У вас есть 50 000 долларов, и вы хотите понять, хватит ли их на квартиру в Варшаве, не прилетая на просмотры. Короткий ответ: судя по прайс-листам застройщиков в нашем каталоге, на новостройку не хватит. По среднему курсу NBP на 6 октября 2026 г. это 194 340 zł, а самый дешёвый лот в нашем каталоге новостроек стоит 339 000 zł, около 87 218 долларов (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Из 960 лотов в 22 комплексах в 50 000 долларов не укладывается ни один. По средним ценам NBP за II квартал 2026 г. этих денег в Варшаве хватает примерно на 10–12 м².
Ниже расчёт по шагам: курс, средние цены, наш каталог, расходы сверх цены и что можно сделать с этой суммой.
Сколько это в злотых и почему сумма меняется каждый день
Прайс-листы застройщиков, которые мы собираем, — в злотых. Цену за квадратный метр и цену всей квартиры они обязаны публиковать на своём сайте с учётом VAT (art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, по состоянию на октябрь 2026 г.). Поэтому первый шаг — перевести доллары в злотые.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Дата курса NBP | Средний курс USD | 50 000 долларов в злотых |
|---|---|---|
| 05.10.2026 (таблица 193/A) | 3,9116 zł | 195 580 zł |
| 06.10.2026 (таблица 194/A) | 3,8868 zł | 194 340 zł |
За один день та же сумма в долларах стала стоить в злотых на 1 240 zł меньше. В евро 194 340 zł по курсу NBP на 06.10.2026 (4,3699 zł) — около 44 472 €.
Учтите, что таблица A NBP — это средние курсы, а не курс обмена в вашем банке. Сколько злотых придёт на счёт, зависит от курса банка в день обмена. Все расчёты ниже сделаны от 194 340 zł.
Сколько метров в Варшаве дают 194 340 zł
NBP публикует средние цены квадратного метра по Варшаве отдельно для первичного рынка (новостройки) и вторичного, а внутри каждого — два вида цен. Цена предложения (cena ofertowa) — это цена в объявлениях, цена сделки (cena transakcyjna) — цена, по которой квартиры реально продали. Последние данные — за II квартал 2026 г.: файл NBP не обновлялся с 7 августа 2026 г., данных за III квартал на октябрь 2026 г. нет.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Варшава, II кв. 2026 г. (NBP, zł за м² с VAT) | Средняя цена м² | Сколько м² за 194 340 zł |
|---|---|---|
| Новостройки, цена предложения | 18 488 zł | 10,5 м² |
| Новостройки, цена сделки | 16 783 zł | 11,6 м² |
| Вторичный рынок, цена предложения | 19 059 zł | 10,2 м² |
| Вторичный рынок, цена сделки | 16 723 zł | 11,6 м² |
Это средние по всему городу, поэтому отдельная квартира может стоить за метр дешевле или дороже. Но даже по самой низкой из четырёх средних цен за 50 000 долларов получается меньше 12 м², а самый дешёвый лот в нашем каталоге стоит 339 000 zł (см. ниже).
Что показывает наш каталог новостроек
Мы собираем прайс-листы застройщиков с портала открытых данных dane.gov.pl. Застройщик раз в сутки передаёт сведения о ценах министру по делам цифровизации, а оттуда они публикуются на этом портале (art. 19b ust. 1 и 3 ustawy deweloperskiej). На 4 октября 2026 г. в расчёт вошли:
- 22 комплекса с ценами лотов;
- 960 лотов в продаже (это квартиры и дома, не только квартиры);
- 9 районов Варшавы.
Самый дешёвый лот стоит 339 000 zł, это комплекс Osiedle Sprawna. По курсу NBP на 06.10.2026 это около 87 218 долларов. До него 50 000 долларам не хватает 144 660 zł, примерно 37 218 долларов.
Собственный расчёт на основе данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.).
Проверить это можно самостоятельно. В поиске новостроек Варшавы есть фильтр «цена до» и сортировка по цене. У каждого комплекса указаны источник цен и дата данных. Как открыть сам файл застройщика на dane.gov.pl, мы разобрали в статье о проверке цены новостройки.
Почему этим прайс-листам можно доверять больше, чем объявлениям:
- при изменении цены застройщик обязан обновить сайт в день изменения и сохраняет прежние цены с даты начала продажи (art. 19a ust. 2);
- в рекламе и объявлениях он обязан указать адрес страницы с ценами (art. 19a ust. 3);
- если цена в договоре отличается от опубликованной, покупатель вправе потребовать заключить договор по более выгодной для него цене (art. 19a ust. 6).
