Цены на новостройки в Варшаве: сколько метров можно купить за 800 тыс., 1 млн и 1,2 млн zł по районам

Больше всего метров за ту же сумму сейчас даёт район Białołęka, меньше всего — Wola. Цены на новостройки в Варшаве сильно зависят и от района, и от конкретного жилого комплекса, поэтому показываем и то, и другое. За 1 млн zł самая большая квартира в нашем каталоге имеет 76,4 м² в районе Białołęka, 66,6 м² в районе Włochy, 62,6 м² в районе Targówek и 44,2 м² в районе Wola. В районе Mokotów в этот бюджет не укладывается ни одна квартира. Считаем по файлам, которые застройщики публикуют на государственном портале dane.gov.pl: 960 квартир в 22 комплексах из 9 районов, по состоянию на 4 октября 2026 г.

Этот текст для тех, кто живёт за границей или только переезжает и выбирает квартиру в Варшаве удалённо, по прайсам и планировкам. Сумма вам уже известна. Нужно понять, в каком районе она превратится в наибольшее число метров и что придётся доплатить сверх цены квартиры. Ниже три бюджета, самые большие квартиры, которые действительно есть в файлах, доплаты, которых не видно в цене, и то, что меняется, если вы покупаете из-за границы.

Откуда эти цифры и чего в них нет

Застройщик обязан публиковать на своём сайте цену квадратного метра полезной площади (powierzchnia użytkowa) каждой квартиры с VAT. Отдельно он указывает цену вспомогательных помещений (pomieszczenia przynależne), например кладовки или гаража, и прав, без которых квартирой нельзя пользоваться, если эта цена не входит в цену квартиры. Отдельно указываются и другие платежи, которые должен внести покупатель (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 закона о застройщиках, ustawa deweloperska, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, по состоянию на октябрь 2026 г.). Те же данные «raz na dobę», то есть раз в сутки, передаются министру по делам информатизации и публикуются на портале dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 и 3). Наборы данных открыты по лицензии CC0 1.0.

Как мы считали:

• База: файлы 22 комплексов из нашего каталога, скачанные 4.10.2026; даты данных в файлах — 28.09–04.10.2026.
• Квартира в предложении: у неё цена больше нуля, и она не отмечена как проданная, забронированная или недоступная. Таких квартир 960.
• Цена за м²: есть у 880 квартир. Для 80 квартир (79 в Metro Art и 1 в Miasteczko Nova Sfera) застройщик Victoria Dom указывает цену за м² расчётной площади (powierzchnia rozliczeniowa), а не полезной. Эти 80 квартир мы не учитываем ни в цене за метр, ни в метражах.
• Район: медиану по району даём, только если в нём не меньше 2 комплексов. В районах Bemowo и Mokotów у нас по одному комплексу, поэтому там пишем о конкретном комплексе, а не о районе.

Ограничения данных:

• Это не весь рынок. В расчёте 22 комплекса из 9 районов. Нет районов Śródmieście, Ochota, Ursynów, Wilanów, Bielany, Żoliborz, Rembertów, Wesoła и Ursus (в Ursus у нас нет квартир из файлов).
• Один комплекс часто весит больше остальных. Доля крупнейшего комплекса в квартирах района: Białołęka — Osiedle Sprawna, 38%; Praga-Południe — Metro Art, 67%; Praga-Północ — Konopacka, 78%; Targówek — Rezydencja Liwska, 75%; Wawer — Korkowa 146, 91%; Wola — NU!, 68%; Włochy — Stilla, 83%. Медиана района во многом и есть медиана этого комплекса.
• Статус квартиры. Большинство файлов не сообщает, свободна ли квартира. Часть квартир из файла могла уже уйти, поэтому наличие проверяйте в прайсе застройщика.
• Доплаты. Цена квартиры не включает место в паркинге, кладовку и другие платежи (о них ниже).

Собственный расчёт на основе данных dane.gov.pl (Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl), по состоянию на 4 октября 2026 г. Как мы собираем файлы, рассказываем на странице источников данных.

