практике новостройку стоит проверить на доли в отдельных участках (дороги, части комплекса). Если такая доля есть и разрешение понадобится, при покупке у застройщика удобно сначала получить промесу. Среди разрешений MSWiA на помещения за 2025 год 57% касались первичного рынка, 43% — вторичного (отчёт MSWiA за 2025 г.).

Наше вознаграждение (по состоянию на сентябрь 2026 г.):

• Первичный рынок. Мы не берём с вас вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика.
• Вторичный рынок. Размер вознаграждения и то, кто его платит, фиксируем в договоре посредничества до начала работы.
• Участки (działki). Вознаграждение тоже фиксируем в договоре посредничества. Гражданину страны вне ЕЭЗ и Швейцарии на участок понадобится разрешение MSWiA, если на него не распространяется одно из освобождений art. 8 ust. 1, например 5 лет жизни в Польше после получения разрешения на постоянное пребывание или статуса долгосрочного резидента ЕС.

На первичке мы сообщаем застройщику о вас (zgłoszenie klienta) до вашего визита в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży). Поэтому напишите нам до того, как пойдёте в отдел продаж. Что входит в помощь, описано на странице сопровождение покупки квартиры на русском.

Как проверить новостройку до поездки в Варшаву: цены застройщика на dane.gov.pl и земельно-ипотечная книга онлайн

Цены. С 11.07.2025 застройщики обязаны публиковать цены квартир на своём сайте и раз в сутки передавать их государству. Министерство цифровизации выкладывает эти данные на портале dane.gov.pl (ustawa z 21.05.2025, Dz.U. 2025 poz. 758). Для продаж, начатых раньше, переходный срок закончился 11.09.2025. С 11.11.2026 данные будут передаваться по единой электронной структуре (Dz.U. 2026 poz. 1077). Если цена в договоре расходится с опубликованной, вы вправе требовать договор по более выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6). Поэтому сохраните скриншот цены выбранной квартиры с датой. Средний уровень цен по районам — на странице цены на квартиры в Варшаве.

Земельно-ипотечная книга (księga wieczysta). Такие книги в Польше публичны (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Любой, кто знает номер книги, может бесплатно посмотреть её онлайн на ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6, по состоянию на сентябрь 2026 г.). Номер книги участка под жилым комплексом спросите у застройщика. Распечатка просмотра не имеет силы судебного документа (art. 36⁴ ust. 7). Для заявления в MSWiA нужна официальная выписка (odpis) не старше 6 месяцев.

Подобрать квартиру до поездки можно в разделе новостройки Варшавы в каталоге или среди всех предложений: квартиры в Варшаве: каталог. Как потом платить застройщику по этапам стройки, мы разбираем в статье как платят застройщику за новостройку.

FAQ

Можно ли купить квартиру в Польше без ВНЖ?

Да. Отдельная квартира вне приграничной зоны покупается без разрешения MSWiA и без ВНЖ, при любом гражданстве (art. 8 ust. 1 pkt 1, по состоянию на сентябрь 2026 г.). Варшава в приграничную зону не входит. По реестру MSWiA, в 2025 году иностранцы совершили в Польше 17 720 сделок с квартирами, из них 3 137 в Варшаве.

Сколько стоит разрешение на покупку недвижимости в Польше?

Госпошлина за разрешение MSWiA (zezwolenie) составляет 1 570 zł, за промесу (promesa) 98 zł, за доверенность 17 zł (по состоянию на сентябрь 2026 г.). Если разрешение не выдали, пошлину можно вернуть. С 1 октября 2026 года возврат делают без отдельного решения, в течение 2 месяцев после заявления (ustawa o opłacie skarbowej, art. 9 ust. 2a, в редакции Dz.U. 2026 poz. 846). Для обычной квартиры в Варшаве разрешение не требуется.

Могут ли граждане стран СНГ купить квартиру в Польше в 2026 году?

В польском законе о покупке недвижимости иностранцами отдельных правил для граждан стран СНГ нет (по состоянию на 27.09.2026). Но банки ЕС не принимают вклады больше 100 000 евро на один банк от граждан и резидентов Беларуси (регламент 765/2006, art. 1u) и государств, в отношении которых действуют санкции ЕС (регламент 833/2014, art. 5b). Для стран из списка повышенного риска (с 29.01.2026) к сделке может применяться усиленная проверка происхождения денег.

Дают ли в Польше ВНЖ за покупку недвижимости?

Нет. В законе об иностранцах (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1079, по состоянию на сентябрь 2026 г.) нет ни одного основания для ВНЖ, связанного с недвижимостью. В бланке заявления на временное пребывание (pobyt czasowy) 17 целей, и ни одна не связана с покупкой жилья или инвестициями. Квартира пригодится лишь как подтверждение жилья, если вы уже оформляете статус долгосрочного резидента ЕС.

Сколько действует разрешение MSWiA на покупку?

Разрешение (zezwolenie) действует 2 года со дня выдачи, продлить его нельзя (art. 3 ust. 2, по состоянию на сентябрь 2026 г.). Промеса (promesa), то есть обещание выдать разрешение, действует 1 год. Сама по себе она не даёт права на покупку, но, пока она действует, в разрешении не могут отказать, если обстоятельства не изменились.

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.

Выбрали новостройку в Варшаве и собираетесь в отдел продаж застройщика? Напишите нам до визита. До поездки пройдём с вами по проспекту и проекту договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста (в том числе о разрешении MSWiA и о том, что кроме квартиры входит в договор), и составим список документов о происхождении денег. Мы не берём с вас вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com