Парковочное место и кладовку (pomieszczenia przynależne и prawa niezbędne do korzystania z lokalu) застройщик публикует отдельной ценой, если они не входят в цену квартиры (art. 19a ust. 1). О том, что это добавляет к бюджету, — в статье о паркинге и кладовке в новостройках.
Где в Польше на 50 000 долларов можно купить больше метров
NBP отслеживает цены в 17 городах. В самых дешёвых из них за 194 340 zł получится больше площади, но по средним ценам всё равно меньше 25 м². Средние цены сделок за II квартал 2026 г.:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Город и рынок (NBP, цена сделки) | zł за м² | Сколько м² за 194 340 zł |
|---|---|---|
| Łódź, вторичный рынок | 8 020 | 24,2 м² |
| Katowice, вторичный рынок | 8 102 | 24,0 м² |
| Kielce, вторичный рынок | 8 193 | 23,7 м² |
| Bydgoszcz, вторичный рынок | 8 342 | 23,3 м² |
| Zielona Góra, вторичный рынок | 8 633 | 22,5 м² |
| Zielona Góra, новостройки | 9 458 | 20,5 м² |
| Łódź, новостройки | 9 945 | 19,5 м² |
| Rzeszów, новостройки | 10 329 | 18,8 м² |
| Kielce, новостройки | 10 402 | 18,7 м² |
Наш каталог охватывает только Варшаву, поэтому квартиры в этих городах мы не подбираем. Таблица нужна, чтобы оценить масштаб: даже в самых дешёвых из 17 городов, которые отслеживает NBP, 50 000 долларов — это от 18,7 до 24,2 м² по средней цене.
Какие расходы добавить к цене
Даже когда бюджет сходится с ценой квартиры, сверху понадобятся налог и пошлины. Ниже суммы по состоянию на октябрь 2026 г.
Новостройка. VAT уже входит в цену застройщика. Для квартиры ставка 8% действует в пределах 150 м² площади, для превышения закон устанавливает особые правила (art. 41 ust. 2 в связи с ust. 12–12c и art. 146ef ustawy o VAT, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1263). Налога на гражданско-правовые действия (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC) при покупке с VAT нет (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191). Исключение: при покупке шестого и следующих помещений в одном здании один покупатель платит PCC 6% (art. 7a).
Вторичный рынок. PCC 2% от цены платит покупатель, а нотариус взимает налог как плательщик (płatnik) (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1, art. 10 ust. 2 ustawy o PCC). Для 194 340 zł это 3 886,80 zł. Для первой квартиры закон предусматривает освобождение (art. 9 pkt 17); подходите ли вы под его условия, уточните у нотариуса до сделки.
Нотариус и суд:
- нотариальный тариф (taksa notarialna) за договор купли-продажи квартиры, за договор с застройщиком (umowa deweloperska) и за договор о передаче права собственности на квартиру в его исполнении — не больше половины общей ставки (§ 6 pkt 15a, 16 и 19 в связи с § 3 pkt 5, Dz.U. 2024 poz. 1566). Общая ставка для сумм от 60 000 до 1 000 000 zł — 1 010 zł плюс 0,4% от суммы сверх 60 000 zł. Для 194 340 zł максимум — 773,68 zł без VAT (951,63 zł с VAT 23%), для 339 000 zł — 1 063 zł без VAT за каждый такой акт;
- судебная пошлина (opłata sądowa) за запись права собственности в земельно-ипотечную книгу (księga wieczysta) — 200 zł, за открытие новой книги — 100 zł (art. 42 ust. 1 и art. 44 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228);
- с 19.11.2026 при покупке недвижимости иностранцем нотариус будет размещать выписки из акта в Центральном репозитории электронных выписок (Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych) и брать за это плату со сторон (art. 8a ust. 1a–1d ustawy z 24.03.1920 в редакции закона от 17.07.2026, Dz.U. 2026 poz. 1099). Размер платы установит постановление министра внутренних дел (rozporządzenie), на октябрь 2026 г. он неизвестен.
Посредник. Покупатель новостройки не платит нам вознаграждения. На вторичном рынке размер вознаграждения и то, кто его платит, фиксируем в договоре посредничества до начала работы.
Что важно знать, если вы покупаете из другой страны
Разрешение на покупку не нужно. Иностранцу любого гражданства, включая граждан стран СНГ, разрешение MSWiA (zezwolenie) на покупку отдельной квартиры не требуется, если она не в приграничной зоне (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 ustawy z 24.03.1920, tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава в приграничную зону не входит. По отчёту MSWiA за 2025 г., иностранцы совершили в Польше 17 720 сделок с квартирами, из них 3 137 в Варшаве. Подробнее — в статье о том, может ли иностранец купить квартиру в Польше.
ВНЖ покупка не даёт. В законе об иностранцах (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1079) среди оснований для пребывания нет покупки недвижимости.