Цены на новостройки в Варшаве за м²: 9 районов нашего каталога

Медиана — это цена посередине: половина квартир дешевле, половина дороже. Колонки с бюджетами — простой расчёт: сумма, делённая на медиану цены за м² в районе. Это ориентир, а не предложение конкретной квартиры.

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Собственный расчёт на основе данных dane.gov.pl, по состоянию на 4 октября 2026 г. Цены с VAT за м² полезной площади.

Два замечания к таблице. В районе Wawer медиана — это практически Korkowa 146: второй комплекс, Osiedle Śpiewających Ptaków, — это 4 дома. В районе Wola медианы трёх комплексов — от 24 500 zł за м² (NU!) до 30 448 zł за м² (Srebrna 5), причём на NU! приходится две трети квартир.

Оценка по медиане — ещё не квартира, которую можно купить. Поэтому дальше смотрим на реальные квартиры в каждом бюджете.

Что можно купить за 800 тыс. zł

До 800 000 zł стоят 451 из 960 квартир (47,0%) в 16 комплексах. По состоянию на 4 октября 2026 г.:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Собственный расчёт на основе данных dane.gov.pl, по состоянию на 4 октября 2026 г.

Квартира от 60 м² за 800 тыс. zł есть только в районе Białołęka: 60,4 м² в Osiedle Sprawna. В остальных районах самые большие квартиры в этом бюджете имеют 44–49 м², а в районе Wola — всего 29,7 м². Медиана метража квартир в бюджете — от 30 м² (Włochy, Wola) до 47 м² (Wawer). Если вам нужно 60 м² или больше, этот бюджет на практике ведёт в район Białołęka или к меньшему метражу.

В районе Praga-Północ есть подвох. В комплексе Konopacka у 9 из 18 квартир в файле есть пометка об обязательной покупке кладовки за 23 600–68 000 zł (медиана 42 800 zł). Это от 3,2% до 12,8% цены квартиры, и в самой цене квартиры этой суммы не видно (файл от 2.10.2026).

За 1 млн zł: где получится 60 м² и больше

До 1 000 000 zł стоят 735 из 960 квартир (76,6%) в 19 комплексах. По состоянию на 4 октября 2026 г.:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Собственный расчёт на основе данных dane.gov.pl, по состоянию на 4 октября 2026 г.

При миллионе граница 60 м² сдвигается. Квартиры больше 60 м² в этом бюджете есть в трёх районах: Białołęka, Włochy и Targówek. В районе Praga-Południe и в комплексе Korkowa 146 (Wawer) самые большие квартиры имеют по 59,8 м². В районе Wawer в этот бюджет укладывается ещё дом 94,1 м² в Osiedle Śpiewających Ptaków. В районе Wola самая большая квартира до 1 млн zł имеет 44,2 м². Это меньше медианы метража квартир до 800 тыс. zł в районе Białołęka (46 м²).

Обратите внимание на Targówek: оценка по медиане даёт 63,2 м², а самая большая квартира в файлах — 62,6 м². Оценка не гарантия: цена за м² у квартир в бюджете не обязана совпадать с медианой.

За 1,2 млн zł: где можно перешагнуть 80 м²

До 1 200 000 zł стоят 824 из 960 квартир (85,8%) в 21 комплексе. По состоянию на 4 октября 2026 г.:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Собственный расчёт на основе данных dane.gov.pl, по состоянию на 4 октября 2026 г.

Квартиру больше 80 м² за 1,2 млн zł в нашем каталоге можно найти только в районах Białołęka и Targówek. В районе Wawer в этот бюджет укладывается ещё дом 94,1 м² в Osiedle Śpiewających Ptaków. Самая большая такая квартира в районе Targówek (85,5 м²) — единственная квартира комплекса Rzepichy в этом бюджете, на первом этаже (parter). Всего в каталоге 110 квартир от 75 м². До 1 млн zł из них стоят 13, до 1,2 млн zł — 44 (по состоянию на 4 октября 2026 г.).