Происхождение денег могут проверить. Нотариус и посредник по закону AML (ustawa AML, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644) — закону о противодействии отмыванию денег — обязаны проверять клиента: art. 2 ust. 1 pkt 13 и 18. Для разовой сделки проверка обязательна от 15 000 € (art. 35 ust. 1 pkt 2 lit. a). 50 000 долларов, около 44 472 €, — почти втрое больше порога. Источник средств проверяют «w przypadkach uzasadnionych okolicznościami», то есть когда этого требуют обстоятельства (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Если провести проверку невозможно, сделку не проводят (art. 41 ust. 1). Поэтому документы о происхождении денег готовьте до поездки.
Что можно сделать с 50 000 долларов, если цель — Варшава
Прогнозов цен в этой статье нет: мы показываем только опубликованные цены и официальную статистику с датой. Исходя из них, реальных вариантов три.
- Пересчитать бюджет от нижней цены каталога. На 04.10.2026 предложение новостроек в нашем каталоге начинается с 339 000 zł. К этой сумме прибавьте нотариуса (до 1 063 zł без VAT за каждый нотариальный акт: § 6 отдельно называет договор с застройщиком и договор о передаче права собственности) и судебные пошлины (до 300 zł за запись права и открытие книги). Недостающую часть придётся закрыть своими деньгами или финансированием; условия кредита в этой статье мы не разбираем.
- Смотреть самые дешёвые лоты, а не средние цены. Отсортируйте поиск новостроек по цене и поставьте фильтр «цена до». У каждого комплекса указаны источник цен и дата данных. Если бюджет больше, посмотрите, сколько метров дают 800 тыс.–1,2 млн zł по районам.
- Проверять цену по первоисточнику, а не по объявлению. Цена в объявлении могла устареть. Застройщик обязан обновлять цену на своём сайте в день изменения и раз в сутки передавать данные, которые публикуются на dane.gov.pl, а при расхождении с договором вы вправе требовать более выгодную для вас цену (art. 19a ust. 6).
FAQ
Можно ли купить квартиру в Варшаве за 50 000 долларов?
Судя по прайс-листам застройщиков в нашем каталоге — нет. По среднему курсу NBP на 06.10.2026 (3,8868 zł за доллар) 50 000 долларов — это 194 340 zł. Самый дешёвый лот в нашем каталоге новостроек стоит 339 000 zł (по состоянию на 04.10.2026), поэтому ни один из 960 лотов в 22 комплексах в эту сумму не укладывается. По средним ценам NBP за II квартал 2026 г. 194 340 zł хватает примерно на 10–12 м² в Варшаве.
Сколько стоит самая дешёвая новостройка в Варшаве в долларах?
В нашем каталоге самый дешёвый лот стоит 339 000 zł, это Osiedle Sprawna (по прайс-листу застройщика на dane.gov.pl, по состоянию на 04.10.2026). По курсу NBP на 06.10.2026 это около 87 218 долларов, то есть примерно на 37 000 долларов больше, чем 50 000. Курс меняется, поэтому сумму в долларах пересчитывайте на дату покупки.
Сколько квадратных метров можно купить в Варшаве на 50 000 долларов?
Около 10–12 м². По данным NBP за II квартал 2026 г. средняя цена в Варшаве — от 16 723 до 19 059 zł за м² с VAT, в зависимости от рынка и вида цены. На 194 340 zł (50 000 долларов по курсу NBP на 06.10.2026) это 10,2–11,6 м². Более свежих данных NBP на октябрь 2026 г. нет.
Где в Польше на 50 000 долларов можно купить больше метров?
В самых дешёвых из 17 городов, которые отслеживает NBP, но и там это меньше 25 м². По средним ценам сделок за II квартал 2026 г. 194 340 zł хватает на 18,7–24,2 м²: больше всего на вторичном рынке Лодзи (8 020 zł за м²), меньше всего на первичном рынке Кельце (10 402 zł за м²).
Дадут ли ВНЖ в Польше, если купить квартиру?
Нет. В законе об иностранцах (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1079, по состоянию на октябрь 2026 г.) среди оснований для пребывания нет покупки недвижимости. При этом разрешение MSWiA на покупку отдельной квартиры не нужно при любом гражданстве, если квартира не в приграничной зоне. Варшава в эту зону не входит.
Решили увеличить бюджет и выбрали новостройку в Варшаве? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży): клиента нужно заявить застройщику до того, как вы придёте туда сами. В отдел продаж пойдём вместе, а до подписания пройдём с вами по информационному проспекту (prospekt informacyjny) и проекту договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Говорим на семи языках, включая русский. Покупатель новостройки не платит нам вознаграждения.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы и данные приведены по состоянию на октябрь 2026 г.