Число комнат указывает только часть застройщиков: это поле заполнено у 94 из 960 квартир в 6 комплексах. Поэтому мы сравниваем метры, а не комнаты. Планировку конкретной квартиры смотрите в её карточке в прайсе застройщика.

Если ваш бюджет заметно меньше, начните с разбора о том, что можно купить в Варшаве за 50 000 долларов. Если вы будете ездить без машины и важна дорога до центра, сравните цены новостроек у станций метро.

Сколько доплатить за место в паркинге и кладовку

Место в паркинге сдвигает границу бюджета. Медианные цены мест в файлах застройщиков (файлы от 6 октября 2026 г.):

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Собственный расчёт на основе данных dane.gov.pl (файлы от 6 октября 2026 г.).

В файле Premiera Bemowo мест в паркинге нет. Во многих файлах не указан и тип места, поэтому прежде чем сравнивать цены, проверьте в прайсе, подземный ли это гараж. Подробнее о ценах мест и кладовок — в разборе о том, сколько стоят паркинг и кладовка в новостройках Варшавы.

Пример расчёта: у вас 1 млн zł на квартиру с местом в гараже. Если место стоит 40 000 zł, на саму квартиру остаётся 960 000 zł. Это может исключить самую большую квартиру из таблицы выше, поэтому для каждой квартиры сразу считайте общую сумму.

Другие платежи. В файлах 16 комплексов застройщики называют и другие платежи, например расчёт платы за право вечного пользования землёй (użytkowanie wieczyste) или расходы на содержание квартиры с момента передачи до перехода права собственности. Суммы при них нет ни в одном файле (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Спросите о ней в отделе продаж застройщика (biuro sprzedaży) до подписания договора бронирования.

Цена в прайсе и цена, которую вы заплатите

Цены в файлах застройщиков — это цены предложения. По всей Варшаве NBP публикует обе средние. Во II квартале 2026 г. средняя цена предложения на первичном рынке составила 18 488,28 zł за м², а средняя цена сделки — 16 783,49 zł за м², то есть на 9,22% меньше (NBP, файл ceny_mieszkan.xlsx от 7.08.2026; данных за III квартал в нём пока нет). По средней цене сделки NBP за 800 тыс. zł выходит около 47,7 м², за 1 млн zł — около 59,6 м², за 1,2 млн zł — около 71,5 м².

Это средняя по всему городу, а не обещание скидки в конкретном комплексе. Предложения и сделки — разные наборы квартир, поэтому разница не говорит, сколько удастся выторговать. Она лишь показывает, что цена из прайса — точка отсчёта. Закон защищает вас и с другой стороны. Если цена при заключении договора отличается от опубликованной застройщиком, вы вправе требовать договор по самой выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6 закона о застройщиках, по состоянию на октябрь 2026 г.). Как найти цену конкретной квартиры и дату, с которой она действует, рассказываем в статье о том, как самому проверить цену застройщика на dane.gov.pl.

Сравнивая метры, помните о площади. В договорах, заключённых с 13.02.2026, цена — это произведение полезной площади на цену за 1 м² (art. 5a закона о застройщиках, добавлен законом Dz.U. 2026 poz. 27, по состоянию на октябрь 2026 г.). Площадь считают по польскому стандарту (Polska Norma), который действовал в день подачи заявления на разрешение на строительство или уведомления о стройке. Сверяйте метраж в карточке квартиры с метражом в проекте договора.

Если вы покупаете из-за границы

Разрешение MSWiA на квартиру не нужно. Отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) иностранец любого гражданства покупает без разрешения министра внутренних дел, если она не в приграничной зоне (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278, по состоянию на октябрь 2026 г.). Варшава в приграничную зону не входит (распоряжение Dz.U. 2005 Nr 188 poz. 1580). Место в гараже, если это нежилое помещение (lokal użytkowy) или доля в нём, тоже покупается без разрешения, когда покупка связана с вашими жилищными потребностями (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Доля в земле и общих частях дома разрешения не требует. А вот на долю в отдельной недвижимости, которую продают вместе с квартирой, например в подъездной дороге или в части жилого комплекса, по разъяснению MSWiA разрешение нужно. Поэтому до бронирования проверьте в проекте договора, что именно вы покупаете, кроме квартиры. Граждане государств ЕЭЗ и Швейцарии разрешения MSWiA не получают вообще (art. 8 ust. 2).

VAT уже в цене. Застройщик публикует цены с VAT. Ставка для квартир до 150 м² — 8% (art. 41 ust. 2 и 12–12c в связи с art. 146ef ust. 1 pkt 2 закона о VAT, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1263, по состоянию на октябрь 2026 г.). Все квартиры в этих бюджетах меньше 150 м², и от гражданства ставка не зависит.

Происхождение денег проверят. Нотариус и посредник по закону AML о противодействии отмыванию денег (ustawa AML, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644) обязаны проверить клиента при разовой сделке от 15 000 евро (art. 35 ust. 1 pkt 2), а любая квартира из этих бюджетов дороже. Происхождение средств проверяют, когда этого требуют обстоятельства (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Если проверку провести нельзя, сделку не проводят (art. 41 ust. 1). Банк сообщает Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF) о переводах больше 15 000 евро, в том числе из-за границы, с отдельными исключениями (art. 72). Отдельное правило для граждан и резидентов государств, в отношении которых действуют санкции ЕС: банки ЕС не принимают от них вклады, если сумма вкладов клиента в одном банке превышает 100 000 евро (регламент 833/2014, art. 5b; регламент 765/2006, art. 1u). Исключение — граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии и те, у кого там есть вид на жительство. Документы о происхождении денег готовьте до поездки.

Документы будут на польском. Закон о застройщиках не говорит, на каком языке составляются информационный проспект (prospekt informacyjny) и договор. По закону о польском языке договор с потребителем можно составить на иностранном языке, если вы сами об этом попросите, владеете этим языком, не являетесь гражданином Польши и заранее предупреждены о праве на польский текст (art. 8 ust. 1b закона о польском языке, ustawa o języku polskim, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 81). Сам нотариальный акт составляется на польском. Если вы не знаете польского и перевод на понятный вам язык не приложен, акт переводит нотариус (если у него есть квалификация присяжного переводчика) или присяжный переводчик (tłumacz przysięgły), а перед подписанием акт зачитывают, и нотариус проверяет, что вы понимаете его содержание (art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1, art. 94 § 1 закона о нотариате, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614). Если подписывать будет представитель, форму доверенности из-за границы заранее согласуйте с нотариусом в Польше.

Если дом ещё строится. По данным GUS (публикация от 30.06.2026), в 2025 г. многоквартирный дом в Польше строился в среднем 24,8 месяца. Если вы переезжаете в Варшаву и до сдачи дома будете снимать жильё, добавьте аренду за это время к своему бюджету. Всю сумму сразу платить не нужно: вы вносите деньги на специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) по мере строительства, после завершения этапов из графика в договоре (art. 8 закона о застройщиках).

ВНЖ покупка не даёт. В законе об иностранцах (ustawa o cudzoziemcach, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1079) такого основания для пребывания нет. Собственная квартира может лишь служить подтверждением права на жильё (tytuł prawny do lokalu), если вы подаёте на статус долгосрочного резидента ЕС (art. 219a ust. 1, добавлен законом Dz.U. 2025 poz. 1794, применяется с 27.04.2026). Бюджет в этой статье — сумма, которая у вас уже есть: о кредите спросите кредитного консультанта (doradca kredytowy).

Как пользоваться этой подборкой

1. Определите бюджет вместе с доплатами. Вычтите из суммы место в паркинге, кладовку и запас на расходы на покупку. Только с тем, что останется, ищите в таблицах. Сумму в своей валюте пересчитывайте в злотые на дату покупки: прайсы застройщиков в злотых.
2. Смотрите на самую большую квартиру, а не на оценку. Оценка по медиане показывает, сколько метров даёт типичная цена. Колонка с самой большой квартирой показывает, что действительно было в файлах.
3. Проверьте, не один ли комплекс стоит за районом. Во всех районах, где у нас два и больше комплексов, кроме района Białołęka, большая часть квартир — из одного комплекса: от 67% в районе Praga-Południe до 91% в районе Wawer. Сравните его с соседними.
4. Проверьте наличие и дату цены. Наши цифры — по состоянию на 4 октября 2026 г., а прайс застройщика может измениться в любой момент. Свежие медианы показываем в индексе цен предложения по файлам застройщиков.

Мы не пишем, дорожают или дешевеют новостройки в районах. Историю изменения цены в файлах имеют 42 из 960 квартир (4,4%) в 6 комплексах (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Этого мало, чтобы говорить о тренде в районе.

FAQ

Сколько метров в новостройке Варшавы можно купить за 1 млн zł?

В 22 жилых комплексах нашего каталога (файлы застройщиков на dane.gov.pl, по состоянию на 4 октября 2026 г.) самая большая квартира до 1 млн zł имеет 76,4 м² в районе Białołęka, 66,6 м² в районе Włochy, 62,6 м² в районе Targówek и 59,8 м² в районе Praga-Południe. В районе Wola это 44,2 м², а в единственном комплексе района Mokotów в этот бюджет не укладывается ни одна квартира.

В каком районе Варшавы новостройки дешевле всего за метр?

Среди 9 районов нашего каталога самая низкая медианная цена у района Białołęka: 13 795 zł за м² (6 комплексов, по состоянию на 4 октября 2026 г.). Дальше идут Targówek (15 819 zł) и Wawer (16 175 zł). Из районов, где у нас два и больше комплексов, дороже всего Wola (26 271 zł), а единственный комплекс района Mokotów, Jaśminowy Mokotów, — 26 811 zł. Это срез по 22 комплексам из файлов застройщиков, а не по всему рынку Варшавы.

Нужно ли иностранцу разрешение, чтобы купить квартиру и место в паркинге?

Для отдельной квартиры вне приграничной зоны разрешение MSWiA не нужно при любом гражданстве (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, по состоянию на октябрь 2026 г.). Варшава в приграничную зону не входит. Место в гараже, если это нежилое помещение или доля в нём, тоже покупается без разрешения, когда покупка связана с вашими жилищными потребностями (pkt 1a). По разъяснению MSWiA, разрешение нужно на долю в отдельной недвижимости, например в подъездной дороге.

Входит ли место в паркинге в цену квартиры из прайса?

В файлах из нашего каталога — нет. Цена квартиры в них указана с VAT и только за саму квартиру. Цену кладовки, гаража и прав, без которых квартирой нельзя пользоваться, застройщик указывает отдельно, если она не входит в цену квартиры (art. 19a ust. 1 pkt 2 закона о застройщиках, по состоянию на октябрь 2026 г.). В 9 комплексах из нашей подборки медианная цена места — от 32 000 zł в Metro Art до 78 000 zł в Jaśminowy Mokotów, наземные места в Korkowa 146 стоят 25 000 zł (файлы от 6 октября 2026 г.).

Цена в прайсе застройщика окончательная?

Это цена предложения. По данным NBP, во II квартале 2026 г. средняя цена сделки на новостройки в Варшаве (16 783,49 zł за м²) была на 9,22% ниже средней цены предложения (18 488,28 zł за м²). Если цена при подписании договора отличается от опубликованной, вы вправе требовать договор по самой выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6 закона о застройщиках, по состоянию на октябрь 2026 г.).

Почему вы не пишете, дорожают ли новостройки в районах Варшавы?

Потому что из файлов этого не видно. Историю изменения цены в них имеют 42 из 960 квартир (4,4%) в 6 комплексах (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Этого хватает, чтобы проверить конкретную квартиру, но не чтобы говорить о тренде в районе. Поэтому мы показываем срез на одну дату, а не изменение во времени.

Уже понимаете, в каком районе искать? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас как нашего клиента, пойдём туда вместе, пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, в том числе по цене места в паркинге и кладовки, и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель новостройки не платит нам вознаграждения. Говорим с клиентами на 7 языках, в том числе на русском.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние — на октябрь 2026 г.